【正文】 南充市房地產(chǎn)市場 近 2年 來發(fā)展 勢 頭 迅猛，呈現(xiàn)出以下特點： 、 投資力度不斷加大 、投資信心 高漲 。 嘉陵區(qū)版塊： 開發(fā)環(huán)境、居住環(huán)境的成熟度比較順慶區(qū)版塊而言較為次之，中檔 次 樓盤的 市場 接受度較高， 但 隨著 2020 年及以前大批項目的開發(fā)，土地資源相對有限 、 發(fā)展 空間不大 ， 未來 是 持續(xù) 性 的 房地產(chǎn)開發(fā)區(qū)域 。 14=（萬㎡） ， 根據(jù) 南充 三區(qū) 2020年商品房銷售面積 為 ㎡， 2020年 住宅 銷售面積為 ㎡， 2020年 住宅 銷售面積為 ㎡ 的市場數(shù)據(jù)結(jié)合宏 觀經(jīng)濟發(fā)展趨勢分析 ， 2020年南充住宅需求面積 估計 與 2020年的需求 量 差異 不 會太 大 。加快市政新區(qū)的配套建設，完善給排水、電網(wǎng)、供氣、公共消防、通訊等設施。 南充市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要 “ 十一五 ” 發(fā)展總體目標：按照市委提出的建設 “ 川東北區(qū)域中心城市 ” 的要求， 2020 年地區(qū)生產(chǎn)總值在 2020 年的基礎上翻一番。強化城市建設規(guī)劃導向功能，推行小康型住宅建設，提高住宅規(guī)劃設計水平。 “2020 年建成大城市框架 ” 目標 已經(jīng)實現(xiàn) ，城市綜合實力和發(fā)展后勁顯著增強 ； 目前 南充城市建成區(qū)面積已增加到 平方公里，城市居住人口達到 萬， 100 平方公里的大城市框架初步形成。全省房地產(chǎn)開發(fā)在建規(guī) 模中新開工面積 萬 ㎡ ，同比增長 %。當這種市場環(huán)境日益復雜多變，并從賣方市場過渡到買方市場時，資本運作能力和產(chǎn)品技術水平 、市場類 技術水平 日益成為未來房地產(chǎn)市場競爭的重點 。 點評 ： 國土管理部門在近期調(diào)控過程中不斷加大力度，財政部亦開始表明房地產(chǎn)企業(yè)刻意隱瞞利潤過高；與此同時，信貸環(huán)節(jié)上調(diào)控指令也開始暢通。《意見》從供應與需求兩個方面打擊外資對國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的影響，對外資助漲國內(nèi)房地產(chǎn)有明顯的遏止作用。 點評 ： 國六條產(chǎn)生于國務院總理溫家寶當日主持召開國務院常務會議，研究促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的措施。 近期國家和地方對房地產(chǎn)調(diào)控實施的主要政策 、 加息 央行上調(diào)金融機 構貸款基準利率 27個基點，即其中 5年以上的商業(yè)房貸基準利率由原先的 %上調(diào)至 %； 5 年以上公積金貸款由現(xiàn)行年利率 %調(diào)整為 %。” 第二節(jié)、 全國 房地產(chǎn)行業(yè)基本情況 宏觀調(diào)控 房地產(chǎn)調(diào)控，對百姓而言是穩(wěn)定房價、提高生活質(zhì)量 ； 在宏觀經(jīng)濟層面，是有效防止關聯(lián)行業(yè)投資過熱、保證經(jīng)濟平穩(wěn)運行。第四，貨幣信貸增速高位趨穩(wěn)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。2020 年以來，中央采取了一系列宏觀調(diào)控政策，進入三季度后取得了初步成效，經(jīng)濟運行總體上呈現(xiàn)出 增長快、運行穩(wěn)、質(zhì)量高 的發(fā)展格局，實現(xiàn) 了 十一五 的良好開局。權威機構和專家普遍預計， 2020 年，中國經(jīng)濟將延續(xù) 2020 年的高位增長態(tài)勢，增長率將保持在 10%左右。 、價格漲幅 、房地產(chǎn)市場價格 漲幅 情況 縱觀 2020 年中國房地產(chǎn)市場，房價可用 “ 且調(diào)且漲 ” 四字來形容。嚴格執(zhí)行住房開發(fā)、銷售有關政策，完善住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)稅收政策，有區(qū)別 地適度調(diào)整信貸政策，引導和調(diào)節(jié)住房需求。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得預售許可證后，應當在 10 日內(nèi)開始銷售商品房。 2020 年 1 月 1 日起，新增建設用地土地有償使用費標準將提高一倍，同時繼續(xù)實行中央與地方 30： 70 分成體制，相關收入專項用于基本農(nóng)田建設和保護、土地整理、耕地開發(fā)。政策調(diào)控、市場競爭導致 行業(yè)洗牌，同時 成為 并購整合的基本推動力。其中住宅投資 億元，增長 %；辦公樓投資 億元，下降 %；商業(yè)營業(yè)用房投資 億元，下降 %。