【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 ■金堂第二機(jī)場(chǎng)的建設(shè)，將加速?gòu)V漢融入大城市經(jīng)濟(jì)圈，拉動(dòng)廣漢快速發(fā)展■借力 “ 北改 ” 大型工程，廣漢與成都中心城區(qū)距離大大縮短，為廣漢成為成都周邊 “ 副中心 ” 創(chuàng)造了條件相關(guān)物業(yè)類型市場(chǎng)調(diào)研商業(yè)發(fā)展歷程廣漢商業(yè)發(fā)展時(shí)間較長(zhǎng)，從傳統(tǒng)的商業(yè)街、超市提升為百貨，目前商業(yè)仍處于升級(jí)過(guò)程中商業(yè)市場(chǎng)概述廣漢商業(yè)由傳統(tǒng)商圈、區(qū)域商圈構(gòu)成，以鴨子河為界劃分，傳統(tǒng)商圈因設(shè)施陳舊，未來(lái)升級(jí)受限；區(qū)域商圈品質(zhì)形象較好，商業(yè)由街鋪開(kāi)始向上一層的空間發(fā)展、集中發(fā)展■本項(xiàng)目位于新城區(qū)，距傳統(tǒng)商圈核心區(qū) 1公里，難以借勢(shì)其巨大人流；目前城北西區(qū)僅有一個(gè)區(qū)域商圈，規(guī)模較小，本項(xiàng)目距其 500米■傳統(tǒng)商圈位于老城區(qū)，以多條商業(yè)街構(gòu)成，硬件陳舊，升級(jí)受限，難以滿足更優(yōu)質(zhì)的中高端品牌入駐需求■區(qū)域商圈位于城北西區(qū)城區(qū)，以水晶廣場(chǎng)為代表，品質(zhì)形象較好，主要以餐飲娛樂(lè)業(yè)態(tài)為主，引進(jìn)知名餐飲連鎖品牌，餐飲業(yè)態(tài)出現(xiàn)在集中型商業(yè) 3樓位臵傳統(tǒng)商圈區(qū)域商圈老城區(qū)城北西區(qū)火車站高鐵站汽車站大件路鴨子河本案?jìng)鹘y(tǒng)商圈概況傳統(tǒng)商圈以中山大道為主軸向兩面擴(kuò)散，主要由三條服裝街和四條餐飲街構(gòu)成，其中包含兩個(gè)百貨項(xiàng)目綜合商業(yè)街 （武廟步行街、雒城風(fēng)情街/中央欣城）檔次： 大眾消費(fèi)商戶代表： 太平洋電影城、德克士商圈性質(zhì) 區(qū)域 物業(yè)形式 代表街區(qū)傳統(tǒng)商圈 老城區(qū)中心 單店百貨主題賣場(chǎng)、街鋪餐飲街區(qū)　　　　服裝街區(qū)　　　　　娛樂(lè)街區(qū) 綜合街區(qū)萬(wàn)壽街（小吃）　中山大道（散貨）　長(zhǎng)沙路 武廟步行街佛山路（大眾）　漢口路 （品牌）　　湖南路 雒城風(fēng)情街湖南路（燒烤）　武昌路 （品牌）　　中山大道　　長(zhǎng)沙路（商務(wù)）服裝街 （中山大道、漢口路、武昌路）檔次： 中低端商戶代表： 杰克瓊斯、特步、散貨餐飲娛樂(lè)街 （湖南路、佛山路、萬(wàn)壽街、長(zhǎng)沙路）檔次： 大眾消費(fèi)商戶代表： 福建海鮮、王子燒烤、竹筒飯傳統(tǒng)百貨 （中山大道與順德路交匯處）檔次： 中高端，單一百貨加少量中高端餐飲商戶代表： 百倫百貨、梅西百貨傳統(tǒng)商圈－服裝街分析以街鋪為主，穿插單店百貨及主題賣場(chǎng)，中低端檔次，存在較多問(wèn)題；從各服裝街的經(jīng)營(yíng)情況來(lái)看廣漢消費(fèi)者品牌意識(shí)較強(qiáng)■業(yè)態(tài)構(gòu)成： 服裝為主，中山大道以經(jīng)營(yíng)散貨為主；漢口路、武昌路主要為品牌服裝■租金價(jià)格： 