【正文】 隨著 本地部分開發(fā)商意識(shí)的提高、 外地開發(fā)商的進(jìn)入 ， 以及通過對(duì)專業(yè)營(yíng)銷公司、廣告公司、知名設(shè)計(jì)院、物管公司的引進(jìn)，開發(fā)項(xiàng)目在 產(chǎn)品、 營(yíng)銷運(yùn)作、包裝 與推廣 等方面有了質(zhì)的飛躍，南充房地產(chǎn)市場(chǎng) 已經(jīng)步入品牌競(jìng)爭(zhēng)的綜合素質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)的時(shí)代 。商品住宅完成投資額呈逐年上升趨勢(shì)， 2020 年“商品住宅完成投資額 為 億元 ”比 2020年的 上升 了 %，而 2020年前 10個(gè)月 投資就達(dá)到 （ 接南充房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告 Chengdu Co.,ltd. Jiayoudingfeng 第 32 頁 共 61 頁 近 2020 年的全年投資 ） ，表現(xiàn)出房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)市場(chǎng)的信心， 而土地價(jià)格翻番的增長(zhǎng)從 側(cè)面反映出南充房地產(chǎn)市場(chǎng)的火熱、健康 發(fā)展 局面。 、 非 住宅價(jià)格變動(dòng)情況 區(qū)域 銷售面積 (單位 :萬㎡ ) 銷售總價(jià) (單位 :萬元 ) 均價(jià) (單位 : 元 /㎡ ) 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 順慶、嘉陵、高坪區(qū) 2931 2546 29312546230024002500260027002800290030002020年 2020年非住宅均價(jià) 南充房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告 Chengdu Co.,ltd. Jiayoudingfeng 第 29 頁 共 61 頁 南充 非 住宅均價(jià) 不高 ， 結(jié)合其商業(yè)的空置面積大的市場(chǎng)信息 ， 新開發(fā)的房地產(chǎn) 項(xiàng)目的商業(yè)應(yīng)控制體量 。大幅度提高綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力，增強(qiáng)輻射和帶動(dòng)作用，推進(jìn)城市人口向 100 萬規(guī)模發(fā)展，成為川東北城市群的主要依托城市。強(qiáng)化城市道路的建設(shè)與改造，大力發(fā)展公共交通。城鎮(zhèn)化水平由 “ 十五 ” 末的 %，提高到 %。 三環(huán)：城市內(nèi)環(huán)（順慶濱江大道與玉帶路構(gòu)成），共 13 公里；中環(huán)（通過小龍電航橋、張爺廟大橋、江東大道等，加強(qiáng) 3 個(gè)城區(qū)之間的聯(lián)系），共 27 公里；外環(huán)（繞城東環(huán)、西環(huán)高速公路），共約 42公里。 南充房地產(chǎn) 政策環(huán)境 將 使整個(gè)產(chǎn)業(yè) 健康、持續(xù)穩(wěn)健地發(fā)展 。 深化住房制度改革，完善住房公積金制度，規(guī)范發(fā)展住房消費(fèi)信貸，多層次多渠道解決城市特困群體居住困難，加快農(nóng)民拆遷還房步伐。 、人口 南充人口總量情況7127147167187207227247267287302020 2020 2020 2020上半年人口 年 2020年 2020年 2020年 2020年上半 年 總?cè)丝冢ㄈf人） 按照《南充市城市總體規(guī)劃 (2020 年至 2020 年 )》經(jīng)省政府批準(zhǔn)實(shí)施（見 2020年 8月 20 日 《成都商報(bào)》 A3 版），同意把南充市建設(shè)成為區(qū)域中心城市和現(xiàn)代化大城市。 南充位于四川盆地東北部、嘉陵江中游，幅員面積 萬平方公里，人口 726萬，轄 5 縣 1 市 3 區(qū)。 、商品房銷售繼續(xù)活躍 2020 年 18月，全省商品房銷售面積 萬 ㎡ ，同比增長(zhǎng) 32%。 、 房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)大，施工及竣工面積增長(zhǎng)較快 2020 年 18月，全省商品房施工面積達(dá) 萬 ㎡ ，同比增長(zhǎng) %。 18月，四川房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，同比增長(zhǎng) %。因此三大城市圈的發(fā)展?jié)摿薮螅瑔渭円揽恐行某鞘械臉?biāo)桿作用略顯不足，二三線城市的迅速發(fā)展才是提升城市集群競(jìng)爭(zhēng)力巨大的后發(fā)力量。 