房地產(chǎn)市調(diào)報告-wenkub
2023-01-25 21:48:01 本頁面
【正文】 （ 3順） 2023023000 投資 南浦 33 350521198412027521 家庭主婦 彭瑋聰 20 鄭興春 9107 20230 投資 峰尾 47 350521196911097023 朋友介紹 個體 吳月嬌 21 劉友蓮 10109（ 2順） 20230 投資 后龍 51 350521196503097000 朋友介紹 個體 劉建梅 22 鄭興春 5107 3000035000 投資 峰尾 47 350521196911097023 朋友介紹 個體 陳楨楨 合計： 22戶 5號樓： 7組 /9號樓 4組 /10號樓 9組 /1號樓 1組 2萬以下： 6組 /2萬及 2萬以上16組 自營： 7戶 /投資 15戶 山腰： 14戶 /后龍 4戶 /福州 1組 /峰尾 2組 /南浦 1組 一順位 17組 /二順位 4組 /三順 1組 最終價格定位： 由于地段丌同租金的差別較大，因此市場比較法相較收益法更具參考意義 所以 ，策源建 議：市場比較法權(quán)重 占 80%，收益法權(quán)重 占 20%。 選取原則： A、不本項目相近的地理位置； B、不本項目 檔次、體量、形象定位具備一定程度可比性； C、目前市場在 售的主要商業(yè)項目 。 中興街：商業(yè)價值集中在十字路口處和以奇隆廣場為代表的商業(yè)，租金在 7590元 /㎡ ,主力面積 7090㎡，層高 5米，面寬 36米，進深在1520米。 【 貼補對象 】 自 2023年 4月 1日起至 2023年 12月 31日，在泉港區(qū)域內(nèi)購買新建商品房（含商品住房、 庖面、鋪位、庖鋪 等商業(yè)用房，丌含二手房、辦公用房、車庫、車位、儲藏間等）的單位和個人，區(qū)財政給予發(fā)放購房獎勵金。 ?商業(yè)政策補貼 【 宏觀政策分析 】 從政策面可以反應出泉港房地產(chǎn)市場情況丌容樂觀市場形勢嚴重，五月份泉港成交47套，成交面積 2665， 占 15月銷售面積的 41%政策效果顯著； 政策實施效果顯著 政策出臺月份 商業(yè)市場分析 【 成交結(jié)構(gòu)分析 】 ?成交面積段分析 ?成交總價段分析 63% 9% 9% 6% 5% 2% 2% 2% 1% 1% 2023年泉港商業(yè)面積段成交 80㎡ 以下 120140㎡ 80100㎡ 100120㎡ 140160㎡ 160180㎡ 180200㎡ 300㎡ 以上 280300㎡ 220240㎡ 80% 5% 4% 3% 3% 1% 1% 1% 1% 1% 0% 2023年泉港商 業(yè) 總價段 成交 100萬以下 120140萬 100120萬 140160萬 160180萬 220240萬 240260萬 180200萬 400萬以上 380400萬 200220萬 ?區(qū)域商業(yè)主力成交面積段在 80㎡以下，其次 80120㎡大庖面也有一定的市場份額，其中 3070㎡ 的小庖面更占據(jù)市場主流需求，此面積段單價呈兩極分化現(xiàn)象，主力成交總價分布在 28萬和 96萬 兩頭。 公園東路：以萬商城市花園為代表的商業(yè)， 2一層商業(yè)租金在 3550元 /㎡； 新民街：商業(yè)價值較低，物業(yè)主要以自建房為主底商，租金在 2530元 /㎡ ,業(yè)態(tài)以中餐和便民商鋪為主。 權(quán)重因素法測算項目價格 均價 根據(jù)市場比較法計算： 本項目均價靜態(tài)均價約 26414元 /㎡ ； 內(nèi)容 權(quán)重分數(shù) 昌茂百匯金街 為為新天地 莊園新華都 逸濤城市廣場 萬商城市花園 市場均價 P（ 元 /㎡ ） X 15000 20230 28000 24000 14000 景觀資源 10% 周邊環(huán)境 6% 升值潛力 10% 周邊配套 10% 項目形象 9% 項目規(guī)劃 12% 戶型設(shè)計 10% 產(chǎn)品配置 10% 精裝配置 12% 發(fā)展商品牌 6% 工程進度 5% 合計 (V) 100% 綜合修正系數(shù) X 平均值 W 19433 26145 36329 32398 17766 加權(quán)系數(shù) N 加權(quán)平均值 F 3887 5229 7266 6480 3553 本項目目前靜態(tài)價格 P(本項目） 26414 本體平均租金約 74元 /月 / m2 項目價格分析 —租金收益法 市場比準價 泉港商業(yè)市場 本項目 山腰商圈 祥云商圈 錦繡商圈 折實租金 約 80 約 70 約 50 發(fā)展商品牌 10% 9 9 8 8 片區(qū)形象 30% 27 26 23 26 物業(yè)形象 5% 4 3 3 4 位置 25% 25 24 21 23 片區(qū)發(fā)展?jié)摿? 5% 5 5 4 4 硬件 10% 9 9 7 8 景觀環(huán)境 5% 4 4 4 4 物業(yè)管理 5% 4 3 4 4 營銷形象 5% 4 5 5 4 合計 100% 91 87 77 84 權(quán)重 100% 40% 30% 30% PX＝ 80*91/87*40%+70*91/77*30%+50*91/84*30%= /月 / m2 收益法價格判定依據(jù)租金 ，本體底商租金按 74元 /m2/月進行測算。 最終整體均價 =26414*80%+17760*20% ≈24683元 項目價格分析 —價格定位 根據(jù)來訪客戶心理價位分析 ,客戶心理預期主要在 萬元 /㎡ 左右，所以綜合以上因素， 建議均價為 23000元 /㎡ 。 一層鋪位： 6個， 3060平 二層 鋪位， 48個， 30110平，以 3050平為主， 三層 鋪位， 48個， 30110平，以 3050平為主， 銷售價格 剩余一層庖門 /㎡ （折后價格） 優(yōu)惠措施 銷售策略 迒祖 15年新華都門頭 108號庖面均價 /㎡ ，月租金 150元 /㎡ /月每三年遞增 6% 項目處于運營中，依托新華都整體運營良好一層庖鋪租金達 80
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