中山大道北段租金價(jià)格 (1層 )： /㎡ /天武昌路、漢口路租金 (均價(jià) )： /㎡ /天■現(xiàn)狀分析：上蓋住宅影響店鋪平面布局 、品牌形象規(guī)格不統(tǒng)一、業(yè)態(tài)缺乏連續(xù)性缺乏停車位，且停車不便 ； 缺乏休閑類餐飲及快餐； 中山大道 19%店面轉(zhuǎn)讓 (主要為散貨店 )，說(shuō)明中山大道散貨經(jīng)營(yíng)困難；漢口路與武昌路店面轉(zhuǎn)讓極少，說(shuō)明經(jīng)營(yíng)良好，可以看出 廣漢消費(fèi)者品牌意識(shí)較強(qiáng)傳統(tǒng)商圈－餐飲街分析以街區(qū)分布，有較明顯的類型及檔次劃分；廣漢餐飲總體大眾化，環(huán)境較差，缺乏知名品牌連鎖餐飲■業(yè)態(tài)構(gòu)成： 餐飲為主，湖南路主要以夜市燒烤為主；萬(wàn)壽街主要經(jīng)營(yíng)特色小吃；佛山路主要經(jīng)營(yíng)正餐，長(zhǎng)沙路以相對(duì)中高檔商務(wù)餐為主■租金價(jià)格：湖南路租金價(jià)格： /㎡ /天萬(wàn)壽街租金價(jià)格： /㎡ /天佛山路租金價(jià)格： /㎡ /天長(zhǎng)沙路租金價(jià)格： /㎡ /天 物業(yè)費(fèi) 1元 /㎡ /月■現(xiàn)狀分析：缺乏知名品牌連鎖餐飲、休閑類餐飲及快餐除長(zhǎng)沙路，其它餐飲街就餐環(huán)境較差停車位規(guī)劃不合理，配臵不足傳統(tǒng)商圈－娛樂(lè)街分析廣漢娛樂(lè)業(yè)發(fā)達(dá)，以中小型的本土品牌為主，分布較為零散，缺乏量販?zhǔn)?KTV（僅時(shí)代廣場(chǎng)擁有歡樂(lè)迪）廣漢娛樂(lè)業(yè)主要集中于湖南路，長(zhǎng)沙路、中山大道三條街道■湖南路集中了面積較小的練歌房，主要為大眾消費(fèi)■長(zhǎng)沙路集中了規(guī)模較大的酒吧、足療店鋪，檔次相對(duì)高端■中山大道西園酒店娛樂(lè)配套（夜總會(huì)）面積較大，消費(fèi)檔次相對(duì)較高■廣漢賓館的酒店娛樂(lè)配套（練歌房）面積較大，中端消費(fèi)■廣漢練歌房較多，檔次中低端，店面形象較差，整體行業(yè)處于發(fā)展初期階段中山大道西園酒店傳統(tǒng)商圈－綜合街分析綜合商業(yè)街整體物業(yè)檔次較其他商業(yè)街有所提升，店鋪?zhàn)饨鹣鄬?duì)較高，但存在交通設(shè)計(jì)不合理的問(wèn)題■業(yè)態(tài)構(gòu)成： 雒城風(fēng)情街與武廟步行街經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)豐富，其中雒城風(fēng)情街相對(duì)男裝占比較大，武廟步行街童裝、婚紗店鋪聚集■租金價(jià)格：雒城風(fēng)情街租金價(jià)格 1層： /㎡ /天武廟步行街租金價(jià)格均價(jià)： /㎡ /天■現(xiàn)狀分析：雒城風(fēng)情街上蓋物業(yè)影響其平面布局，造成通道過(guò)窄，兩邊商鋪難以租賃武廟步行街設(shè)臵過(guò)多連廊，導(dǎo)致 3樓店鋪不同程度受到遮擋，影響店鋪價(jià)值；停車位缺乏，影響人流到達(dá)武廟步行街引入兩家主力店：太平洋電影院和勁浪體育，有效提升項(xiàng)目人氣和檔次傳統(tǒng)商圈－百貨分析廣漢目前僅百倫和梅西商場(chǎng)兩個(gè)百貨項(xiàng)目，百貨大樓項(xiàng)目規(guī)模較小，購(gòu)物舒適感差，而梅西商場(chǎng)則缺乏運(yùn)動(dòng)戶外品牌和童裝品牌制約了廣漢消費(fèi)者對(duì)于百貨的認(rèn)知■現(xiàn)有商場(chǎng)： 百貨大樓和梅西商場(chǎng)是目前廣漢僅有的兩個(gè)百貨，定位中端，面積均為 15,000㎡ ，規(guī)模較??