【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 變化。 4） 營(yíng)銷推廣 該項(xiàng)目的營(yíng)銷推廣非常成功，已成為 XX市民心目中的高品質(zhì)樓盤之一。 因此，該項(xiàng)目是我們項(xiàng)目的主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤，從目前整體情況來分析： 在硬件方面 ，我項(xiàng)目并無明顯優(yōu)勢(shì)。因此，在開發(fā)中應(yīng)以高要求、高標(biāo)準(zhǔn)、高質(zhì)量的基本原則同時(shí)注重軟件方面的營(yíng)造。如： ? 在建筑規(guī)劃及園林設(shè)計(jì)方面聘請(qǐng)國(guó)外 或國(guó)內(nèi)大師擔(dān)綱設(shè)計(jì)。 ? 將物業(yè)管理作為項(xiàng)目的一大賣點(diǎn)。如：提倡英國(guó)管家式服務(wù)等。 ? 注重小區(qū)文化氛圍及人文素質(zhì)的營(yíng)造，提升小區(qū)品牌。 ? 在項(xiàng)目的營(yíng)銷推廣及銷售上多下工夫，縮短運(yùn)作周期。 富華公寓 項(xiàng)目名稱 富華公寓 電話 05368788266 8788277 發(fā)展商 XX 新立克置業(yè)有限公司 策劃代理 北京聯(lián)眾房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 建筑規(guī)劃設(shè)計(jì) 美國(guó)公司與當(dāng)?shù)卦O(shè)計(jì)院 景觀規(guī)劃設(shè)計(jì) 承建商 濟(jì)南四建 廣告策劃 北京聯(lián)眾 (后期撤出 ) 物業(yè)管理 山東中房物業(yè)管理公司 物管費(fèi) 地理位置 福壽 東街 168號(hào) 車位數(shù) 120個(gè)地下車位，售 8萬元 /個(gè) 車戶比 1： 開盤日期 202012 交樓日期 20202 占地面積 建筑面積 容 積 率 戶數(shù) 樓層與棟數(shù) 綠化率 實(shí)用率 15畝 5萬㎡ 5 200 20層 1棟 16層 1棟 40% 83% 戶型及面積 主力戶型及面積分布 戶 型 面 積 數(shù) 量 戶型比例 三房二廳二衛(wèi) 146 ㎡ 62 31% 三房二廳二衛(wèi) 156 ㎡ 26 13% 四房二廳二衛(wèi) 217 ㎡ 36 18% 三房二廳三衛(wèi) 234 ㎡ 52 26% 空中 ㎡ 4+20=24 12% 產(chǎn)品特點(diǎn) 規(guī) 劃 A(16層、地下二層為商鋪，一梯二層 )座前有二 期 3萬平方的超市與正大集團(tuán)合作， B 座 (18 層，地下二層為商鋪，一梯二層 )180186。落地景觀窗，分戶對(duì)講系統(tǒng)，層高 3米 建 筑 基層部分為高檔大理石，以上為高檔涂料，黃色 主力戶型朝向 南北 采暖方式 集中供暖 交樓內(nèi)裝修標(biāo)準(zhǔn) 毛坯房 小區(qū)配套 小區(qū)內(nèi)人車分流，電梯直通地下停車場(chǎng) ，小區(qū)局域網(wǎng)，安防系統(tǒng) (感應(yīng)卡門禁系統(tǒng)，緊急救助裝置，紅外監(jiān)控系統(tǒng)，分戶對(duì)講系統(tǒng) ) 項(xiàng)目周邊環(huán)境及配套 富華財(cái)富中心，對(duì)面為檢查院 (富華大廈，公寓，購(gòu)物中心， XX 會(huì)議接待中心，大酒店，國(guó)際會(huì)議中心，展覽中心，國(guó)際俱樂部，游樂園，別墅區(qū) )，臨近 400畝人民廣場(chǎng)，博物館，市政府，電視臺(tái)，郵電局均在 1公里之內(nèi)。 銷售價(jià)格 開盤時(shí) 2960 元 /㎡，二個(gè)月后降到 2460 元 /㎡， 目前最低 2598 元 /㎡ 均價(jià) 2938/㎡ 最高3278/㎡。 付款方式及折扣 3成 20年按揭 銷售進(jìn)度 目前銷售表上為 60%，實(shí)際在 20%左右。 目標(biāo)市場(chǎng)分析 中高收入者 項(xiàng)目包裝及營(yíng)銷手法 僅包裝了售樓部，大折頁，有沙盤 坐銷 賣點(diǎn)及主廣告語 財(cái)富中心，至尊宅邸 項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)： 該樓盤屬于比較失敗的樓盤。 對(duì)于本項(xiàng)目的參考價(jià)值 ? 