【正文】 昆明市2010年房地產(chǎn)市調(diào)報告開篇前言一、 2010年中國經(jīng)濟發(fā)展概況二、 2010年中國房地產(chǎn)政策梳理概況三、 2010年全國房地產(chǎn)市場概況四、 2010年昆明市場房地產(chǎn)概況(土地成交、供應(yīng)情況、成交情況、價格趨勢、分區(qū)進行概述個案分析)、昆明市812月即將開盤樓盤預(yù)告五、 2010年7月份昆明房地產(chǎn)市場報廣分析總結(jié)開篇前言在風雨中砥礪前行以 1 月10 日國十一條的出臺為標志，政府啟動了新一輪的房地產(chǎn)調(diào)控，而隨后4 月15 日出臺了的新國十條加大了調(diào)控力度，房地產(chǎn)市場由此進入了調(diào)控的深入期。力度空前的樓市新政橫空出世，鋒芒直指高房價。此后的兩個月里，全國房地產(chǎn)市場的形勢急轉(zhuǎn)直下，成交量急劇萎縮，樓市一片慘淡?？v觀調(diào)控前后，可謂是“一調(diào)之下，云泥之別”。在這個時候房地產(chǎn)進入了砥礪前行的風雨時期！從房地產(chǎn)調(diào)控的啟動到深入，政府始終堅持“抑制投資投機性購房需求”和“加大房屋供應(yīng)力度”兩條主線，在抑制需求的同時并沒有忽略加大供給，著力改變房地產(chǎn)市場“越調(diào)越漲”的怪圈，促進房地產(chǎn)市場的長期健康發(fā)展。在上半年一系列政策的影響下，房地產(chǎn)市場已出現(xiàn)了顯著變化，本報告從政策本身及其影響出發(fā)，通過對上半年中國經(jīng)濟發(fā)展狀況、房地產(chǎn)政策、全國及昆明市場的梳理和分析總結(jié)，來反映出整個2010年上半年的市場狀況，以期對未來房地產(chǎn)的發(fā)展和政策調(diào)整方向提供客觀的判斷依據(jù)。 在這個多事之秋，作為地產(chǎn)界的同仁，我們一樣感受到了地產(chǎn)界吹來的絲絲涼意，在整理完報告以后，在來寫這個前言，突然讓我想起在某本書上說的一句話：“有事時如無事般鎮(zhèn)定，方可解局中之危；無事時如有事般堤防，方可彌驚天之禍” 送給地產(chǎn)界的朋友們，讓我們砥礪前行！一、 2010年上半年中國經(jīng)濟發(fā)展概況【摘 要】：中國繼2009年經(jīng)濟保8成功后，％的經(jīng)濟增速。從經(jīng)濟增長各要素的狀況而言，投資仍然是增長的主要力量。然而隨著政策的逐步收緊，一季度出口同比增長29%。受到歐盟債務(wù)危機進一步影響的環(huán)境下，全年經(jīng)濟將保持前高后低的態(tài)勢,%。與此同時，資產(chǎn)泡沫仍在累積，通貨膨脹趨勢加劇。全球?qū)χ袊隹诘馁Q(mào)易保護主義抬頭，為緩解貿(mào)易失衡的人民幣升值問題達到最高潮，年內(nèi)可能有小幅升值。216。 從目前經(jīng)濟運行中面臨的熱點，突出表現(xiàn)在如下幾個方面：(1) 房地產(chǎn)市場面臨調(diào)整：中國政府為抑制資產(chǎn)泡沫而出臺的最新調(diào)控對高房價形成沖擊。中國政府為了借助打壓房價來解決民生問題，恢復自己的公信力，出臺了嚴格控制二套房貸的政策。(2) 出口出現(xiàn)回暖：出口連續(xù)5個月實現(xiàn)正增長，有助于經(jīng)濟恢復。這次出口回暖的特點是中國東盟自由貿(mào)易區(qū)的正式啟動帶來了中國對東盟出口的大幅增長。(3) 銀行風險增大：房地產(chǎn)泡沫不斷膨大，房地產(chǎn)及與之相系的個人住房按揭貸款的信用風險不容忽視。(4) 通貨膨脹預(yù)期增強：居民消費價格指數(shù)(CPI)連續(xù)6個月增長，引起通脹憂慮。政府連續(xù)三次上調(diào)存款準備金率，發(fā)行國債回收流動性。(5) 歐元區(qū)危機：以希臘為中心的歐洲國家的債務(wù)危機影響全球經(jīng)濟，現(xiàn)在來看，其債務(wù)危機的傳染性有限。借助歐洲央行和各國的援助，危機有所緩解，但市場信心將經(jīng)過一段時間以后才能恢復。