【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 、天賜福邸、東方新城、公寓、學(xué)府花園、山水陽(yáng)光城（鶴城區(qū)公務(wù)員小區(qū)）等。中方：走向“第一居所” 的價(jià)值洼地。 中方之于懷化，就象浦東之于上海，中方生態(tài)城是中方縣政府所在地，在懷化市“一體兩翼”的總體規(guī)劃上有著重要的地位。“生態(tài)立市”是中方的發(fā)展思路，中方縣在大力打造“藍(lán)天、碧水、青山、綠地”工程，成為懷化別墅區(qū)的集中地。房屋均價(jià)相對(duì)其他板塊中價(jià)格是較低的。 目前在建的和銷(xiāo)售的有錦繡中方桃花源、南湖花園別墅區(qū)和萬(wàn)隆維也納森林別墅區(qū)等。（二）市場(chǎng)供需關(guān)系分析。，%；。，其中住宅施工面積168萬(wàn)平方米；，其中住宅竣工面積61萬(wàn)平方米。，%，%；，%，%懷化市2002006年審批建設(shè)用地情況對(duì)比表 （單位：公頃）2005年2006年增長(zhǎng)量增長(zhǎng)率合計(jì)%分批次建設(shè)用地301%商服用地128%工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地903%公用設(shè)施用地4。785292。1387。341825%公共建筑用地%住宅用地77%單獨(dú)選址用地933%水利設(shè)施用地975%交通用地1203% 2007年1月—9月，%，%；懷化城區(qū)商品房住宅平均價(jià)格為1268元/平方米，低于全國(guó)全省平均水平，比其他地州市商品住宅價(jià)格低500元左右。，%，，%，增長(zhǎng)速度為歷年之最。 2006年，懷化市有3萬(wàn)多城鎮(zhèn)居民住房條件得到了改善，城鎮(zhèn)居民人均住房面積從1998年不足20平方米。分析：懷化房地產(chǎn)開(kāi)仍然處于開(kāi)發(fā)的洼地價(jià)值之中，2004年—2007年的建筑增長(zhǎng)并不明顯，懷化的城市人群結(jié)構(gòu)和消費(fèi)結(jié)構(gòu)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)量變的決定性因素，07年的迅猛增長(zhǎng)是歷史積累需要放量的一個(gè)必然的結(jié)果，雖然價(jià)格上升較快，但是相比湖南其他城市仍然增長(zhǎng)的比較緩慢，而二手房的逐步活躍，推動(dòng)了居民換房換環(huán)境的又一輪置業(yè)高潮。以上資料表明對(duì)與本項(xiàng)目的入市必須加快運(yùn)作速度和建設(shè)進(jìn)程，在市場(chǎng)回歸消費(fèi)理性之前順利完成即定目標(biāo)。（三）熱點(diǎn)區(qū)域分析 新建商品房（商鋪）一類(lèi)市場(chǎng)均價(jià)新建商品房（商鋪）二類(lèi)均價(jià)新建商品房（商鋪）三類(lèi)均價(jià)河西區(qū)（舞水河以西）1580元/平方米6800元/平方米1300元/平方米5100元/平方米1080元/平方米2600元/平方米鐵北區(qū)（湘黔鐵路）1530元/平方米7200元/平方米1360元/平方米5600元/平方米1050元/平方米3100元/平方米湖天開(kāi)發(fā)區(qū)（太平溪以東，以南，錦溪南路以西，天星東路以北所包圍的區(qū)域）1780元/平方米6500元/平方米1370元/平方米4300元/平方米1090元/平方米2800元/平方米迎豐區(qū)（迎豐路太平溪至環(huán)城路口、錦溪北路全區(qū)域）1550元/平方米9800元/平方米1370元/平方米6600元/平方米1080元/平方米3600元/平方米城東區(qū)（城東新區(qū)、迎豐路環(huán)城路口至城東汽車(chē)站）1430元/平方米5800元/平方米1100元/平方米3900元/平方米960元/平方米2900元/平方米城中區(qū)（東至太平溪以太平橋紅綠燈為界，北至湘黔鐵路；南至舞水河）1720元/平方米17800元/平方米1340元/平方米12500元/平方米1080元/平方米7200元/平方米（粉色字為商鋪價(jià)格，數(shù)據(jù)來(lái)源懷化市房產(chǎn)管理局）分析：由以上懷化市政府頒發(fā)的《懷化城區(qū)2007年房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格信息公布》中可以看到，懷化市的商業(yè)重點(diǎn)區(qū)域主要集中在城中區(qū)和迎豐區(qū)，高價(jià)位住宅集中在湖天開(kāi)發(fā)區(qū)和城中區(qū)。