【文章內(nèi)容簡介】 、天賜福邸、東方新城、公寓、學(xué)府花園、山水陽光城（鶴城區(qū)公務(wù)員小區(qū)）等。中方：走向“第一居所” 的價值洼地。 中方之于懷化，就象浦東之于上海，中方生態(tài)城是中方縣政府所在地，在懷化市“一體兩翼”的總體規(guī)劃上有著重要的地位?！吧鷳B(tài)立市”是中方的發(fā)展思路，中方縣在大力打造“藍天、碧水、青山、綠地”工程，成為懷化別墅區(qū)的集中地。房屋均價相對其他板塊中價格是較低的。 目前在建的和銷售的有錦繡中方桃花源、南湖花園別墅區(qū)和萬隆維也納森林別墅區(qū)等。（二）市場供需關(guān)系分析。，%；。，其中住宅施工面積168萬平方米；，其中住宅竣工面積61萬平方米。，%，%；，%，%懷化市2002006年審批建設(shè)用地情況對比表 （單位：公頃）2005年2006年增長量增長率合計%分批次建設(shè)用地301%商服用地128%工礦倉儲用地903%公用設(shè)施用地4。785292。1387。341825%公共建筑用地%住宅用地77%單獨選址用地933%水利設(shè)施用地975%交通用地1203% 2007年1月—9月，%，%；懷化城區(qū)商品房住宅平均價格為1268元/平方米，低于全國全省平均水平，比其他地州市商品住宅價格低500元左右。，%，，%，增長速度為歷年之最。 2006年，懷化市有3萬多城鎮(zhèn)居民住房條件得到了改善，城鎮(zhèn)居民人均住房面積從1998年不足20平方米。分析：懷化房地產(chǎn)開仍然處于開發(fā)的洼地價值之中，2004年—2007年的建筑增長并不明顯，懷化的城市人群結(jié)構(gòu)和消費結(jié)構(gòu)是房地產(chǎn)開發(fā)量變的決定性因素，07年的迅猛增長是歷史積累需要放量的一個必然的結(jié)果，雖然價格上升較快，但是相比湖南其他城市仍然增長的比較緩慢，而二手房的逐步活躍，推動了居民換房換環(huán)境的又一輪置業(yè)高潮。以上資料表明對與本項目的入市必須加快運作速度和建設(shè)進程，在市場回歸消費理性之前順利完成即定目標(biāo)。（三）熱點區(qū)域分析 新建商品房（商鋪）一類市場均價新建商品房（商鋪）二類均價新建商品房（商鋪）三類均價河西區(qū)（舞水河以西）1580元/平方米6800元/平方米1300元/平方米5100元/平方米1080元/平方米2600元/平方米鐵北區(qū)（湘黔鐵路）1530元/平方米7200元/平方米1360元/平方米5600元/平方米1050元/平方米3100元/平方米湖天開發(fā)區(qū)（太平溪以東，以南，錦溪南路以西，天星東路以北所包圍的區(qū)域）1780元/平方米6500元/平方米1370元/平方米4300元/平方米1090元/平方米2800元/平方米迎豐區(qū)（迎豐路太平溪至環(huán)城路口、錦溪北路全區(qū)域）1550元/平方米9800元/平方米1370元/平方米6600元/平方米1080元/平方米3600元/平方米城東區(qū)（城東新區(qū)、迎豐路環(huán)城路口至城東汽車站）1430元/平方米5800元/平方米1100元/平方米3900元/平方米960元/平方米2900元/平方米城中區(qū)（東至太平溪以太平橋紅綠燈為界，北至湘黔鐵路；南至舞水河）1720元/平方米17800元/平方米1340元/平方米12500元/平方米1080元/平方米7200元/平方米（粉色字為商鋪價格，數(shù)據(jù)來源懷化市房產(chǎn)管理局）分析：由以上懷化市政府頒發(fā)的《懷化城區(qū)2007年房地產(chǎn)市場價格信息公布》中可以看到，懷化市的商業(yè)重點區(qū)域主要集中在城中區(qū)和迎豐區(qū)，高價位住宅集中在湖天開發(fā)區(qū)和城中區(qū)。而本項目所在的城東區(qū)則是所有片區(qū)中價格最低的，這主要的原因是之前政府的發(fā)展方向總是變來變?nèi)?