【正文】 主要活動 負(fù)責(zé)人整個項目l 方案設(shè)計 問卷設(shè)計定稿、 印刷 督導(dǎo)培訓(xùn) 訪問員招募 抽樣 訪問員培訓(xùn)試訪 訪問實施 數(shù)據(jù)錄入清理 計算機處理 報告撰寫 遞交報告 1周 2周 3周 4周 5周 6周 7周 8周 9周 經(jīng)費預(yù)算編列（以人民幣計算）? 方案、第一階段訪談200份、第三階段入戶費用：100份? 督導(dǎo)、? 訪問實施(訪問員費用與訪問管理費用):30元*400=? ? 問卷、卡片印刷：? 禮品:2*400=小計：第四階段補充調(diào)查100戶(備選)? (訪問員費用與訪問管理費用):20元*100=? 禮品:5元* 100=小計：第五階段：走訪機關(guān)、座談會2組? 組織實施 4000元*2=? 禮品: 100元*15*2=小計：第五階段：數(shù)據(jù)處理分析，編寫報告? 數(shù)據(jù)錄入清理:5*1000=? 計算機處理:? 報告撰寫（1個總報告，入戶報告、訪談報告、報紙報告、宏觀報告）:2萬元小計：合計:咨詢費用本咨詢工作的咨詢費為人們幣300000元。這項費用是依據(jù)工作的時間、進度、行業(yè)特點綜合制定的。 德州經(jīng)濟開發(fā)區(qū)是集吸收外資、發(fā)展高科技、提高工業(yè)水平于一體，以市場促發(fā)展，以產(chǎn)業(yè)促市場的高科技工業(yè)園區(qū)，同時本園區(qū)也擔(dān)負(fù)著創(chuàng)造舒適、優(yōu)美的人居環(huán)境，改善投資環(huán)境和生活質(zhì)量的重要職能，是德城區(qū)向東發(fā)展關(guān)鍵性的一步。項目的建設(shè)，是德州經(jīng)濟開發(fā)區(qū)響應(yīng)十六大號召，建設(shè)小康住宅的重要舉措，也是開發(fā)區(qū)住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展的里程碑。本次市場調(diào)研活動是在充分了解居民居住條件、居住環(huán)境需求的基礎(chǔ)上，本著提高居民生活質(zhì)量，更好的把開發(fā)區(qū)建設(shè)成為“最佳人居生態(tài)環(huán)境”的原則下展開，本次調(diào)研準(zhǔn)備充分，調(diào)研內(nèi)容全面、科學(xué)，調(diào)研數(shù)據(jù)真實、有效。我們希望，此次專項調(diào)研可做為項目前期開發(fā)及后期銷售的重要決策依據(jù)，并為**公司后續(xù)開發(fā)項目提供具可參考價值的數(shù)據(jù)資料。報告內(nèi)容：99 / 67第一部分　調(diào)查設(shè)計與組織實施一、調(diào)查設(shè)計（一）調(diào)查目的通過客觀深入的市場調(diào)查和科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)慕y(tǒng)計分析，充分了解德州市房地產(chǎn)市場供需空間和價格趨勢，確定目標(biāo)客戶群及其對產(chǎn)品和價格的取向，對項目的現(xiàn)有規(guī)劃提出建設(shè)性建議，合理規(guī)劃小申莊項目地塊，明確項目定位，較準(zhǔn)確的發(fā)揮地塊環(huán)境特質(zhì)和經(jīng)濟指標(biāo)，開發(fā)出為市場所接受的產(chǎn)品，實現(xiàn)項目投資效益回報的最大化。根據(jù)對項目的定位、規(guī)劃、市場前景、投資風(fēng)險的調(diào)查研究分析，對后續(xù)營銷推廣策略提供有力支持。