而本項(xiàng)目所在的城東區(qū)則是所有片區(qū)中價(jià)格最低的，這主要的原因是之前政府的發(fā)展方向總是變來(lái)變?nèi)?，?duì)城東新區(qū)的建設(shè)時(shí)一直沒(méi)有硬性支持，這一局面將在2008有所突破，政府提出的城東將成為城市“次中心”的戰(zhàn)略布局和政府的搬遷將對(duì)未來(lái)的城東起著決定性的變化，城東的住宅房?jī)r(jià)會(huì)隨著政府的全面建設(shè)的進(jìn)程而水漲船高。（四）當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)存在的主要問(wèn)題及未來(lái)趨勢(shì) 一、懷化房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)存在的主要問(wèn)題盲目開(kāi)發(fā)有所抬頭，開(kāi)發(fā)規(guī)模缺乏調(diào)控。懷化市房地產(chǎn)業(yè)還沒(méi)有形成資金、技術(shù)等方面的行業(yè)壁壘，懷化市很多開(kāi)發(fā)商認(rèn)為搞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)很容易，加之市場(chǎng)行情看好，利潤(rùn)率較高，因而出現(xiàn)了盲目開(kāi)發(fā)的苗頭，應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步規(guī)范，建立房地產(chǎn)市場(chǎng)準(zhǔn)入制度，并對(duì)現(xiàn)有企業(yè)實(shí)行優(yōu)存劣汰，控制開(kāi)發(fā)規(guī)模。投資過(guò)猛土地供應(yīng)過(guò)快。 006年每年的土地放量都超過(guò)300%。必然會(huì)產(chǎn)生大量商品房的集體上市，而又由于開(kāi)發(fā)單位對(duì)定位及建筑的不理解和不關(guān)心，使得樓盤(pán)的個(gè)性同化嚴(yán)重，導(dǎo)致樓盤(pán)項(xiàng)目沖突日益嚴(yán)重。行業(yè)操作行為不規(guī)范。① 房屋預(yù)售流程不規(guī)范，圈地即可開(kāi)始認(rèn)購(gòu)嚴(yán)重違反國(guó)家預(yù)售規(guī)定，但購(gòu)房者對(duì)這一現(xiàn)象并不反感。② 銷(xiāo)售人員的素質(zhì)和銷(xiāo)售規(guī)范和發(fā)達(dá)城市相比相差較遠(yuǎn)，操作上存在很多不規(guī)范的地方，致使行業(yè)內(nèi)部混亂和銷(xiāo)售進(jìn)程延緩。③ 物業(yè)管理意識(shí)不強(qiáng)，目前只停留在保安與清潔的管理層面，物業(yè)管理在懷化還只能算是開(kāi)發(fā)商自己喊出來(lái)的一個(gè)概念和口號(hào)，雖然很多小區(qū)都裝有各式各樣的監(jiān)控設(shè)備和保安人員，但是都沒(méi)有起到實(shí)際的作用。投資渠道繁多，個(gè)人融資現(xiàn)象嚴(yán)重，對(duì)房地產(chǎn)投資有絕對(duì)性沖擊。 懷化個(gè)人融資渠道繁多，挖礦、包山、放高利貸等等，比投資房地產(chǎn)的回報(bào)要高的多，需要改變這一現(xiàn)象只有依賴(lài)政府的調(diào)控和制度的完善，這部分資金轉(zhuǎn)向到房地產(chǎn)投資，還有待時(shí)日。