房地產(chǎn)市調(diào)報(bào)告(編輯修改稿)
2025-01-24 21:48 本頁面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 19433 26145 36329 32398 17766 加權(quán)系數(shù) N 加權(quán)平均值 F 3887 5229 7266 6480 3553 本項(xiàng)目目前靜態(tài)價(jià)格 P(本項(xiàng)目） 26414 本體平均租金約 74元 /月 / m2 項(xiàng)目?jī)r(jià)格分析 —租金收益法 市場(chǎng)比準(zhǔn)價(jià) 泉港商業(yè)市場(chǎng) 本項(xiàng)目 山腰商圈 祥云商圈 錦繡商圈 折實(shí)租金 約 80 約 70 約 50 發(fā)展商品牌 10% 9 9 8 8 片區(qū)形象 30% 27 26 23 26 物業(yè)形象 5% 4 3 3 4 位置 25% 25 24 21 23 片區(qū)發(fā)展?jié)摿? 5% 5 5 4 4 硬件 10% 9 9 7 8 景觀環(huán)境 5% 4 4 4 4 物業(yè)管理 5% 4 3 4 4 營(yíng)銷形象 5% 4 5 5 4 合計(jì) 100% 91 87 77 84 權(quán)重 100% 40% 30% 30% PX＝ 80*91/87*40%+70*91/77*30%+50*91/84*30%= /月 / m2 收益法價(jià)格判定依據(jù)租金 ，本體底商租金按 74元 /m2/月進(jìn)行測(cè)算。 目 前泉港市 場(chǎng)，年回報(bào)率 為 5%計(jì)算： 整體均價(jià) =租金 12個(gè)月 247。5% =74*12247。5% =17760元 項(xiàng)目?jī)r(jià)格分析 —租金收益法定價(jià) 5萬庖面預(yù)約升級(jí)明細(xì) 序號(hào) 姓名 意向鋪位 意向價(jià)位 投資 /自營(yíng) 區(qū)域 年齡 身份證 途徑 職業(yè) 置業(yè)顧問 1 王傳秋 9109 17000 投資 后龍 46 350521197012037056 朋友介紹 個(gè)體 劉建梅 2 施燕超 10108 2023023000 自營(yíng) 山腰 34 35058319821220801X 朋友介紹 個(gè)體 劉建梅 3 林秀華 10110 2023023000 自營(yíng) 山腰 48 350521196807057064 朋友介紹 個(gè)體 劉建梅 4 莊曉峰 5109（ 2順） 3000035000 投資 山腰 42 350521197401136533 朋友介紹 個(gè)體 劉建梅 5 莊曉峰 5110 300035000 投資 山腰 42 350521197401136533 朋友介紹 個(gè)體 劉建梅 6 莊意彬 5106 3000035000 投資 山腰 39 350521197703116511 朋友介紹 個(gè)體 劉建梅 7 莊意彬 5105 3000035000 投資 山腰 39 350521197703116511 朋友介紹 個(gè)體 劉建梅 8 莊澤贏 5104 30000 投資 山腰 39 35052119771109851X 老業(yè)主 個(gè)體 陳 瑩 9 鐘巧珠 9108 25000 自營(yíng) 山腰 26 350524199005070569 廣告 個(gè)體 陳 瑩 10 莊秀鳳 5109 30000 投資 山腰 58 350521195811037045 拓客 家庭主婦 莊梅瓊 11 莊美華 10109 20230 投資 山腰 41 350521197510088550 老業(yè)主介紹 家庭主婦 莊梅瓊 12 肖丁陽 1101 18000 自營(yíng) 山腰 51 350521196506186516 關(guān)系戶 個(gè)體 鐘波 13 莊建國(guó) 10104 17000 自營(yíng) 山腰 43 35052119771109851x 廣告 個(gè)體 鐘波 14 莊鵬乾 10102 18000 自用 /投資 山腰 31 350521198506146513 員工 施工員 莊小芬 15 黃龍富 10110（ 2順） 20230 自營(yíng) 后龍 30 350521198711207012 介紹 個(gè)體 彭偉聰 16 黃建成 10101 18000 自營(yíng) 山腰 廣告 個(gè)體 莊小芬 17 許麗芳 3108 25000 自用 /投資 福州 42 朋友介紹 公司高層 莊小芬 18 王傳秋 9108（ 2順） 17000 投資 后龍 46 350521197012037056 朋友介紹 個(gè)體 劉建梅 19 柯小梅 10110（ 3順） 2023023000 投資 南浦 33 350521198412027521 家庭主婦 彭瑋聰 20 鄭興春 9107 20230 投資 峰尾 47 350521196911097023 朋友介紹 個(gè)體 吳月嬌 21 劉友蓮 10109（ 2順） 20230 投資 后龍 51 350521196503097000 朋友介紹 個(gè)體 劉建梅 22 鄭興春 5107 3000035000 投資 峰尾 47 350521196911097023 朋友介紹 個(gè)體 陳楨楨 合計(jì)： 22戶 5號(hào)樓： 7組 /9號(hào)樓 4組 /10號(hào)樓 9組 /1號(hào)樓 1組 2萬以下： 6組 /2萬及 2萬以上16組 自營(yíng)： 7戶 /投資 15戶 山腰： 14戶 /后龍 4戶 /福州 1組 /峰尾 2組 /南浦 1組 一順位 17組 /二順位 4組 /三順 1組 最終價(jià)格定位： 由于地段丌同租金的差別較大，因此市場(chǎng)比較法相較收益法更具參考意義 所以 ，策源建 議：市場(chǎng)比較法權(quán)重 占 80%，收益法權(quán)重 占 20%。 最終整體均價(jià) =26414*80%+17760*20% ≈24683元 項(xiàng)目?jī)r(jià)格分析 —價(jià)格定位 根據(jù)來訪客戶心理價(jià)位分析 ,客戶心理預(yù)期主要在 萬元 /㎡ 左右，所以綜合以上因素， 建議均價(jià)為 23000元 /㎡ 。 底商價(jià)格定位 Part 4 市場(chǎng)回顧 政策線 政策補(bǔ)貼助力市場(chǎng)回暖（五月份成交 47套） 庫存線 產(chǎn)品線 價(jià)格線 競(jìng)品線 營(yíng)銷線 庫存持續(xù)高位運(yùn)行庫存量達(dá)約 18萬 ㎡ 需 94個(gè)月才能去化完 市場(chǎng)偏好 70㎡ 以下的店面 15年商業(yè)價(jià)格大幅下降； 目前一層沿街商鋪成交均價(jià)在 /㎡ 市場(chǎng)主力成交價(jià)格 目前競(jìng)品項(xiàng)目存量大，在售項(xiàng)目一層沿街均價(jià)在 /㎡ 、在運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目?jī)r(jià)格一層價(jià)格在 /㎡ ， 但市場(chǎng)呈現(xiàn)有價(jià)無市 在售項(xiàng)目帶租約銷售，年回報(bào)在 3%5%不等根據(jù)店鋪金額情況來返還，按月返還到客戶指定賬戶； 在運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目帶租約銷售（新華都 15年租約銷售租金一層租金80元起每三年遞增 6%）、自然銷售 （如昌茂和萬商花園） 商業(yè)市場(chǎng)分析 【 商業(yè)供銷分析 】 02460510152023年 2023年 2023年 2023年 2023年 20232023年泉港商業(yè)供求 供應(yīng)面積（萬㎡） 成交面積（萬㎡） 供求比 050001000015000202302023年 20
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