【正文】 昆明市嵩明縣房地產(chǎn)項目第一章 總 論嵩明素有“滇東北門戶”之稱，作為昆明主城門戶，西南最重要的內(nèi)陸大碼頭，嵩明處于昆明“四環(huán)十七射”交通網(wǎng)絡(luò)規(guī)劃的重要節(jié)點、昆明“半小時經(jīng)濟圈”內(nèi)。，為云南省第七、昆明市第二大平壩。2009年被定位為昆明“輔城”后，2010年7月，昆明市委、市政府又提出將嵩明打造成“空港新城”。作為昆明衛(wèi)星城之一的嵩明，不僅地處昆曲工業(yè)走廊的關(guān)鍵節(jié)點，還位于昆明空港經(jīng)濟區(qū)的經(jīng)濟走廊帶上，占據(jù)了區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略的重要地位，被列入新昆明建設(shè)的重要組成部分——“一主四輔”戰(zhàn)略的輔城之一。隨著空港規(guī)劃建設(shè)的推進和空港經(jīng)濟區(qū)的不斷成熟和國際化，空港經(jīng)濟走廊這個連接市區(qū)與空港的重要片區(qū)，勢必發(fā)展成為集國際產(chǎn)業(yè)集群、高端商務(wù)、高端居住為一體的城市支柱型片區(qū)，從而帶動嵩明發(fā)展的全面提速。同時新昆明和昆明新機場的建設(shè)還縮短了嵩明與昆明主城的距離，使嵩明進入昆明“一小時經(jīng)濟圈”和新機場“半小時經(jīng)濟圈”， 其區(qū)位優(yōu)勢得到了越來越多開發(fā)商的青睞。昆明新機場建成并投入使用后，嵩明將成為我國第四大空港經(jīng)濟區(qū)，由此形成的臨空經(jīng)濟圈將成為昆曲工業(yè)走廊、昆滇經(jīng)濟帶、滇中城市群體的重要樞紐節(jié)點。“嵩明空港新城”將以發(fā)展臨空型經(jīng)濟為核心，建成面向東南亞、南亞，連通歐亞大陸的國際航空客流、物流中心，成為國際化、生態(tài)化、現(xiàn)代化的新昆明航空城。機場作為一個城市和地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展的“引擎”，將為當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟帶來無限的提升。而昆明新機場的建設(shè)，正是促生昆明空港經(jīng)濟區(qū)的原動力。由于昆明新機場的定位，未來空港經(jīng)濟區(qū)將是面向東南亞、南亞的航空客運樞紐和物流中心，是集臨空型產(chǎn)業(yè)、商務(wù)旅游和綠色生態(tài)產(chǎn)業(yè)基地于一體的全新區(qū)域。它不但將城市資源高效、合理地整合，而且它將會改變昆明旅游業(yè)的現(xiàn)狀，使其成為以昆明為中心，輻射全省，連接?xùn)|南亞，集旅游、觀光、度假、娛樂為一體的旅游體系。嵩明將按照“北部生態(tài)衛(wèi)星城”架構(gòu)，在縣城打造水體景觀為主的生態(tài)住宅區(qū)，做到低碳示范標(biāo)準(zhǔn)的園林綠化。計劃到2015年，城市道路將實現(xiàn)綠化全覆蓋，園林單位、園林小區(qū)達標(biāo)率均達到100%，%以上，綠地覆蓋率達到40%以上，人均公共綠地達14平方米以上。按照嵩明縣發(fā)展規(guī)劃，原有民居住條件遠低于昆明市人均居住水平，為了與新嵩明建設(shè)同步，深化和促進村鎮(zhèn)的經(jīng)濟發(fā)展,解決城鄉(xiāng)一體化問題和緩解住房的緊張局面。項目的建設(shè)，在原有舊房屋改造的基礎(chǔ)上，擬將周邊用地已列入的建設(shè)用地，建房以居住建筑為主，同時為了解決村社剩余勞動力現(xiàn)就業(yè)問題，輔以少量的商網(wǎng)，為提高村民文化生活，豐富肌民的業(yè)余生活，適當(dāng)布置少量公共建筑，并建設(shè)相應(yīng)的配套設(shè)施，創(chuàng)建一個文明，詳和的生活及居住環(huán)境。項目前期暫定嵩明中億房地產(chǎn)開發(fā)有限公司辦理開發(fā)建設(shè)有關(guān)手續(xù)，并開發(fā)建設(shè)名為嵩明城鄉(xiāng)一體化“空港翼城”項目。