【正文】 一節(jié)、國民經(jīng)濟基本情況 2020 年中國宏觀經(jīng)濟概要 2000 年到 2020 年， 中國宏觀經(jīng)濟 連續(xù) 7 年保持 8%至 10%左右適度增長區(qū)間內(nèi) 的 平穩(wěn)較快運行。中國經(jīng)濟發(fā)展呈現(xiàn) “ 高增長、高效益、低通脹 ” 的良好局面 。 2020 年前三季度，國內(nèi)生產(chǎn)總值達到 141477 億元，同比增長 %，增幅比上年同期加快 個百分點。 宏觀調(diào)控成效明顯 ， 經(jīng)濟運行狀況良好 。第二，工業(yè)生產(chǎn)增速回落。第四，貨幣信貸增速高位趨穩(wěn)。 這主要得益于這次宏觀調(diào)控 ： 一是多重用力。 二是邊看邊調(diào)。 三是微量頻調(diào)。 南充房地產(chǎn)市場調(diào)查報告 Chengdu Co.,ltd. Jiayoudingfeng 第 6 頁 共 61 頁 2020 年中國宏觀經(jīng)濟預(yù)期 中國經(jīng)濟即將實現(xiàn)連續(xù)第 4年兩位數(shù)增長之時， 2020 年宏觀經(jīng)濟政策大局已定。 2020 年 12 月 5 日至 12 月 7日 中共中央政治局會議指出， 將“堅持加強和改善宏觀調(diào)控，保持和擴大經(jīng)濟發(fā)展的良好勢頭”列為明年經(jīng)濟工作八項主要任務(wù)的首位，提出必須保持宏觀經(jīng)濟政 策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，適時適度進行預(yù)調(diào)和微調(diào)，確保經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展。 “ 穩(wěn) ” 成為中國明年宏觀經(jīng)濟政策的突出特點。 “將‘好’放在‘快’前，這是 2020 年 中央經(jīng)濟工作會議的一大亮點，意味著中國經(jīng)濟發(fā)展思路將更重視調(diào)整經(jīng)濟結(jié)構(gòu)和轉(zhuǎn)變增長方式，注重質(zhì)量和效益?！? 第二節(jié)、 全國 房地產(chǎn)行業(yè)基本情況 宏觀調(diào)控 房地產(chǎn)調(diào)控，對百姓而言是穩(wěn)定房價、提高生活質(zhì)量 ； 在宏觀經(jīng)濟層面，是有效防止關(guān)聯(lián)行業(yè)投資過熱、保證經(jīng)濟平穩(wěn)運行。為了達到這一目的，加息 、 “ 國六條 ” 、 “90 ㎡ 南充房地產(chǎn)市場調(diào)查報告 Chengdu Co.,ltd. Jiayoudingfeng 第 7 頁 共 61 頁 價格漲幅 、投資漲幅 2020 年 19月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)平穩(wěn)增長，房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，同比增長 %，增幅上升 個百分點。東、中、西部地區(qū)商品住宅開發(fā)完成投資同比增長分別為 %、 %、 %，其中，東部地區(qū)商品住宅開發(fā)投資增幅明顯低于中、西部地區(qū)。 總體來看， 2020 年 19 月 房地產(chǎn)市場正在朝著宏觀調(diào)控的目標方向發(fā)展：住宅為主的 房地產(chǎn)開發(fā)投資平穩(wěn)增長；商品房施工、竣工和新開工面積均大幅上升；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年土地購置面積有所減少，完成土地開發(fā)面積上升。 2020 年初，發(fā)改委和國家統(tǒng)計局發(fā)布調(diào)查數(shù)據(jù)， 2 月份全國 70 個大中城市房屋銷售價格同比上漲 %； 二季度，全國 70 個大中城市房屋銷售價格同比上漲%；到了 10 月份，全國 70 個大中城市房屋銷售價格則同比上漲 %，房價漲幅基本得到控制 。 、 2020 年上半年 房價變化特點 （一 ）、 商品房價格持續(xù)上漲，但漲幅有回落跡象；存量房價格小幅下降。