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正文內(nèi)容

年開封市火車站北地塊項目市調(diào)報告、產(chǎn)品規(guī)劃及設(shè)計方案區(qū)域規(guī)劃(編輯修改稿)

2024-07-17 17:54 本頁面
 

【文章內(nèi)容簡介】 度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫,月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫,月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 開封市及周邊地區(qū)的潛在購房者對開封的經(jīng)濟發(fā)展普遍看好,信心增強,投資增加, 居民收入不斷增長,對房地產(chǎn)業(yè)的支撐作用趨于明顯穩(wěn)定。 開封房產(chǎn)市場供給明顯存在結(jié)構(gòu)錯位問題 目前,開封市中低價位、中小戶型供不應(yīng)求,而中高價位、大戶型商品住房呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)性過剩。 房產(chǎn)商品檔次需求不斷提高 過去,開封本土樓盤在社區(qū)規(guī)劃、環(huán)境、品質(zhì)上都不夠完善, 隨著經(jīng)濟迅速發(fā)展和人民生活水平不斷改善,消費者對生活質(zhì)量的要求也隨之提高。 外來 名牌開發(fā)商 紛紛進入開封房產(chǎn)市場,帶動開封中高端檔次房產(chǎn)發(fā)展,從而推動房產(chǎn)市場向前發(fā)展 。 從建筑形態(tài)上,高層住宅也是 2020 年開封樓市的一個亮點。 消費歸于 理性 ,整體穩(wěn) 定向上 去年 10 月國家組合拳出擊調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)以來,開封房地產(chǎn)也從原來過熱的發(fā)展態(tài)勢向理性發(fā)展轉(zhuǎn)變。從我市第一季度情況可以看出,房地產(chǎn)行業(yè)進入了第一個調(diào)整期。但是由于年初以來股市持續(xù)走低和物價不斷上漲,相對而言房地產(chǎn)能夠保值,對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了一定的影響,所以大部分資金仍流向收益、保值較穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場。加上 2020 年全 市拆遷、道路拓寬等剛性需求, 全 市房地產(chǎn)市場在第一季度理性回歸的同時,第二季度整個市場會有一個穩(wěn)定向上的發(fā)展。 房地產(chǎn)開發(fā)投資結(jié)構(gòu)趨向合理 目前政府的宏觀調(diào)控和市場需求正引導(dǎo)開發(fā) 商將開發(fā)重點向普通住宅轉(zhuǎn)移。2020 年一季度,開封市 商品住宅投資占整個開發(fā)投資的 %,商業(yè)營業(yè)用房投資 則只占 %,較去年 同比 有所 下降。 五、區(qū)域房產(chǎn)品總體供應(yīng)及房產(chǎn)品消費情況分析 (一) 區(qū)域 房地產(chǎn)投資情況 2020 年第一季度 開封 市累計完成開發(fā)項目投資 億元,其中住宅投資為 億元,約占累計完成項目投資的 86%。 截至 2020 年 3 月底,開封市房地產(chǎn)開發(fā)項目累計新開工建筑面積 萬平 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專 業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫,月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫,月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 方米。其中住宅新開工面積 萬平方米;商業(yè)新開工面積 萬平方米,其他新開工面積為 2000 平 方米;開封市房地產(chǎn)開發(fā)項目在建建筑面積 201 萬平方米。 截至 2020 年 3 月底,經(jīng)濟適用房完成投資 7900 萬元,總用地面積為 47 萬平方米,規(guī)劃建筑面積 86 萬平方米,新開工 面積 萬平方米,在建建筑面積 萬平方米。銷售面積為 萬平方米,銷售均價為 1396 元 /㎡。 ( 二 ) 新樓盤 供應(yīng)及消費情況分析 商品房供應(yīng)狀況 開封市目前共有 40 余家具有開發(fā)項目的房地產(chǎn)開發(fā)公司,房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目 50 余個,其中 10 個為經(jīng)濟適用房項目。 截至 2020 年 3 月底,開封市房地產(chǎn)開發(fā)項目累計住宅新開工面積 萬平方米,共 1017 套,平均每套建筑面積 平方米;在建住宅和商業(yè)分別為 166萬平方米和 30 萬平方米;住宅累計竣工面積為 萬平方米, 1519 套,竣工房屋平均每套 127 平方米。 