外觀設(shè)計(jì)過于沉悶，外墻涂料經(jīng)過雨水的沖刷已經(jīng)顯得十分破敗。 ? 肥梁胖柱到處可見，導(dǎo)致建筑成本上升。 ? 對(duì)市場(chǎng)估計(jì)的過于樂觀，戶型設(shè)計(jì)過大，銷售不暢。 ? 周邊環(huán)境 (對(duì)面為檢查院 )使部分客戶在選擇中，不把它做為首選。 清荷園 項(xiàng)目名稱 清荷園 電話 879877 8799887 發(fā)展商 XX天潤(rùn)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 策劃代理 浩華不動(dòng)產(chǎn)機(jī)構(gòu) 建筑規(guī)劃設(shè)計(jì) 杭州市城 市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院 景觀規(guī)劃設(shè)計(jì) 杭州市城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院 承建商 中建八局 廣告策劃 浩華不動(dòng)產(chǎn)機(jī)構(gòu) (策劃過錦繡園全程 ) 物業(yè)管理 XX奎文區(qū)奎南物業(yè)管理有限公司 物管費(fèi) 多層： /m2 高層： /m2 地理位置 東風(fēng)大街與金馬路交匯處 市內(nèi)售樓地址：勝利東街渤海賓館對(duì)面 車位數(shù) 地下車位 400500個(gè) (租金未定 ) 車戶比 開盤日期 一期： 20201 二期： 045月 三期： 交樓日期 一期：竣工 20201031 二期： 三期： 占地面積 建筑面積 容積率 戶 數(shù) 樓 層與棟數(shù) 綠化率 實(shí)用率 萬平方，已 建 多 層3600㎡，小高層 22020㎡ 小高層： 132戶 合計(jì)為 300多戶 11棟住宅：多層為 5層，小高層為 11+1層 1棟寫字樓 40% 87% 戶型及面積 主力戶型及面積分布 戶 型 面 積 數(shù) 量 戶型比例 二房 68 91 二 房 二廳二衛(wèi) 128 三 房 二廳二衛(wèi) 132 144 163 四 房 二廳二衛(wèi) 182 五房 復(fù)式 182 產(chǎn)品特 點(diǎn) 規(guī) 劃 以軸線基準(zhǔn)布局，新古典主義風(fēng)格，地下超市 3000多平方米，無儲(chǔ)物間，層高 3米， 建 筑 外墻色調(diào)小高層淺黃為主調(diào) +多層以淺紅色為主調(diào)，坡屋頂 主力戶型朝向 南北 采暖方式 水暖 交樓內(nèi)裝修標(biāo)準(zhǔn) 毛坯房 小區(qū)配套 會(huì)所，安保智能，中心花園，天一廣場(chǎng) 項(xiàng)目周邊環(huán)境及配套 購(gòu)物商場(chǎng)，農(nóng)業(yè)銀行，鳶都醫(yī)院，富華游樂園， XX學(xué)院、東方大酒店、東邊有 200畝地預(yù)備做住宅還未啟動(dòng) (大邦房產(chǎn) )、公路局、渤海賓館、渤海大學(xué)。 銷售價(jià)格 最高： 2800元 /㎡，最低： 2100元 /㎡，均價(jià)： 2500元 /㎡ 付款方式及折扣 一次付款 ， 7成 20年按揭。 銷售進(jìn)度 一期 85%，二期內(nèi)部認(rèn)購(gòu)。 182平方的復(fù)式銷售不快， 120130平方的銷售最快， 4月銷售額均為 900多萬元 目標(biāo)市場(chǎng)分析 商人，白領(lǐng)階層 項(xiàng)目包裝及營(yíng)銷手法 折頁加單頁，墻體廣告，沙盤， XX晚報(bào) (整版 )、坐銷加行銷 賣點(diǎn)及主廣告語 中心花園，天一廣場(chǎng)，社區(qū)會(huì)所，安保智能系統(tǒng)，地理位置，主廣告語：蘇杭園林式水景健康社 區(qū)，東部新城區(qū)居住夢(mèng)想，都市心靈養(yǎng)生處， 項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)： 清荷園分三期開發(fā)。 從目前其戶外廣告來看：采用簡(jiǎn)約 時(shí)尚、清新亮麗現(xiàn)代建筑風(fēng)格。 在建筑設(shè)計(jì)上，導(dǎo)入世界先進(jìn)的建筑學(xué)和環(huán)境學(xué)等設(shè)計(jì)理念。在小區(qū)園林設(shè)計(jì)上，引入蘇杭園林藝術(shù)， 將婉約的江南氣息 與北方建筑風(fēng)格結(jié)合在一起，形成互補(bǔ)優(yōu)勢(shì)。