，對城東新區(qū)的建設(shè)時一直沒有硬性支持，這一局面將在2008有所突破，政府提出的城東將成為城市“次中心”的戰(zhàn)略布局和政府的搬遷將對未來的城東起著決定性的變化，城東的住宅房價會隨著政府的全面建設(shè)的進程而水漲船高。（四）當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)市場存在的主要問題及未來趨勢 一、懷化房地產(chǎn)開發(fā)市場存在的主要問題盲目開發(fā)有所抬頭，開發(fā)規(guī)模缺乏調(diào)控。懷化市房地產(chǎn)業(yè)還沒有形成資金、技術(shù)等方面的行業(yè)壁壘，懷化市很多開發(fā)商認為搞房地產(chǎn)開發(fā)很容易，加之市場行情看好，利潤率較高，因而出現(xiàn)了盲目開發(fā)的苗頭，應(yīng)對房地產(chǎn)市場進一步規(guī)范，建立房地產(chǎn)市場準(zhǔn)入制度，并對現(xiàn)有企業(yè)實行優(yōu)存劣汰，控制開發(fā)規(guī)模。投資過猛土地供應(yīng)過快。 006年每年的土地放量都超過300%。必然會產(chǎn)生大量商品房的集體上市，而又由于開發(fā)單位對定位及建筑的不理解和不關(guān)心，使得樓盤的個性同化嚴(yán)重，導(dǎo)致樓盤項目沖突日益嚴(yán)重。行業(yè)操作行為不規(guī)范。① 房屋預(yù)售流程不規(guī)范，圈地即可開始認購嚴(yán)重違反國家預(yù)售規(guī)定，但購房者對這一現(xiàn)象并不反感。② 銷售人員的素質(zhì)和銷售規(guī)范和發(fā)達城市相比相差較遠，操作上存在很多不規(guī)范的地方，致使行業(yè)內(nèi)部混亂和銷售進程延緩。③ 物業(yè)管理意識不強，目前只停留在保安與清潔的管理層面，物業(yè)管理在懷化還只能算是開發(fā)商自己喊出來的一個概念和口號，雖然很多小區(qū)都裝有各式各樣的監(jiān)控設(shè)備和保安人員，但是都沒有起到實際的作用。投資渠道繁多，個人融資現(xiàn)象嚴(yán)重，對房地產(chǎn)投資有絕對性沖擊。 懷化個人融資渠道繁多，挖礦、包山、放高利貸等等，比投資房地產(chǎn)的回報要高的多，需要改變這一現(xiàn)象只有依賴政府的調(diào)控和制度的完善，這部分資金轉(zhuǎn)向到房地產(chǎn)投資，還有待時日。二、懷化房地產(chǎn)開發(fā)市場未來趨勢中檔房房價上升 央行規(guī)定，建設(shè)項目必須在封頂后才能獲得個人按揭貸款，其目的是為了支持中低收入者的消費，減少購房者的利息負擔(dān)；同時，央行對購買高檔商品房、別墅及第二套商品房的借款人采取的提高個貸首付款比例和貸款利率的規(guī)定，也是為了通過抑制富人的投資性行為來減低市場風(fēng)險。但房地產(chǎn)產(chǎn)品多層建筑的主體最少需要半年時間達到封頂，高層建筑則至少需要兩年才能封頂，這期間，開發(fā)企業(yè)只能用生產(chǎn)資金從事前期開發(fā)，由于開發(fā)貸款的利率為7。6%，大于個人按揭5。4%的利率，其增加的部分最終將會體現(xiàn)在房價上。另外，由于資金來源減少，期房改現(xiàn)房銷售，大多項目會放慢開發(fā)速度，由此會使市場上商品房的供量減少，在人們對中低檔房需求旺盛的市場條件下，供求關(guān)系的改變將會使這部分房價上漲。高檔房后續(xù)新項目價格上升幅度不會太大 央行緊縮房貸的政策直指高檔商品房。規(guī)定要提高高檔商品房的首付比例，取消優(yōu)惠住房利率。新房貸政策會壓減開發(fā)企業(yè)過高的利潤空間，同時，由于降低了投資買家的熱情，高檔投資類物業(yè)的價格會有所下降。沒有后續(xù)項目的在建企業(yè)，當(dāng)前會抓住新貸款政策門檻高企形成的后續(xù)新項目延遲上市的時機，保持現(xiàn)有的房價；但對那些銷售進度慢、利潤空間高和有后續(xù)項目壓力的開發(fā)企業(yè)，則會選擇降價或變相降價銷售策略。