二、懷化房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)未來(lái)趨勢(shì)中檔房房?jī)r(jià)上升 央行規(guī)定，建設(shè)項(xiàng)目必須在封頂后才能獲得個(gè)人按揭貸款，其目的是為了支持中低收入者的消費(fèi)，減少購(gòu)房者的利息負(fù)擔(dān)；同時(shí)，央行對(duì)購(gòu)買(mǎi)高檔商品房、別墅及第二套商品房的借款人采取的提高個(gè)貸首付款比例和貸款利率的規(guī)定，也是為了通過(guò)抑制富人的投資性行為來(lái)減低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。但房地產(chǎn)產(chǎn)品多層建筑的主體最少需要半年時(shí)間達(dá)到封頂，高層建筑則至少需要兩年才能封頂，這期間，開(kāi)發(fā)企業(yè)只能用生產(chǎn)資金從事前期開(kāi)發(fā)，由于開(kāi)發(fā)貸款的利率為7。6%，大于個(gè)人按揭5。4%的利率，其增加的部分最終將會(huì)體現(xiàn)在房?jī)r(jià)上。另外，由于資金來(lái)源減少，期房改現(xiàn)房銷(xiāo)售，大多項(xiàng)目會(huì)放慢開(kāi)發(fā)速度，由此會(huì)使市場(chǎng)上商品房的供量減少，在人們對(duì)中低檔房需求旺盛的市場(chǎng)條件下，供求關(guān)系的改變將會(huì)使這部分房?jī)r(jià)上漲。高檔房后續(xù)新項(xiàng)目?jī)r(jià)格上升幅度不會(huì)太大 央行緊縮房貸的政策直指高檔商品房。規(guī)定要提高高檔商品房的首付比例，取消優(yōu)惠住房利率。新房貸政策會(huì)壓減開(kāi)發(fā)企業(yè)過(guò)高的利潤(rùn)空間，同時(shí)，由于降低了投資買(mǎi)家的熱情，高檔投資類(lèi)物業(yè)的價(jià)格會(huì)有所下降。沒(méi)有后續(xù)項(xiàng)目的在建企業(yè)，當(dāng)前會(huì)抓住新貸款政策門(mén)檻高企形成的后續(xù)新項(xiàng)目延遲上市的時(shí)機(jī)，保持現(xiàn)有的房?jī)r(jià)；但對(duì)那些銷(xiāo)售進(jìn)度慢、利潤(rùn)空間高和有后續(xù)項(xiàng)目壓力的開(kāi)發(fā)企業(yè)，則會(huì)選擇降價(jià)或變相降價(jià)銷(xiāo)售策略。功能風(fēng)格上的趨勢(shì)：優(yōu)品——建筑、園林品質(zhì)追求完美、強(qiáng)化細(xì)節(jié)處理；宜居——人性化規(guī)劃、戶(hù)型設(shè)計(jì)和社區(qū)服務(wù)；生活——追求生活品位、講究時(shí)尚典雅的生活氛圍、崇尚健康、休閑、情調(diào)以及充滿(mǎn)個(gè)性的生活；超性?xún)r(jià)比——低價(jià)格高性能。（五）市場(chǎng)發(fā)展前景——橫向城市對(duì)比通過(guò)橫向城市對(duì)比，一方面可以更加深入地了解懷化市經(jīng)濟(jì)狀況在湖南省的地位，透析其未來(lái)發(fā)展?jié)摿?，第二方面可以通過(guò)一些典型城市新區(qū)發(fā)展的歷程來(lái)更好的對(duì)懷化城東區(qū)的發(fā)展趨勢(shì)作出更明確地判斷。并為項(xiàng)目未來(lái)的發(fā)展提供可供參考的案例。04——06年懷化市與湖南省其他二、三線城市國(guó)民生產(chǎn)總值比較：?jiǎn)挝唬簝|元04年生產(chǎn)總值05年生產(chǎn)總值06年生產(chǎn)總值懷化291296334郴州394477546常德583627723邵陽(yáng)332362409張家界96110127吉首由圖表中可以看出，現(xiàn)階段懷化與湖南省其他二、三線城市經(jīng)濟(jì)水平差距較大，其經(jīng)濟(jì)水平排在倒數(shù)第三位；排位依次為：常德 ＞ 郴州 ＞ 邵陽(yáng) ＞ 懷化 ＞ 吉首 ＞ 張家界通過(guò)此項(xiàng)對(duì)比可以明顯地看出懷化市的經(jīng)濟(jì)水平在湖南省的地位，與其他城市的差距明顯。