采用多樣化戶型設(shè)計(jì)，提高可選擇性。 名門現(xiàn)代城 項(xiàng)目名稱 名門現(xiàn)代城 電話 82286666 8278666 發(fā)展商 山東名屋置業(yè) 策劃代理 富陽物業(yè)咨詢有限公司 建筑規(guī)劃設(shè)計(jì) 法國(guó) Camp。P建筑設(shè)計(jì)公司 景觀規(guī)劃設(shè)計(jì) 蘇州 承建商 濟(jì)南四建 廣告策劃 開發(fā)商 物業(yè)管理 山東名屋置業(yè) 物管費(fèi) /㎡ 地理位置 東風(fēng)東 街與鳶飛路交匯處 車位數(shù) 80個(gè)， 戶車比 1： 開盤日期 2020年 5月 交樓日期 2020年 10月 占地面積 建筑面積 容 積 率 戶 數(shù) 樓層與棟數(shù) 綠化率 實(shí)用率 400余戶 5棟 1217層 40% 86% 戶型及面積 主力戶型及面積分布 戶型 面 積 數(shù) 量 戶型比例 三房二廳 121140 260 65% 四房二廳 152 100 25% 復(fù)式 247 40 10% 產(chǎn)品特點(diǎn) 規(guī) 劃 一梯兩戶。園林設(shè)計(jì)地中 海式風(fēng)格。 建 筑 外窗為高級(jí)鋁合金窗，配透明玻璃。外墻為面磚。屋頂為平層。 主力戶型朝向 南北朝向。 采暖方式 集中供暖。 交樓內(nèi)裝修標(biāo)準(zhǔn) 毛坯房 小區(qū)配套 會(huì)所內(nèi)設(shè)游泳館、棋牌室、咖啡廳、健身房、桌球室、乒乓球室，室內(nèi)網(wǎng)球場(chǎng)。 項(xiàng)目周邊環(huán)境及配套 友誼商場(chǎng)、上海聯(lián)華、科技市場(chǎng)、中天影城、 XX一中、體育場(chǎng)、烈士陵園，位于城市交通主干道，較為嘈雜。 銷售價(jià)格 按套銷售。最高價(jià) 70余萬，最低價(jià) 30 萬。均價(jià) 2750 付款方式及折扣 按揭首付 30%， 20年。一次性付款。 銷售進(jìn)度 65% 目標(biāo)市場(chǎng)分析 中高收入消費(fèi)者。外地人占 20%。 項(xiàng)目包裝及營(yíng)銷手法 戶外廣告（路牌廣告），無看樓通道，外墻包裝 (期房時(shí)有 )。 賣點(diǎn)及主廣告語 商機(jī)無限、升值無限。 20年后舒適生活首映式。 項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)： 名門現(xiàn)代城是名屋置業(yè) 有限公司 繼名門世家之后，在 XX 傾心打造的一座高品質(zhì)新城 。 內(nèi)設(shè)名門現(xiàn)代城會(huì)所，小區(qū)實(shí)行全封閉式管理。 其核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)為企業(yè)的品牌競(jìng)爭(zhēng)力和主力戶型。 陽光外灘 項(xiàng)目名稱 陽光外灘 電話 8213333 8253333 發(fā)展商 香港中升（灘坊）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 策劃代理 廈門 大風(fēng)堂 建筑規(guī)劃設(shè)計(jì) 景觀規(guī)劃設(shè)計(jì) 承建商 山東諸誠(chéng)建筑有限公司 山東景芝建工集團(tuán) 廣告策劃 廈門大風(fēng)堂 物業(yè)管理 威廉物管 物管費(fèi) /㎡ 地理位置 XX市東風(fēng)東街白浪河畔（北下河） 車位數(shù) 租價(jià)： 80元 /月 售價(jià) ， 275個(gè) 車戶比 1： 開盤日期 交樓日期 現(xiàn)房 占地面積 建筑面積 容 積 率 戶 數(shù) 樓層與棟數(shù) 綠化率 實(shí)用率 35畝 5萬㎡ 322套 4棟 45% 戶型及面積 主力戶型及面積分布 戶 型 面 積 數(shù) 量 戶型比例 二房二廳 80110 36 % 三房二廳 133139 185 % 四房二廳 133158 65 % 四房二廳 186 24 % 五房二廳 189 12 % 產(chǎn)品特點(diǎn) 規(guī) 劃 行列布局。一梯兩戶、一梯四戶。共四棟，中間兩棟為塔式。 層高 建 筑 外墻面磚。 主力戶型朝向 南北朝向。 133㎡為主力戶型。 采暖方式 集中供暖。 交樓內(nèi)裝修標(biāo)準(zhǔn) 毛坯房。 小區(qū)配套 內(nèi)設(shè)會(huì)所，區(qū)內(nèi)商鋪。 