功能風(fēng)格上的趨勢：優(yōu)品——建筑、園林品質(zhì)追求完美、強化細節(jié)處理；宜居——人性化規(guī)劃、戶型設(shè)計和社區(qū)服務(wù)；生活——追求生活品位、講究時尚典雅的生活氛圍、崇尚健康、休閑、情調(diào)以及充滿個性的生活；超性價比——低價格高性能。（五）市場發(fā)展前景——橫向城市對比通過橫向城市對比，一方面可以更加深入地了解懷化市經(jīng)濟狀況在湖南省的地位，透析其未來發(fā)展?jié)摿?，第二方面可以通過一些典型城市新區(qū)發(fā)展的歷程來更好的對懷化城東區(qū)的發(fā)展趨勢作出更明確地判斷。并為項目未來的發(fā)展提供可供參考的案例。04——06年懷化市與湖南省其他二、三線城市國民生產(chǎn)總值比較：單位：億元04年生產(chǎn)總值05年生產(chǎn)總值06年生產(chǎn)總值懷化291296334郴州394477546常德583627723邵陽332362409張家界96110127吉首由圖表中可以看出，現(xiàn)階段懷化與湖南省其他二、三線城市經(jīng)濟水平差距較大，其經(jīng)濟水平排在倒數(shù)第三位；排位依次為：常德 ＞ 郴州 ＞ 邵陽 ＞ 懷化 ＞ 吉首 ＞ 張家界通過此項對比可以明顯地看出懷化市的經(jīng)濟水平在湖南省的地位，與其他城市的差距明顯。04——06年懷化市與湖南省其他二、三線城市固定資產(chǎn)投資總額比較：04年固定資產(chǎn)投資05年固定資產(chǎn)投資06年固定資產(chǎn)投資懷化6685112郴州157192214常德145165196邵陽103141186張家界435153吉首單位：億元06年各市固定資產(chǎn)投資占國民生產(chǎn)總值比例：懷化郴州常德邵陽張家界吉首比 例各市政府對固定資產(chǎn)投入力度排名：（固定資產(chǎn)投資額占國民生產(chǎn)總值比例越高，則政府對固定資產(chǎn)投入力度越大）吉首 ＞ 邵陽 ＞ 張家界 ＞ 郴州 ＞ 懷化 ＞ 常德懷化市對固定資產(chǎn)的投資力度在湖南各市中排名倒數(shù)第二位，政府對固定資產(chǎn)的投資力度越大，則城市面貌的改善就越明顯，這將有效提升城鎮(zhèn)居民的生活水平，加大周邊縣份居民“進城”的愿望，促進城市化進程，也將形成對房地產(chǎn)市場的大力促進。04——06年懷化市與湖南省其他二、三線旅游總收入比較：04年旅游總收入05年旅游總收入06年旅游總收入懷化121720郴州334150常德212432邵陽172024張家界556479吉首20單位：億元分析：① 通過以上幾項比較可以看出，懷化市目前雖然在各項經(jīng)濟指標(biāo)上遠遠落后于其他各市，但由于其支柱產(chǎn)業(yè)——工業(yè)和商貿(mào)物流業(yè)具備強勁的發(fā)展?jié)摿?，加上未來幾年?shù)條高速公路的開通將使得地理位置優(yōu)越的懷化市能夠更好的發(fā)揮其五省邊區(qū)物流中心的作用，整體經(jīng)濟將會取得飛躍性的發(fā)展。② 經(jīng)濟水平的迅速提高將會使得政府對固定資產(chǎn)投入的增加；旅游行業(yè)直接“藏富于民”的特性將使得居民收入大幅增加，而這兩項對于房地產(chǎn)行業(yè)的刺激作用非常明顯，加上鶴城政府搬遷城東的政治中心優(yōu)勢，城東區(qū)未來幾年的房地產(chǎn)市場發(fā)展?jié)摿Ψ浅＞薮蟆?第二部分 企業(yè)發(fā)展分析第一節(jié) 本項目啟動對富爾公司未來幾年發(fā)展戰(zhàn)略、發(fā)展規(guī)劃的意義富爾投資進軍懷化地產(chǎn)行業(yè)，樹立精品開發(fā)商形象；公司以地產(chǎn)為支點戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型和多元發(fā)展之路；積累富爾投資地產(chǎn)分支的原始資本。