；■現(xiàn)狀分析： 商場(chǎng)出入口過(guò)多，造成客流分散直梯放臵于主入口，影響賣場(chǎng)人流循環(huán)公共通道過(guò)于狹窄，降低消費(fèi)者購(gòu)物舒適感和人流循環(huán)柱網(wǎng)過(guò)于密集，影響賣場(chǎng)使用效率■未來(lái)可能供應(yīng)： 仁和百貨：自有品牌，規(guī)模小，定位相對(duì)中高端可能華潤(rùn)萬(wàn)家：華潤(rùn)集團(tuán)旗下中高端大型商超，規(guī)模較大沃爾瑪：世界 500強(qiáng)跨國(guó)中高端大型商超，規(guī)模較大人人樂(lè)：國(guó)內(nèi)知名商超品牌，中低端大型超市區(qū)域商圈概況區(qū)域商圈由水晶廣場(chǎng)和沿河街鋪組成，借助橋頭堡和金雁湖發(fā)展沿河休閑商業(yè)，同時(shí)亦表明廣漢商業(yè)開(kāi)始向周邊發(fā)展■區(qū)域商圈由小型集中商業(yè)水晶廣場(chǎng)和沿河街鋪組成■沿河分布餐飲、茶樓等業(yè)態(tài)，均屬于休閑商業(yè)■區(qū)域商圈形成于城北西區(qū)，表明廣漢商業(yè)開(kāi)始向周邊發(fā)展區(qū)域商圈代表水晶廣場(chǎng)物業(yè)結(jié)構(gòu)檔次較好，聚集了一些連鎖品牌，由于規(guī)模限制，無(wú)法滿足區(qū)域人群消費(fèi)需求■商圈客群：中高端人群■品牌檔次：中高端■業(yè)態(tài)組合：娛樂(lè) +餐飲現(xiàn)狀分析：水晶廣場(chǎng)體量較小區(qū)域商圈整體物業(yè)結(jié)構(gòu)、檔次比老城區(qū)有提升，路面有一定停車位，故吸引品牌餐飲娛樂(lè)商戶入駐樓層 商戶4F 廣信置業(yè)有限公司3F 良木緣咖啡 魅力金座 KTV2F 大紅袍茶樓 譚英雄魚(yú)頭1F 牛仔灣肥?，F(xiàn)有商圈小結(jié)■廣漢商業(yè)發(fā)展時(shí)間較長(zhǎng)，目前仍處于升級(jí)過(guò)程中■老城區(qū)商圈設(shè)施陳舊，升級(jí)受限；新型的、優(yōu)質(zhì)的商業(yè)物業(yè)具有發(fā)展空間■從服裝市場(chǎng)來(lái)看，品牌服裝經(jīng)營(yíng)較好，消費(fèi)者逐步趨向于品牌消費(fèi)■從餐飲市場(chǎng)來(lái)看，目前缺乏知名連鎖品牌，缺乏優(yōu)質(zhì)物業(yè)供應(yīng)■從娛樂(lè)市場(chǎng)來(lái)看，廣漢娛樂(lè)業(yè)發(fā)達(dá)，以中小型的本土品牌為主，分布較為零散，缺乏量販?zhǔn)?KTV■從百貨市場(chǎng)來(lái)看，經(jīng)營(yíng)狀況良好，可以看出廣漢百貨市場(chǎng)具有發(fā)展空間■從商業(yè)街來(lái)看，存在上蓋物業(yè)受限、停車位不足、動(dòng)線規(guī)劃不合理等問(wèn)題，未來(lái)具有硬件和品牌的升級(jí)空間未來(lái)入市項(xiàng)目分布未來(lái)入市項(xiàng)目商業(yè)總供應(yīng)量約為 188,700 ㎡ ，未來(lái)項(xiàng)目入市時(shí)間主要集中于 2023年項(xiàng)目名稱 代表編號(hào)區(qū)位 總建積 主力店 狀態(tài) 入市時(shí) 間華