某賓館項目前期市調(diào)報告-資料下載頁
2025-08-01 22:39本頁面
【正文】 步提升； 前期開發(fā)的樓盤（如白龍公園、三顆樹、金三角廣場）規(guī)劃、定位失誤，造成樓盤的滯銷對景谷房地產(chǎn)市場產(chǎn)生一定影響，造成部分消費者持幣現(xiàn)望，一定程度制約市場銷售；隨著市場成熟，消費者越來越理性，既考慮工作、生活的便利又注重物業(yè)的實用性與性價比，以對應自己的經(jīng)濟能力，同時注重區(qū)域發(fā)展、物業(yè)的升值。三、景谷賓館地塊項目結論 在景谷城市經(jīng)濟快速發(fā)展和城鎮(zhèn)化進程加快的市場利好因素下，本項目處于城市中心區(qū)，又緊鄰政府，開發(fā)前景看好； 本項目自身景觀和外圍居住環(huán)境好，具有良好的居住舒適度； 消費者對該區(qū)域認同度高，尤其是對追求高品質(zhì)居住者有一定的吸引力； 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)呈現(xiàn)出過熱傾向，本項目的建設體量及市場定位須借鑒以往開發(fā)案例的經(jīng)驗及教訓，同時考慮城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃對其帶來的影響； 景谷的行政、文化、教育、居住等方面的發(fā)展和景谷居住中心東移給景谷帶來了較大的商業(yè)機遇，同時本區(qū)域現(xiàn)有有效商業(yè)經(jīng)營面積明顯不足，給本項目的商業(yè)發(fā)展提供市場空間； 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的專業(yè)化水平日益提高，本項目需按商業(yè)開發(fā)基本規(guī)律操作，先商業(yè)，后地產(chǎn)，銷售之前做好主力店的招商工作。 景谷中心商業(yè)經(jīng)營業(yè)態(tài)豐富，為本項目的業(yè)態(tài)引進提供商家資源，同時應針對項目實際情況，與城市中心商業(yè)區(qū)域避開直接競爭，做細分業(yè)態(tài)。 投資者、經(jīng)營者對景谷商業(yè)區(qū)域認識局限于傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)，對新興商業(yè)區(qū)發(fā)展信心不足。第二節(jié)：項目定位建議：從以上調(diào)研結果分析及對景谷房地產(chǎn)現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢分析結論看出，不同檔次的住宅項目所應具備的基本地產(chǎn)因素有所不同，具體如下表：地產(chǎn)因素單身公寓普通住宅中高檔住宅豪宅本項目符合情況對居住地段的要求較強強很高較強符合對價格接收能力低一般高高符合對小區(qū)周邊市政配套要求高很 高高高符合小區(qū)物業(yè)管理的要求低不高高很高可達到建筑、質(zhì)量裝修要求低一般高很高可達到容積率、覆蓋率要求無一般低低基本符合對休閑空間，綠化要求無一般高很高基本符合景觀要求無一般高很高符合以上分析表明，本項目地塊具備所有中高檔住宅所必須的地產(chǎn)因素，是景谷理想的高檔居住物業(yè)地塊。 產(chǎn)品定位：1）產(chǎn)品的概念u 景谷中心尊貴府邸u 高水準規(guī)劃、高水準的物業(yè)管理、高品味生活的純高尚社區(qū)u 景谷中心區(qū)私享空間，絕版地標u 喧囂世界中的寧靜港灣，出則繁華、入則寧靜u 景谷頂級豪宅u 成功人士的棲息地2）產(chǎn)品描述項目定位針對于景谷的中高收入階層，突出顯示項目的地理位置（城市核心）、稀缺性以及小區(qū)的高品質(zhì)規(guī)劃、設計。產(chǎn)品戶型設計建議：住宅：主力戶型建議為三室二廳，面積在90－130平方米之間。配以少量的單身公寓，單身公寓面積以20－30平米為佳，單身公寓套數(shù)占住宅比例約20％－30％。適當考慮房屋居住功能的改善，建議適當配比20％左右的110－150平方米之間的躍式、錯層或復式住宅。關于小高層首創(chuàng)景谷小高層，目前小高層的推出在景谷屬新鮮產(chǎn)品，消費者對其感興趣的同時，心里也存在著一定的抗性。小高層采用框剪結構，增加了建筑成本，這樣開發(fā)商的利潤空間將受到壓縮，物業(yè)價格的偏高，將會造成目標客戶群范圍的縮小。本案位于景谷政府行政機關集中區(qū)，小高層由于視野開闊，會不會影響政府辦公行為，政府會不會干預應考慮分析。商業(yè)物業(yè)：本案不屬于傳統(tǒng)商業(yè)鬧市區(qū)，商業(yè)物業(yè)面積不宜過大。建議商業(yè)物業(yè)與住宅的比例在2：8；商業(yè)物業(yè)特點力爭精，但不追求量大；商業(yè)業(yè)態(tài)建議定位辦公、休閑、精品服飾、電腦數(shù)碼、社區(qū)便利店等業(yè)態(tài)。結束語依據(jù)對景谷主要城區(qū)、在售項目及項目區(qū)域、地塊現(xiàn)狀深入的市場調(diào)研，市場調(diào)研小組對景谷房地產(chǎn)市場和項目地塊有了比較全面的認識，在接下來的工作中，將結合以往的豐富經(jīng)驗及對房地產(chǎn)的深刻理解對本項目的整體操作思路作出建設性的建議。昆明妙行投資咨詢有限公司景谷百匯城項目組二00六年十二月六日
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