04——06年懷化市與湖南省其他二、三線城市固定資產(chǎn)投資總額比較：04年固定資產(chǎn)投資05年固定資產(chǎn)投資06年固定資產(chǎn)投資懷化6685112郴州157192214常德145165196邵陽(yáng)103141186張家界435153吉首單位：億元06年各市固定資產(chǎn)投資占國(guó)民生產(chǎn)總值比例：懷化郴州常德邵陽(yáng)張家界吉首比 例各市政府對(duì)固定資產(chǎn)投入力度排名：（固定資產(chǎn)投資額占國(guó)民生產(chǎn)總值比例越高，則政府對(duì)固定資產(chǎn)投入力度越大）吉首 ＞ 邵陽(yáng) ＞ 張家界 ＞ 郴州 ＞ 懷化 ＞ 常德懷化市對(duì)固定資產(chǎn)的投資力度在湖南各市中排名倒數(shù)第二位，政府對(duì)固定資產(chǎn)的投資力度越大，則城市面貌的改善就越明顯，這將有效提升城鎮(zhèn)居民的生活水平，加大周邊縣份居民“進(jìn)城”的愿望，促進(jìn)城市化進(jìn)程，也將形成對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的大力促進(jìn)。04——06年懷化市與湖南省其他二、三線旅游總收入比較：04年旅游總收入05年旅游總收入06年旅游總收入懷化121720郴州334150常德212432邵陽(yáng)172024張家界556479吉首20單位：億元分析：① 通過(guò)以上幾項(xiàng)比較可以看出，懷化市目前雖然在各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)上遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于其他各市，但由于其支柱產(chǎn)業(yè)——工業(yè)和商貿(mào)物流業(yè)具備強(qiáng)勁的發(fā)展?jié)摿?，加上未?lái)幾年數(shù)條高速公路的開(kāi)通將使得地理位置優(yōu)越的懷化市能夠更好的發(fā)揮其五省邊區(qū)物流中心的作用，整體經(jīng)濟(jì)將會(huì)取得飛躍性的發(fā)展。② 經(jīng)濟(jì)水平的迅速提高將會(huì)使得政府對(duì)固定資產(chǎn)投入的增加；旅游行業(yè)直接“藏富于民”的特性將使得居民收入大幅增加，而這兩項(xiàng)對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的刺激作用非常明顯，加上鶴城政府搬遷城東的政治中心優(yōu)勢(shì)，城東區(qū)未來(lái)幾年的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿Ψ浅＞薮蟆?第二部分 企業(yè)發(fā)展分析第一節(jié) 本項(xiàng)目啟動(dòng)對(duì)富爾公司未來(lái)幾年發(fā)展戰(zhàn)略、發(fā)展規(guī)劃的意義富爾投資進(jìn)軍懷化地產(chǎn)行業(yè)，樹(shù)立精品開(kāi)發(fā)商形象；公司以地產(chǎn)為支點(diǎn)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型和多元發(fā)展之路；積累富爾投資地產(chǎn)分支的原始資本。第二節(jié) 富爾投資公司對(duì)項(xiàng)目的利潤(rùn)需求分析富爾投資首次介入地產(chǎn)行業(yè),做高端產(chǎn)品,風(fēng)險(xiǎn)最低；把項(xiàng)目利潤(rùn)最大化的做法是爭(zhēng)取提高現(xiàn)有容積率、完善園林設(shè)計(jì)、加強(qiáng)物業(yè)管理投入；力爭(zhēng)用第一期回款來(lái)滾動(dòng)開(kāi)發(fā)后期產(chǎn)品，但備用資金必須的有所保障，保證施工進(jìn)度和營(yíng)銷(xiāo)力度和進(jìn)度的正常推進(jìn)；本項(xiàng)目利潤(rùn)應(yīng)該可以達(dá)到投資回報(bào)的35%以上。 第三部分 項(xiàng)目分析第一節(jié)、 項(xiàng)目概況宗地現(xiàn)狀本項(xiàng)目位于懷化市城東區(qū)核心地段，入口臨迎豐東路。東面是農(nóng)田及教師宿舍，南面臨太平溪，西面是民房，北面是城東區(qū)主干道迎豐東路。