隨著全面推進小康社會的建設(shè)，為更好的把開發(fā)區(qū)建設(shè)成德州市最佳人居生態(tài)社區(qū)，充分了解德州市民對住宅消費的需求，進行了“建筑無限生活，從懂你的生活開始！”報紙公開問卷調(diào)查，樹立開發(fā)區(qū)政府的愛民形象，以及**公司的品牌形象，將項目進行前期推廣，獲得廣泛的公眾認(rèn)知度和關(guān)注度。（二）調(diào)查內(nèi)容對德州市宏觀環(huán)境的調(diào)查（1）宏觀經(jīng)濟及市政規(guī)劃（2）德州房地產(chǎn)現(xiàn)狀項目自身情況調(diào)查（1）產(chǎn)品的整體研究與特性分析l 項目的地理位置（區(qū)域特性、區(qū)域交通狀況、項目周圍環(huán)境）l 產(chǎn)品公司組成 （開發(fā)商、設(shè)計單位、承建單位、策劃公司、物業(yè)公司）需求市場調(diào)查l 未來三年內(nèi)市民置業(yè)意向l 購買偏好（地段、價位、戶型與結(jié)構(gòu)、面積、建筑風(fēng)格設(shè)計、裝修檔次、配套設(shè)施重要性）l 購買決策（決策參與、決策影響因素、信息渠道的重要性排序）l 購買行為（適宜置業(yè)時期、銷售行為主動性、付款方式）l 價格支付能力l 對物業(yè)配套的需求l 購買人群競爭市場調(diào)查（個案對比）（1）基本情況l 樓盤位置、占地面積、總建筑面積、開發(fā)商、總投資、開工竣工日期、容積率l 類別、檔次及整體布局l 裝修材料、水平l 硬件設(shè)備l 配套服務(wù)功能及功能分區(qū)l 公開銷售日期l 銷售價格、開發(fā)期價格的變化情況、銷售率l 付款方式、銀行按揭安排l 車位配備l 物業(yè)管理公司及費用（2）營銷策略l 目標(biāo)客戶選擇決策l 市場定位與宣傳重點l 營銷組合策略（三）調(diào)查方法宏觀調(diào)查l 房管、土地、規(guī)劃等相關(guān)部門訪談l 報刊文獻(xiàn)資料收集與分析項目自身情況調(diào)查l 項目規(guī)劃談?wù)摃 項目現(xiàn)場考察l 有關(guān)人員訪談l 相關(guān)資料收集整理需求市場調(diào)查l 專項訪談問卷（200人次）l 報紙公開問卷調(diào)查（400人次）l 入室主體問卷（100次）l 統(tǒng)計數(shù)據(jù)交叉分析（分類進行頻數(shù)統(tǒng)計分析和列聯(lián)表統(tǒng)計分析）競爭市場調(diào)查l 現(xiàn)場踩點調(diào)查l 報刊文獻(xiàn)收集與分析l 深度訪談二、調(diào)查組織與實施調(diào)查時間安排表時 間 安 排工 作 內(nèi) 容2003年5月13日就現(xiàn)有規(guī)劃方案專項討論會。2003年5月14日提交調(diào)查問卷樣本及調(diào)查細(xì)化方案。2003年5月15日正式簽定合同，報社聯(lián)絡(luò)，報紙問卷調(diào)整。2003年5月16日 宏觀調(diào)查開始，走訪開發(fā)區(qū)管委會、房管局、規(guī)劃服務(wù)中心等；競爭市場調(diào)查開始，對德州市內(nèi)及開發(fā)區(qū)內(nèi)競爭樓盤進行詳細(xì)調(diào)查。2003年5月17—18日4月17日報紙公開問卷見報；集中訪談問卷調(diào)查階段，訪談外商投資服務(wù)中心、三和電子、躍華中學(xué)、高速公路管理處等單位，同時實施街訪，共收回問卷241份，有效問卷235份。2003年5月19—20日 主體問卷調(diào)查階段，走訪小區(qū)、企事業(yè)單位、私營業(yè)主等，收回問卷108份，有效問卷98份； 三類問卷數(shù)據(jù)庫建立。