【正文】 上對節(jié)奏的理性把握，否則有可能給項目開發(fā)帶來相當的風險。 二、連云港房地產市場調查 （一） 連云港市房地產市場宏觀情況 土地供應： 20xx 年，連云港全年土地開發(fā)投資呈下降態(tài)勢，土地開發(fā)投資完成 57027 萬元，同比下降 %。全市公開出讓土地 31 宗，面積 平方米，比 20xx 年增加 平方米；其中居住用地 22宗，面積 平方米。 房地產開發(fā)投資： 商品房：全市商品房施工面積 平方米，同比增長 %，其中新開工面積 萬平方米，同比增長 %；商品房竣工面積 萬平方米，同比增長 %。 商品房批準預（銷）售面積： 20xx 年，全市商品房批準預售面積 萬平方米，為歷史新高，比 20xx 年增加 萬平方米，增長幅度為 %。其中住宅 萬平方米，非住宅 萬平方米。商品房登記備案面積 萬平方米， 6228 宗，其中住宅 萬平方米，非住宅 萬平方米。 銷售面積： 商品房銷售面積 平方米，同比增長 %。其中住宅銷售 萬平方米，同比增長 %。 商業(yè)營業(yè)用房銷售面積 萬平方米，同比增長 %。 （二） 20xx 年連云港房地產市場主要特點 供應大幅增長 經歷了 20xx 年住宅供求矛盾突出情況后，政府進行了較大的結構性調整。在 20xx年出讓面積較上年增長 倍的基礎上， 20xx年又增加了 萬平方米，達到了 萬平方米，其中僅居住用地出讓面積就達到了 萬平方米，下半年成交尤其活躍，出讓面積占全年出讓面積的 85%。 同時， 20xx 年也是新盤上市的一個高潮，供不應求的狀況已經大為改善，供 應量的增加也使房價從高增長逐步趨向平穩(wěn)。 開發(fā)投資增長勢頭不減 20xx 年房地產開發(fā)投資同比增長 %，在國家宏觀調控下，連云港房地產開發(fā)可謂逆市而動，在 03 年大幅增長的前提下又提升近 40%，說明該市房地產業(yè)依然處于強勁的上升途中。 房價短期內漲幅過快 連云港價格走勢圖116311871206123512641328137715271675175518411955208605001000150020xx250001年末02年1季度02年2季度02年3季度02年4季度03年1季度03年2季度03年3季度03年4季度04年1季度04年2季度04年3季度04年4季度 20xx 年，連云港住宅均價為 2086 元 /平方米，同比上漲 %，其中東區(qū)（包括新城區(qū)）住宅價格為 2375 元 /平方米，中心區(qū)為 2310 元 /平方米，均比上年上漲近 30%。 房價短期內 上漲速率過快，漲幅過大，已遠遠超出了該市居民同期的收入增長幅度。 04 年連云港人均 GDP8861 元，較上年增長 %，居民人均可支配收入 8872 元，較上年增長 %，勢必使得房地產市場本身的系統(tǒng)性風險和金融風險加大。 產品呈現多元化 03 年以前，連云港市的房價差距通常只體現在地段上，市場在不同的區(qū)位提供同質的產品，可以稱為單一產品市場。 03 年起，規(guī)范的房地產開發(fā)展開，多種類型物業(yè)進入市場，如小高層電梯公寓、花園洋房、聯排別墅、酒店式公寓、海景豪宅等，滿足了不同層次消費者的需求，房地產開發(fā)也進入了產品品 質競爭階段。 （三） 20xx 年房地產市場走勢預測 應成交量將繼續(xù)放大，消費者心理步入成熟 土地出讓以及上年未上市樓盤情況統(tǒng)計， 05 年商品房上市量將持續(xù)走高。同時隨著城區(qū)面積的擴大，城區(qū)人品的增多以及舊城改造進程，需求市場將繼續(xù)保持旺盛。新項目開發(fā)將在產品品質上有相當的提升，購房者可選擇余地放寬，購房行為更為理性。 