項目實施地 建設(shè)單位概況項目建設(shè)單位：嵩明中億房地產(chǎn)開發(fā)有限公司企業(yè)性質(zhì)： 有限責(zé)任公司經(jīng)營范圍： 房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位概況：企業(yè)概況：嵩明中億房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立于2011年，是經(jīng)嵩明縣工商局注冊的一家集房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、機械設(shè)備出租為一體的企業(yè)。公司依托嵩明縣良好的投資環(huán)境和嵩明城市建設(shè)的大好時機，結(jié)合自身優(yōu)勢，不斷創(chuàng)新經(jīng)營，專注房地產(chǎn)開發(fā)組織策劃工作，集中力量做好土地儲備、項目規(guī)劃、建筑設(shè)計以及銷售工作，時刻保持“出精品”的意識，“汲取人文精華，建筑美好生活”。 作為新興的房地產(chǎn)開發(fā)商，我們注重積極與房地產(chǎn)行業(yè)上下游單位（規(guī)劃、設(shè)計、建筑、銷售等）建立密切的合作關(guān)系。通過優(yōu)勢互補來謀求共同發(fā)展。公司在發(fā)展壯大自己實力的同時，注重自己的品牌塑造，本著“質(zhì)量為本，信譽為本”的工作作風(fēng)，踏踏實實做好每個項目的細(xì)節(jié)，維護廣大消費者的利益。公司將依照“立足嵩明縣，拓展省內(nèi)市場，放眼全國”的戰(zhàn)略構(gòu)想，努力打造現(xiàn)代化的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。公司將繼續(xù)不斷創(chuàng)新，學(xué)習(xí)國內(nèi)外先進的開發(fā)經(jīng)營以及管理經(jīng)驗，在土地資源、人力資源和社會資源方面構(gòu)建自身的核心競爭力，加快發(fā)展，壯大實力。（1） 《云南省滇中城市經(jīng)濟圈區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展規(guī)劃》（2009年~2020年）；（2）《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》；（3）《昆明市城市拆遷管理條例》；（4）《城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置規(guī)定》；（5）《住宅設(shè)計規(guī)范》；（6）《住宅建筑設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》；（7）《建筑工程交通設(shè)計及停車場設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)》；（8）《城市道路綠化規(guī)劃及設(shè)計規(guī)范》；（9）《高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范》；（10）《投資項目可行性研究指南》；（11）市場調(diào)研資料。1. 以需求為導(dǎo)向，利用國家和地方給予的各項政策和區(qū)域優(yōu)勢，以較高的起點進行規(guī)劃建設(shè)，為嵩明縣改善城鄉(xiāng)居家生活條件提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，促進當(dāng)?shù)厣鐣?jīng)濟的發(fā)展，實現(xiàn)經(jīng)濟效益和社會效益的提升。2. 認(rèn)真貫徹執(zhí)行國家及地方有關(guān)法令、法規(guī)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)等相關(guān)政策及文件，積極響應(yīng)國家各種政策及規(guī)定，使項目更好地服務(wù)于社會。3. 充分利用有關(guān)地產(chǎn)已取得的豐富開發(fā)建設(shè)和管理經(jīng)驗、以及現(xiàn)有的技術(shù)力量和管理人才，為項目的實施創(chuàng)造有利條件。4. 嚴(yán)格執(zhí)行環(huán)境保護“三同時”制度，確保周圍環(huán)境不受影響，建設(shè)布局合理、環(huán)境優(yōu)美、便捷高效、個性鮮明，具有傳統(tǒng)和現(xiàn)代氣息及特色的一流居住社區(qū)。 ：嵩明城鄉(xiāng)一體化“空港翼城”項目位于嵩明縣嵩陽鎮(zhèn)東北片區(qū)；西至規(guī)劃北片區(qū)行政辦公區(qū)；北至老213國道；東至重機廠；南至黃龍大道。 項目建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容建設(shè)規(guī)模：（約合176畝），總建筑面積516026平方米，計劃分二期建設(shè)。名稱規(guī)劃用地建筑面積一期164005平方米二期75813平方米352021平方米建設(shè)內(nèi)容：項目本著“以人為本”、“創(chuàng)建精品”的開發(fā)理念，規(guī)劃住宅面積為254940㎡，可容納2196戶7000多人入住，建筑密度34%；；綠地率41%。由多層住宅、商鋪、地下車位等多種混合類型產(chǎn)品，以及幼兒園和輔助用房等配套設(shè)施組成，項目基本實現(xiàn)小城鎮(zhèn)功能自我配套。根據(jù)地域的生態(tài)特點，項目引入養(yǎng)生宜居住宅的概念，通過戶型、功能、景觀、區(qū)域的調(diào)控、整合，實現(xiàn)生態(tài)環(huán)境良好發(fā)展與健康居住發(fā)展并重的目標(biāo)，提高環(huán)境效益、經(jīng)濟效益、社會效益。片區(qū)將規(guī)劃建設(shè)配套設(shè)，加以開發(fā)過程的合理運營，建設(shè)真正為居住者所思、所想的和諧環(huán)境，樹立城市化進程與環(huán)境和諧共生的典范，創(chuàng)造就業(yè)機會并提升當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟水平。主要建設(shè)內(nèi)容：序號主要建設(shè)內(nèi)容數(shù)量單位1（住宅）底商面積12228㎡2酒店面積29023㎡3商務(wù)區(qū)面積67803㎡4超市、診所面積14560㎡5會所面積2054㎡6幼兒園面積2863㎡7住宅面積254940㎡8市政道路㎡9停車位（地下）2651輛 主要建設(shè)條件圍繞昆明嵩明空港新城和進入半小時經(jīng)濟圈的要求，嵩明規(guī)劃建設(shè)縣城與昆明主城及空港等外圍交通，積極配合國家、省、市完成長昆高鐵、地鐵6號線、昆曲高速公路東南繞城線二期工程建設(shè)。今后將有三條高速公路穿過嵩明，分別是昆曲高速、新昆嵩高速和東南繞城高速，同時還有一條連通昆明至嵩明的城市主干道（320國道），可實現(xiàn)單程半小時到達?！贬悦骺h規(guī)劃建設(shè)局局長秦學(xué)權(quán)介紹，根據(jù)規(guī)劃，嵩明不僅實現(xiàn)了和昆明主城的快速連通，加上貴昆鐵路、長昆高速鐵路縱貫全境，設(shè)有三級編組車站一個、高速鐵路客運站一個以及機場輕軌繞出機場后連通嵩明，嵩明將建立起比較發(fā)達的立體交通體系。本項目臨時用電和永久用電均可使用城市電網(wǎng)，因此，本項目的電力供應(yīng)是穩(wěn)妥可靠的。c. 供水條件及排水條件本項目供排水均可使用已建成的城市市政管道。本項目所在地點屬典型的溫帶、暖溫帶和北亞熱帶混合型氣候，年平均氣溫14℃，降雨量993毫米，無霜期222天，日照2073小時。綜上所述，本項目氣候條件相當(dāng)適宜。e. 地質(zhì)條件項目場地位于古滇池盆地邊緣與山地斜坡交接地帶，屬中低山剝蝕地貌。場地北高南低，根據(jù)鄰近工程建設(shè)項目地質(zhì)勘探結(jié)果，擬建場地應(yīng)無地下水，雨季施工局部地段可能存在少量上層滯水，各土層對建筑材料無腐蝕性。擬建場地附近無發(fā)震斷裂通過，區(qū)域上處于相對穩(wěn)定的位置，自然坡面穩(wěn)定，自然坡度小，地層分布均勻，無不良地質(zhì)作用存在。地震設(shè)防基本烈度為8度。綜上所述，本項目場地穩(wěn)定，適宜建筑，地質(zhì)條件可以滿足建設(shè)要求。f．區(qū)位優(yōu)勢嵩明地處滇東北交通樞紐重要節(jié)點，距昆明主城區(qū)35公里，屬于半小時經(jīng)濟圈范圍。