【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 房地產(chǎn)進(jìn)入快速發(fā)展期 . 淮安歷年人均 G D P 及增幅810895971103613155154251 1 . 6 0 %1 3 . 1 0 %1 6 . 0 0 %1 9 . 2 0 %1 7 . 2 0 %0202040006000800010000120201400016000180002020年 2020年 2020年 2020年 2020年0 . 0 0 %5 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 5 . 0 0 %2 0 . 0 0 %2 5 . 0 0 %人均G D P ( 元) 人均G D P 增長(zhǎng)率 發(fā)展期 啟動(dòng)期 快速發(fā)展期 平穩(wěn)發(fā)展階段 減緩發(fā)展階段 經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu) 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)演變趨勢(shì)來(lái)看，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化，一產(chǎn)比重在逐漸降低，二產(chǎn)、三產(chǎn)比重增加趨勢(shì)明 顯。 2020 年全市第一產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長(zhǎng) ％；第二產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長(zhǎng) ％；第三產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長(zhǎng) ％。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由 2020 年的 :: 變?yōu)?： ： 。工業(yè)壯大為城市發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)，第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展為城市經(jīng)濟(jì)不斷注入活力。 人均 GDP（美元） 8001000 10004000 40008000 8000 以上 需求特征 生存需求 生存、改善需求兼 有 改善需求為主 改善需求為主 發(fā)展特征 超速發(fā)展，單純 數(shù)量型 快速發(fā)展，以數(shù)量為主，數(shù)量和質(zhì)量并重 平穩(wěn)發(fā)展以質(zhì)量為主數(shù)量和質(zhì)量并重 緩慢發(fā)展綜合發(fā)展型 固定資產(chǎn)投資額快速增長(zhǎng)，近兩年來(lái)全市固定資產(chǎn)投資增幅大增。 2020 年全市完成 500萬(wàn)元以上項(xiàng)目固定資產(chǎn)投資 610億元，比 2020 年增長(zhǎng) %。 淮安市社會(huì)消費(fèi)品零售總額的總量較低，反映出城市商業(yè)經(jīng)濟(jì)的不發(fā)達(dá)及居民消費(fèi)意識(shí)的保守；從市區(qū)和全市的社會(huì)消費(fèi)品總額的比較來(lái)看，市區(qū)的居民消費(fèi)總額上不具備傳統(tǒng)區(qū)域中心消費(fèi)的優(yōu)勢(shì)，增幅平穩(wěn)。 城市外向型經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度減緩，在制約其經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度的同時(shí)也降低了經(jīng)濟(jì)運(yùn)行過(guò)程中的外部風(fēng)險(xiǎn)，但出口能力差，對(duì)于拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)所起作用比較微弱 . 經(jīng)濟(jì)活躍情況 存款余額無(wú)論從增幅和總量上都遠(yuǎn)高于貸款增幅和總量，資本 供給充足，而資本需求則相對(duì)不夠旺盛，經(jīng)濟(jì)不活躍。 財(cái)政情況 財(cái)政收支嚴(yán)重失衡，財(cái)政連年赤字，無(wú)法為城市發(fā)展提供強(qiáng)有力的保障。 （資料來(lái)源于淮安統(tǒng)計(jì)局） 居民生活 城市居民人均可支配收入與消費(fèi)支出比值呈現(xiàn)趨小化趨勢(shì)，比較兩者增長(zhǎng)率，消費(fèi)性支出的增長(zhǎng)出現(xiàn)略微下滑。 可支配收入的穩(wěn)定增長(zhǎng)為消費(fèi)奠定了良好的基礎(chǔ)，城市居民消費(fèi)實(shí)力不斷增強(qiáng)，但人均消費(fèi)性支出增長(zhǎng)率下滑表明城市居民整體消費(fèi)意 識(shí)較為保守。 