從房屋供給結(jié)構(gòu)看, 90 平方米以下住宅占總量的約 %, 90~ 110 平方米住宅占總量的 %, 110~ 130 平方米住宅占總量的 %, 130~ 150 平方米住宅占總量的 %, 150 平方米以上住宅占總量的 5%。從以上數(shù)據(jù)可以看出,全 市住宅面積供給類型中低面積戶型比重有所增加。 商品房交易及價格 2020 年 1~ 3 月份, 開封 市辦理商品房銷售合同登記備案 1249 套。 2020 年1 月份,全市辦理商品房合同登記備案 552 套,建筑面積為 萬平方米,與去年同期相比增加 %; 2020 年 2 月份,全市辦理商品房合同登記備案 167 套,建筑面積為 萬平方米,去年同期相比增加 %; 2020 年 3 月份,全市辦理商品房合同登記備案 530 套,建筑面積為 萬平方米,與去年同期相比增加%。 2020 年 1 月份商品房市場的交易均價為 2519 元 /㎡,交易價格較去年同期相比上升了 %; 2020 年 2 月份商品 房市場的交易均價為 2634 元 /㎡,交易價格較去年同期相比上升了 %; 2020 年 3 月份商品房市場的交易均價為 2686 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專 業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫,月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫,月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 元 /㎡,交易價格較去年同期相比上升了 %。 ( 三 ) 存量房市場 供應(yīng)及消費情況分析 2020 年 1 月份, 開封 市存量房市場轉(zhuǎn)讓 280 余起,有效轉(zhuǎn)讓面積為 萬平方米,與去年同期相比減少 %; 2020 年 2 月份,全市存量房地產(chǎn)市場,轉(zhuǎn)讓 127 起,有效轉(zhuǎn)讓面積為 萬平方米,與去年同期相比減少 %; 2020年 3 月份,全市存量房地產(chǎn)市場,轉(zhuǎn)讓 280 起,有效轉(zhuǎn)讓面積為 萬平方米,與去年同期相比減少 %。 1 月份存量房地產(chǎn)交易均價為 元 /㎡,與去年同期相比上升了 %,2 月份存量房地產(chǎn)交易均價為 元 /㎡,與去年同期相比上升了 %, 3 月份存量房地產(chǎn)交易均價為 元 /㎡,交易均價與去年同期相比略有下降,降幅為 %。 3 月份與今年 1 月份相比交易均價上漲 %,而與 2 月份交易均價相比上漲 %, 2020 年第一季度,商業(yè)用房均價為 元 /㎡。經(jīng)濟適用房銷 售均價為 1396 元 /㎡。 綜上所述, 雖然政策因素對開封市房地產(chǎn)市場 產(chǎn)生一定影響,但 開封 市的房地產(chǎn)市場狀況與大城市不同,比如第一季度很多大城市房地產(chǎn)市場由于過度投機由繁榮走向 平穩(wěn) , 成交量縮小, 房地產(chǎn)開發(fā)出現(xiàn)負增長,房地產(chǎn)價格出現(xiàn) 一定 回落。而縱觀開封市的房地產(chǎn)市場,主要還是以滿足內(nèi)需為主的市場,消費對象主要是市區(qū)及五縣購房者,外來投資消費所占比例較小,投機成分很少,價格 穩(wěn)步上揚 ,整個 房地產(chǎn)市場處于上升期 。 六、 開封市 整體房產(chǎn)品銷售分析 (一) 總體銷售情況 2020 年開封樓市的一大特點,就是供需矛盾仍較突出,市場需求大于供給 ,上市樓盤銷售普遍較好。去年開封市公布的數(shù)據(jù),前 11 個月,開封市住宅銷售 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專 業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫,月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫,月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 面積達到 44 萬平方米,住宅均價達到 2623 元/平方米,非住宅價格則在 6000元/平方米上下。較前幾年,可以說提升迅速。 當前 開封市 正處于 新 一輪房地產(chǎn)開發(fā)項目的銷售周期,當前銷售呈現(xiàn)出的態(tài)勢有: 由于城市 居住環(huán)境的進一步改善 ,有相當一部分人對于購房持 積極 態(tài)度,房屋銷售除 多層住宅較大戶型以 外,總體銷售處于 火熱 階段 ,銷售率差不多達到90%; 小區(qū)的規(guī)劃成為吸引購買行為的一個重要因素,這深刻體現(xiàn)了城市消費者對于安康生活的渴望; 相當一部分 消費者比較認同 2500 元 /平米的房屋價格, 認為當前房價較高; 需求面積大多集中于 100 平米左右, 三 室的房屋較為熱銷 ; (二) 總體營銷特點 開封 市 地產(chǎn) 營銷時代 已經(jīng) 來臨 。隨著國家不斷 加強 對 房地產(chǎn)市場 的 宏觀調(diào)控 , 全國樓市的認購總量呈明顯下滑趨勢 ,開封市也難免受到一些影響,消費者選擇房產(chǎn)時更趨 注重品質(zhì) 。 面對新政,開發(fā)商不得不使出渾身解數(shù) 。 如何把有限的 意向 客戶爭取到自己的手里,開發(fā)商現(xiàn)在能做的就是在營銷手段上苦下工夫 , 越來越 需要去 把握受眾的心理 。 