某賓館項(xiàng)目前期市調(diào)報(bào)告(編輯修改稿)
2024-08-28 22:39 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 而本區(qū)域原有的眾多行政機(jī)關(guān)家屬院等居住組團(tuán)比較陳舊，居住、生活功能比較單一，以滿足不了這類人群的需要，新型住宅的開發(fā)投入市場比較迎合他們的需求，選擇在本區(qū)域置業(yè)是這類潛在消費(fèi)者的首選。這些單位的工作人員為了方便工作和提升居住品質(zhì)，會(huì)考慮在單位附近購房。加上城市向心力、區(qū)域原有人口購房需要：如改變生活環(huán)境換房、年青人結(jié)婚等，該區(qū)域住宅市場仍有比較大的需求量。 第二節(jié)：項(xiàng)目區(qū)域周邊環(huán)境及地塊分析一、項(xiàng)目地理位置及周邊區(qū)域環(huán)境分析地理位置：本案本項(xiàng)目位于景谷縣人民路。項(xiàng)目地塊東臨文明路，沿人民路為景谷政府與景谷縣級(jí)各行政單位；西側(cè)接景谷交通動(dòng)脈－響水路；北依景谷最大休閑中心－孔雀廣場、白龍公園、體育場等；南為景谷傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)商業(yè)區(qū)。地理位置得天獨(dú)厚。環(huán)境分析：良好的區(qū)位優(yōu)勢(shì)該區(qū)域由于良好的位置、居住環(huán)境，已成為大部分消費(fèi)者向往的居住地之一。而本項(xiàng)目是目前景谷城區(qū)唯一與政府距離最近的項(xiàng)目，具有良好的升值前景。項(xiàng)目周邊商業(yè)氛圍不濃，且經(jīng)營商品比較單一 項(xiàng)目地塊周邊目前商業(yè)主要以文化辦公用品為主，主要服務(wù)對(duì)象為政府行政機(jī)關(guān)與周邊企事業(yè)單位所需，商業(yè)氛圍尚不濃，且商業(yè)經(jīng)營比較單一，對(duì)本項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃產(chǎn)生一定比例限制。項(xiàng)目周遍市政配套健全，人文、居住環(huán)境佳，業(yè)主日常生活十分方便就目前而言，項(xiàng)目周邊市政配套完善。教育、衛(wèi)生、購物、休閑、娛樂、郵政、銀行配套齊全，業(yè)主日常衣食住行比較方便。這是日后本項(xiàng)目開發(fā)的一個(gè)亮點(diǎn)，這要求項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)要做好自身的配套，以解決業(yè)主日常所需。 隨著區(qū)域內(nèi)眾多政府機(jī)關(guān)，本項(xiàng)目升值潛力巨大； 任何城市，凡是政府所在區(qū)域必是城市中心。而景谷目前經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)，未來十年甚至更長時(shí)間內(nèi)該區(qū)始終為景谷的城市核心區(qū)域。伴隨著城市規(guī)劃，區(qū)域內(nèi)常住人口的增多，必定帶動(dòng)項(xiàng)目價(jià)值大幅提升，本項(xiàng)目具有良好的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和發(fā)展前景。二、項(xiàng)目周邊地產(chǎn)現(xiàn)狀調(diào)研（一）商業(yè)現(xiàn)狀：地塊現(xiàn)有商業(yè)基本都是在自然發(fā)展與市場調(diào)節(jié)中形成的，經(jīng)營業(yè)態(tài)表現(xiàn)較明朗，為項(xiàng)目開發(fā)提供借鑒性的商業(yè)業(yè)態(tài)定位基礎(chǔ)。但由于經(jīng)營業(yè)態(tài)單一性，業(yè)態(tài)分布比較雜亂、經(jīng)營商品檔次較低?，F(xiàn)有商業(yè)布局 項(xiàng)目現(xiàn)有商業(yè)分布如上圖所示，商業(yè)價(jià)值從大到小分別為文明路、大興量販超市、振興路、人民路。圖中藍(lán)色標(biāo)識(shí)區(qū)域?yàn)楸景杆诘?