2020 年國(guó)家在繼續(xù)發(fā)揮 房地產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展作用的同時(shí)，將抑制房地產(chǎn)投資過快增長(zhǎng)和房?jī)r(jià)過快上漲。 、 稽查 時(shí)間： 2020 年底 主要內(nèi)容： 11 月 23 日，國(guó)土資源部辦公廳就治理商業(yè)賄賂工作發(fā)出通知，要求全國(guó)國(guó)土部門深入開展自查自糾，搞好評(píng)估驗(yàn)收工作，對(duì)違規(guī)出讓土地等進(jìn)行糾正、追南充房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告 Chengdu Co.,ltd. Jiayoudingfeng 第 13 頁 共 61 頁 回欠繳的出讓金、改革易誘發(fā)商業(yè)賄賂的管理方式。 、 土地 主要內(nèi)容： 進(jìn)一步明確土地管理和耕地保護(hù)責(zé)任，切實(shí)保障被征地農(nóng)民的長(zhǎng)遠(yuǎn)生計(jì)，規(guī)范土地出讓收支管理，調(diào)整建設(shè)用地有關(guān)稅費(fèi)政策，建立工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一公布制度，禁止擅自將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為 建設(shè)用地，強(qiáng)化對(duì)土地管理行為監(jiān)督檢查，嚴(yán)肅懲處土地違法違規(guī)行為。 、 外資 時(shí)間： 2020 年 7 月 24 日 主要內(nèi)容： 規(guī)范外商投資房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)準(zhǔn)入，提高了部分外商 投資房地產(chǎn)企業(yè)注冊(cè)資本金在投資總額中的比重，明確了外商投資房地產(chǎn)企業(yè)的設(shè)立、股權(quán)和項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓等程序；加強(qiáng)外商投資企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理，規(guī)范外商投資房地產(chǎn)企業(yè)在貸款、結(jié)匯等方面的行為；嚴(yán)格境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購房的管理，規(guī)定境外機(jī)構(gòu)在境內(nèi)設(shè)立分支、代表機(jī)構(gòu)，境外個(gè)人在境內(nèi)工作、學(xué)習(xí)超過 1 年的，可以購買符合實(shí)際需要的自用、自住商品房，規(guī)范了境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人的購房手續(xù)。 點(diǎn)評(píng) ： 國(guó)十五條涉及面廣、力度大，被認(rèn)為是國(guó)六條的細(xì)則之一，該政策 是 對(duì)房地南充房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告 Chengdu Co.,ltd. Jiayoudingfeng 第 10 頁 共 61 頁 產(chǎn)市場(chǎng) 影響最大的政策，直接導(dǎo)致了上海房地產(chǎn)一、二手交易量的下降并且對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展起到長(zhǎng)期的影響作用。 (五 )、 加快城鎮(zhèn)廉租住房制度建設(shè)，規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房，積極發(fā)展住房二級(jí)市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)，有步驟地解決低收入家庭的住房困難。重點(diǎn)發(fā)展中低價(jià)位、中小套型普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房。（三） 、 各地區(qū)房?jī)r(jià)均呈上漲態(tài)勢(shì)，部分城市房?jī)r(jià)漲幅較高。東、中、西部地區(qū)商品住宅開發(fā)完成投資同比增長(zhǎng)分別為 %、 %、 %，其中，東部地區(qū)商品住宅開發(fā)投資增幅明顯低于中、西部地區(qū)。 “將‘好’放在‘快’前，這是 2020 年 中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議的一大亮點(diǎn)，意味著中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展思路將更重視調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和轉(zhuǎn)變?cè)鲩L(zhǎng)方式，注重質(zhì)量和效益。 三是微量頻調(diào)。