競爭加劇 供需關系的變化導致房地產開發(fā)競爭加劇，發(fā)展商更加注重產品品質的市場競爭力，利潤空間將被打壓，銷售周期將延長，產品定位不準的項目必然會遇到一定的困難。 房價仍有小幅上漲 新區(qū)或出 讓土地越來越少，且 05 年新區(qū)的開發(fā)項目均以商端產品為主，定價都在3000 元 /平方米以上，其它各期近期上市和即將上市的樓盤價格都有所上升：預計 05年住宅價位仍有一個上漲過程，但預計幅度不會太大，且近幾年高層次消費群體在住房消費上已有了相當程度的消化，短時間之內高檔盤上市量仍較大，銷售會出現一定的困難。 本章小節(jié) 需求分析： 連云港市經濟環(huán)境決定房地產行業(yè)處于發(fā)展初期，消費者的商品房購買需求剛剛被喚起，加上舊城改造將帶來部分拆遷人群購房需求，此階段求大于供，會呈現開發(fā)量及銷售量猛增的市場狀態(tài)。城市產業(yè)結構導致 購房人群以區(qū)域人口為主，三產不發(fā)達無法吸引大量外來人口，城鎮(zhèn)化進程較慢，缺乏開發(fā)后勁。 供應分析： 050100150200250300350商品房施工面積 新開工面積 竣工面積 批準預售面積 實際銷售面積20xx年 20xx年 圖上數據分析： 0304 年是連云港房地產開發(fā)起步放量的兩年，合計總開發(fā)量為 萬平方米，總銷售面積為 萬平方米，累計剩余 萬平方米需要 05 年的市場消化。 03至 04 年新開工面積增長幅度為 32%，以此推算 05 年新增面積將達到 230 萬平方米，加上剩余 73 萬平方米空臵房， 05 年連云港房地產市場供應量將超過 300 萬平方米。 供應量預測從 05 年一季度土地供應分析中也得到充分論證，連云港市僅第一季度出讓土地產生的商品房供應量已達到 140 萬平方米。 地塊 占地面積 容積率 總面積測算 開發(fā)周期 05 年預計供應量 鳳凰新城 4 萬人居住社區(qū) 以 海州火車站周邊開發(fā)地塊 540 畝 居住用地容積率 ，建筑密度 25%，商業(yè)用地容積率 ，建筑密度 45%； 萬平方米 3 年 19 萬平方米 大港西路北側開發(fā)地塊 15 公頃 45 萬平方米 3 年 15 萬 平方米 連云區(qū)房管所開發(fā)地塊 9 畝 1 萬平方米 1 年 1 萬平方米 連云區(qū)環(huán)山路兩側 500 畝 47 萬平方米 4 年 萬平方米 連云區(qū)墟溝電影院開發(fā)地塊 畝 1 萬平方米 1 年 1 萬平方米 東上漁場地塊 170 畝 萬平方米 3 年 萬平方米 本地塊 336 畝 多層 ，高層 45 萬平方米 3 年 15 萬平方米 葵花街開發(fā)地塊 11 畝 萬平方米 1 年 萬平方米 人民西路周邊開發(fā)地塊 畝 多層 ，高層 70 萬平方米 4 年 萬平方米 外倉街開發(fā)地塊 295 畝 39 萬平方米 3 年 13 萬平方米 新華廣場開發(fā)地塊 公頃 萬 3 年 10 萬平方米 幸福廣場南側開發(fā)地塊 公頃 萬平方米 3 年 萬平方米 合計 140 萬平方米 供需關系分析： 03 至 04 年，全市商品房銷售面積增長幅度為 29%，預計 05 年市場去化量將在 17萬平方米左右。 05 年的市場供應量超過去化能力近一倍，房地產開發(fā)壓力驟然增加，即使政府加快舊城改 造，帶來部分拆遷購房需求，也無法消除供大于求對于市場價格及銷售周期的影響。預計 05 年上半年尚能延續(xù)上一年的需求熱潮，下半年樓盤銷售將面臨相當的壓力，項目風險系數增加。 同時房價漲幅也會隨著供需關系的轉換而回落，在土地價格不斷攀高的前提下，開發(fā)利潤將被壓縮。 三、項目所在區(qū)域市場分析 （一） 行政區(qū)劃 連云港市共轄 4 縣 4 區(qū)，即東海、贛榆、灌南、灌云 4 縣和新浦、海州、開發(fā)區(qū)、連云 4 區(qū)。