（三） 、 各地區(qū)房價均呈上漲態(tài)勢，部分城市房價漲幅較高。 近期國家和地方對房地產(chǎn)調(diào)控實施的主要政策 、 加息 央行上調(diào)金融機 構(gòu)貸款基準利率 27個基點，即其中 5年以上的商業(yè)房貸基準利率由原先的 %上調(diào)至 %； 5 年以上公積金貸款由現(xiàn)行年利率 %調(diào)整為 %。 點評 ： 2020 年加息的直接誘因是第一季度 GDP 增長過快、固定資產(chǎn)投資同時出現(xiàn)過熱的現(xiàn)象。加息有利于調(diào)整國民經(jīng)濟增長的速度，也意味著國家對經(jīng)濟宏觀調(diào)控的開始。重點發(fā)展中低價位、中小套型普通商品住房、經(jīng)濟適用住房和廉租住房。 (二 ) 、 進一步發(fā)揮稅收、信貸、土地政策的調(diào)節(jié)作用?？茖W確定房地產(chǎn)開發(fā)土地供應(yīng)規(guī)模，加強土地使用監(jiān)管，制止南充房地產(chǎn)市場調(diào)查報告 Chengdu Co.,ltd. Jiayoudingfeng 第 9 頁 共 61 頁 囤積土地行為。 (四 )、 進一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。 (五 )、 加快城鎮(zhèn)廉租住房制度建設(shè)，規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟適用住房，積極發(fā)展住房二級市場和租賃市場，有步驟地解決低收入家庭的住房困難。 點評 ： 國六條產(chǎn)生于國務(wù)院總理溫家寶當日主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，研究促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的措施。但房地產(chǎn)領(lǐng)域的一些問題尚未根本解決，主要是少數(shù)大城市房價上漲過快，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理矛盾突出，房地產(chǎn)市場秩序比較混亂。而此次的國六條在宏觀性中 又具有很強的針對性，表明樓市調(diào)控不是對房地產(chǎn)市場的整體打壓 ，而是保持持續(xù)、穩(wěn)健的產(chǎn)業(yè)發(fā)展 。 點評 ： 國十五條涉及面廣、力度大，被認為是國六條的細則之一，該政策 是 對房地南充房地產(chǎn)市場調(diào)查報告 Chengdu Co.,ltd. Jiayoudingfeng 第 10 頁 共 61 頁 產(chǎn)市場 影響最大的政策，直接導致了上海房地產(chǎn)一、二手交易量的下降并且對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展起到長期的影響作用。 、 預(yù)售 時間： 2020 年 7 月 10 日 主要內(nèi)容： 加強商品房預(yù)售許可管理。未取得商品房預(yù)售許可證的項目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得非法預(yù)售商品房，也不得以認購 (包 括認訂、登記、選號等 )、收取預(yù)定款等各種形式變相預(yù)售商品房。 點評 ： 建設(shè)部、發(fā)展改革委、工商總局聯(lián)合發(fā)出的通知，進一步整頓規(guī)范了房地產(chǎn)交易秩序。 、 外資 時間： 2020 年 7 月 24 日 主要內(nèi)容： 規(guī)范外商投資房地產(chǎn)企業(yè)的市場準入，提高了部分外商 投資房地產(chǎn)企業(yè)注冊資本金在投資總額中的比重，明確了外商投資房地產(chǎn)企業(yè)的設(shè)立、股權(quán)和項目轉(zhuǎn)讓等程序；加強外商投資企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理，規(guī)范外商投資房地產(chǎn)企業(yè)在貸款、結(jié)匯等方面的行為；嚴格境外機構(gòu)和個人購房的管理，規(guī)定境外機構(gòu)在境內(nèi)設(shè)立分支、代表機構(gòu)，境外個人在境內(nèi)工作、學習超過 1 年的，可以購買符合實際需要的自用、自住商品房，規(guī)范了境外機構(gòu)和個人的購房手續(xù)。