【文章內(nèi)容簡介】 場總結(jié)北京作為中國的領(lǐng)袖城市，匯聚了眾多金字塔頂尖人士，因而也出現(xiàn)了大批至尚物業(yè)，但隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，地域界限必將被打破，高端物業(yè)將會(huì)進(jìn)行跨地域的競爭，了解北京的現(xiàn)在，就是為塑造深圳的明天。工作思路深圳宏觀經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析別墅市場分析研究北京別墅市場分析研究上海別墅市場分析研究其他城市知名別墅概覽深圳別墅市場分析研究深圳別墅市場發(fā)展趨勢(shì)判定上海別墅市場分析上海房地產(chǎn)發(fā)展階段的判定30004000US$ 40008000US$ 8000 US$8003000US$發(fā) 展 階 段 啟 動(dòng) 期 緩 慢 發(fā) 展期 快速增 長 期 減 緩發(fā) 展期人均 GDP（美元） 800～ 3000 3000～ 4000 4000～ 8000 8000以上需求特征 生存需求 生存、改善需求兼有 改善需求 為主 改善需求 為主發(fā) 展特征超速 發(fā) 展單純 數(shù)量型平 穩(wěn)發(fā) 展以數(shù)量 為 主，數(shù)量與 質(zhì) 量并重快速 發(fā) 展以 質(zhì) 量 為 主，數(shù)量與 質(zhì) 量并重緩 慢 發(fā) 展綜 合 發(fā) 展型? 2023年上海市人均 GDP5650美元，房地產(chǎn)發(fā)展已進(jìn)入快速增長期，正處于快速增長期的初級(jí)階段。上海 GDP增長率與房地產(chǎn)發(fā)展階段的關(guān)系宏觀經(jīng)濟(jì)增長 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r小于 4% 萎縮45% 停滯58% 穩(wěn)定發(fā)展大于 8% 高速發(fā)展?上海宏觀經(jīng)濟(jì) 2023年 %的增長率高于國際慣例穩(wěn)定發(fā)展 8%三個(gè)百分點(diǎn)，對(duì)上海市房地產(chǎn)的發(fā)展顯示出有利的支撐。所處階段上海別墅市場現(xiàn)狀概述一、版塊之爭愈加明顯 松江、南匯、浦東、青浦、閔行傳統(tǒng)的別墅區(qū)域形象及升值潛力出現(xiàn)分化。二、品質(zhì)競爭更加突現(xiàn) 北歐木質(zhì)別墅 —— 荷蘭、德式、英式風(fēng)貌展示 。 三、泛長三角的別墅消費(fèi)觀 上海的自然資源相對(duì)匱乏，周邊城市（如無錫、蘇州、杭州）資源更有優(yōu) 勢(shì)，消費(fèi)觀越來越泛城市化。四、混合物業(yè)中存在 “ 別墅 ” 多層、高層、聯(lián)排別墅、獨(dú)立別墅呈混合性存在，居住層次和項(xiàng)目形象不高。 區(qū)域版塊分析：六大板塊引領(lǐng)上海別墅市場 一、顓橋 VS Townhouse二、滬青平－徐涇板塊：老虹橋的延伸 三、佘山板塊－高檔別墅的發(fā)翔地 四、平民化的九亭－莘閔別墅區(qū)五、深不可測的浦東別墅板塊六、 “ 漸行漸遠(yuǎn) ” 的大東郊－南匯別墅上海別墅市場需求的形態(tài)及其變化 推論：隨著上海別墅市場的發(fā)展，買家購買力的提高，高端客戶對(duì)獨(dú)立別墅的需求明顯較大。從最近的客戶調(diào)研情況分析，數(shù)據(jù)顯示客戶對(duì)別墅形態(tài)的要求發(fā)生了相當(dāng)明顯的變化，分析如下：上海別墅市場客戶情況 買家區(qū)域： 買家職業(yè)：上海作為國際化大都市，吸引國內(nèi)其他省市的客戶以及港澳臺(tái)的客戶與上海本地的客戶比例相差不大，各自約占 1/3?？