2003年5月19—23日 報紙問卷陸續(xù)回收，截止目前回收問卷79份，全部有效； 數(shù)據(jù)庫數(shù)據(jù)錄入。2003年5月24—26日進行數(shù)據(jù)統(tǒng)計分析，市調(diào)報告（第一稿）形成。2003年5月27日市調(diào)分析現(xiàn)場演示談?wù)摃姓{(diào)報告（第一稿）提交。2003年5月28—30日市調(diào)報告（修正稿）完成提交。 第二部分　調(diào)查數(shù)據(jù)資料匯總與分析一、 德州市宏觀環(huán)境調(diào)查 （一）德州市宏觀環(huán)境分析德州市位于山東省西北部，北依北京、天津，南靠省會濟南，西接石家莊，東連渤海灣，是華北、華東兩大經(jīng)濟區(qū)的連結(jié)帶。德州市現(xiàn)轄11個縣市區(qū)和兩個省級開發(fā)區(qū)，總?cè)丝?40萬，面積1萬平方公里。但目前德州中心城區(qū)面積卻不足40平方公里，城市人口約為50萬左右?？傮w來看，德州市城市化水平明顯偏低。德城區(qū)現(xiàn)分為鐵西區(qū)、市中區(qū)和東城區(qū)三部分。鐵西區(qū)為新設(shè)立的商貿(mào)開發(fā)區(qū)，也是重要的工業(yè)區(qū)和倉儲區(qū)；市中心為老城區(qū)，集中擔(dān)負(fù)著城市的生活服務(wù)功能，是行政、金融、商業(yè)、文化和客運交通中心；東城區(qū)為98年新設(shè)立的省級經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，是今后德州市的政治、經(jīng)濟、文化中心區(qū)。從德城區(qū)現(xiàn)狀來看，德州市中心城市規(guī)模占總體規(guī)模的比重太小，城市化水平偏低。這種“小馬拉大車”的局面，難以充分的起到對區(qū)域經(jīng)濟的帶動作用。為此，德州市提出城市東進戰(zhàn)略：跨越岔河，建設(shè)新城區(qū)，計劃用5年時間建成25平方公里的河?xùn)|新區(qū)，迅速膨脹城市規(guī)模，使德州市成為魯西北、冀東南的中心城市。（二）德州房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀德州市房地產(chǎn)業(yè)起步較晚，2000年完全取消福利分房和集資建房后商品房市場才得到大力發(fā)展，一時間開發(fā)量大幅增加，房價上揚速度較快，市場秩序不規(guī)范。從全國各城市新區(qū)的建設(shè)經(jīng)驗來看，一個城市新區(qū)的開發(fā)勢必會對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場發(fā)生較大的影響。結(jié)合德州實際情況，通過對開發(fā)區(qū)管委會、房管局等政府部門的走訪，我們認(rèn)為，新區(qū)開發(fā)的實施會對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)產(chǎn)生如下幾方面影響：開發(fā)區(qū)、新區(qū)房價平抑德州市整體房價開發(fā)區(qū)和新區(qū)的房價較市區(qū)15002300元/㎡的房價便宜300400元/㎡，帶動了開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)市場的開發(fā)，對于平抑德州市整體房價起到顯著作用。開發(fā)區(qū)、新區(qū)的開發(fā)帶動房地產(chǎn)投資目前市中心德城區(qū)可供開發(fā)土地越來越少，且相應(yīng)的土地價格也日益趨高，加之政府在新區(qū)開發(fā)建設(shè)初期給予特別優(yōu)惠的土地出讓政策，勢必會導(dǎo)致開發(fā)商的投資傾向東移，新區(qū)房地產(chǎn)市場的繁榮指日可待。