《意見》從供應(yīng)與需求兩個方面打擊外資對國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的影響，對外資助漲國內(nèi)房地產(chǎn)有明顯的遏止作用。 、 個稅 時間： 2020 年 7 月 27 日 主要內(nèi)容： 2020 年 6 月 1 日后，個人將購買不足 5 年的住房對外銷售全額征收營業(yè)稅。 點評 ： 該政策目標直指房地產(chǎn)投資者，政策出臺后，按照目前上海房地產(chǎn)價格的上漲水平，投資普通住宅 5 年內(nèi)已經(jīng)無利可圖。 、 土地 主要內(nèi)容： 進一步明確土地管理和耕地保護責任，切實保障被征地農(nóng)民的長遠生計，規(guī)范土地出讓收支管理，調(diào)整建設(shè)用地有關(guān)稅費政策，建立工業(yè)用地出讓最低價標準統(tǒng)一公布制度，禁止擅自將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為 建設(shè)用地，強化對土地管理行為監(jiān)督檢查，嚴肅懲處土地違法違規(guī)行為。為保護耕地，強化土地經(jīng)濟調(diào)控手段，控制固定資產(chǎn)投資過快增長，促進節(jié)約用地。 點評 ： 《國務(wù)院關(guān)于加強土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》 與 《關(guān)于調(diào)整新增建設(shè)用地土地有償使用費政策等問題的通知》 是繼 2020 年《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴格土地管理的決定》出臺后，中國政府在土地管理和調(diào)控政策上的又一次重大調(diào)整。 、 規(guī)劃 時間： 2020 年 9 月 30 日 主要內(nèi)容：套型建筑面積在 90 ㎡ 以下的商品住房將占全市新審批新開工商品住房總面積的 70%以上。 、 稽查 時間： 2020 年底 主要內(nèi)容： 11 月 23 日，國土資源部辦公廳就治理商業(yè)賄賂工作發(fā)出通知，要求全國國土部門深入開展自查自糾，搞好評估驗收工作，對違規(guī)出讓土地等進行糾正、追南充房地產(chǎn)市場調(diào)查報告 Chengdu Co.,ltd. Jiayoudingfeng 第 13 頁 共 61 頁 回欠繳的出讓金、改革易誘發(fā)商業(yè)賄賂的管理方式。 點評 ： 國土管理部門在近期調(diào)控過程中不斷加大力度，財政部亦開始表明房地產(chǎn)企業(yè)刻意隱瞞利潤過高；與此同時，信貸環(huán)節(jié)上調(diào)控指令也開始暢通。 2020 年 房地產(chǎn)行業(yè)趨勢 、加大對房地產(chǎn)市場的調(diào)控和管理力度 展望 2020 年的政策走向，盡管政策調(diào)控的效果尚未充分得到體現(xiàn)，但作為穩(wěn)定規(guī)范市場的政策， 穩(wěn)定價格、規(guī)范市場、防止泡沫、促進發(fā)展仍然將是政策出臺的核心目標。熱議中的物業(yè)稅、土地市場治理、物權(quán)法出臺、流動性過剩問題、逐步上升的匯率預(yù)期，仍然將是政策調(diào)控房地產(chǎn)市場的重點。 2020 年國家在繼續(xù)發(fā)揮 房地產(chǎn)業(yè)帶動經(jīng)濟發(fā)展作用的同時，將抑制房地產(chǎn)投資過快增長和房價過快上漲。 、 行業(yè)并購走向縱深化 從企業(yè)層面考察 2020 年中國房地產(chǎn)行業(yè)，兼并收購仍是一個重點。 可以預(yù)見 2020 年房地產(chǎn)企業(yè)并購將會在 2020 年基礎(chǔ)上得以延續(xù)并進一步的發(fā)展，以獲取資源為目的的并購仍將是主流，大企業(yè)之間以戰(zhàn)略聯(lián)盟為目的的并購也將逐漸成 為市場的一個方向。 