素有“滇東北門戶”之稱，境內(nèi)昆曲高速公路、嵩待高速公路、213國道、320國道“四線出省”，貴昆鐵路、昆曲高速公路、213國道、320國道、7204線，加上即將建設(shè)的連接昆明新機場的昆嵩高速公路，可形成“六路通昆”的便捷交通優(yōu)勢。同時，嵩明處于昆明“四環(huán)十七射”交通網(wǎng)絡(luò)規(guī)劃的重要節(jié)點，隨著昆明新機場的建設(shè)，鐵路、公路、航空的立體交通網(wǎng)絡(luò)使它作為昆明主城門戶、西南最重要內(nèi)陸大碼頭的功能日益凸現(xiàn)。根據(jù)測算，項目的總投資為75400萬元。項目總投資估算表序號項目名稱總額（萬元）占總投資比例1土地成本%2建安工程%3前期費用 %4管理費用%5不可預(yù)見費用%合計75400%項目投資的資金來源包括自有資金和銷售回款。項目總投資75400萬元，經(jīng)測算需投入資金包括自籌資金、銷售收入，其中自籌資金31677萬元，銷售收入43723萬元。主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)表序號名稱單位數(shù)量備注1規(guī)劃總用地㎡176畝 一期㎡二期㎡758132規(guī)劃凈用地㎡一期㎡二期㎡758133總建筑面積㎡516026地上建筑面積㎡383471地下建筑面積㎡1325554其中：（住宅）底商面積㎡12228酒店面積㎡29023商務(wù)區(qū)面積㎡67803超市、診所面積㎡14560會所面積㎡2054幼兒園面積㎡2863住宅面積㎡254940市政道路㎡5建筑占地面積㎡370006住戶數(shù)戶21967人70278建筑密度34%9容積率10綠地率41%11停車位（地下）輛265112一期技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)13一期用地面積㎡14市政道路建設(shè)㎡15總建筑面積㎡164005地上建筑面積㎡130750地下建筑面積㎡33255其中：㎡（住在）底商面積㎡7674酒店面積㎡29023商務(wù)區(qū)面積㎡67803住宅面積㎡2625016住宅戶數(shù)戶21017人67218停車位（地下）輛665二期技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)19二期用地面積7581320總建筑面積㎡352021地上建筑面積㎡252721地下建筑面積㎡99300其中：（住宅）底商面積㎡4554超市、診所面積㎡14560會所面積㎡2054幼兒園面積㎡2863住宅面積㎡22869021住宅戶數(shù)戶198622人635523停車位（地下）輛198624項目總投資萬元75400 其中：建設(shè)投資萬元75400 建設(shè)期利息萬元0 一期投資萬元30351 其中：市政道路投資萬元2495 二期投資萬元49339 25資金籌措萬元75400 比例其中：企業(yè)自籌萬元31677 %銷售回款萬元43723 %26銷售收入萬元131328 27總成本萬元85906 28利潤總額萬元 29營業(yè)稅金及附加萬元 30項目投資財務(wù)內(nèi)部收益率%稅前%稅后%31項目投資財務(wù)凈現(xiàn)值萬元稅前 稅后 32項目投資回收期年稅前 稅后 33盈虧平衡點BEP％ 34總投資利潤率％ 35投入產(chǎn)出比 規(guī)劃區(qū)有一定量的居民住宅，存在著“失修老舊、布局不合理、功能不完善、安全隱患多”等問題，與嵩明縣經(jīng)濟發(fā)展及整個城市的現(xiàn)代化有較大距離，對原有老房屋進行改造，提高城市的綜合競爭力，勢在必行且刻不容緩。通過城鄉(xiāng)一體化改造，建設(shè)商住一體的房地產(chǎn)項目，能為以后嵩明商貿(mào)的發(fā)展提供很好的基礎(chǔ)，通過科學(xué)的規(guī)劃和合理的布局來提升蒙自城市的形象和品位，改善居民的生活環(huán)境和居住條件。原有舊房屋已不能適應(yīng)新的發(fā)展要求，加快城鄉(xiāng)一體化是時代發(fā)展的要求，是為群眾謀利的一件大事，是建設(shè)現(xiàn)代化城市的一項重大舉措，它對于完善城市功能，美化城市景觀，改善人居環(huán)境和投資環(huán)境，提升城市品位，促進經(jīng)濟和社會發(fā)展，都具有十分重要的意義。第二章 區(qū)域房地產(chǎn)市場分析與項目定位1．地理