【正文】 地理位臵的優(yōu)劣與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不相稱是連云港經(jīng)濟(jì)的現(xiàn)狀，也是政府急于解決的問題。 一環(huán)主要是改造通灌中路，二環(huán)是新建郁洲北路、人民西路，改建新 海路，新建海寧西路，通過續(xù)建科苑中路，新建科苑南路、科苑北路、振華中路，從而形成三環(huán)。 ? 城市化程度： 連云港城鎮(zhèn)化率比全國(guó)低 個(gè)百分點(diǎn)，城市化進(jìn)程較慢。 房地產(chǎn)投資 01002003004005001999年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年國(guó)民生產(chǎn)總值0510152025301999年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年房地產(chǎn)開發(fā)投資（億元） 商品房銷售總量（億元） ? 連云港房地產(chǎn)市場(chǎng)自 20xx 年開始迅速發(fā)展。 ? 從 1999 年至今產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)無重大調(diào)整，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)運(yùn)行速度較低。 （三）城市發(fā)展 連云港人口（萬人） 46401002003004005001999年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年總?cè)丝?市區(qū)人口 ? 到 20xx 連云港全 市總?cè)丝?470 萬，其中市區(qū)人口 萬。同時(shí)還可以通過盤活存量用地和擴(kuò)大復(fù)墾面積爭(zhēng)取增加用地指標(biāo)。中國(guó)證券市場(chǎng)上獨(dú)具特色的連云港“醫(yī)藥板塊”正在形成。 綜合環(huán)境 生態(tài)環(huán)境優(yōu)良，依山傍海，適合人居。 20xx 年 3 月 29－ 30 日 市調(diào)分析現(xiàn)場(chǎng)演示談?wù)摃?huì)，產(chǎn)品建議（第一稿）形成 20xx 年 3 月 31日 市調(diào)報(bào)告（修正稿）及產(chǎn)品建議完成提交。 20xx 年 3 月 24－ 27 日 集中訪談問卷調(diào)查階段，訪談房地 產(chǎn)交易中心購(gòu)房者，同時(shí)實(shí)施街訪，共收回問卷 50 份，有效問卷 42 份。 隨著全面推進(jìn)小康社會(huì)的建設(shè)，為更好的把新區(qū)建設(shè)成連云港市最佳人居生態(tài)社區(qū)，充分了解連云港市民對(duì)住宅消費(fèi)的需求，進(jìn)行了消費(fèi)者專項(xiàng)目問卷調(diào)查，并在此過程中將項(xiàng)目進(jìn)行前期推廣，獲得一定的公眾認(rèn)知度和關(guān)注度。本次市場(chǎng)調(diào)研活動(dòng)是在充分了解居民居住條件、居住環(huán)境需求的基礎(chǔ)上，本著提高居民生活質(zhì)量，更好的把新區(qū)建設(shè) 成為“最佳人居生態(tài)環(huán)境”的原則下展開，本次調(diào)研準(zhǔn)備充分，調(diào)研內(nèi)容全面、科學(xué)，調(diào)研數(shù)據(jù)真實(shí)、有效。 連云港 市調(diào)報(bào)告及產(chǎn)品建議 綱 要 一、 市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告 第一部分 調(diào)查設(shè)計(jì)與組織實(shí)施 第二部分 調(diào)查數(shù)據(jù)整理分析 二、 規(guī)劃建議 三、 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告 位于京滬東線與新大陸橋交匯處的連云港具有很多優(yōu)勢(shì)，相鄰沿海發(fā)達(dá)地區(qū)的諸多有利因素在向連云港轉(zhuǎn)移，西部大開發(fā)給連云港提供了廣闊的市場(chǎng)。 我們希望，此次專項(xiàng)調(diào)研可作為新區(qū)第 16 號(hào)地塊（東上漁場(chǎng)）項(xiàng)目前期開發(fā)及后期銷售的重要決策依據(jù)，并為 XX 集團(tuán)后續(xù)開發(fā)項(xiàng)目提供具有可參考價(jià)值的數(shù)據(jù)資料。 （二）調(diào)查內(nèi)容 對(duì)連云港市宏觀環(huán)境的調(diào)查 （ 1）宏觀經(jīng)濟(jì)及市政規(guī)劃 （ 2）連云港房地產(chǎn)現(xiàn)狀 項(xiàng)目自身 情況調(diào)查 （ 1）產(chǎn)品的整體研究與特性分析 ? 項(xiàng)目的地理位臵（區(qū)域特性、區(qū)域交通狀況、項(xiàng)目周圍環(huán)境） ? 項(xiàng)目地塊物理特性（關(guān)聯(lián)性、可視性、高差、地基） 需求市場(chǎng)調(diào)查 ? 未來三年內(nèi)市民臵業(yè)意向 ? 