【正文】 房地產(chǎn)項目第一章 總 論嵩明素有“滇東北門戶”之稱，作為昆明主城門戶，西南最重要的內(nèi)陸大碼頭，嵩明處于昆明“四環(huán)十七射”交通網(wǎng)絡(luò)規(guī)劃的重要節(jié)點(diǎn)、昆明“半小時經(jīng)濟(jì)圈”內(nèi)。為云南省第七、昆明市第二大平壩。作為昆明衛(wèi)星城之一的嵩明，不僅地處昆曲工業(yè)走廊的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，還位于昆明空港經(jīng)濟(jì)區(qū)的經(jīng)濟(jì)走廊帶上，占據(jù)了區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略的重要地位，被列入新昆明建設(shè)的重要組成部分——“一主四輔”戰(zhàn)略的輔城之一。同時新昆明和昆明新機(jī)場的建設(shè)還縮短了嵩明與昆明主城的距離，使嵩明進(jìn)入昆明“一小時經(jīng)濟(jì)圈”和新機(jī)場“半小時經(jīng)濟(jì)圈”， 其區(qū)位優(yōu)勢得到了越來越多開發(fā)商的青睞?！搬悦骺崭坌鲁恰睂⒁园l(fā)展臨空型經(jīng)濟(jì)為核心，建成面向東南亞、南亞，連通歐亞大陸的國際航空客流、物流中心，成為國際化、生態(tài)化、現(xiàn)代化的新昆明航空城。而昆明新機(jī)場的建設(shè)，正是促生昆明空港經(jīng)濟(jì)區(qū)的原動力。它不但將城市資源高效、合理地整合，而且它將會改變昆明旅游業(yè)的現(xiàn)狀，使其成為以昆明為中心，輻射全省，連接?xùn)|南亞，集旅游、觀光、度假、娛樂為一體的旅游體系。計劃到2015年，城市道路將實現(xiàn)綠化全覆蓋，園林單位、園林小區(qū)達(dá)標(biāo)率均達(dá)到100%，%以上，綠地覆蓋率達(dá)到40%以上，人均公共綠地達(dá)14平方米以上。項目的建設(shè)，在原有舊房屋改造的基礎(chǔ)上，擬將周邊用地已列入的建設(shè)用地，建房以居住建筑為主，同時為了解決村社剩余勞動力現(xiàn)就業(yè)問題，輔以少量的商網(wǎng)，為提高村民文化生活，豐富肌民的業(yè)余生活，適當(dāng)布置少量公共建筑，并建設(shè)相應(yīng)的配套設(shè)施，創(chuàng)建一個文明，詳和的生活及居住環(huán)境。項目實施地 建設(shè)單位概況項目建設(shè)單位：嵩明中億房地產(chǎn)開發(fā)有限公司企業(yè)性質(zhì)： 有限責(zé)任公司經(jīng)營范圍： 房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位概況：企業(yè)概況：嵩明中億房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立于2011年，是經(jīng)嵩明縣工商局注冊的一家集房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、機(jī)械設(shè)備出租為一體的企業(yè)。 作為新興的房地產(chǎn)開發(fā)商，我們注重積極與房地產(chǎn)行業(yè)上下游單位（規(guī)劃、設(shè)計、建筑、銷售等）建立密切的合作關(guān)系。公司在發(fā)展壯大自己實力的同時，注重自己的品牌塑造，本著“質(zhì)量為本，信譽(yù)為本”的工作作風(fēng)，踏踏實實做好每個項目的細(xì)節(jié)，維護(hù)廣大消費(fèi)者的利益。公司將繼續(xù)不斷創(chuàng)新，學(xué)習(xí)國內(nèi)外先進(jìn)的開發(fā)經(jīng)營以及管理經(jīng)驗，在土地資源、人力資源和社會資源方面構(gòu)建自身的核心競爭力，加快發(fā)展，壯大實力。1. 