淮安城市居民歷年收支情況7796 8209911510447121645544 57046389 707782137 1 . 1 0 %6 9 . 5 0 %7 0 . 1 0 %6 7 . 7 0 % 6 7 . 5 1 %0500010000150002 0 0 3 年 2020年 2020年 2020年 2 0 0 7 年 6 4 . 0 0 %6 6 . 0 0 %6 8 . 0 0 %7 0 . 0 0 %7 2 . 0 0 %城市居民人均可支配收入（元） 城市居民消費(fèi)性支出（元）消費(fèi)支出/ 可支配收入 歷年人均可支配收入與消費(fèi)支出的增長(zhǎng)比例%%%% %%%%%%%%%%%%%2020年 2020年 2020年 2020年 2020年人均可支配收入同比增長(zhǎng) 人均消費(fèi)性支出增長(zhǎng)率 （資料來(lái)源于淮安統(tǒng)計(jì)局） 在城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大背景下，淮安人民收入狀況以及生活狀況都在穩(wěn)步提高；但消費(fèi)支出與可支配收入比例持續(xù)下滑，城市整體消費(fèi)水平增長(zhǎng)與收入水平并未形成正比。 （資料來(lái)源于淮安統(tǒng)計(jì)局） 第三節(jié)、人口及城市化進(jìn)程 人口總量增長(zhǎng)較為緩慢，非農(nóng)業(yè)人口增長(zhǎng)速度明顯 加快 ■ 2020 年末全市戶籍總?cè)丝? 萬(wàn)人，比上年增加 萬(wàn)人，增長(zhǎng) ‰；城市化水平為 %（按常住人口計(jì)算），比 2020年提高 個(gè)百分點(diǎn)。 城市化進(jìn)程有所放緩，淮安開(kāi)始進(jìn)入高速發(fā)展期，但相對(duì)于江蘇其他城市城市化進(jìn)程還是較慢 不同發(fā)展階段城市化特征 發(fā)展次序 第一階段 第二階段 第三階段 第四階段 發(fā)展階 段 初步城市化 高速發(fā)展期 調(diào)整發(fā)展期 穩(wěn)定發(fā)展期 城市化率 30% 30%— 50% 50%— 75% 75%以上 城市發(fā)展特征 工農(nóng)業(yè)生產(chǎn)水平較低，工業(yè)提供的就業(yè)機(jī)會(huì)工業(yè)基礎(chǔ)比較雄厚，經(jīng)濟(jì)實(shí)力明顯增強(qiáng)，工業(yè)工業(yè)產(chǎn)業(yè)成為城市絕對(duì)的經(jīng)濟(jì)支柱，城市經(jīng)濟(jì)的乘數(shù)效應(yīng)迅速刺城市經(jīng)濟(jì)高度發(fā)達(dá)，農(nóng)村人口的絕對(duì)數(shù)量已經(jīng)不大，城市發(fā)展表現(xiàn)為 有限，農(nóng)業(yè)人口緩慢釋。 產(chǎn)業(yè)快速擴(kuò)大，工業(yè)吸引大批農(nóng)業(yè)人口。 激第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，城市經(jīng)濟(jì)進(jìn)入高速發(fā)展階段。 內(nèi)部人口向第二三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移。 第四節(jié)、城市整體發(fā)展 規(guī)劃 城市性質(zhì) 國(guó)家歷史文化名城，江蘇省重要的交通樞紐，蘇北腹地能夠輻射 2020 萬(wàn)人口的中心城市。 城市規(guī)模 中期（ 2020 年） 100 萬(wàn)人，遠(yuǎn)期（ 2020 年） 120 萬(wàn)人。 城市建設(shè)用地規(guī)模 2020 年建成區(qū)面積達(dá)到 120 平方公里，全市城鎮(zhèn)人口達(dá)到 250萬(wàn)，城市化水平達(dá)到 45％；規(guī)劃遠(yuǎn)期（ 2020 年）城市建設(shè)用地約140平方公里，全市城鎮(zhèn)人口達(dá)到 300 萬(wàn)，城市化水平為 55%；遠(yuǎn)景城市人口 180 萬(wàn)人，城市建設(shè)用地規(guī)模為 200 平方公里。 城市發(fā)展格局 總體上形成 “一個(gè)高速圈、兩大組團(tuán)、三條軸線 、四水穿城” 城市發(fā)展格局。 ■□一個(gè)高速圈：由環(huán)繞淮安城的京滬、寧連及徐淮鹽高速公路組成的一個(gè)高速公路圈。 ■□兩大組團(tuán)：指中心城區(qū)包括主城區(qū)組團(tuán)和古城組團(tuán)兩個(gè)組團(tuán)，兩組團(tuán)以生態(tài)綠地相連。 ■□三條軸線：工業(yè)產(chǎn)業(yè)軸、文化商務(wù)軸、生活休閑軸。 ■□四水穿城：指貫穿城市的鹽河、古黃河、里運(yùn)河、大運(yùn)河。 