(6) 貧富分化惡化：中國的貧富差距早已超過國際平均水平，其差距還進一步擴大。城鄉(xiāng)間福利差距的擴大問題是中國為實現(xiàn)中長期發(fā)展而必須解決的課題。216。 2010年上半年中國經(jīng)濟回顧u 經(jīng)濟企穩(wěn)態(tài)勢確立，但經(jīng)濟運行并不穩(wěn)固，積極的財政政策和適度寬松貨幣政策取得明顯效果，09年“保八”成功，在全球各經(jīng)濟體中保持領(lǐng)先地位；u 2010年中國國民經(jīng)濟呈現(xiàn)快速增長，并有過熱風險，2010年一季度出口和進口各同比增長29%和65%；u 流動性過剩風險加劇，通脹預(yù)期不斷強化，經(jīng)濟增長仍然過度依賴投資拉動；u 消費方面：消費增速平穩(wěn)，但中國消費持續(xù)增長動力明顯不足，城市消費增速再次高于縣及縣以，目前高房價已嚴重擠壓居民在其他方面的消費，抑制實體經(jīng)濟的復蘇；u 投資方面：以刺激投資為主的宏觀政策加劇了經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的失衡，目前中國經(jīng)濟復蘇態(tài)勢已經(jīng)確立，國內(nèi)最終需求特別是投資需求替代了疲弱的外需成為拉動經(jīng)濟復蘇的引擎，但同時由于過度投資，中國的產(chǎn)能缺口也在不斷擴大，長久依靠投資來拉動經(jīng)濟不現(xiàn)實，當前中國投資仍以政府投資和基礎(chǔ)建設(shè)為主導，在拉動民間投資上收效甚微；u 隨著全球經(jīng)濟復蘇，外需有所回暖，近期出口數(shù)據(jù)大幅回升，但其持續(xù)性仍有待驗證，單純依靠外需回暖和政策刺激，已經(jīng)無法保證出口的穩(wěn)定增長美歐日三大經(jīng)濟體占中國全部出口的將近50%，但目前這些發(fā)達國家市場消費者的去杠桿化過程仍在進行時，過度借貸消費的方式行將改變，這就決定了拉動出口回升的外部需求在今后數(shù)年內(nèi)都不可能回到危機之前快速膨脹時期曾達到的水平。合晟尚圓2010年下半年中國經(jīng)濟展望：l 2009年經(jīng)濟全面復蘇后，今年將增長勢頭仍將延續(xù)，2010年一二季度將達到本輪反彈的高點，三四季度增速略有放緩，但仍將維持在較高水平，總體來看，%；l 政府將推行“穩(wěn)財政，緊貨幣”的政策，一方面要維持財政政策的連續(xù)性，另一方面會逐步收緊貨幣政策，為了抑制資產(chǎn)泡沫和緩解通脹壓力，央行已經(jīng)開始收緊貨幣政策，抑制信貸過快增長，15月，央行已經(jīng)三次上調(diào)存款準備金率，并通過窗口指導要求商業(yè)銀行控制信貸增速，預(yù)計下半年央行將加息12次，控制全年新增信貸規(guī)模在7萬億元左右；l 下半年消費將穩(wěn)定增長，但消費率仍然偏低，政府可能推出一些收入分配調(diào)整政策和更多的消費刺激政策，中國消費率2010年也僅僅將略高于50%，仍然遠低于世界平均水平77%，主要原因是收入分配失衡，社會保障體系滯后，兩極分化嚴重，預(yù)計2010年下半年中國政府將會推出部分政策，通過財政、稅收制度調(diào)節(jié)收入差距，并加快醫(yī)療保險、養(yǎng)老保險等社會安全網(wǎng)絡(luò)的建立；l 出口形勢好轉(zhuǎn)，但仍然存在諸多不確定性因素2010年14月，%%，下半年將延續(xù)這一趨勢，預(yù)計全年進口增長16%，出口增長18%，下半年貿(mào)易順差可望出現(xiàn)恢復性增長l 全年通脹壓力很大，流動性過剩依然嚴重第三季度CPI仍將繼續(xù)走高，個別月份可能突破4%，到第四季度，央行從緊政策的效果將逐步顯現(xiàn)，通脹率會出現(xiàn)相對下降，%；l 2008年9月以后固定的人民幣匯率從2010年開始有升值趨勢，過去的1年5個月內(nèi)人民幣/~，面對海外壓力2010年將升至2%。