xx賓館項目前期市調報告(編輯修改稿)
2025-06-09 22:45 本頁面
【文章內容簡介】 而本區(qū)域原有的眾多行政機關家屬院等居住組團比較陳舊，居住、生活功能比較單一，以滿足不了這類人群的需要，新型住宅的開發(fā)投入市場比較迎合他們的需求，選擇在本區(qū)域置業(yè)是這類潛在消費者的首選。這些單位的工作人員為了方便工作和提升居住品質，會考慮在單位附近購房。加上城市向心力、區(qū)域原有人口購房需要：如改變生活環(huán)境換房、年青人結婚等，該區(qū)域住宅市場仍有比較大的需求量。 第二節(jié)：項目區(qū)域周邊環(huán)境及地塊分析一、項目地理位置及周邊區(qū)域環(huán)境分析地理位置：本案本項目位于景谷縣人民路。項目地塊東臨文明路，沿人民路為景谷政府與景谷縣級各行政單位；西側接景谷交通動脈－響水路；北依景谷最大休閑中心－孔雀廣場、白龍公園、體育場等；南為景谷傳統經濟商業(yè)區(qū)。地理位置得天獨厚。環(huán)境分析：良好的區(qū)位優(yōu)勢該區(qū)域由于良好的位置、居住環(huán)境，已成為大部分消費者向往的居住地之一。而本項目是目前景谷城區(qū)唯一與政府距離最近的項目，具有良好的升值前景。項目周邊商業(yè)氛圍不濃，且經營商品比較單一 項目地塊周邊目前商業(yè)主要以文化辦公用品為主，主要服務對象為政府行政機關與周邊企事業(yè)單位所需，商業(yè)氛圍尚不濃，且商業(yè)經營比較單一，對本項目商業(yè)規(guī)劃產生一定比例限制。項目周遍市政配套健全，人文、居住環(huán)境佳，業(yè)主日常生活十分方便就目前而言，項目周邊市政配套完善。教育、衛(wèi)生、購物、休閑、娛樂、郵政、銀行配套齊全，業(yè)主日常衣食住行比較方便。這是日后本項目開發(fā)的一個亮點，這要求項目規(guī)劃設計要做好自身的配套，以解決業(yè)主日常所需。 隨著區(qū)域內眾多政府機關，本項目升值潛力巨大； 任何城市，凡是政府所在區(qū)域必是城市中心。而景谷目前經濟發(fā)展現狀及發(fā)展趨勢，未來十年甚至更長時間內該區(qū)始終為景谷的城市核心區(qū)域。伴隨著城市規(guī)劃，區(qū)域內常住人口的增多，必定帶動項目價值大幅提升，本項目具有良好的區(qū)位優(yōu)勢和發(fā)展前景。二、項目周邊地產現狀調研（一）商業(yè)現狀：地塊現有商業(yè)基本都是在自然發(fā)展與市場調節(jié)中形成的，經營業(yè)態(tài)表現較明朗，為項目開發(fā)提供借鑒性的商業(yè)業(yè)態(tài)定位基礎。但由于經營業(yè)態(tài)單一性，業(yè)態(tài)分布比較雜亂、經營商品檔次較低。現有商業(yè)布局 項目現有商業(yè)分布如上圖所示，商業(yè)價值從大到小分別為文明路、大興量販超市、振興路、人民路。圖中藍色標識區(qū)域為本案所在地，商業(yè)門面基本為一層，主要由沿街的居民樓一層改建而成，店面租金在300400元/平方米/年，底層商鋪開間一般為4米；綠色標識區(qū)域商業(yè)價值較小，店面租金在200－350元/平方米/年。紅色標識區(qū)域為景谷縣城中心商業(yè)區(qū)域，店面租金在800－1000元/平方米/年。黃色區(qū)域商業(yè)分布主要在振興路兩側，商業(yè)業(yè)態(tài)主要是精品服飾、飾品首飾、小禮品、鮮花店等，地理位置與商業(yè)價值與本案附近比較接近，店面租金在250500元/平方米/年。周邊商鋪租金調研具體店面租金： 店名位置租金（元/㎡/年）開間進深（米）摩高服飾文明路750610蛋糕店文明路90046輕舞飛揚花店振興路36033打印店人民路30049才子服飾文明路770710煙酒店人民路4005（二）項目地塊住宅現狀項目地塊附近主要為政府各行政機關的家屬院，入住人數較分散，但消費層次相對較高。周邊缺少社區(qū)生活配套設施，居住環(huán)境一般。（周邊住宅多位行政單位家屬院，故簡略） 第五部分：目標消費者調研本次調研方法主要采取走訪式與深度訪談法。采用抽樣式問卷調查、訪談，共100份問卷，最終有效問卷73份。本次調研的消費者年齡在25－45歲之間，占調查總數的96％。且多是具有較強購買力的消費者。本次調研主要針對三方面進行：消費者購買力水平、購買傾向、消費習慣及特征。 第一節(jié)：住宅消費者調研一、購買群體受訪者普遍表示目前景谷購房能力最強的消費者主要是政府公務員、銀行、做生意的老板之類人員及政府部門企事業(yè)單位員工、教師及外地消費者等，一般居民購買能力有限。二、購房的原因及現住房的取得方式大部分受訪者購房是為了改善居住條件，他們對當前的居住條件普遍不滿。％，住單位集資房的占29％，從房地產開發(fā)商處購買的占15％，租賃住房占44％。這說商品房還有十分廣闊的市場空間。外地客戶在景谷置業(yè)主要是為了滿足經商居住所需和投資。三、購房心理 約有60%受訪者表示對開發(fā)商的信任度不夠，希望眼見為實，看到現場實景才肯放下心去購買。四、戶型及面積偏好大部分受訪者家庭結構以三口之家為主，占調查比例的52％，四口之家占調查比例的25％。因此普遍對住房需求以二房或三房為主，住房面積需求在70－90平方米占33％，90—120平方米以上占53％。首次置業(yè)的年輕消費群體由于積蓄有限，有近70%的年輕消費者表示，首選70—90平方米的住房。二次置業(yè)的中端客戶為了改善環(huán)境、提升生活質量而換房，他們不但追求大面積戶型，更講究居住舒適度，對小區(qū)品質和環(huán)境極為關注。在訪談中了解到約有75%的消費者要求住房面積約為120平方米。投資者比較關注90－120平方米的住房。五、對高層住宅建筑接受度，但不是很了解。有27％表示會購買高層住宅，23％表示不會購買，30％反應是看情況再說。這說明高層住宅在當地尚有一定心理抗性。同時，80%左右受訪者均認為南北朝向為首選，認為通風、采光效果好。六、對建筑空間的要求大部分受訪者希望客廳、主臥與衛(wèi)生間面積較大，同時部分女性群體比較注重廚房與餐廳的面積與布置。有超過50%受訪者希望有開放式的陽臺，便于晾曬衣服或養(yǎng)花。七、對本案區(qū)域價格接受程度70%的受訪者選擇可以接收的價格在1000－1200元/平方
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