第二，工業(yè)生產(chǎn)增速回落。 南充房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告 Chengdu Co.,ltd. Jiayoudingfeng 第 5 頁 共 61 頁 第 一 章、宏觀經(jīng)濟(jì)情況調(diào)查 第一節(jié)、國(guó)民經(jīng)濟(jì)基本情況 2020 年中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)概要 2000 年到 2020 年， 中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì) 連續(xù) 7 年保持 8%至 10%左右適度增長(zhǎng)區(qū)間內(nèi) 的 平穩(wěn)較快運(yùn)行。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí) 際操盤之系統(tǒng)資料。 “覽大局者要、持勢(shì)者久”，房地產(chǎn)市場(chǎng) 研究及項(xiàng)目 定位 應(yīng) 遵循市場(chǎng) 背景與 規(guī)律、 圍繞開發(fā)戰(zhàn)略的目標(biāo)來把握方向 、 在 對(duì) 市場(chǎng) 精準(zhǔn) 掌控 的條件下 對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行定位 與開發(fā) 。預(yù)計(jì) 2020 年中國(guó) GDP 增長(zhǎng)率為 %。既重視貨幣政策，也使用了財(cái)政政策；既重視用經(jīng)濟(jì)手段、法律手段，也適當(dāng)運(yùn)用必要的行政措施，在使用貨幣政策和財(cái)政政策時(shí)，還綜合運(yùn)用了多種政策工具。 ” 中國(guó)明年將加強(qiáng)和改善宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控，以確保 2020年經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定、快速地增長(zhǎng)。 70%” 、 “ 限外 ” 等等涉及金融、信貸、土地、稅收等多項(xiàng)政策順次出臺(tái)，調(diào)控從 “ 宏觀領(lǐng)域 ” 深入 “ 微觀層面 ” 。 房地產(chǎn)投資增速已經(jīng)趨向 穩(wěn)定，房?jī)r(jià)大幅上漲的勢(shì)頭也得到初步遏制 ，房地產(chǎn)業(yè)步入持續(xù)、穩(wěn)健發(fā)展的軌道。央行此舉直接意圖在于控制信貸，一季度的新增貸款幾乎完成了央行半年的貸款目標(biāo)，信貸的增長(zhǎng)刺激了投資 增長(zhǎng)，進(jìn)而推動(dòng)了商品價(jià)格上漲，而這些錢大多流入房地產(chǎn)和其他固定資產(chǎn)投資行業(yè)，許多產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)產(chǎn)能過剩。 (三 )、 合理控制城市房屋拆遷規(guī)模和進(jìn)度，減緩被動(dòng)性住房需求過快增長(zhǎng)。 國(guó)六條拉開了 2020 年國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控的序幕，是日后出臺(tái)的各項(xiàng)政策的總的指導(dǎo)方針。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未取得預(yù)售許可證而非法預(yù)售或變相預(yù)售的，責(zé)令其限期整改；對(duì)拒不整改的，要從嚴(yán)查處，直至取消開發(fā)企業(yè)資質(zhì)。個(gè)人將購買超過 5 年（含 5 年）的普通住房對(duì)外銷售，應(yīng)持有關(guān)材料向地方稅務(wù)部門申請(qǐng)辦理免征營(yíng)業(yè)稅的手續(xù) ； 從 8 月 1 日起，各地稅局將在全國(guó)范圍內(nèi)統(tǒng)一強(qiáng)制性征收二手房轉(zhuǎn)讓 個(gè)人所得稅 ， 對(duì)于 5年之內(nèi)轉(zhuǎn)讓二手住房征收盈利部分 20%的個(gè)人所得稅。 新 出臺(tái)的土地 政策 著重解決當(dāng)前土地管理和調(diào)控中存在的突出問題 ， 以后的土地市場(chǎng)將會(huì)越來越規(guī)范 。 因此，從當(dāng)前的市場(chǎng)狀況看， 2020 年在稅收、金融、土地供應(yīng)等方面仍然存在政策出臺(tái)的空間。而無論是強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，還是強(qiáng)弱結(jié)合的房地產(chǎn)企業(yè)間的兼并重組方式，都是以追求資源利用最大化，進(jìn)行土地、資金、人力、品南充房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告 Chengdu Co.,ltd. Jiayoudingfeng 第 14 頁 共 61 頁 牌等資源價(jià)值的整合與挖掘，對(duì)不同資源的優(yōu)化組合來達(dá)到雙贏甚至多贏的最終目標(biāo)。 