二、 2010年上半年中國房地產(chǎn)政策梳理概況為了房地產(chǎn)市場的健康穩(wěn)定，國家在2009年底、2010年初果斷出臺調(diào)控措施，出臺了如“國四條”、“國十一條”、“提高存款準備金率”等措施，限制投資投機購房需求，支持自住需求，調(diào)控住房的消費結(jié)構(gòu)，加大住房保障力度，通過這些政策手段，使得房地產(chǎn)市場實現(xiàn)“軟著陸”，注重“量”的增長，而非“價”的非理性上漲；并著手解決中低收入家庭和“夾心層”的住房困難，而非豪宅市場的非理性繁榮，促進房地產(chǎn)業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展，杜絕使房地產(chǎn)成為各路資金規(guī)避風險的投資投機工具。u 2009年—2010年主要的房地產(chǎn)調(diào)控政策日期政策內(nèi)容09年12月9日國務(wù)院常務(wù)會議決定,自2010 年1 月1 日起個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時限由兩年恢復到五年。09年12月17日國務(wù)院頒布國四條,明確提出加強房地產(chǎn)市場調(diào)控,抑制投資投機性住房。10年1月10日國務(wù)院出臺國十一條,嚴格二套房貸款管理,首付不得低于40%,加大房地產(chǎn)貸款窗口指導。10年3月10日國土資源部再次出臺了19 條土地調(diào)控新政,即《關(guān)于加強房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管有關(guān)問題的通知》,該通知明確規(guī)定開發(fā)商競買保證金最少兩成、1 月內(nèi)付清地價50%、囤地開發(fā)商將被凍結(jié)等19 條內(nèi)容。10年3月23日國資委要求78 戶不以房地產(chǎn)為主業(yè)的中央企業(yè),要加快進行調(diào)整重組,在完成企業(yè)自有土地開發(fā)和已實施項目等階段性工作後要退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù),并在15 個工作日內(nèi)制訂有序退出的方案。10年4月15日國務(wù)院出臺具體措施,要求對貸款購買第二套住房的家庭,貸款首付款不得低于50%, 平方米以上的家庭,貸款首付款比例不得低于30%。10年4月18日國務(wù)院發(fā)布通知指出,商品住房價格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū),商業(yè)銀行可根據(jù)風險狀況,暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款。對不能提供一年以上當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。10年5月05日住建部嚴格執(zhí)行廉租住房單套建筑面積控制在50平方米以內(nèi)的規(guī)定。10年6月04日三部委明確商業(yè)性住房貸款“認房又認貸”的二套房認定標準。10年6月22日國土資源部：公布《土地調(diào)查條例實施辦法》，嚴查違反土地管理規(guī)定行為，保護耕地。10年6月26日銀監(jiān)會辦公廳：下發(fā)《關(guān)于進一步加強信貸管理的通知》，防止信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場。10年6月30日國土資源部：全面清理批而未用的土地，納入“雙保行動”，進一步堅定整個國土資源系統(tǒng)主動參與房地產(chǎn)用地調(diào)控的決心。政府出臺房地產(chǎn)新政，旨在抑制資產(chǎn)泡沫進一步擴張，隨著09年的爆炸式發(fā)展，中國的房地產(chǎn)市場積累了過度的風險，房地產(chǎn)市場必須依靠新資金持續(xù)流入才能維持泡沫，隨著通脹壓力到來，央行必將通過緊縮性貨幣政策抑制通脹，可能造成業(yè)已脫離真實需求的房屋價格快速下跌，泡沫急劇破滅。