購(gòu)買偏好（地段、價(jià)位、戶型與結(jié)構(gòu)、面積、建筑風(fēng)格設(shè)計(jì)、裝修檔次、配套設(shè)施重要性） ? 購(gòu)買決策（決策參與、決策影響因素、信息渠道的重要性排序） ? 購(gòu)買行為（適宜臵業(yè)時(shí)期、銷售行為主動(dòng)性、付款方式） ? 價(jià)格支付能力 ? 對(duì)物業(yè)配套的需求 ? 購(gòu)買人群 競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)調(diào)查（個(gè)案對(duì)比） （ 1）基本情況 ? 樓盤位臵、占地面積、總建筑面積、開發(fā)商、總投 資、開工竣工日期、容積率 ? 類別、檔次及整體布局 ? 裝修材料、水平 ? 硬件設(shè)備 ? 配套服務(wù)功能及功能分區(qū) ? 公開銷售日期 ? 銷售價(jià)格、開發(fā)期價(jià)格的變化情況、銷售率 ? 付款方式、銀行按揭安排 ? 車位配備 ? 物業(yè)管理公司及費(fèi)用 （ 2）營(yíng)銷策略 ? 目標(biāo)客戶選擇決策 ? 市場(chǎng)定位與宣傳重點(diǎn) ? 營(yíng)銷組合策略 （三）調(diào)查方法 宏觀調(diào)查 ? 房管、土地、規(guī)劃等相關(guān)部門訪談 ? 報(bào)刊文獻(xiàn)資料收集與分析 項(xiàng)目自身情況調(diào)查 ? 項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)考察 ? 有關(guān)人員訪談 ? 相關(guān)資料收集整理 需求市場(chǎng)調(diào)查 ? 專項(xiàng)訪談問卷（ 50 人次） ? 隨機(jī)訪談問卷（ 100 人次） ? 統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)交 叉分析（分類進(jìn)行頻數(shù)統(tǒng)計(jì)分析和列聯(lián)表統(tǒng)計(jì)分析） 競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)調(diào)查 ? 現(xiàn)場(chǎng)踩點(diǎn)調(diào)查 ? 報(bào)刊文獻(xiàn)收集與分析 ? 深度訪談 二、調(diào)查組織與實(shí)施 調(diào)查時(shí)間安排表 時(shí) 間 安 排 工 作 內(nèi) 容 20xx 年 3 月 20日 就現(xiàn)有規(guī)劃方案專項(xiàng)討論會(huì)。 主體問卷調(diào)查階段，走訪小區(qū)、企事業(yè)單位、私營(yíng)業(yè)主及競(jìng)爭(zhēng)樓盤購(gòu)房者等，收回問卷 100 份，有效問卷 97 份； 問卷數(shù)據(jù)庫(kù)建立。 第二部分 調(diào)查數(shù)據(jù)資料匯總與分析 一、連 云港宏觀經(jīng)濟(jì)情況調(diào)查 （一）連云港概況 連 云港市位于江蘇省東北部，東經(jīng)１１８度 24 分－１１９度４８分和北緯３４度－３５度 07 分之間。投資環(huán)境良好，政府有大力度招商組織及招商政策。新材料產(chǎn)業(yè)的骨干企業(yè) — 中復(fù)連眾集團(tuán)去年玻璃鋼產(chǎn)品占全國(guó)市場(chǎng) ％的份額。 海港資源 連云港港口區(qū)位交通優(yōu)勢(shì)明顯，運(yùn)輸時(shí)間省、成本低。無外地人口遷入，自然增長(zhǎng)緩慢。 ? 與周邊城市相比，處于經(jīng)濟(jì)大省江蘇的低地。 ? 開發(fā)總量在當(dāng)年及后年被全面消化，顯示出旺盛的購(gòu)買力，呈現(xiàn)明顯的房地產(chǎn)市場(chǎng)初級(jí)階段求大于供的市場(chǎng)形態(tài)。 ? 經(jīng)濟(jì)環(huán)境： 連云港 20xx 年城鎮(zhèn)投資增幅在全省各市中居于末位，城鎮(zhèn)投資完成額也由 20xx 年的第 8 位下滑到 20xx 年的第 11 位。大三環(huán)路網(wǎng)建成后，城區(qū)將擴(kuò)大 10多平方公里，日車流量達(dá) 2 萬輛。由此會(huì)出現(xiàn)的大幅度招商引資及一系列發(fā)展經(jīng)濟(jì)的舉措，對(duì)于拉動(dòng)當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)及市場(chǎng)的成熟有一定的促進(jìn)作用。全市公開出讓土地 31 宗，面積 平方米，比 20xx 年增加 平方米；其中居住用地 22宗，面積 平方米。商品房登記備案面積 萬平方米， 6228 宗，其中住宅 萬平方米，非住宅 萬平方米。 （二） 20xx 年連云港房地產(chǎn)市場(chǎng)主要特點(diǎn) 供應(yīng)大幅增長(zhǎng) 經(jīng)歷了 20xx 年住宅供求矛盾突出情況后，政府進(jìn)行了較大的結(jié)構(gòu)性調(diào)整。 房?jī)r(jià)短期內(nèi)漲幅過快 連云港價(jià)格走勢(shì)圖116311871206123512641328137715271675175518411955208605001000150020xx250001年末02年1季度02年2季度02年3季度02年4季度03年1季度03年2季度03年3季度03年4季度04年1季度04年2季度04年3季度04年4季度 20xx 年，連云港住宅均價(jià)為 2086 元 /平方米，同比上漲 %，其中東區(qū)（包括新城區(qū)）住宅價(jià)格為 2375 元 /平方米，中心區(qū)為 2310 元 /平方米，均比上年上漲近 30%。 