2020年城市人口與城區(qū)規(guī)劃建議規(guī)劃表 2020 年城市人口與城區(qū)規(guī)劃建議規(guī)劃表 年 中心城區(qū)（含楚州區(qū)） 主城區(qū) 楚州城區(qū) 份 城市人口規(guī)模 （萬(wàn)人） 建成區(qū)用地規(guī)模（千平方米） 城市人口規(guī)模（萬(wàn)人） 建成區(qū)用地規(guī)模（千平方米） 城市人口規(guī)模 （萬(wàn)人） 建成區(qū)用地規(guī)模 （千平方米） 2020 78 75 58 17 2020 80 77 61 19 2020 82 79 61 18 2020 85 82 65 63 20 19 2020 100 100 75 75 25 25 2020 120 114 90 90 30 34 （資料來(lái)源于淮安規(guī)劃局） 城市發(fā)展方向 城市基本方向確定了 以中心區(qū)為核心，以主城區(qū)為主體，以綠 色空間相隔離，以快速交通相連接的組團(tuán)式城市結(jié)構(gòu)。 受到城市周邊各種發(fā)展阻力與引力影響，淮安市將形 成主要向東、向南方向發(fā)展，主城區(qū)和楚州區(qū)逐漸融為一體的城市發(fā)展格局 。 主城區(qū)近期主要向東發(fā)展，以水渡口廣場(chǎng)為重點(diǎn)，城區(qū)東擴(kuò)、中心東移，建成高標(biāo)準(zhǔn)、高起點(diǎn)的淮安新的行政、信息、金融、商貿(mào)、文化、休閑娛樂(lè)中心。 重點(diǎn)建設(shè)水渡口中心區(qū)、缽池山公園及周邊地區(qū)、江蘇淮安經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)及相應(yīng)的生活居住區(qū)； 中遠(yuǎn)期主要向南發(fā)展。 楚州區(qū)向東北發(fā)展，重點(diǎn)發(fā)展旅游業(yè)及配套的服務(wù)業(yè)，形成傳統(tǒng)與現(xiàn)代、人文與自然交相輝映的歷史文化名城特色。淮陰 區(qū)向東擴(kuò)展，建成醫(yī)療、教育和倉(cāng)儲(chǔ)、貨運(yùn)中心。 『城市背景研究小結(jié)』 1. 作為江蘇省蘇北地區(qū)的中心腹地，區(qū)域交通條件不夠完善，以陸地交通為主，目前隨著各項(xiàng)建設(shè)的推進(jìn)，淮安城市進(jìn)一步發(fā)展的條件已經(jīng)具備； 2. 隨著城市“東進(jìn)南延”的發(fā)展趨勢(shì)，淮安將重點(diǎn)發(fā)展城東南片區(qū)，一個(gè)嶄新的“三淮一體”的都市發(fā)展框架逐漸形成。 3. 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)正在不斷優(yōu)化中，近年來(lái)第三產(chǎn)業(yè)不斷發(fā)展，為城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展注入活力， 同時(shí)第二產(chǎn)業(yè)的壯大為城市發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。 4. 固定資產(chǎn)保持持續(xù)增加，而增幅下降，城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨向理性； 5. 城市居民收入增加，生活水平不斷 提高。近年來(lái)，淮安生產(chǎn)總值均以兩位數(shù)的速度增長(zhǎng)。隨著人均經(jīng)濟(jì)收入的不斷增長(zhǎng)，居民的潛在購(gòu)買力很大，需求旺盛，住宅產(chǎn)業(yè)將處于快速增長(zhǎng)期； 6. 城市化進(jìn)程將擴(kuò)大城市面積，同時(shí)帶動(dòng)大量流動(dòng)人口涌入市區(qū)，城市住房需求將會(huì)進(jìn)一步擴(kuò)大； 第二章、淮安房地產(chǎn)市場(chǎng)研究 第一節(jié)、淮安房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展情況 1. 2020年淮安固定資產(chǎn)投資呈快速增長(zhǎng)趨勢(shì)，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展較快，開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)迅速 宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng) 小于 4% 45% 58% 大于 8% 1015% 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r 萎縮 停滯甚至倒退 穩(wěn)定發(fā)展 高速發(fā)展 飛速發(fā)展 ■□從歷年淮安房地產(chǎn)投資額來(lái)看，商品房開(kāi)發(fā)投資趨較快增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)， 07年 投資額高達(dá) 億元； 宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng) 小于 4% 45% 58% 大于 8% 1015% 