當前全球各央行普遍維持低利率，導致國際短期跨境資金流動日漸加劇，大量熱錢流入中國的房地產(chǎn)市場，而一旦房市的走向發(fā)生本質(zhì)變化加之人民幣升值預(yù)期的實現(xiàn)，熱錢的流出將加劇泡沫的破裂以及擴大其帶來的影響。在經(jīng)濟回暖的情況下，政府出臺房地產(chǎn)新政除去擠壓泡沫外，也存在解決民生、提高公信力等考慮，住房問題是關(guān)系國計民生的根本問題，目前的高房價隱含著社會不穩(wěn)定的因素，政府已經(jīng)到了必須出手的地步，政府必須借助打壓房價來恢復自己的公信力。在之前出臺的房地產(chǎn)緊縮政策頻頻失靈后，更加嚴厲的調(diào)控對高房價形成沖擊。在繼4月15日，“新國四條”發(fā)布后，17日國務(wù)院再次發(fā)力，發(fā)出《關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，即“新國十條”，被稱為“最嚴厲的樓市政策”，之后北京、深圳、上海等地的樓市就出現(xiàn)投資客集中拋盤的現(xiàn)象。以一筆100萬元20年期房貸為例，新政后購買二套房貸款還款對比利率還款總額 (元)支付利息款(元)月均還款(元)09 年7 折利率優(yōu)惠 倍新政多還款額（元）1329合晟尚圓觀點：房價回調(diào)還需依靠政府后續(xù)政策的不斷補充，看待房價走勢應(yīng)理性。l 這次的調(diào)控不會是結(jié)束，如果效果欠佳，后續(xù)的補充政策如征收保有稅、上調(diào)利率等都在醞釀之中；l 在樓市“最嚴厲的政策”如此密集的布局下，2010年必將成為中國房價的調(diào)整年，但由于阻力重重，房價的調(diào)整必將是一個長期過程；l 政策調(diào)整的目的是擠出過度膨脹的泡沫，幫助房地產(chǎn)軟著陸，促進該行業(yè)的健康發(fā)展，房價穩(wěn)步回調(diào)是當前調(diào)控的最優(yōu)狀態(tài)。三、 2010年全國房地產(chǎn)市場概況u 土地市場：2010年上半年中國103個城市土地市場交易情報（本篇幅數(shù)據(jù)及圖表來源：CREIS中指數(shù)據(jù)、）216。 新政調(diào)控措施之下土地市場特點:在本輪房地產(chǎn)市場調(diào)控中，土地市場成為調(diào)控的重點。國務(wù)院、國土資源部、稅務(wù)總局等中央部委通過加大住宅用地特別是保障性住宅用地供應(yīng)、提高開發(fā)企業(yè)拿地首付比例、完善土地出讓方式、嚴格清算土地增值稅等措施，加強土地市場監(jiān)管，規(guī)范土地市場交易，有效抑制了土地價格的快速上漲，實現(xiàn)了土地市場健康穩(wěn)定發(fā)展。2010年上半年全國部分城市土地市場交易情報　總數(shù)住宅城市宗數(shù)（宗）用地面積（萬平方米）樓面價格（元/平方米）宗數(shù)（宗）用地面積（萬平方米）樓面價格（元/平方米）　推出成交推出成交推出成交推出成交推出成交推出成交北京13210995878231845262322932026547499416上海226206100598132364571353735240147909153廣州604836031199198385321031925202深圳403117916280794611202015081508杭州31223169554021573180584823820335785902天津43736338943029142613741431042186159416851887南京1188342935013112281312318514321293694武漢269184160111641876954614956149520841288重慶2521091231634107714341214967838612961673成都163130917767812107678714374049641292沈陽24114815079067577458955657450784775青島18110995555913082119574047430317432817濟南1096970438683115274023