項(xiàng)目周邊環(huán)境及配套 地處繁 華地段，商業(yè)配套齊全，交通便利。 銷售價(jià)格 最低價(jià) 2350，最高價(jià) 3300，層差 70元。 付款方式及折扣 按揭首付 30%，貸 20年。一次性付款無折扣。 銷售進(jìn)度 臨東風(fēng)街商鋪售磬。住宅僅余 20套 。 目標(biāo)市場(chǎng)分析 中高收入消費(fèi)者。 項(xiàng)目包裝及營(yíng)銷手法 戶外廣告（路牌廣告）、網(wǎng)絡(luò)廣告。折頁。坐銷。 賣點(diǎn) 主廣告語：地段舉世無雙，風(fēng)景這邊獨(dú)好。繁華中心點(diǎn)，水邊的香格里拉。 賣點(diǎn)：雙景電梯住宅、酒店式迎賓大堂、私家疊水泳池、立體雙層花園、水景休閑咖啡廳、封閉式物業(yè)管理、全地下車道、人車分流、管家貼心服 務(wù)、 IC卡門禁系統(tǒng)、地景噴泉瀑布、閉路監(jiān)控系統(tǒng) 項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)： 陽光外灘位于 XX市中心，最便捷的交通干線區(qū)域，和平路、四平路近在咫尺。發(fā)展商極力營(yíng)造與配套個(gè)性化的 XX人精神樂園，兼容各種性格。 第二節(jié) 項(xiàng)目實(shí)態(tài)綜合分析 一、綜合以上的個(gè)案樓盤和在調(diào)研中得到的資料，我們對(duì) XX的房地產(chǎn)市場(chǎng)有以下幾個(gè)觀點(diǎn)： 產(chǎn)品素質(zhì)的逐漸提高 ? 逐漸引進(jìn)國(guó)內(nèi)、外比較著名設(shè)計(jì)公司進(jìn)行規(guī)劃，如加拿大 MMM景觀設(shè)計(jì)公司； ? 更加注重園林景觀的設(shè)計(jì)，如“清荷園”的蘇州園林風(fēng)格的園林景觀； ? 小區(qū)智能化管理的應(yīng)用， 電子巡更、紅外線報(bào)警、可視對(duì)講等智能化系統(tǒng)也出現(xiàn)在市場(chǎng)； ? 新工藝、新材料的使用，如怡和 .星國(guó)際的九項(xiàng)建材的使用； ? 物業(yè)管理意識(shí)的提高，引入深圳金地物業(yè)管理公司等做物管顧問。 市場(chǎng)營(yíng)銷也漸有起色 在售樓部的裝修、銷售物料的準(zhǔn)備、銷售人員的培訓(xùn)、大型的戶外廣告、外地策劃公司的介入，這些都反映出本地的房地 產(chǎn)市場(chǎng)的真實(shí)狀況。在營(yíng)銷包裝方面相對(duì)較好的有：人民廣場(chǎng)的“怡和星國(guó)際”、東風(fēng)街的“清荷園”等。 從無序競(jìng)爭(zhēng)到有序競(jìng)爭(zhēng) 從原始的房地產(chǎn)開發(fā)階段，到商品房市場(chǎng)的發(fā)展，以及房地產(chǎn)開發(fā)理念的提升、實(shí)力派（如怡和星 國(guó)際）的崛起，房地產(chǎn)開發(fā)商品牌意識(shí)也在增強(qiáng)，相關(guān)土地政策、房地產(chǎn)政策的出臺(tái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將打破原始的競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài)，逐漸向市場(chǎng)化發(fā)展，優(yōu)勝劣汰。 二、我們對(duì)以后能夠影響本項(xiàng)目的發(fā)展因素進(jìn)行了分析： （一）自然因素 汛期影響 由于本項(xiàng)目地塊南邊距河岸 30米，汛期來臨，將會(huì)對(duì)本項(xiàng)目的施工帶來一定的影響，在以后的設(shè)計(jì)中也要充分考慮，避免洪水來臨時(shí)對(duì)商業(yè)營(yíng)業(yè)造成影響。 不可抵抗力 地震、暴風(fēng)雪、戰(zhàn)爭(zhēng)等不可抵抗力有可能對(duì)項(xiàng)目造成影響。 （二）社會(huì)因素 政治因素 政局的動(dòng)蕩，領(lǐng)導(dǎo)人的變更，個(gè)人的意愿等可能對(duì)本項(xiàng) 目的發(fā)展造成影響。 政策因素 國(guó)家的土地政策、房地產(chǎn)法規(guī)的頒布也可能對(duì)本項(xiàng)目造成影響。如 2020年的 121文件對(duì)別墅用地的控制，對(duì)開發(fā)商的限制。 其它因素 如銀行利率的調(diào)整等因素，都將對(duì)本項(xiàng)目造成影響。