同時, 創(chuàng)新性的營銷模式 概念 逐漸 形成,無論從產(chǎn)品設(shè)計、開發(fā)、銷售還是后期服務(wù),開發(fā)商開始貼近消費者真實 的需求。 但是,對比其他一些大城市,開封市的 房產(chǎn) 營銷 模式 還是 剛剛起步,營銷手段還有待豐富。 (三)總體銷售方式 銷售方式主要是期房銷售和現(xiàn)房銷售。 2020 年開封的地產(chǎn)開發(fā)量僅有 20 多萬平方米,銷售卻為 40 多萬平方米 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專 業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫,月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫,月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 現(xiàn)房存量越來越少。 在目前的房地產(chǎn)形勢下,除了一些多層住宅較大戶型外,期房銷售總體態(tài)勢良好。 綜上所述,開封市房地產(chǎn)市場 仍處于 需求大于供給 階段 ,總體銷售情況良好,潛在消費者眾多, 但 在一系列的房產(chǎn)新政影響下,消費者 對房產(chǎn)的選擇上更加謹慎, 趨向 以滿足個人需求為主。 開封市房地產(chǎn)市場的營銷方式 也走過了起步時期的單一宣傳階段,開始進入新的營銷時代。營銷手段更加豐富,營銷模式更加先進,更加注重品牌開發(fā),更加貼近消費者需求。 七、 開封市 主要樓盤介紹 金明?;▓@ 區(qū)域位置: 金明大道一號 開 發(fā) 商: 開封市中亨房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 規(guī) 劃: 建筑面積 50000 ㎡ 建 筑: 高層( 21 層) 戶 型: 48 150 ㎡ 銷售價格: 112 ㎡ , 4 層 2800 元 /㎡ ; 21 層, 3300—3400 元 /㎡ 售樓地址: 金明大道 1 號 售樓電話: 03783381001 3380081 入住時間: 20200430 公交路線: 1 1 1 17 綜合評述: 本項目位于金明大道,有著地勢之便;周邊是河南大學(xué)新校區(qū)、黃河水利技術(shù)學(xué)院新校區(qū)、開封大學(xué)、金明中學(xué)、金明小學(xué)、金明廣場、金明池公園有著居家之優(yōu);一居室到四居室 ,滿足不同居住需求;所以金明裕花園是您的居家首選之地。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專 業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫,月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫,月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 長城花園小區(qū)(二期) 區(qū)域位置: 宋城路 開 發(fā) 商: 河南德金房地產(chǎn)有限公司 建 筑: 多層、小高層(底層商業(yè)) 戶 型: 5 90、 120 到 136 ㎡ 銷售價格: 多層, 90 ㎡ 二層 3000 元 /㎡ , 120 ㎡ 六層 1996 元 /㎡ 銷售情況: 多層在賣,小高層未推出 售樓地址: 宋城路 80 號 售樓電話: 03783873329 入住時間: 20200930 公交路線: 17 路, 18 路, 14 路, 24 路 綜合評述: 本項目臨近宋城路、金明大道兩主干道,距西郊附近,超市,集市、教育居 本案附近,達到便利、人性化的生活環(huán)境。一期開發(fā)有精品商鋪;二期住宅以二室二廳、三室二廳為主,戶型面積由5 90、 120 到 136 平米不等滿足多種人居需求。 佳境天城 區(qū)域位置: 五一路和魏都路交匯處 開 發(fā) 商: 開封市鑫鋒房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 規(guī) 劃: 建筑面積 90000 ㎡ 建筑類型 : 多層公寓為主,頂樓空中別墅 ,沿街商鋪 戶 型: 97—104 ㎡ 陽光兩房, 119—141 ㎡ 闊綽三房, 150—260 平方米的㎡ , 90— 110 ㎡ 雙層沿街商鋪 銷售均價: 住宅 2500 元 /㎡,商鋪 6000 元 /㎡ 銷售現(xiàn)狀: 1 期、 2 期已經(jīng)售完, 3 期剩余少量大戶型住宅,及轉(zhuǎn)角商鋪 配套設(shè)施: 少量運動場所,車庫比例不足 售樓地址: 五一路和魏都路交匯處 售樓電話: 03783970333 主打廣告語: 佳境天城 ,你我向往的生活 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專 業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫,月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫,月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國
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