【正文】 連云港 市調(diào)報(bào)告及產(chǎn)品建議 綱 要 一、 市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告 第一部分 調(diào)查設(shè)計(jì)與組織實(shí)施 第二部分 調(diào)查數(shù)據(jù)整理分析 二、 規(guī)劃建議 三、 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告 位于京滬東線與新大陸橋交匯處的連云港具有很多優(yōu)勢(shì)，相鄰沿海發(fā)達(dá)地區(qū)的諸多有利因素在向連云港轉(zhuǎn)移，西部大開(kāi)發(fā)給連云港提供了廣闊的市場(chǎng)。 一是中國(guó)加入 WTO 后，外貿(mào)進(jìn)出口逐步大幅度增長(zhǎng)，由于我國(guó)外貿(mào)進(jìn)出口運(yùn)輸主要依靠海運(yùn)，因而必然帶來(lái)港口吞吐量的增長(zhǎng)；二是隨著西部大開(kāi)發(fā)進(jìn)程的加快，中西部經(jīng)濟(jì)規(guī)模不斷擴(kuò)大，進(jìn)出口貿(mào)易必將增多，具有 陸橋直通車的連云港港口優(yōu)勢(shì)將進(jìn)一步顯現(xiàn)；三是隨著船舶的大型化和資源的洲際化，沿海、沿江投資設(shè)廠已成為主要趨勢(shì)，沿海港口更是跨國(guó)公司投資辦廠的理想場(chǎng)所；四是新批準(zhǔn)的連云港出口加工區(qū)在國(guó)家驗(yàn)收后，將進(jìn)入全面的實(shí)質(zhì)性運(yùn)作；五是隨著江蘇“海上蘇東”戰(zhàn)略的進(jìn)一步實(shí)施，連云港較為豐富的海洋資源將會(huì)得到合理開(kāi)發(fā)和利用。 項(xiàng)目的建設(shè)，是連云港經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)響應(yīng)十六大號(hào)召，建設(shè)小康住宅的重要舉措，也是開(kāi)發(fā)區(qū)住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展的里程碑。本次市場(chǎng)調(diào)研活動(dòng)是在充分了解居民居住條件、居住環(huán)境需求的基礎(chǔ)上，本著提高居民生活質(zhì)量，更好的把新區(qū)建設(shè) 成為“最佳人居生態(tài)環(huán)境”的原則下展開(kāi)，本次調(diào)研準(zhǔn)備充分，調(diào)研內(nèi)容全面、科學(xué)，調(diào)研數(shù)據(jù)真實(shí)、有效。 我們希望，此次專項(xiàng)調(diào)研可作為新區(qū)第 16 號(hào)地塊（東上漁場(chǎng)）項(xiàng)目前期開(kāi)發(fā)及后期銷售的重要決策依據(jù)，并為 XX 集團(tuán)后續(xù)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目提供具有可參考價(jià)值的數(shù)據(jù)資料。報(bào)告內(nèi)容： 第一部分 調(diào)查設(shè)計(jì)與組織實(shí)施 一、調(diào)查設(shè)計(jì) （一）調(diào)查目的 通過(guò)客觀深入的市場(chǎng)調(diào)查和科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)慕y(tǒng)計(jì)分析，充分了解連云港市房地產(chǎn)市場(chǎng)供需空間和價(jià)格趨勢(shì)，確定目標(biāo)客戶群及其對(duì)產(chǎn)品和價(jià)格的取向，對(duì)項(xiàng)目的現(xiàn)有規(guī)劃提出建設(shè)性建議，合理規(guī)劃新區(qū) 16 號(hào)項(xiàng)目地塊， 明確項(xiàng)目定位，較準(zhǔn)確的發(fā)揮地塊環(huán)境特質(zhì)和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，開(kāi)發(fā)出為市場(chǎng)所接受的產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目投資效益回報(bào)的最大化。 根據(jù)對(duì)項(xiàng)目的定位、規(guī)劃、市場(chǎng)前景、投資風(fēng)險(xiǎn)的調(diào)查研究分析，對(duì)后續(xù)營(yíng)銷推廣策略提供有力支持。 隨著全面推進(jìn)小康社會(huì)的建設(shè)，為更好的把新區(qū)建設(shè)成連云港市最佳人居生態(tài)社區(qū)，充分了解連云港市民對(duì)住宅消費(fèi)的需求，進(jìn)行了消費(fèi)者專項(xiàng)目問(wèn)卷調(diào)查，并在此過(guò)程中將項(xiàng)目進(jìn)行前期推廣，獲得一定的公眾認(rèn)知度和關(guān)注度。 （二）調(diào)查內(nèi)容 對(duì)連云港市宏觀環(huán)境的調(diào)查 （ 1）宏觀經(jīng)濟(jì)及市政規(guī)劃 （ 2）連云港房地產(chǎn)現(xiàn)狀 項(xiàng)目自身 情況調(diào)查 （ 1）產(chǎn)品的整體研究與特性分析 ? 項(xiàng)目的地理位臵（區(qū)域特性、區(qū)域交通狀況、項(xiàng)目周圍環(huán)境） ? 項(xiàng)目地塊物理特性（關(guān)聯(lián)性、可視性、高差、地基） 需求市場(chǎng)調(diào)查 ? 未來(lái)三年內(nèi)市民臵業(yè)意向 ? 購(gòu)買偏好（地段、價(jià)位、戶型與結(jié)構(gòu)、面積、建筑風(fēng)格設(shè)計(jì)、裝修檔次、配套設(shè)施重要性） ? 購(gòu)買決策（決策參與、決策影響因素、信息渠道的重要性排序） ? 購(gòu)買行為（適宜臵業(yè)時(shí)期、銷售行為主動(dòng)性、付款方式） ? 價(jià)格支付能力 ? 對(duì)物業(yè)配套的需求 ? 購(gòu)買人群 競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)調(diào)查（個(gè)案對(duì)比） （ 1）基本情況 ? 樓盤(pán)位臵、占地面積、總建筑面積、開(kāi)發(fā)商、總投 資、開(kāi)工竣工日期、容積率 ? 類別、檔次及整體布局 ? 裝修材料、水平 ? 硬件設(shè)備 ? 配套服務(wù)功能及功能分區(qū) ? 公開(kāi)銷售日期 ? 銷售價(jià)格、開(kāi)發(fā)期價(jià)格的變化情況、銷售率 ? 付款方式、銀行按揭安排 ? 車位配備 ? 物業(yè)管理公司及費(fèi)用 （ 2）營(yíng)銷策略 ? 目標(biāo)客戶選擇決策 ? 市場(chǎng)定位與宣傳重點(diǎn) ? 營(yíng)銷組合策略 （三）調(diào)查方法 宏觀調(diào)查 ? 房管、土地、規(guī)劃等相關(guān)部門(mén)訪談 ? 報(bào)刊文獻(xiàn)資料收集與分析 項(xiàng)目自身情況調(diào)查 ? 項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)考察 ? 有關(guān)人員訪談 ? 相關(guān)資料收集整理 需求市場(chǎng)調(diào)查 ? 專項(xiàng)訪談問(wèn)卷（ 50 人次） ? 隨機(jī)訪談問(wèn)卷（ 100 人次） ? 統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)交 叉分析（分類進(jìn)行頻數(shù)統(tǒng)計(jì)分析和列聯(lián)表統(tǒng)計(jì)分析） 競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)調(diào)查 ? 現(xiàn)場(chǎng)踩點(diǎn)調(diào)查 ? 報(bào)刊文獻(xiàn)收集與分析 ? 深度訪談 二、調(diào)查組織與實(shí)施 調(diào)查時(shí)間安排表 時(shí) 間 安 排 工 作 內(nèi) 容 20xx 年 3 月 20日 就現(xiàn)有規(guī)劃方案專項(xiàng)討論會(huì)。 20xx 年 3 月 21日 提交調(diào)查問(wèn)卷樣本及調(diào)查細(xì)化方案。 20xx 年 3 月 22日－ 24日 宏觀調(diào)查開(kāi)始，走訪開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)、房管局、規(guī)劃服務(wù)中心等； 競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)調(diào)查開(kāi)始，對(duì)連云港市各區(qū)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)進(jìn)行詳細(xì)調(diào)查。 20xx 年 3 月 24－ 27 日 集中訪談問(wèn)卷調(diào)查階段，訪談房地 產(chǎn)交易中心購(gòu)房者，同時(shí)實(shí)施街訪，共收回問(wèn)卷 50 份，有效問(wèn)卷 42 份。 主體問(wèn)卷調(diào)查階段，走訪小區(qū)、企事業(yè)單位、私營(yíng)業(yè)主及競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)購(gòu)房者等，收回問(wèn)卷 100 份，有效問(wèn)卷 97 份； 問(wèn)卷數(shù)據(jù)庫(kù)建立。 20xx 年 3 月 28日 數(shù)據(jù)庫(kù)數(shù)據(jù)錄入。 