【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 iayoudingfeng 第 11 頁(yè) 共 61 頁(yè) 點(diǎn)評(píng) ： 《意見(jiàn)》在堅(jiān)持對(duì)外開(kāi)放方針的基礎(chǔ)上，針對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的新情況，借鑒國(guó)際上多數(shù)國(guó)家的慣例，按照統(tǒng)籌國(guó)內(nèi)發(fā)展和對(duì)外開(kāi)放的原則，進(jìn)一步規(guī)范和完善了 外資進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的有關(guān)政策。《意見(jiàn)》從供應(yīng)與需求兩個(gè)方面打擊外資對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的影響，對(duì)外資助漲國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)有明顯的遏止作用。及時(shí)地制止外資在國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)不合理的擴(kuò)張對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展具有積極意義。 、 個(gè)稅 時(shí)間： 2020 年 7 月 27 日 主要內(nèi)容： 2020 年 6 月 1 日后，個(gè)人將購(gòu)買不足 5 年的住房對(duì)外銷售全額征收營(yíng)業(yè)稅。個(gè)人將購(gòu)買超過(guò) 5 年（含 5 年）的普通住房對(duì)外銷售，應(yīng)持有關(guān)材料向地方稅務(wù)部門(mén)申請(qǐng)辦理免征營(yíng)業(yè)稅的手續(xù) ； 從 8 月 1 日起，各地稅局將在全國(guó)范圍內(nèi)統(tǒng)一強(qiáng)制性征收二手房轉(zhuǎn)讓 個(gè)人所得稅 ， 對(duì)于 5年之內(nèi)轉(zhuǎn)讓二手住房征收盈利部分 20%的個(gè)人所得稅。 點(diǎn)評(píng) ： 該政策目標(biāo)直指房地產(chǎn)投資者，政策出臺(tái)后，按照目前上海房地產(chǎn)價(jià)格的上漲水平，投資普通住宅 5 年內(nèi)已經(jīng)無(wú)利可圖。幾個(gè)政策的疊加效應(yīng)，讓絕大多數(shù)希望投資普通住宅獲利的投資、投機(jī)者不會(huì)再進(jìn)行投資，房?jī)r(jià)的上漲 “ 推力 ” 被卸去了 一部分 。 、 土地 主要內(nèi)容： 進(jìn)一步明確土地管理和耕地保護(hù)責(zé)任，切實(shí)保障被征地農(nóng)民的長(zhǎng)遠(yuǎn)生計(jì)，規(guī)范土地出讓收支管理，調(diào)整建設(shè)用地有關(guān)稅費(fèi)政策，建立工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一公布制度，禁止擅自將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為 建設(shè)用地，強(qiáng)化對(duì)土地管理行為監(jiān)督檢查，嚴(yán)肅懲處土地違法違規(guī)行為。 南充房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告 Chengdu Co.,ltd. Jiayoudingfeng 第 12 頁(yè) 共 61 頁(yè) 財(cái)政部國(guó)土資源部、中國(guó)人民銀行聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于調(diào)整新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)政策等問(wèn)題的通知》。為保護(hù)耕地，強(qiáng)化土地經(jīng)濟(jì)調(diào)控手段，控制固定資產(chǎn)投資過(guò)快增長(zhǎng)，促進(jìn)節(jié)約用地。 2020 年 1 月 1 日起，新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)將提高一倍，同時(shí)繼續(xù)實(shí)行中央與地方 30： 70 分成體制，相關(guān)收入專項(xiàng)用于基本農(nóng)田建設(shè)和保護(hù)、土地整理、耕地開(kāi)發(fā)。 點(diǎn)評(píng) ： 《國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問(wèn)題的通知》 與 《關(guān)于調(diào)整新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)政策等問(wèn)題的通知》 是繼 2020 年《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》出臺(tái)后，中國(guó)政府在土地管理和調(diào)控政策上的又一次重大調(diào)整。 新 出臺(tái)的土地 政策 著重解決當(dāng)前土地管理和調(diào)控中存在的突出問(wèn)題 ， 以后的土地市場(chǎng)將會(huì)越來(lái)越規(guī)范 。 、 規(guī)劃 時(shí)間： 2020 年 9 月 30 日 主要內(nèi)容：套型建筑面積在 90 ㎡ 以下的商品住房將占全市新審批新開(kāi)工商品住房總面積的 70%以上。 