據(jù)市場資料顯示，德州市中心房價自去年至今，上漲了近300元/㎡。房價的上漲促進了消費者對房地產(chǎn)業(yè)投資的興趣，尤其將目光鎖定在具有較大增值潛力的區(qū)域。一般而言，開發(fā)區(qū)都具有較大的投資價值，二則相對于市中心，它無污染的自然環(huán)境和超前的市政規(guī)化優(yōu)勢無可比擬。開發(fā)商和消費者之間的雙熱效應(yīng)會給新區(qū)和開發(fā)區(qū)帶來無限的活力。開發(fā)區(qū)人口增長使住宅需求更加旺盛開發(fā)區(qū)大力啟動招商引資，加強各類園區(qū)規(guī)劃建設(shè)，國內(nèi)外諸多企業(yè)的入住，使開發(fā)區(qū)人口也得以迅速膨脹，住房需求相應(yīng)產(chǎn)生。據(jù)開發(fā)區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃，開發(fā)區(qū)遠(yuǎn)期發(fā)展規(guī)模為15平方公里，城市人口為12萬人，新區(qū)發(fā)展規(guī)模為25平方公里，城市人口將達(dá)到32萬人以上。，而開發(fā)區(qū)、新區(qū)在建項目較少的供應(yīng)量使得這種需求更加明顯。新區(qū)、開發(fā)區(qū)房價會隨著開發(fā)區(qū)成熟程度而趨高一般來說，新區(qū)開發(fā)初期，為刺激投資，土地出讓數(shù)量多，速度快，在進入成熟期后，出讓速度逐漸減慢。大量的土地出讓勢必會造成新區(qū)開發(fā)熱度頻頻上升，新區(qū)的投資價值也逐漸顯出。房地產(chǎn)開發(fā)機會與風(fēng)險并存新區(qū)的開發(fā)給各行各業(yè)，尤其是房地產(chǎn)業(yè)帶來更多機會。但同時，風(fēng)險也相應(yīng)存在。眾所周知，德州市是經(jīng)濟欠發(fā)達(dá)地區(qū)，工業(yè)基礎(chǔ)薄弱，高素質(zhì)人才缺乏，阻礙了本地經(jīng)濟的快速發(fā)展。據(jù)2001年統(tǒng)計資料。經(jīng)濟收入過低使住房需求轉(zhuǎn)變?yōu)橛行枨蟮姆蓊~也相對較小。同時，人們對開發(fā)區(qū)、新區(qū)的認(rèn)識還相對薄弱，加之開發(fā)時間短，周邊配套尚不完善，在此形勢下，要想做好一個項目的運作，更要注重項目的規(guī)劃定位、產(chǎn)品的自身品質(zhì)應(yīng)符合市場需求，準(zhǔn)確的價格策略和獨特而具有沖擊力的推廣策略和銷售策略。二、項目自身情況調(diào)查（一）項目的整體研究與特性分析（1）項目地塊地理位置優(yōu)　勢區(qū)位優(yōu)勢：地塊位于經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，且南臨開發(fā)區(qū)主干道東方紅路，隔路與知名私立學(xué)?！S華中學(xué)相望，東面為規(guī)劃中的沙王河防護綠帶，西近規(guī)劃中新政府所在地，地理位置優(yōu)越，具有明顯的增值空間。小區(qū)空氣清新，環(huán)境優(yōu)美，附近市政廣場是人們休閑娛樂的好去處。小區(qū)占地300多畝，規(guī)模在周圍為最大，且地塊相對比較規(guī)整，規(guī)劃較易分割及形成中心景觀區(qū)。不　足開發(fā)區(qū)尚處在發(fā)展初期，周邊公交、購物、醫(yī)療、教育配套還不夠成熟,有待完善。小區(qū)南臨的波司登公司職工宿舍，整體形象較差，影響小區(qū)南向景觀。