蛻艚^大部分是企業(yè)管理層人士和企業(yè)主，二者約占 60%。上海知名個(gè)案介紹一 —— 上海紫園（ 1）n位于佘山高檔別墅區(qū)n松江佘山國家旅游假區(qū)佘山山前路 地理位置 ：上海知名個(gè)案介紹一 —— 上海紫園（ 2）項(xiàng)目概況：總占地面積 1,380畝，其中水面積達(dá) 300畝。上海紫園由 13個(gè)島和 1個(gè)半島組成，島與島之間由歐式彩色鋼橋相連，規(guī)劃建造別墅150余棟，每戶平均占地 8畝以上，最高達(dá) 20畝以上。在東佘山月湖邊上還有 2600畝土地，將作為上海紫園二期開發(fā)。 容積率： （ ）的別墅上海知名個(gè)案介紹一 —— 上海紫園（ 3）項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)介紹：優(yōu)勢(shì)： 劣勢(shì)：居于佘山國家旅游區(qū)優(yōu)美的水景與島嶼的組合產(chǎn)品設(shè)計(jì)方面，邀請(qǐng)了澳大利亞、美國等世界各國著名設(shè)計(jì)大師，采用個(gè)別度身定做的方法， 160多棟別墅戶戶不同，體現(xiàn)高檔出住宅的唯一性、崇高性和經(jīng)典性。 后續(xù)銷售價(jià)格降幅較大，引起市場懷疑上海知名個(gè)案介紹一 —— 上海紫園（ 4）建筑風(fēng)格 ：由于采用個(gè)別定做的手法，所以多種風(fēng)格并存，以美式、歐式為主建筑設(shè)計(jì)理念 ： 戶戶迥異，盡顯與眾不同建筑立面特點(diǎn) ：明快與古樸并存。產(chǎn)品風(fēng)格：別墅實(shí)景客戶描述：目標(biāo)客戶特點(diǎn)：非常有錢（必要條件）。他們一般不親自參加購房的每個(gè)過程，有的帶律師，有的帶設(shè)計(jì)顧問，有的是部下或代理人代表來。他們?nèi)际怯性趪馍畹慕?jīng)歷。他們關(guān)心的問題和一般人不同，至少不是價(jià)格。 營銷策略與手段：策略依據(jù)：最高層次的定位，以神秘感和無上的尊崇感吸引客戶。特別營銷手段：252。在接待客人之前會(huì)對(duì)客人進(jìn)行身份審定，只有經(jīng)過審定的客人才能進(jìn)入購買程序 上海知名個(gè)案介紹一 —— 上海紫園（ 5）相關(guān)資料：起價(jià) ： 28850元 /平方米最高價(jià) ： 44450元 /平方米物業(yè)管理費(fèi) ： 10元 /平方米 /月 規(guī)劃 ：一般都是私密性很強(qiáng)，不設(shè)公共區(qū)域。一期完全獨(dú)立私家豪宅，每戶均可設(shè)游泳池，游船碼頭，保齡球道，網(wǎng)球場等。 上海知名個(gè)案介紹一 —— 上海紫園（ 6）總結(jié)：216。是目前國內(nèi)唯一設(shè)在國家級(jí)風(fēng)景度假區(qū)內(nèi)的別墅區(qū)，成為與紐約長島、香港淺水灣相提并論的富人聚居區(qū) 216。國際知名設(shè)計(jì)師、國外尖端科技成果及新型建筑材料，突出了上海紫園的身份認(rèn)同。因?yàn)楦郊又档莫?dú)一無二，才賦予了樓盤高價(jià)的底氣和價(jià)值的不可比擬性。 借鑒：216。將天然的景觀精心雕琢，提高產(chǎn)品的附加值216。營銷手法要?jiǎng)?chuàng)新，高姿態(tài)入市，提高神秘感和尊崇感。上海知名個(gè)案介紹一 —— 上海紫園（ 7）上海知名個(gè)案介紹二 —— 金色奧斯卡 金爵（ 1）n位于金橋出口加工區(qū)南區(qū)生活配套區(qū)內(nèi)，與湯臣高爾夫球場相距 6公里，鄰近著名旅游點(diǎn)—— 露德圣母大教堂 地理位置 ：項(xiàng)目概況：小區(qū)以貫穿南北的 “龍形 ”道路為主軸，寓意吉祥的 “中國龍脈 ”，整個(gè)地塊被二條自然河道劃分為三塊。