點(diǎn)評(píng) ： “ 住房結(jié)構(gòu) ” 調(diào)控細(xì)則 的 出臺(tái) ， 主旨在于 從結(jié)構(gòu)上解決 供應(yīng)比例 ， 降低購(gòu)房門(mén)檻 ， 其目的是保障中低收入階層的 購(gòu)房需求， 此規(guī)劃 對(duì)新項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、定位提出了更高的專業(yè)要求 。 、 稽查 時(shí)間： 2020 年底 主要內(nèi)容： 11 月 23 日，國(guó)土資源部辦公廳就治理商業(yè)賄賂工作發(fā)出通知，要求全國(guó)國(guó)土部門(mén)深入開(kāi)展自查自糾，搞好評(píng)估驗(yàn)收工作，對(duì)違規(guī)出讓土地等進(jìn)行糾正、追南充房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告 Chengdu Co.,ltd. Jiayoudingfeng 第 13 頁(yè) 共 61 頁(yè) 回欠繳的出讓金、改革易誘發(fā)商業(yè)賄賂的管理方式。與此同時(shí)，各個(gè)部門(mén)都同時(shí)加大了對(duì)治理商業(yè)賄賂的工作力度。 點(diǎn)評(píng) ： 國(guó)土管理部門(mén)在近期調(diào)控過(guò)程中不斷加大力度，財(cái)政部亦開(kāi)始表明房地產(chǎn)企業(yè)刻意隱瞞利潤(rùn)過(guò)高；與此同時(shí)，信貸環(huán)節(jié)上調(diào)控指令也開(kāi)始暢通。種種跡象表明，各部門(mén)在 2020 年底，已經(jīng)打出了稽查樓市違規(guī)的組合拳。 2020 年 房地產(chǎn)行業(yè)趨勢(shì) 、加大對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控和管理力度 展望 2020 年的政策走向，盡管政策調(diào)控的效果尚未充分得到體現(xiàn)，但作為穩(wěn)定規(guī)范市場(chǎng)的政策， 穩(wěn)定價(jià)格、規(guī)范市場(chǎng)、防止泡沫、促進(jìn)發(fā)展仍然將是政策出臺(tái)的核心目標(biāo)。 因此，從當(dāng)前的市場(chǎng)狀況看， 2020 年在稅收、金融、土地供應(yīng)等方面仍然存在政策出臺(tái)的空間。熱議中的物業(yè)稅、土地市場(chǎng)治理、物權(quán)法出臺(tái)、流動(dòng)性過(guò)剩問(wèn)題、逐步上升的匯率預(yù)期，仍然將是政策調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的重點(diǎn)。應(yīng)該說(shuō) 2020 年的政策仍然是影響市場(chǎng)走向的最大因素，而這種影響或?qū)⒓訌?qiáng)。 2020 年國(guó)家在繼續(xù)發(fā)揮 房地產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展作用的同時(shí)，將抑制房地產(chǎn)投資過(guò)快增長(zhǎng)和房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。 通過(guò)建立健全廉租住房制度，改進(jìn)規(guī)范經(jīng)濟(jì)適用房制度，搞活二手房市場(chǎng)，調(diào)整住房結(jié)構(gòu)解決困難群眾的住房問(wèn)題等辦法促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。 、 行業(yè)并購(gòu)走向縱深化 從企業(yè)層面考察 2020 年中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)，兼并收購(gòu)仍是一個(gè)重點(diǎn)。政策調(diào)控、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)致 行業(yè)洗牌，同時(shí) 成為 并購(gòu)整合的基本推動(dòng)力。 可以預(yù)見(jiàn) 2020 年房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)將會(huì)在 2020 年基礎(chǔ)上得以延續(xù)并進(jìn)一步的發(fā)展，以獲取資源為目的的并購(gòu)仍將是主流，大企業(yè)之間以戰(zhàn)略聯(lián)盟為目的的并購(gòu)也將逐漸成 為市場(chǎng)的一個(gè)方向。而無(wú)論是強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，還是強(qiáng)弱結(jié)合的房地產(chǎn)企業(yè)間的兼并重組方式，都是以追求資源利用最大化，進(jìn)行土地、資金、人力、品南充房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告 Chengdu Co.,ltd. Jiayoudingfeng 第 14 頁(yè) 共 61 頁(yè) 牌等資源價(jià)值的整合與挖掘，對(duì)不同資源的優(yōu)化組合來(lái)達(dá)到雙贏甚至多贏的最終目標(biāo)。 、 城市經(jīng)濟(jì)圈發(fā)展將帶動(dòng)二三線城市市場(chǎng)成熟 國(guó)內(nèi)已經(jīng)形成珠江三角洲、長(zhǎng)江三角洲和環(huán)渤海地區(qū)三大城市集群經(jīng)濟(jì)圈的格局，目前正處于高速發(fā)展時(shí)期，目標(biāo)是成為具有世界競(jìng)爭(zhēng)力的組團(tuán)式大城市集群。 