小區(qū)要考慮部分拆遷戶回遷，安置居民素質(zhì)不高，將來業(yè)主會對此比較挑剔。（2）參與項目的公司情況優(yōu)　勢發(fā)展商**公司為開發(fā)區(qū)管委會下屬實體，政府信譽，誠信保證。項目設(shè)計特邀同濟大學(xué)建筑設(shè)計研究院進行整體規(guī)劃設(shè)計。該院規(guī)劃設(shè)計方面在國內(nèi)具有較高權(quán)威性。小區(qū)營銷策劃擬聘在行業(yè)內(nèi)具有豐富實戰(zhàn)經(jīng)驗的浩華不動產(chǎn)機構(gòu)來進行全程代理策劃，全新的營銷服務(wù)理念，全程的客戶服務(wù)體系會有效促進項目的營銷推廣及利潤最大化的實現(xiàn)。小區(qū)物業(yè)管理還在籌劃之中，計劃將邀請專業(yè)的物業(yè)管理公司擔(dān)任物業(yè)管理顧問，為小區(qū)業(yè)主提供管家式的標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)服務(wù)。此舉可使本項目具有較強的市場競爭力。不　足原**公司前期開發(fā)的湘江小區(qū)質(zhì)量、物業(yè)管理等方面的殘存問題，會對小申莊項目帶來一定影響。物業(yè)管理顧問公司尚未確定。 （3）項目市場分析優(yōu)　勢與本項目所處區(qū)位、特質(zhì)相近的可競爭樓盤較少，抓住市場機會點，積累有效客戶。本區(qū)域房地產(chǎn)市場處在發(fā)展階段，整體營銷實力不強，給項目預(yù)留的發(fā)展、發(fā)揮空間較大?，F(xiàn)市場的房價略高出市民的承受價位，據(jù)調(diào)查，市民對本項目的預(yù)期價位認(rèn)同感較強，為本項目打入市場奠定了良好的基礎(chǔ)。不　足據(jù)德州本地情況，主力宣傳媒介較少，市民對媒介的關(guān)注度不高，使項目在宣傳過程中，受一定影響。房地產(chǎn)市場剛剛起步，項目在產(chǎn)品設(shè)計中涉及新產(chǎn)品應(yīng)用時，要考慮到市民的接受程度，對于項目自身檔次的提升，略有影響。三、房地產(chǎn)需求調(diào)查（問卷調(diào)查）我們采取集中訪談問卷調(diào)查、入室主體問卷調(diào)查和報紙公開問卷調(diào)查的方式，共采集樣本416份，對規(guī)劃最具現(xiàn)實意義也是消費者最關(guān)心的各類購房因素（可接受戶型、面積、房價、配套、物業(yè)等）進行了客觀詳細(xì)的調(diào)查。 （一）問卷回收統(tǒng)計及情況說明問卷類型取樣回收數(shù)目有效問卷數(shù)目備 注集中訪談問卷2412356份無效報紙公開問卷7777全部有效入室主體問卷104985份無效入室主體問卷 作為調(diào)查的主要采信樣本，主體問卷的問題涉及最為全面，展開深入。必須保證其調(diào)查的全面性和客觀性。采用電話預(yù)約、隨機采樣、設(shè)立集中市調(diào)點、知名企業(yè)中高層定向約訪等形式對德棉、網(wǎng)通、中行、招商局、涉外辦、物價局、開發(fā)區(qū)財政局、辦公室等政府企事業(yè)單位進行了調(diào)查，行業(yè)涉及公務(wù)員、醫(yī)生、職員、私營業(yè)主、工人、中高層管理者等十一個層面，共回收有效問卷104份，有效98份。集中訪談問卷取樣單位取樣人群取樣數(shù)目有效問卷備 注三和電子中層管理者、職工13112份無效耀華中學(xué)教師1717高速公路管理局職員2323魯能超市職員、隨機抽樣34331份無效 開發(fā)區(qū)管委會辦公大廳國家公務(wù)員、職員40382份無效美食城隨機抽樣3636新湖廣場隨機抽樣33321份無效街訪隨機抽樣4545 報紙問卷