小區(qū)天然河道和人工水景相結(jié)合，自然地貌與人工造坡相和諧，全部獨(dú)門獨(dú)戶配私家花園，單純而高貴。占地面積： 180000平方米綠化率： 40%容積率： 上海知名個(gè)案介紹二 —— 金色奧斯卡 金爵（ 2）問鼎別墅中的 “奧斯卡 ”潮涌東方，龍聚金爵上海知名個(gè)案介紹二 —— 金色奧斯卡 金爵（ 3）產(chǎn)品特色：新古典主義的歐式建筑將繁復(fù)的雕花改為明朗的線條，將簡潔的現(xiàn)代元素融于古典氣息的建筑中，比例嚴(yán)謹(jǐn)，線條明快，色調(diào)沉穩(wěn)，格局大氣。建筑設(shè)計(jì)中引入國際流行的Courtyard概念， “園中之園 ”將室外的景觀延伸到室內(nèi)；大面積的樓體架空，使綠意貫通，將自然融于建筑，開拓高尚居家無限空間可能，華貴別墅的至尊典范。臻品藝墅 引景入室上海知名個(gè)案介紹二 —— 金色奧斯卡 金爵（ 4）銷售資料：一期開盤時(shí)間： 2023年 7月二期開盤時(shí)間： 2023年 4月起價(jià)： 500萬元 /套目前最高價(jià)： 1500萬元 /套套可售面積： 300—350 平方米主要賣點(diǎn)：氣派非凡的龍脈規(guī)劃 —— 風(fēng)水庭院深深的水景園林 —— 景觀新古典主義的質(zhì)感別墅 —— 品質(zhì)有風(fēng)情有故事有 文化 的地方 —— 邀請(qǐng)著名指揮家陳燮陽作樓盤的形象代言人 金色維也納 —— 品牌 上海知名個(gè)案介紹二 —— 金色奧斯卡 金爵（ 5）物管特色：具體服務(wù)項(xiàng)目（ 1） 別墅管理免費(fèi)服務(wù)項(xiàng)目1)提供家政、醫(yī)療、購物、教堂及商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)等生活咨詢2)提供國際學(xué)校教育咨詢3)代繳公用事業(yè)費(fèi)4)代理 IP網(wǎng)絡(luò)服務(wù)5)代理專業(yè)洗滌服務(wù)6)代理寄信與包裹領(lǐng)取及送信與包裹上門服務(wù)7)代叫出租車8)代訂純水礦泉水并提供送水上門服務(wù)9)代訂報(bào)刊雜志、飛機(jī)票10)代請(qǐng)家教、園丁與司機(jī)11)接受福利性家庭生活用品捐贈(zèng) （ 2） 別墅管理有償服務(wù)項(xiàng)目1） 別墅外墻與外玻璃清潔2） 清洗地毯、窗簾、沙發(fā)等3） 別墅室內(nèi)及私家花園專業(yè)除蟲、草坪養(yǎng)護(hù)服務(wù)4） 提供中英文翻譯幫助 5） 提供寵物辦證及管理服務(wù)6） 其它住戶委托事宜上海知名個(gè)案介紹二 —— 金色奧斯卡 金爵（ 6）總結(jié)：216。能夠巧妙的借用已開發(fā)項(xiàng)目 “金色維也納 ”的市場知名度，迅速推出新樓盤。 216。龍脈的規(guī)劃設(shè)計(jì)順應(yīng)了部分客戶對(duì)風(fēng)水的信仰。 借鑒：216。塑造浪漫的文化氣氛，將音樂、電影等高尚文化與居住環(huán)境聯(lián)系起來。216。一樓架空，引景入室，與自然環(huán)境的親密接觸。提香 別 墅上海其他知名別墅形象掃描湯 臣高 爾 夫 別 墅 九溪十八 島上海知名別墅也很多，本報(bào)告旨在通過若干項(xiàng)目的介紹使人產(chǎn)生一葉知秋的感覺。