根據(jù) 2020 年《中國(guó)城市發(fā)展報(bào)告》數(shù)據(jù)顯示：珠江三角洲城市群的 GDP 約占全國(guó)的 10%，長(zhǎng)江三角洲城市群的 GDP 約占全 國(guó) GDP 的 18%，京津環(huán)渤海灣城市群的 GDP約占全國(guó)的 9%，中國(guó)三大城市群的 GDP對(duì)于全國(guó) GDP總量的貢獻(xiàn)率只有 37%，比美國(guó)紐約、洛杉磯和五大湖區(qū)三大城市群對(duì)全美 GDP 的貢獻(xiàn)率低 30 個(gè)百分點(diǎn)，比日本東京、大阪神戶和名古屋三大城市群對(duì)全日本 GDP 的貢獻(xiàn)率低 32 個(gè)百分點(diǎn)，作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展主力載體和戰(zhàn)略制高點(diǎn)，中國(guó)三大城市群遠(yuǎn)未形成國(guó)家財(cái)富積聚的戰(zhàn)略平臺(tái)。因此三大城市圈的發(fā)展?jié)摿薮?，單純依靠中心城市的?biāo)桿作用略顯不足，二三線城市的迅速發(fā)展才是提升城市集群競(jìng)爭(zhēng)力巨大的后發(fā)力量。 、 市場(chǎng)呼喚升級(jí)的專業(yè)服務(wù) 2020 年的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境將更加復(fù)雜。當(dāng)這種市場(chǎng)環(huán)境日益復(fù)雜多變，并從賣方市場(chǎng)過(guò)渡到買方市場(chǎng)時(shí)，資本運(yùn)作能力和產(chǎn)品技術(shù)水平 、市場(chǎng)類 技術(shù)水平 日益成為未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的重點(diǎn) 。 升級(jí)中的房地產(chǎn)市場(chǎng)，將逐步形成發(fā)達(dá)國(guó)家的產(chǎn)業(yè)鏈專業(yè)分化的模式，走向?qū)I(yè)化分工協(xié)作的路徑，從而形成眾多的房地產(chǎn)專業(yè)服務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈。當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)，從專業(yè)化角度分析，可分為兩大類技術(shù)領(lǐng)域，一大類是市場(chǎng)類技術(shù)，一大類是產(chǎn)品類技術(shù)。 在專業(yè)服務(wù)提升的市場(chǎng)背景下，房地產(chǎn)項(xiàng)目 品牌、品質(zhì)開(kāi)發(fā) 將 成 為 市場(chǎng) 的 主流 。 南充房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告 Chengdu Co.,ltd. Jiayoudingfeng 第 15 頁(yè) 共 61 頁(yè) 第三節(jié)、四川 省及 二級(jí)城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投 資增幅情況 2020 年四川房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)特點(diǎn) 、房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資呈持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng) 2020 年 以來(lái)，四川房地產(chǎn)業(yè)由于到位資金持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)提供了重要保障。全省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅逐月回升，呈現(xiàn)低開(kāi)高走態(tài)勢(shì)。 18月，四川房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 億元，同比增長(zhǎng) %。增幅比上月回升 2個(gè)百分點(diǎn)，但比去年同期回落 個(gè)百分點(diǎn)。在投資保持穩(wěn)定增長(zhǎng)的同時(shí)，開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化。其中住宅投資 億元，增長(zhǎng) %；辦公樓投資 億元，下降 %；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資 億元，下降 %。辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資下降，符合國(guó)家宏觀控制政策和市場(chǎng)發(fā)展需要。同時(shí)，商品房銷售情況仍然較好。 18月，全省共銷售商品房 萬(wàn) ㎡ ，增長(zhǎng) 32%。其中住宅銷售 萬(wàn) ㎡ ，增長(zhǎng) %。 、 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)大，施工及竣工面積增長(zhǎng)較快 2020 年 18月，全省商品房施工面積達(dá) 萬(wàn) ㎡ ，同比增長(zhǎng) %。其中住宅施工面積 萬(wàn) ㎡ ，增長(zhǎng) %；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房施工面積 萬(wàn) ㎡ ，增長(zhǎng) %；辦公樓施工面積 萬(wàn) ㎡ ，下降 %。全省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)在建規(guī) 模中新開(kāi)工面積 萬(wàn) ㎡ ，同比增長(zhǎng) %。