以需求為導(dǎo)向，利用國家和地方給予的各項政策和區(qū)域優(yōu)勢，以較高的起點(diǎn)進(jìn)行規(guī)劃建設(shè)，為嵩明縣改善城鄉(xiāng)居家生活條件提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，促進(jìn)當(dāng)?shù)厣鐣?jīng)濟(jì)的發(fā)展，實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益和社會效益的提升。3. 充分利用有關(guān)地產(chǎn)已取得的豐富開發(fā)建設(shè)和管理經(jīng)驗、以及現(xiàn)有的技術(shù)力量和管理人才，為項目的實施創(chuàng)造有利條件。 ：嵩明城鄉(xiāng)一體化“空港翼城”項目位于嵩明縣嵩陽鎮(zhèn)東北片區(qū)；西至規(guī)劃北片區(qū)行政辦公區(qū)；北至老213國道；東至重機(jī)廠；南至黃龍大道。名稱規(guī)劃用地建筑面積一期164005平方米二期75813平方米352021平方米建設(shè)內(nèi)容：項目本著“以人為本”、“創(chuàng)建精品”的開發(fā)理念，規(guī)劃住宅面積為254940㎡，可容納2196戶7000多人入住，建筑密度34%；；綠地率41%。根據(jù)地域的生態(tài)特點(diǎn)，項目引入養(yǎng)生宜居住宅的概念，通過戶型、功能、景觀、區(qū)域的調(diào)控、整合，實現(xiàn)生態(tài)環(huán)境良好發(fā)展與健康居住發(fā)展并重的目標(biāo)，提高環(huán)境效益、經(jīng)濟(jì)效益、社會效益。主要建設(shè)內(nèi)容：序號主要建設(shè)內(nèi)容數(shù)量單位1（住宅）底商面積12228㎡2酒店面積29023㎡3商務(wù)區(qū)面積67803㎡4超市、診所面積14560㎡5會所面積2054㎡6幼兒園面積2863㎡7住宅面積254940㎡8市政道路㎡9停車位（地下）2651輛 主要建設(shè)條件圍繞昆明嵩明空港新城和進(jìn)入半小時經(jīng)濟(jì)圈的要求，嵩明規(guī)劃建設(shè)縣城與昆明主城及空港等外圍交通，積極配合國家、省、市完成長昆高鐵、地鐵6號線、昆曲高速公路東南繞城線二期工程建設(shè)?！贬悦骺h規(guī)劃建設(shè)局局長秦學(xué)權(quán)介紹，根據(jù)規(guī)劃，嵩明不僅實現(xiàn)了和昆明主城的快速連通，加上貴昆鐵路、長昆高速鐵路縱貫全境，設(shè)有三級編組車站一個、高速鐵路客運(yùn)站一個以及機(jī)場輕軌繞出機(jī)場后連通嵩明，嵩明將建立起比較發(fā)達(dá)的立體交通體系。c. 供水條件及排水條件本項目供排水均可使用已建成的城市市政管道。綜上所述，本項目氣候條件相當(dāng)適宜。場地北高南低，根據(jù)鄰近工程建設(shè)項目地質(zhì)勘探結(jié)果，擬建場地應(yīng)無地下水，雨季施工局部地段可能存在少量上層滯水，各土層對建筑材料無腐蝕性。地震設(shè)防基本烈度為8度。f．區(qū)位優(yōu)勢嵩明地處滇東北交通樞紐重要節(jié)點(diǎn)，距昆明主城區(qū)35公里，屬于半小時經(jīng)濟(jì)圈范圍。同時，嵩明處于昆明“四環(huán)十七射”交通網(wǎng)絡(luò)規(guī)劃的重要節(jié)點(diǎn)，隨著昆明新機(jī)場的建設(shè)，鐵路、公路、航空的立體交通網(wǎng)絡(luò)使它作為昆明主城門戶、西南最重要內(nèi)陸大碼頭的功能日益凸現(xiàn)。項目總投資估算表序號項目名稱總額（萬元）占總投資比例1土地成本%2建安工程%3前期費(fèi)用 %4管理費(fèi)用%5不可預(yù)見費(fèi)用%合計75400%項目投資的資金來源包括自有資金和銷售回款。