提香別墅開 發(fā) 商 上海韻園置 業(yè) 有限公司 位置 位于康 橋別 墅板 塊 ，南 匯 秀沿路 1弄 物 業(yè) 管理公司 上海 時(shí) 和南都物 業(yè) 管理有限公司 項(xiàng) 目概況 占地面 積 ： 22萬余平方米建筑面 積 ： 容 積 率： 總 套數(shù)： 165套獨(dú) 棟別 墅建筑 風(fēng) 格：北美 風(fēng) 格會(huì)所： 4200平方米綠 化率： %景 觀 ： 天然湖、森林車 位：每 戶 一至兩個(gè)主力 戶 型 不 詳單 價(jià) 獨(dú) 棟 13000元 /平方米銷 售狀況 2023年 3月 10日開 盤湯臣高爾夫別墅開 發(fā) 商 湯 臣高 爾 夫（上海）有限公司 位置 浦 東 新區(qū) 龍東 大道 1號(hào) 湯 臣高 爾 夫球 場 內(nèi) 物 業(yè) 管理公司 大峰物 業(yè) 管理（上海）有限公司 項(xiàng) 目概況 占地面 積 ： 140萬余平方米建筑面 積 ： 建筑 風(fēng) 格： 地中海式、拉斯維加式和古典法式 綠 化率： 60%景 觀 ：流泉、高 爾 夫球 場車 位：每 戶 兩個(gè)物管 費(fèi) ： /月 .平方米主力 戶 型 350425平方米單 價(jià) 獨(dú) 棟 25000元 /平方米，起價(jià) 20230元 /平方米銷 售狀況 現(xiàn) 售 為 第八期， 銷 售形 勢(shì)較 好上海別墅市場總結(jié)216。 區(qū)域 ：版塊分布明確，檔次差異明顯。216。 價(jià)位 ：普通別墅價(jià)位在 5000—10000 元 /平方米間，高檔別墅為 10000—30000 元 /平方米， 價(jià)格懸殊驚人。216。 面積 ：暢銷面積在 200—600 平方米216。 風(fēng)格 ：以歐式、美式風(fēng)格為主，舶來品較多216。 客戶 ：全球跨國大企業(yè)高管，港澳臺(tái)客商，本地實(shí)業(yè)家，外籍人士，企業(yè)高管，科技新貴，具有軍、政背景的人士 。上海作為中國的金融中心，長三角的領(lǐng)頭羊，盡管沒有太多優(yōu)美的自然景觀資源，但仍然有著數(shù)量不菲的別墅群，且誕生了中國大陸售價(jià)最高的超級(jí)豪宅，深圳作為珠三角的核心城市，在人均收入高居全國榜首的事實(shí)面前， 打造極品府邸，市場利好不容置疑 。工作思路深圳宏觀經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析別墅市場分析研究北京別墅市場分析研究上海別墅市場分析研究其他城市知名別墅概覽深圳別墅市場分析研究深圳別墅市場發(fā)展趨勢(shì)判定其他城市知名別墅介紹—— 杭州 桃花源杭州印象市場狀態(tài)：樓盤銷售普遍向好， “漲 ”聲一片 ——“ 不擔(dān)心賣不出去，只擔(dān)心買不到 ”。房地產(chǎn)開發(fā)主要集中在城西，主力戶型 97120M2，均價(jià) 60008000元 /m2左右。二手房價(jià)格范圍： 50007500元 /m2；本地人購房占 70%以上，持外地身份證購房者比例不足 30%房地產(chǎn)消費(fèi)能力與深圳較為接近 。杭州知名別墅 —— 桃花源項(xiàng)目規(guī)模 ：占地 173萬 M2 物業(yè)類型 ：別墅 /半山別墅售價(jià)范圍： 200300萬 /套客戶類型： 自用，全省范圍開發(fā)商： 浙江綠城房地產(chǎn)集團(tuán) 地理位置： 位于杭州城西近郊鳳凰山南麓風(fēng)景秀麗的丘陵地帶項(xiàng)目優(yōu)勢(shì)： 融合中國民居庭院的思想，強(qiáng)調(diào)建筑的庭院圍合形態(tài)、建筑與自然環(huán)境的共生共長和互為映襯關(guān)系；吸取了國外鄉(xiāng)村別墅的優(yōu)雅風(fēng)格總占地： 1200畝戶數(shù)： 200余座別墅和少量公寓容積率： 桃花源印象 別墅依山而建，流水環(huán)繞，遠(yuǎn)山隱約 …… 開發(fā)商同時(shí)保留了小區(qū)內(nèi)一塊 20畝的菜田，業(yè)主可購買自用。細(xì)節(jié)的