第二節(jié) 富爾投資公司對項目的利潤需求分析富爾投資首次介入地產(chǎn)行業(yè),做高端產(chǎn)品,風(fēng)險最低；把項目利潤最大化的做法是爭取提高現(xiàn)有容積率、完善園林設(shè)計、加強物業(yè)管理投入；力爭用第一期回款來滾動開發(fā)后期產(chǎn)品，但備用資金必須的有所保障，保證施工進度和營銷力度和進度的正常推進；本項目利潤應(yīng)該可以達到投資回報的35%以上。 第三部分 項目分析第一節(jié)、 項目概況宗地現(xiàn)狀本項目位于懷化市城東區(qū)核心地段，入口臨迎豐東路。東面是農(nóng)田及教師宿舍，南面臨太平溪，西面是民房，北面是城東區(qū)主干道迎豐東路。城東區(qū)是未來鶴城區(qū)行政中心，目前生活配套設(shè)施還不夠完善，但將來是懷化城市東面最繁華的區(qū)域，本項目到懷化火車站需要30分鐘車程，到市民廣場和未來鶴城區(qū)政府有10分鐘路程。項目地塊為南北向16米高差的，東西向10米左右高差的坡地，地面現(xiàn)在建筑為懷化農(nóng)業(yè)機械化學(xué)校教學(xué)樓、宿舍其附屬配套建筑待拆遷；地塊內(nèi)園林樹木保護較好，環(huán)境幽雅，具有良好的升值潛力。項目周邊現(xiàn)在有博雅苑、公寓、金溪房都、天賜福邸、東方新城、學(xué)府花園、山水?陽光城等在售樓盤。迎豐東路本項目地塊市政規(guī)劃待建道路項目四至東南西北項目周邊的社區(qū)配套社區(qū)配套（項目周邊3000米范圍內(nèi)）：由于尚處于建設(shè)開發(fā)之中，目前現(xiàn)狀而言，項目周邊的各項配套是較為缺乏，特別是生活配套；商業(yè)一般以臨街小商鋪為主。餐飲娛樂休閑設(shè)施臨街小餐館、干洗店醫(yī)療機構(gòu)解放軍535醫(yī)院、市二院教育機構(gòu)懷化學(xué)院金融機構(gòu)農(nóng)業(yè)銀行、購物中心小超市通訊中國移動、中國聯(lián)通文化體育娛樂設(shè)施網(wǎng)吧、市民廣場菜市場城東菜市場市政設(shè)施郵局、加油站、城東汽車站公交交通狀況2路7路15路20路21路27路項目周邊環(huán)境 治安情況：治安情況一般，項目周邊以民房和農(nóng)耕地為主，可做封閉管理。 噪聲情況：噪音污染很小，鳥語花香，幽雅環(huán)境。 污染情況、危險源情況：小區(qū)路外50米有一加油站。 風(fēng)水情況：有山有水、南地北高坡地形態(tài)，上風(fēng)上水！規(guī)劃控制要點詳細數(shù)據(jù)未知?。傉嫉孛娣e、代征地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積、住宅建筑面積、公建建筑面積、綜合容積率、住宅容積率、建筑密度、控高等）第二節(jié)、項目所在片區(qū)城市規(guī)劃概況分析項目與城市發(fā)展方向之間的關(guān)系懷化未來的城市發(fā)展方向是“南延北擴、東進西展”， “東進”代表著城東區(qū)的發(fā)展方向。城東區(qū)是未來鶴城區(qū)行政中心， 本項目正處在城市北面鶴城行政區(qū)的新區(qū)的發(fā)展帶上，是與老區(qū)的紐帶中央之處，具有良好的發(fā)展?jié)摿Α１卷椖课挥诔菛|區(qū)核心地段，目前城東區(qū)尚處于建設(shè)開發(fā)之中，區(qū)域內(nèi)各項配套是較為缺乏，隨政府的遷入，金融、醫(yī)療、政府機關(guān)單位、教育機構(gòu)逐步遷入城東區(qū)，屆時餐飲、娛樂、購物場所等各項配套設(shè)施將來會是所有板塊中最完善的，美好的規(guī)劃前景必然會給本項目的開發(fā)帶來豐厚的利潤。項目發(fā)展對城市發(fā)展的影響和意義216。 目前城東尚有大量的土地沒有開發(fā)，本項目的成功開發(fā)必將帶動整個城東片區(qū)地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，符合懷化“南延北擴、東進西展”的城市發(fā)展