進(jìn)行數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析，市調(diào)報(bào)告（第一稿）提交。 20xx 年 3 月 29－ 30 日 市調(diào)分析現(xiàn)場(chǎng)演示談?wù)摃?huì)，產(chǎn)品建議（第一稿）形成 20xx 年 3 月 31日 市調(diào)報(bào)告（修正稿）及產(chǎn)品建議完成提交。 第二部分 調(diào)查數(shù)據(jù)資料匯總與分析 一、連 云港宏觀經(jīng)濟(jì)情況調(diào)查 （一）連云港概況 連 云港市位于江蘇省東北部，東經(jīng)１１８度 24 分－１１９度４８分和北緯３４度－３５度 07 分之間。 ? 東瀕黃海，與朝鮮、韓國(guó)、日本隔海相望； ? 北與山東郯城、臨沭、莒南、日照等縣市接壤； ? 西與徐州新沂市、淮陰市沐陽(yáng)縣毗鄰； ? 南與淮陰市漣水、鹽城市響水２縣相連。 東西長(zhǎng)１２９公里，南北寬約１３２公里，土地總面積７４４４平方公里，水域面積１７５９ .４平方公里。 綜合環(huán)境 生態(tài)環(huán)境優(yōu)良，依山傍海，適合人居。投資環(huán)境良好，政府有大力度招商組織及招商政策。 園區(qū)資源 目前擁有國(guó)家級(jí)經(jīng) 濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)和出口加工區(qū)、 4 個(gè)省級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)、7 個(gè)市級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)，各開(kāi)發(fā)區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、產(chǎn)業(yè)配套、交通運(yùn)輸?shù)确矫婢哂忻黠@的優(yōu)勢(shì)，既適合資本、技術(shù)密集型產(chǎn)業(yè)落戶，也可滿足機(jī)械、冶金、化工等產(chǎn)業(yè)的進(jìn)駐。 特色產(chǎn)業(yè) 我市新醫(yī)藥、新材料、新能源產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)明顯，是開(kāi)展招商引資的良好載體。中國(guó)證券市場(chǎng)上獨(dú)具特色的連云港“醫(yī)藥板塊”正在形成。新材料產(chǎn)業(yè)的骨干企業(yè) — 中復(fù)連眾集團(tuán)去年玻璃鋼產(chǎn)品占全國(guó)市場(chǎng) ％的份額。 能源 田灣核電站和新電公司均在連云港，可得到用電優(yōu)先保證，在江蘇全省缺電的形式下是有優(yōu)勢(shì)的。 土地資源 土地資 源豐富，擁有總面積達(dá) 320 平方公司的低產(chǎn)鹽田可以低成本轉(zhuǎn)化為開(kāi)發(fā)用地。同時(shí)還可以通過(guò)盤(pán)活存量用地和擴(kuò)大復(fù)墾面積爭(zhēng)取增加用地指標(biāo)。 海港資源 連云港港口區(qū)位交通優(yōu)勢(shì)明顯，運(yùn)輸時(shí)間省、成本低。近海臨港土地資源豐富，具備發(fā)展臨港工業(yè)、布點(diǎn)大型石油化工項(xiàng)目的基礎(chǔ)條件。國(guó)際上，連云港與日韓等國(guó)主要港口在近洋 500 海里的扇形范圍內(nèi)，目前往返于連云港與日韓主要港口的班輪單程只需 1 天左右時(shí)間。 （三）城市發(fā)展 連云港人口（萬(wàn)人） 46401002003004005001999年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年總?cè)丝?市區(qū)人口 ? 到 20xx 連云港全 市總?cè)丝?470 萬(wàn)，其中市區(qū)人口 萬(wàn)。無(wú)外地人口遷入，自然增長(zhǎng)緩慢。 ? 連運(yùn)港市區(qū)面積 881 平方公里，市區(qū)人口密度每平方公里 744人。 經(jīng)濟(jì)實(shí)力（億元） 0204060801001201999年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年第一產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè) 第三產(chǎn)業(yè) ? 連云港整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展緩慢，年增長(zhǎng)幅度低于全國(guó)平均水平。 ? 從 1999 年至今產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)無(wú)重大調(diào)整，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)運(yùn)行速度較低。 ? 與周邊城市相比，處于經(jīng)濟(jì)大省江蘇的低地。 生活水平 020xx40006000800010000120xx140001999年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年在崗職工平均工資（元） ? 無(wú)新興產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)，職工收入水平增長(zhǎng)也低于省及全國(guó)平均水平。 ? 無(wú)收入的支持，對(duì)房?jī)r(jià)上漲的承受能力 不高。 房地產(chǎn)投資 01002003004005001999年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年國(guó)民生產(chǎn)總值0510152025301999年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資（億元） 商品房銷售總量（億元） ? 連云港房地產(chǎn)市場(chǎng)自 20xx 年開(kāi)始迅速發(fā)展。 ? 開(kāi)發(fā)總量在當(dāng)年及后年被全面消化，顯示出旺盛的購(gòu)買力，呈現(xiàn)明顯的房地產(chǎn)市場(chǎng)初級(jí)階段求大于供的市場(chǎng)形態(tài)。 本章小結(jié) 連云港房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)潛力衡量指標(biāo)： ? 人口密度 ：連云港市區(qū)人口密度為 744 人 /平方公里，本地客源樓盤(pán)消化量有限。 ? 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)： 目前連云港總體上正處于由工業(yè)化初期階段向中期階段加速推進(jìn)時(shí)期，第一產(chǎn)業(yè)比重偏高，三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)明顯不如全國(guó)水平 (::)，導(dǎo)致 連云港經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度不夠快，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量不夠高，發(fā)展后勁不夠足。 ? 城市化程度： 連云港城鎮(zhèn)化率比全國(guó)低 個(gè)百分點(diǎn)，城市化進(jìn)程較慢。 ? 經(jīng)濟(jì)環(huán)境： 連云港 20xx 年城鎮(zhèn)投資增幅在全省各市中居于末位，城鎮(zhèn)投資完成額也由 20xx 年的第 8 位下滑到 20xx 年的第 11 位。 ? 發(fā)展方向： 利用港口優(yōu)勢(shì)發(fā)展以港口為中心、城市為載體、綜合運(yùn)輸體系為動(dòng)脈、相關(guān)產(chǎn)業(yè)為支撐、海陸腹地為依托，實(shí)現(xiàn)有機(jī)結(jié)合、共同發(fā)展、進(jìn)而推動(dòng)區(qū)域繁榮的開(kāi)放型經(jīng)濟(jì)。 ? 路網(wǎng)建設(shè)： 新浦及海州區(qū)建成三環(huán)路。 一環(huán)主要是改造通灌中路，二環(huán)是新建郁洲北路、人民西路，改建新 海路，新建海寧西路，通過(guò)續(xù)建科苑中路，新建科苑南路、科苑北路、振華中路，從而形成三環(huán)。大三環(huán)路網(wǎng)建成后，城區(qū)將擴(kuò)大 10多平方公里，日車流量達(dá) 2 萬(wàn)輛。 ? 預(yù)測(cè)： 20xx 年連云港政府將以招商引資為工作重點(diǎn)，從政策及稅收方面創(chuàng)造良好的投資軟環(huán)境，促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)建設(shè)。從年初政府 12 塊黃金地塊拍賣中可見(jiàn)一斑。 地理位臵的優(yōu)劣與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不相稱是連云港經(jīng)濟(jì)的現(xiàn)狀，也是政府急于解決的問(wèn)題。由此會(huì)出現(xiàn)的大幅度招商引資及一系列發(fā)展經(jīng)濟(jì)的舉措，對(duì)于拉動(dòng)當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)及市場(chǎng)的成熟有一定的促進(jìn)作用。 同時(shí)也要注意急于求成而使發(fā)展迅速過(guò) 快，導(dǎo)致結(jié)構(gòu)失衡。房地產(chǎn)市場(chǎng)的良性發(fā)展需要宏觀