03 年起，規(guī)范的房地產(chǎn)開發(fā)展開，多種類型物業(yè)進(jìn)入市場(chǎng)，如小高層電梯公寓、花園洋房、聯(lián)排別墅、酒店式公寓、海景豪宅等，滿足了不同層次消費(fèi)者的需求，房地產(chǎn)開發(fā)也進(jìn)入了產(chǎn)品品 質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)階段。 競(jìng)爭(zhēng)加劇 供需關(guān)系的變化導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)競(jìng)爭(zhēng)加劇，發(fā)展商更加注重產(chǎn)品品質(zhì)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，利潤(rùn)空間將被打壓，銷售周期將延長(zhǎng)，產(chǎn)品定位不準(zhǔn)的項(xiàng)目必然會(huì)遇到一定的困難。 供應(yīng)分析： 050100150200250300350商品房施工面積 新開工面積 竣工面積 批準(zhǔn)預(yù)售面積 實(shí)際銷售面積20xx年 20xx年 圖上數(shù)據(jù)分析： 0304 年是連云港房地產(chǎn)開發(fā)起步放量的兩年，合計(jì)總開發(fā)量為 萬平方米，總銷售面積為 萬平方米，累計(jì)剩余 萬平方米需要 05 年的市場(chǎng)消化。 05 年的市場(chǎng)供應(yīng)量超過去化能力近一倍，房地產(chǎn)開發(fā)壓力驟然增加，即使政府加快舊城改 造，帶來部分拆遷購(gòu)房需求，也無法消除供大于求對(duì)于市場(chǎng)價(jià)格及銷售周期的影響。全市共有 16 個(gè)街道辦事處、 272 個(gè)居民委員會(huì)、 52 個(gè)鎮(zhèn)、 51 個(gè)鄉(xiāng)、 2116 個(gè)村。 （二）新區(qū)規(guī)劃 ? 新浦區(qū)重點(diǎn)向東向南拓展 23 平方公里的新城區(qū)，居住人口 30 萬人。 ? 市級(jí)行政、文化中心：東鹽河以東，學(xué)院路以西，朝陽(yáng)路兩側(cè)。 在售項(xiàng)目情況： 目前該區(qū)的住宅房平均價(jià)格為 2375 元 /平方米，比去年底上漲了%。該區(qū)目前正在熱中的項(xiàng)目主要是南通臺(tái)聯(lián)三通公司的“金秋情緣”項(xiàng)目，總規(guī)劃面積 14 萬平方米， 一期推出 萬平方米，多層售價(jià)為 2300 元 /平方米，多層售價(jià)為 2300 元 /平方米，陽(yáng)光排屋售價(jià)為 3000 元 /平方米。恒利金茂花園已進(jìn)入前期施工階段，總面積 萬平方米，預(yù)計(jì)售價(jià) 2600 元/平方米。房?jī)r(jià)的上漲促進(jìn)了消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)業(yè)投資的興趣，尤其將目光鎖定在具有較大增值潛力的區(qū)域。新區(qū)規(guī)劃人口將達(dá)到 30 萬人以上，按平 均 人 /戶計(jì)算，僅住宅需求就在需求就在 13 萬套以上。但同時(shí)，風(fēng)險(xiǎn)也相應(yīng)存在。同時(shí)，人們對(duì)新區(qū)的認(rèn)識(shí)還相對(duì)薄弱，加之開發(fā)時(shí)間短，周邊配套尚不完善，在此形勢(shì)下，要想做好一個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)作，更要注重項(xiàng)目的規(guī)劃定位、產(chǎn)品的自身品質(zhì)應(yīng)符合市場(chǎng)需求，準(zhǔn)確的價(jià)格策略和獨(dú)特而具有沖擊力的推廣策略和銷售策略。 達(dá)到理想狀態(tài) 5 5 25 到達(dá)車站的距離 300 米 目前主要集中在蒼梧路上，距離項(xiàng)目較遠(yuǎn)；但此項(xiàng)目所在為規(guī)劃新區(qū)，規(guī)劃中將增加公交車站。低于正 常水平 =2；遠(yuǎn)低于正常水平 =1。 達(dá)到理想狀態(tài) 5 合計(jì) 23 評(píng)價(jià)：得分： 23 權(quán)重： 5，因?yàn)榄h(huán)境的可視性對(duì)住宅來說非常重要 總評(píng)分： 115 （滿分 125 分） 評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)：同上 綜合評(píng)分 = 259 分 滿分 = 345 分 小結(jié)： 一般綜合評(píng)分達(dá)到 240 分的為優(yōu)等地塊。 A、 東側(cè)與 80 米寬的東鹽河相鄰，且河的兩岸有寬約 250～ 700 米、長(zhǎng)約 20xx米多米的河濱綠化帶，計(jì)劃于 20xx 年建成； B、 南接約 400 多畝的垂釣公園和規(guī)劃面積約 平方公里的鳳