其中住宅新開(kāi)工面積 萬(wàn) ㎡ ，增長(zhǎng) %，占全省新開(kāi)工面積的 %。商品房供應(yīng)情況較好， 18 月，全省商品房竣工面積達(dá) 萬(wàn) ㎡ ，同比增長(zhǎng) %。其中住宅竣工面積 萬(wàn) ㎡ ，增長(zhǎng) %。全省商品房竣工面積中住宅占了 %。商品房施工及新開(kāi)工面積增加，為后期房市供應(yīng)提供了較充足的房源。 、商品房銷售繼續(xù)活躍 2020 年 18月，全省商品房銷售面積 萬(wàn) ㎡ ，同比增長(zhǎng) 32%。其中住宅銷售面積 萬(wàn) ㎡ ，增長(zhǎng) %，占全省商品房銷售面積的 %。在商品房銷售中，現(xiàn)房銷售 萬(wàn) ㎡ ，增長(zhǎng) %，其中住宅銷售 萬(wàn) ㎡ ，增長(zhǎng)南充房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告 Chengdu Co.,ltd. Jiayoudingfeng 第 16 頁(yè) 共 61 頁(yè) %；期房銷售面積 萬(wàn) ㎡ ，增長(zhǎng) %，其中住宅銷售 萬(wàn) ㎡ ，增長(zhǎng) %。各市、州商品房銷售面積全面增長(zhǎng)，其中增長(zhǎng) 60%以上的地區(qū)有：涼山（ %）、雅安（ %）、宜賓（ %）、綿陽(yáng)（ %）等 4 個(gè)市、州。 2020 年四川 主要二級(jí)城市 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 增幅 情況 (數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì) 截止時(shí)間 :2020年 10月 ) 地區(qū) 房地產(chǎn)投資 額（萬(wàn)元） 住宅 （萬(wàn)元） 房地產(chǎn)投資額比去年同期增長(zhǎng)（ %） 住宅比去年同期增長(zhǎng) （ %） 自貢市 114388 77656 攀枝花市 130568 88348 瀘州市 128723 99425 綿陽(yáng)市 274948 181429 南充市 152398 129547 遂寧市 149269 90863 內(nèi)江市 121994 102685 樂(lè)山市 156878 132949 眉山市 105847 91115 宜賓市 280568 189674 廣安市 123433 94082 達(dá)州市 179631 119411 資陽(yáng)市 86147 56942 點(diǎn)評(píng)： 以上數(shù)據(jù)顯示，南充的房地產(chǎn)發(fā)展的開(kāi)發(fā)投資比去年同期增長(zhǎng) 不 明顯 ，在四川二級(jí) 地市當(dāng)中 屬 于增幅 不高 的 城市 之一 。 二級(jí)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)投資資金不同程度增長(zhǎng)，意味著在今后四川二級(jí)房地產(chǎn)市場(chǎng)將存在巨大的市場(chǎng)供應(yīng)量。 二級(jí)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)商品住宅銷售面積大幅度上升，意味二級(jí)市場(chǎng)蘊(yùn)藏巨大的住宅需求市場(chǎng) ； 二級(jí)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)量增加，市場(chǎng)將面臨激烈的競(jìng)爭(zhēng)，對(duì) 開(kāi)發(fā)商 以及 對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)、營(yíng)銷手法提出更高的要求。 南充房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告 Chengdu Co.,ltd. Jiayoudingfeng 第 17 頁(yè) 共 61 頁(yè) 第 二 章、南充市宏觀環(huán)境及房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 第一節(jié)、南充市宏觀經(jīng)濟(jì)及城市發(fā)展規(guī)劃概況 城市概況 、 城市概況 “南充” —— 這個(gè)位于 天府之國(guó) 東北部腹心地帶的區(qū)域中心城市，自古以來(lái)就以歷史文化 悠久、物產(chǎn)豐富、名人輩出而聞名于世。 南充位于四川盆地東北部、嘉陵江中游，幅員面積 萬(wàn)平方公里，人口 726萬(wàn)，轄 5 縣 1 市 3 區(qū)。 南充進(jìn)幾年一直 按照 “ 強(qiáng)化規(guī)劃、構(gòu)建骨架，完善功能、優(yōu)化環(huán)境，全面經(jīng)營(yíng)、規(guī)范運(yùn)作 ” 的總體思路，強(qiáng)力推進(jìn)大城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，不斷優(yōu)化人居環(huán)境，進(jìn)一步促進(jìn)了城市發(fā)展。 “2020 年建成大城市框架 ” 目標(biāo) 已經(jīng)實(shí)現(xiàn) ，城市綜合實(shí)力和發(fā)展后勁顯著增強(qiáng) ； 目前 南充城市建成區(qū)面積已增加到 平方公里，城市居住人口達(dá)到 萬(wàn)， 100 平方公里的大城市框架初步形成。 、 城市定位 南充 城市性質(zhì) — — 川東北地區(qū)的中心城市和交通信息樞紐，以發(fā)展輕化工、商貿(mào)、文教科研為主的生態(tài)型園林城市；將城市空間結(jié)構(gòu) —— 以江、城、山、田自然格局為基礎(chǔ)，沿嘉