在專業(yè)服務(wù)提升的市場(chǎng)背景下，房地產(chǎn)項(xiàng)目 品牌、品質(zhì)開發(fā) 將 成 為 市場(chǎng) 的 主流 。同時(shí)，商品房銷售情況仍然較好。其中住宅竣工面積 萬 ㎡ ，增長(zhǎng) %。 二級(jí)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)投資資金不同程度增長(zhǎng)，意味著在今后四川二級(jí)房地產(chǎn)市場(chǎng)將存在巨大的市場(chǎng)供應(yīng)量。這些項(xiàng)目的實(shí)施，拉大了城市骨架，完善了城市功能。 、 商品住宅 投資 年 份 2020 2020 商品住宅完成投資額（億元） 點(diǎn)評(píng)： 商品住宅完成投資額 呈逐年上升趨勢(shì)， 2020 年“商品住宅完成投資額” 上升幅度最大 達(dá)到 %， 而 2020 年前 10 個(gè)月接近 2020 年的全年投資，表現(xiàn)出房地產(chǎn) 企業(yè) 對(duì) 市場(chǎng)的信心，同時(shí)也側(cè)面反映出 南充 房地產(chǎn)市場(chǎng) 的火熱 、健康 局面。 南充市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展歷史 雖然 不長(zhǎng)， 但隨著 2020 年 系 列宏觀調(diào)控的政策出臺(tái)， 其 相關(guān)法律、法規(guī) 正在逐步 完善， 如 網(wǎng)上備案系統(tǒng) 開始啟動(dòng) 、 70%的 90 ㎡指標(biāo)的 嚴(yán)格 執(zhí)行等 相關(guān) 宏觀調(diào)控 政策 的 落實(shí) 等 ， 南充的房地產(chǎn) 市場(chǎng)已開始逐步 進(jìn)入 規(guī)范。 、南充 城市發(fā)展方向 以江為軸，北拓南延、跨江東進(jìn)、擁江發(fā)展。經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化，三次產(chǎn)業(yè)的增加值比重由目前的 32： ： 調(diào)整到 ： ： ，非農(nóng)就業(yè)比重達(dá)到 55%以上。到 “ 十一五 ” 末，城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積達(dá)到 30 ㎡ 。搞好城市規(guī)劃與土地利用規(guī)劃的修編、銜接，加快工業(yè)集中區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，調(diào)整用地布局，為產(chǎn)業(yè)發(fā)展創(chuàng) 造條件。 、非住宅供銷情況 項(xiàng) 目 非住宅 供應(yīng)面積 非住宅 銷售面積 非住宅 銷售金額 順慶區(qū) 18萬 ㎡ ㎡ 嘉陵區(qū) ㎡ （含光彩大市場(chǎng)） ㎡ 高坪區(qū) ㎡ ㎡ 合 計(jì) 在 2020 年非住宅供應(yīng)中， 供應(yīng)量高達(dá) 萬㎡，而銷售量?jī)H為 萬㎡ ,其一年的空置量達(dá)到 萬㎡ 、 比例達(dá)到了 推出量 %， 分析 2020 年南充辦公物業(yè)開發(fā)極少，側(cè)面反映出 商業(yè)的空置 面積較大 ， 未來 商業(yè)物業(yè)的開發(fā)需要謹(jǐn)慎對(duì)待。 南充房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告 Chengdu Co.,ltd. Jiayoudingfeng 第 31 頁 共 61 頁 、付款方式分析 付款方式 一次性付款 銀行按揭付款 備注 客戶數(shù)量 (戶 ) 512 511 有效統(tǒng)計(jì)客戶數(shù)為 1023位 不同付款方式比例 50% 50% 客戶數(shù)量(戶)50%50%一次性付款 銀行按揭付款 點(diǎn)評(píng)： 南充一次性付款與銀行按揭的比例達(dá)到了 1： 1， 為 以后 項(xiàng)目 營(yíng)銷過程中 的 針對(duì) 付款方式的策略提供了數(shù)據(jù)基礎(chǔ) 。 、 開始重視 市場(chǎng)研究 與細(xì)分 ，產(chǎn)品 差異化特點(diǎn)開始呈現(xiàn) 。 高坪區(qū)版塊： 開發(fā)環(huán)境、居住環(huán)境的成熟度為三區(qū)中最弱版塊，但其土地升值最快，隨著近期 三 橋 的 開通 ,其。南充大城市的構(gòu)架完成后，經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展同時(shí)吸引外來資金進(jìn)入南充。 、購買者年齡構(gòu)成 根據(jù) 對(duì)南充錦繡北湖、濱江名城、格蘭春天、海山半島花園、凱旋帝景等 5大代表性 中高檔 樓盤 有效 客戶 數(shù)據(jù) 分析 ，南充 購買者 的年齡分布如下： 年齡段 20歲以下