城東區(qū)是未來(lái)鶴城區(qū)行政中心，目前生活配套設(shè)施還不夠完善，但將來(lái)是懷化城市東面最繁華的區(qū)域，本項(xiàng)目到懷化火車(chē)站需要30分鐘車(chē)程，到市民廣場(chǎng)和未來(lái)鶴城區(qū)政府有10分鐘路程。項(xiàng)目地塊為南北向16米高差的，東西向10米左右高差的坡地，地面現(xiàn)在建筑為懷化農(nóng)業(yè)機(jī)械化學(xué)校教學(xué)樓、宿舍其附屬配套建筑待拆遷；地塊內(nèi)園林樹(shù)木保護(hù)較好，環(huán)境幽雅，具有良好的升值潛力。項(xiàng)目周邊現(xiàn)在有博雅苑、公寓、金溪房都、天賜福邸、東方新城、學(xué)府花園、山水?陽(yáng)光城等在售樓盤(pán)。迎豐東路本項(xiàng)目地塊市政規(guī)劃待建道路項(xiàng)目四至東南西北項(xiàng)目周邊的社區(qū)配套社區(qū)配套（項(xiàng)目周邊3000米范圍內(nèi)）：由于尚處于建設(shè)開(kāi)發(fā)之中，目前現(xiàn)狀而言，項(xiàng)目周邊的各項(xiàng)配套是較為缺乏，特別是生活配套；商業(yè)一般以臨街小商鋪為主。餐飲娛樂(lè)休閑設(shè)施臨街小餐館、干洗店醫(yī)療機(jī)構(gòu)解放軍535醫(yī)院、市二院教育機(jī)構(gòu)懷化學(xué)院金融機(jī)構(gòu)農(nóng)業(yè)銀行、購(gòu)物中心小超市通訊中國(guó)移動(dòng)、中國(guó)聯(lián)通文化體育娛樂(lè)設(shè)施網(wǎng)吧、市民廣場(chǎng)菜市場(chǎng)城東菜市場(chǎng)市政設(shè)施郵局、加油站、城東汽車(chē)站公交交通狀況2路7路15路20路21路27路項(xiàng)目周邊環(huán)境 治安情況：治安情況一般，項(xiàng)目周邊以民房和農(nóng)耕地為主，可做封閉管理。 噪聲情況：噪音污染很小，鳥(niǎo)語(yǔ)花香，幽雅環(huán)境。 污染情況、危險(xiǎn)源情況：小區(qū)路外50米有一加油站。 風(fēng)水情況：有山有水、南地北高坡地形態(tài)，上風(fēng)上水！規(guī)劃控制要點(diǎn)詳細(xì)數(shù)據(jù)未知?。傉嫉孛娣e、代征地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積、住宅建筑面積、公建建筑面積、綜合容積率、住宅容積率、建筑密度、控高等）第二節(jié)、項(xiàng)目所在片區(qū)城市規(guī)劃概況分析項(xiàng)目與城市發(fā)展方向之間的關(guān)系懷化未來(lái)的城市發(fā)展方向是“南延北擴(kuò)、東進(jìn)西展”， “東進(jìn)”代表著城東區(qū)的發(fā)展方向。城東區(qū)是未來(lái)鶴城區(qū)行政中心， 本項(xiàng)目正處在城市北面鶴城行政區(qū)的新區(qū)的發(fā)展帶上，是與老區(qū)的紐帶中央之處，具有良好的發(fā)展?jié)摿?。本?xiàng)目位于城東區(qū)核心地段，目前城東區(qū)尚處于建設(shè)開(kāi)發(fā)之中，區(qū)域內(nèi)各項(xiàng)配套是較為缺乏，隨政府的遷入，金融、醫(yī)療、政府機(jī)關(guān)單位、教育機(jī)構(gòu)逐步遷入城東區(qū)，屆時(shí)餐飲、娛樂(lè)、購(gòu)物場(chǎng)所等各項(xiàng)配套設(shè)施將來(lái)會(huì)是所有板塊中最完善的，美好的規(guī)劃前景必然會(huì)給本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)帶來(lái)豐厚的利潤(rùn)。項(xiàng)目發(fā)展對(duì)城市發(fā)展的影響和意義216。 目前城東尚有大量的土地沒(méi)有開(kāi)發(fā)，本項(xiàng)目的成功開(kāi)發(fā)必將帶動(dòng)整個(gè)城東片區(qū)地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，符合懷化“南延北擴(kuò)、東進(jìn)西展”的城市發(fā)展