、 城市經(jīng)濟圈發(fā)展將帶動二三線城市市場成熟 國內(nèi)已經(jīng)形成珠江三角洲、長江三角洲和環(huán)渤海地區(qū)三大城市集群經(jīng)濟圈的格局，目前正處于高速發(fā)展時期，目標是成為具有世界競爭力的組團式大城市集群。因此三大城市圈的發(fā)展?jié)摿薮?，單純依靠中心城市的標桿作用略顯不足，二三線城市的迅速發(fā)展才是提升城市集群競爭力巨大的后發(fā)力量。當這種市場環(huán)境日益復雜多變，并從賣方市場過渡到買方市場時，資本運作能力和產(chǎn)品技術(shù)水平 、市場類 技術(shù)水平 日益成為未來房地產(chǎn)市場競爭的重點 。當前的房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢，從專業(yè)化角度分析，可分為兩大類技術(shù)領(lǐng)域，一大類是市場類技術(shù)，一大類是產(chǎn)品類技術(shù)。 南充房地產(chǎn)市場調(diào)查報告 Chengdu Co.,ltd. Jiayoudingfeng 第 15 頁 共 61 頁 第三節(jié)、四川 省及 二級城市房地產(chǎn)開發(fā)投 資增幅情況 2020 年四川房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)特點 、房地產(chǎn)市場的投資呈持續(xù)穩(wěn)定增長 2020 年 以來，四川房地產(chǎn)業(yè)由于到位資金持續(xù)穩(wěn)定增長，為房地產(chǎn)開發(fā)提供了重要保障。 18月，四川房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，同比增長 %。在投資保持穩(wěn)定增長的同時，開發(fā)結(jié)構(gòu)進一步優(yōu)化。辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房投資下降，符合國家宏觀控制政策和市場發(fā)展需要。 18月，全省共銷售商品房 萬 ㎡ ，增長 32%。 、 房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模繼續(xù)擴大，施工及竣工面積增長較快 2020 年 18月，全省商品房施工面積達 萬 ㎡ ，同比增長 %。全省房地產(chǎn)開發(fā)在建規(guī) 模中新開工面積 萬 ㎡ ，同比增長 %。商品房供應(yīng)情況較好， 18 月，全省商品房竣工面積達 萬 ㎡ ，同比增長 %。全省商品房竣工面積中住宅占了 %。 、商品房銷售繼續(xù)活躍 2020 年 18月，全省商品房銷售面積 萬 ㎡ ，同比增長 32%。在商品房銷售中，現(xiàn)房銷售 萬 ㎡ ，增長 %，其中住宅銷售 萬 ㎡ ，增長南充房地產(chǎn)市場調(diào)查報告 Chengdu Co.,ltd. Jiayoudingfeng 第 16 頁 共 61 頁 %；期房銷售面積 萬 ㎡ ，增長 %，其中住宅銷售 萬 ㎡ ，增長 %。 2020 年四川 主要二級城市 房地產(chǎn)開發(fā)投資 增幅 情況 (數(shù)據(jù)統(tǒng)計 截止時間 :2020年 10月 ) 地區(qū) 房地產(chǎn)投資 額（萬元） 住宅 （萬元） 房地產(chǎn)投資額比去年同期增長（ %） 住宅比去年同期增長 （ %） 自貢市 114388 77656 攀枝花市 130568 88348 瀘州市 128723 99425 綿陽市 274948 181429 南充市 152398 129547 遂寧市 149269 90863 內(nèi)江市 121994 102685 樂山市 156878 132949 眉山市 105847 91115 宜賓市 280568 189674 廣安市 123433 94082 達州市 179631 119411 資陽市 86147 56942 點評： 以上數(shù)據(jù)顯示，南充的房地產(chǎn)發(fā)展的開發(fā)投資比去年同期增長 不 明顯 ，在四川二級 地市當中 屬 于增幅 不高 的 城市 之一 。 二級城市房地產(chǎn)市場商