全市共有 16 個街道辦事處、 272 個居民委員會、 52 個鎮(zhèn)、 51 個鄉(xiāng)、 2116 個村。連云港市依山而建，城市規(guī)劃一市雙城 ，中間有新墟公路相聯，東西長 40 公里。東部城區(qū)以墟溝為中心，連云港港位于此區(qū)，國家級經濟技術開發(fā)區(qū) —— 連云港經濟技術開發(fā)區(qū)位于新浦區(qū)與連云區(qū)之間，距連云港港口約 5 公里，距新浦區(qū)約 22 公里。 項目所在西部城區(qū)新浦區(qū)為中心，是連云港市委、市政府所在地，政治文化中心區(qū)。 （二）新區(qū)規(guī)劃 ? 新浦區(qū)重點向東向南拓展 23 平方公里的新城區(qū)，居住人口 30 萬人。 ? 體育中心：凌州路南，淮海工學院北側、科苑路與學院路之間。 ? 大學城：寧連公路東、西兩側，北起凌州路，南至公園南路。 ? 新城區(qū)核心區(qū)用地規(guī)模約為 平方公里，以東沿河綠 化風光帶為界，東片為連云港市的政治文化、科技藝術中心，西片區(qū)為生活性用地，配套發(fā)展商業(yè)服務、文化娛樂設施。 ? 市級行政、文化中心：東鹽河以東，學院路以西，朝陽路兩側。安排有行政中心大樓、部委辦局辦公樓、會議中心和附屬配套用戶，以及市級文化、科技中心、圖書館民、婦女兒童活動中心等。 ? 區(qū)級商業(yè)中心：巨龍路與朝陽路、連云區(qū)行政中心西側。 市政府新的行政中心將于 20xx 年上半年正式啟用，該區(qū)在我市總體規(guī)劃中的新行政、文化、教育核心區(qū)的功能已經形成，高標準的市政、綠化、配套工程已經初具規(guī)模，總體居住條件非常優(yōu)良，連云 港目前中高檔的住宅區(qū)多聚集于此區(qū)。 在售項目情況： 目前該區(qū)的住宅房平均價格為 2375 元 /平方米，比去年底上漲了%。引領連云港新一輪開發(fā)高潮的“香溢世紀花城”項目現已進入尾聲，住宅房已基本售磬。通泰公司的“名人居”和興業(yè)公司的“金色家園”也已進入收尾階段，“名人居”的高層售價為 2500 元 /平方米，“金色家園”的四躍層式洋房現售價為 3000 元 /平方米。“東盛花園”一期已結束，二期正在進展中，小高層項目目前尚未定價。該區(qū)目前正在熱中的項目主要是南通臺聯三通公司的“金秋情緣”項目，總規(guī)劃面積 14 萬平方米， 一期推出 萬平方米，多層售價為 2300 元 /平方米，多層售價為 2300 元 /平方米，陽光排屋售價為 3000 元 /平方米。 預售項目情況： 該區(qū) 20xx 年上半年即將推出的大型住宅盤有：萬潤公司于老火車站舊址開發(fā)的“怡景苑”項目，總規(guī)劃 20 萬平方米純高層住宅區(qū)，預計售價在 2400 元 /平方米左右。此外華陽公司和新電公司位于寧連公司西的別墅群項目，目前也正在積極進展之中。江蘇中體集團的“公園一號”項目現已進入方案設計和前期宣傳階段，預計在 20xx 上半年開盤銷售，該項目規(guī)劃面積 10 萬平方米左右，預計銷售均價為 3600 元 /平方米以上（精裝修）。恒利金茂花園已進入前期施工階段，總面積 萬平方米，預計售價 2600 元/平方米。 本章小結 從全國各城市新區(qū)的建設經驗來看，一個城市新區(qū)的開發(fā)勢必會對當地房地產市場發(fā)生較大的影響。結合連云港實際情況，通過對房管局等政府部門的走訪，我們認為，新區(qū)開發(fā)的實施會對當地房地產業(yè)產生如下幾方面影響： 新區(qū)拉動連云港市整體房價 新區(qū)基礎設施起點及開發(fā)水平更高，房價較老區(qū)高出 300400 元 /㎡，帶動了全市的房地