各市、州商品房銷售面積全面增長，其中增長 60%以上的地區(qū)有：涼山（ %）、雅安（ %）、宜賓（ %）、綿陽（ %）等 4 個市、州。 南充房地產(chǎn)市場調(diào)查報告 Chengdu Co.,ltd. Jiayoudingfeng 第 19 頁 共 61 頁 經(jīng)濟環(huán)境 、 GDP 年 2020 2020 2020 2020上半年 GDP（萬元） 2393039 2900766 3352726 1754474 05000001000000150000020000002500000300000035000002020 2020 2020 2020上半年南充GDP統(tǒng)計GDP（萬元） 年 2020 2020 2020 2020上半年 GDP增長率 % % % % % GDP增長率%%%%%%2020 2020 20202020上半年GDP增長率 點評： 2020 年在全國經(jīng)濟放量的背景下，南充經(jīng)濟總量上了一個大臺階，全市經(jīng)濟實力大幅提高， 2020 年、 2020 年上半年 南充的 GDP 依然保持高速 增 漲勢 頭 ， 整體經(jīng)濟 發(fā) 展勢頭良好 ， 根據(jù)南充“十一五規(guī)劃”中“ 地區(qū)生產(chǎn)總值年均增長速度保南充房地產(chǎn)市場調(diào)查報告 Chengdu Co.,ltd. Jiayoudingfeng 第 20 頁 共 61 頁 持在 12%以上 ” ， 預計 2020 年的經(jīng)濟增長態(tài)勢 將保持在 10%以上 ?！? 南充正處于由中等城市向大城市發(fā)展的過渡階段， 南充 將通過繞城高速公路建設，拉大城市骨架，擴大城市規(guī)模，增大城市容量；以市政府整體搬遷為契機，整合城市要素，拓展城市空間，帶動城市擴張。強化城市建設規(guī)劃導向功能，推行小康型住宅建設，提高住宅規(guī)劃設計水平。 南充房地產(chǎn)市場調(diào)查報告 Chengdu Co.,ltd. Jiayoudingfeng 第 25 頁 共 61 頁 第二節(jié)、南充市 2020 年房地產(chǎn)市場發(fā)展特 征 三區(qū)房地產(chǎn)市場情況 、不同物業(yè)供銷情況 、住宅供銷情況 項 目 住宅供應面積 （萬 ㎡ ） 住宅銷售面積 （萬 ㎡ ） 住宅銷售金額 （萬元） 順慶區(qū) 108 嘉陵區(qū) 47 高坪區(qū) 15 合 計 170 南充 2020 年 住宅供應面積達到了 170 萬㎡ ，而銷售達到了 萬 ㎡，銷售率達到 %， 銷售勢頭非常好 ， 住宅供求 比較平衡 。南充大城市的構架完成后，經(jīng)濟的進一步發(fā)展同時吸引外來資金進入南充。 、 開始重視 市場研究 與細分 ，產(chǎn)品 差異化特點開始呈現(xiàn) 。 、非住宅供銷情況 項 目 非住宅 供應面積 非住宅 銷售面積 非住宅 銷售金額 順慶區(qū) 18萬 ㎡ ㎡ 嘉陵區(qū) ㎡ （含光彩大市場） ㎡ 高坪區(qū) ㎡ ㎡ 合 計 在 2020 年非住宅供應中， 供應量高達 萬㎡，而銷售量僅為 萬㎡ ,其一年的空置量達到 萬㎡ 、 比例達到了 推出量 %， 分析 2020 年南充辦公物業(yè)開發(fā)極少，側(cè)面反映出 商業(yè)的空置 面積較大 ， 未來 商業(yè)物業(yè)的開發(fā)需要謹慎對待。到 “ 十一五 ” 末，城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積達到 30 ㎡ 。 、南充 城市發(fā)展方向 以江為軸，北拓南延、跨江東進、擁江發(fā)展。 、 商品住宅 投資 年 份 2020 2020 商品住宅完成投資額（億元） 點評： 商品住宅完成投資額 呈逐年上升趨勢， 2020 年“商品住宅完成投資額” 上升幅度最大 達到 %， 而 2020 年前 10 個月接近 2020 年的全年投資，表現(xiàn)出房地產(chǎn) 企業(yè) 對 市場的信心，同時也側(cè)面反映出 南充 房地產(chǎn)市場 的火熱 、健康 局面。 二級城市房地產(chǎn)市場投資資金不同程度增長，意味著在今后四川二級房地產(chǎn)市場將存在巨大的市場供應量。同時，商品房銷售情況仍然較好。而無論是強強聯(lián)合，還是強弱結(jié)合的房地產(chǎn)企業(yè)間的兼并重組方式，都是以追求資源利用最大化，進行土地、資金、人力、品南充房地產(chǎn)市場調(diào)查報告 Chengdu Co.,ltd. Jiayoudingfeng 第 14 頁 共 61 頁 牌等資源價值的整合與挖掘，對不同資源的優(yōu)化組合來達到雙贏甚至多贏的最終目標。 新 出臺的土地 政策 著重解決當前土地管理和調(diào)控中存在的突出問題 ， 以后的土地市場將會越來越規(guī)范 。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未取得預售許可證而非法預售或變相預售的，責令其限期整改；對拒不整改的，要從嚴查處，直至取消開發(fā)企業(yè)資質(zhì)。 (三 )、 合理控制城市房屋拆遷規(guī)模和進度，減緩被動性住房需求過快增長。 房地產(chǎn)投資增速已經(jīng)趨向 穩(wěn)定，房價大幅上漲的勢頭也得到初步遏制 ，房地產(chǎn)業(yè)步入持續(xù)、穩(wěn)健發(fā)展的軌道。 ” 中國明年將加強和改善宏觀經(jīng)濟調(diào)控，以確保 2020年經(jīng)濟穩(wěn)定、快速地增長。預計 2020 年中國 GDP 增長率為 %。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實 際操盤之系統(tǒng)資料。第二，工業(yè)生產(chǎn)增速回落。 “將‘好’放在‘快’前，這是 2020 年 中央經(jīng)濟工作會議的一大亮點，意味著中國經(jīng)濟發(fā)展思路將更重視調(diào)整經(jīng)濟結(jié)構和轉(zhuǎn)變增長方式，注重質(zhì)量和效益。（三） 、 各地區(qū)房價均呈上漲態(tài)勢，部分城市房價漲幅較高。 (五 )、 加快城鎮(zhèn)廉租住房制度建設，規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟適用住房，積極發(fā)展住房二級市場和租賃市場，有步驟地解決低收入家庭的住房困難。 、 外資 時間： 2020 年 7 月 24 日 主要內(nèi)容： 規(guī)范外商投資房地產(chǎn)企業(yè)的市場準入，提高了部分外商 投資房地產(chǎn)企業(yè)注冊資本金在投資總額中的比重，明確了外商投資房地產(chǎn)企業(yè)的設立、股權和項目轉(zhuǎn)讓等程序；加強外商投資企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理，規(guī)范外商投資房地產(chǎn)企業(yè)在貸款、結(jié)匯等方面的行為；嚴格境外機構和個人購房的管理，規(guī)定境外機構在境內(nèi)設立分支、代表機構，境外個人在境內(nèi)工作、學習超過 1 年的，可以購買符合實際需要的自用、自住商品房，規(guī)范了境外機構和個人的購房手續(xù)。 、 稽查 時間： 2020 年底 主要內(nèi)容： 11 月 23 日，國土資源部辦公廳就治理商業(yè)賄賂工作發(fā)出通知，要求全國國土部門深入開展自查自糾，搞好評估驗收工作，對違規(guī)出讓土地等進行糾正、追南充房地產(chǎn)市場調(diào)查報告 Chengdu Co.,ltd. Jiayoudingfeng 第 13 頁 共 61 頁 回欠繳的出讓金、改革易誘發(fā)商業(yè)賄賂的管理方式。因此三大城市圈的發(fā)展?jié)摿薮?，單純依靠中心城市的標桿作用略顯不足，二三線城市的迅速發(fā)展才是提升城市集群競爭力巨大的后發(fā)力量。 、 房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模繼續(xù)擴大，施工及竣工面積增長較快 2020 年 18月，全省商品房施工面積達 萬 ㎡ ，同比增長 %。 南充位于四川盆地東北部、嘉陵江中游，幅員面積 萬平方公里，人口 726萬，轄 5 縣 1 市 3 區(qū)。 深化住房制度改革，完善住房公積金制度，規(guī)范發(fā)展住房消費信貸，多層次多渠道解決城市特困群體居住困難，加快農(nóng)民拆遷還房步伐。 三環(huán)：城市內(nèi)環(huán)（順慶濱江大道與玉帶路構成），共 13 公里；中環(huán)（通過小龍電航橋、張爺廟大橋、江東大道等，加強 3 個城區(qū)之間的聯(lián)系），共 27 公里；外環(huán)（繞城東環(huán)、西環(huán)高速公路），共約 42公里。強化城市道路的建設與改造，大力發(fā)展公共交通。 、 非 住宅價格變動情況 區(qū)域 銷售面積 (單位 :萬㎡ ) 銷售總價 (單位 :萬元 ) 均價 (單位 : 元 /㎡ ) 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 順慶、嘉陵、高坪區(qū) 2931 2546 29312546230024002500260027002800290030002020年 2020年非住宅均價 南充房地產(chǎn)市場調(diào)查報告 Chengdu Co.,ltd. Jiayoudingfeng 第 29 頁 共 61 頁 南充 非 住宅均價 不高 ， 結(jié)合其商業(yè)的空置面積大的市場信息 ， 新開發(fā)的房地產(chǎn) 項目的商業(yè)應控制體量 。 隨著 本地部分開發(fā)商意識的提高、 外地開發(fā)商的進入 ， 以及通過對專業(yè)營銷公司、廣告公司、知名設計院、物管公司的引進，開發(fā)項目在 產(chǎn)品、 營銷運作、包裝 與推廣 等方面有了質(zhì)的飛躍，南充房地產(chǎn)市場 已經(jīng)步入品牌競爭的綜合素質(zhì)競爭的時代 。商品住宅完成投資額呈逐年上升趨勢， 2020 年“商品住宅完成投資額 為 億元 ”比 2020年