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r 萎縮 停滯甚至倒退 穩(wěn)定發(fā)展 高速發(fā)展 飛速發(fā)展 宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng) 小于 4% 45% 58% 大于 8% 1015% 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r 萎縮 停滯甚至倒退 穩(wěn)定發(fā)展 高速發(fā)展 飛速發(fā)展 宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng) 小于 4% 45% 58% 大于 8% 1015% 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r 萎縮 停滯甚至倒退 穩(wěn)定發(fā)展 高速發(fā)展 飛速發(fā)展 ■□淮安全市 GDP 近年來(lái)維持平穩(wěn)的增長(zhǎng)趨勢(shì)，相對(duì)于 GDP平穩(wěn)增長(zhǎng)來(lái)說(shuō)， 05年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅受政策影響較大， 06\07年又呈快速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，但就整體房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，其起點(diǎn)較低，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中所占比例也較低，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的推動(dòng)作用也未完全挖掘。 ■□按房地產(chǎn)市場(chǎng)指標(biāo)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)關(guān)系指標(biāo)體系，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資額比重的正常范圍在 22%— 28%?；窗卜康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資額的比重目前處于正常水平，說(shuō)明淮安房地產(chǎn)在對(duì)其國(guó)民經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用逐漸變重，另一方面也 說(shuō)明淮安房地產(chǎn)市場(chǎng)獲得足夠的重視。 商品房 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 施工面積（萬(wàn) ㎡ ） 241． 37 284． 98 309． 80 599． 73 同比增幅（％） 7． 87 18． 07 8． 71 93． 59 竣工面積（萬(wàn) ㎡ ） 149． 70 166． 71 190． 39 229． 64 2. 商品房歷年 供求關(guān)系 資料來(lái)源于淮安房產(chǎn)局 受“新政”的影響下 ,淮安房地產(chǎn)市場(chǎng)影響不大， 06 年房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖，總體商品房銷售速度落后于商品房竣工面積，供略大于求 ■□商品房施工面積增幅速度較快； ■□ 20202020 年，商品房竣工面積平穩(wěn)增長(zhǎng)、 07年略有減少； ■□ 2020 年商品房銷售面積增幅波動(dòng)較大，受大勢(shì)影響波動(dòng)明顯； 同比增幅（％） 10． 88 11． 36 14． 20 20． 62 銷售面積（萬(wàn) ㎡ ） 108． 55 106． 63 174． 16 198． 89 同比增幅（％） 10． 83 63． 33 14． 20 ■□歷年商品房銷售面積與竣工面積比值計(jì)算結(jié)果除 20 2020年皆在 之間，商品房供大于求現(xiàn)象明顯； ■□ 05 年到 07 年供需比逐漸趨于平緩。 3. 淮安各區(qū)域板塊物業(yè)分類 淮安房地產(chǎn)遍布全市，但主要集中在清浦區(qū)、清河區(qū)、經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)三個(gè)區(qū)，市區(qū)范圍為清浦區(qū)、清河區(qū)、經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)、淮陰區(qū)、楚州區(qū)。這里我們將要重點(diǎn)研究的是清河區(qū)板塊、清浦區(qū)板塊以及開(kāi)發(fā)區(qū)板塊。 物業(yè)類型分類 ： 轄區(qū)面積 50平方公里，總?cè)丝?30萬(wàn)，為淮安市委、市政府所在地，全市政治、經(jīng)濟(jì)、