，商業(yè)門面基本為一層，主要由沿街的居民樓一層改建而成，店面租金在300400元/平方米/年，底層商鋪開間一般為4米；綠色標(biāo)識(shí)區(qū)域商業(yè)價(jià)值較小，店面租金在200－350元/平方米/年。紅色標(biāo)識(shí)區(qū)域?yàn)榫肮瓤h城中心商業(yè)區(qū)域，店面租金在800－1000元/平方米/年。黃色區(qū)域商業(yè)分布主要在振興路兩側(cè)，商業(yè)業(yè)態(tài)主要是精品服飾、飾品首飾、小禮品、鮮花店等，地理位置與商業(yè)價(jià)值與本案附近比較接近，店面租金在250500元/平方米/年。周邊商鋪?zhàn)饨鹫{(diào)研具體店面租金： 店名位置租金（元/㎡/年）開間進(jìn)深（米）摩高服飾文明路750610蛋糕店文明路90046輕舞飛揚(yáng)花店振興路36033打印店人民路30049才子服飾文明路770710煙酒店人民路4005（二）項(xiàng)目地塊住宅現(xiàn)狀項(xiàng)目地塊附近主要為政府各行政機(jī)關(guān)的家屬院，入住人數(shù)較分散，但消費(fèi)層次相對(duì)較高。周邊缺少社區(qū)生活配套設(shè)施，居住環(huán)境一般。（周邊住宅多位行政單位家屬院，故簡略） 第五部分：目標(biāo)消費(fèi)者調(diào)研本次調(diào)研方法主要采取走訪式與深度訪談法。采用抽樣式問卷調(diào)查、訪談，共100份問卷，最終有效問卷73份。本次調(diào)研的消費(fèi)者年齡在25－45歲之間，占調(diào)查總數(shù)的96％。且多是具有較強(qiáng)購買力的消費(fèi)者。本次調(diào)研主要針對(duì)三方面進(jìn)行：消費(fèi)者購買力水平、購買傾向、消費(fèi)習(xí)慣及特征。 第一節(jié)：住宅消費(fèi)者調(diào)研一、購買群體受訪者普遍表示目前景谷購房能力最強(qiáng)的消費(fèi)者主要是政府公務(wù)員、銀行、做生意的老板之類人員及政府部門企事業(yè)單位員工、教師及外地消費(fèi)者等，一般居民購買能力有限。二、購房的原因及現(xiàn)住房的取得方式大部分受訪者購房是為了改善居住條件，他們對(duì)當(dāng)前的居住條件普遍不滿。％，住單位集資房的占29％，從房地產(chǎn)開發(fā)商處購買的占15％，租賃住房占44％。這說商品房還有十分廣闊的市場空間。外地客戶在景谷置業(yè)主要是為了滿足經(jīng)商居住所需和投資。三、購房心理 約有60%受訪者表示對(duì)開發(fā)商的信任度不夠，希望眼見為實(shí)，看到現(xiàn)場實(shí)景才肯放下心去購買。四、戶型及面積偏好大部分受訪者家庭結(jié)構(gòu)以三口之家為主，占調(diào)查比例的52％，四口之家占調(diào)查比例的25％。因此普遍對(duì)住房需求以二房或三房為主，住房面積需求在70－90平方米占33％，90—120平方米以上占53％。首次置業(yè)的年輕消費(fèi)群體由于積蓄有限，有近70%的年輕消費(fèi)者表示，首選70—90平方米的住房。二次置業(yè)的中端客戶為了改善環(huán)境、提升生活質(zhì)量而換房，他們不但追求大面積戶型，更講究居住舒適度，對(duì)小區(qū)品質(zhì)和環(huán)境極為關(guān)注。在訪談中了解到約有75%的消費(fèi)者要求住房面積約為120平方米。投資者比較關(guān)注90－120平方米的住房。五、對(duì)高層住宅建筑接受度，但不是很了解。有27％表示會(huì)購買高層住宅，23％表示不會(huì)購買，30％反應(yīng)是看情況再說。這說明高層住宅在當(dāng)?shù)厣杏幸欢ㄐ睦砜剐浴Ｍ瑫r(shí)，80%左右受訪者均認(rèn)為南北朝向?yàn)槭走x，認(rèn)為通風(fēng)、采光效果好。六、對(duì)建筑空間的要求大部分受訪者希望客廳、主臥與衛(wèi)生間面積較大，同時(shí)部分女性群體比較注重廚房與餐廳的面積與布置。有超過50%受訪者希望有開放式的陽臺(tái)，便于晾曬衣服或養(yǎng)花。七、對(duì)本案區(qū)域價(jià)格接受程度70%的受訪者選擇可以接收的價(jià)格在1000－1200元/平方
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