主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表序號名稱單位數(shù)量備注1規(guī)劃總用地㎡176畝 一期㎡二期㎡758132規(guī)劃凈用地㎡一期㎡二期㎡758133總建筑面積㎡516026地上建筑面積㎡383471地下建筑面積㎡1325554其中：（住宅）底商面積㎡12228酒店面積㎡29023商務(wù)區(qū)面積㎡67803超市、診所面積㎡14560會所面積㎡2054幼兒園面積㎡2863住宅面積㎡254940市政道路㎡5建筑占地面積㎡370006住戶數(shù)戶21967人70278建筑密度34%9容積率10綠地率41%11停車位（地下）輛265112一期技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)13一期用地面積㎡14市政道路建設(shè)㎡15總建筑面積㎡164005地上建筑面積㎡130750地下建筑面積㎡33255其中：㎡（住在）底商面積㎡7674酒店面積㎡29023商務(wù)區(qū)面積㎡67803住宅面積㎡2625016住宅戶數(shù)戶21017人67218停車位（地下）輛665二期技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)19二期用地面積7581320總建筑面積㎡352021地上建筑面積㎡252721地下建筑面積㎡99300其中：（住宅）底商面積㎡4554超市、診所面積㎡14560會所面積㎡2054幼兒園面積㎡2863住宅面積㎡22869021住宅戶數(shù)戶198622人635523停車位（地下）輛198624項目總投資萬元75400 其中：建設(shè)投資萬元75400 建設(shè)期利息萬元0 一期投資萬元30351 其中：市政道路投資萬元2495 二期投資萬元49339 25資金籌措萬元75400 比例其中：企業(yè)自籌萬元31677 %銷售回款萬元43723 %26銷售收入萬元131328 27總成本萬元85906 28利潤總額萬元 29營業(yè)稅金及附加萬元 30項目投資財務(wù)內(nèi)部收益率%稅前%稅后%31項目投資財務(wù)凈現(xiàn)值萬元稅前 稅后 32項目投資回收期年稅前 稅后 33盈虧平衡點(diǎn)BEP％ 34總投資利潤率％ 35投入產(chǎn)出比 規(guī)劃區(qū)有一定量的居民住宅，存在著“失修老舊、布局不合理、功能不完善、安全隱患多”等問題，與嵩明縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展及整個城市的現(xiàn)代化有較大距離，對原有老房屋進(jìn)行改造，提高城市的綜合競爭力，勢在必行且刻不容緩。原有舊房屋已不能適應(yīng)新的發(fā)展要求，加快城鄉(xiāng)一體化是時代發(fā)展的要求，是為群眾謀利的一件大事，是建設(shè)現(xiàn)代化城市的一項重大舉措，它對于完善城市功能，美化城市景觀，改善人居環(huán)境和投資環(huán)境，提升城市品位，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展，都具有十分重要的意義。嵩明縣位于云南省中部、昆明市東北部，地處北緯25176。28′、東經(jīng)102176。20′，是昆明市轄近郊縣，扼滇東北門戶。距昆明市區(qū)34公里。轄四鎮(zhèn)三區(qū)，分別是嵩陽鎮(zhèn)、楊林鎮(zhèn)、小街鎮(zhèn)、牛欄江鎮(zhèn)、楊林工業(yè)園區(qū)、嵩明職業(yè)教育基地、縣城新區(qū)。3．經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展?fàn)顩r。農(nóng)民人均純收入4686元，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入15358元。全縣工業(yè)總產(chǎn)值完成65億元，規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)達(dá)49家。引進(jìn)5000萬元以上項目49個，其中，億元以上項目29個，億元以上工業(yè)項目19個，開工在建項目10個，竣工投產(chǎn)項目2個。規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)達(dá)64戶，較市考核目標(biāo)52戶多12戶。而在昆明幾個衛(wèi)星城市像安寧、呈貢等地，現(xiàn)在的房價在30004000元/㎡左右，而在嵩明花園洋房還不到3000元/㎡，投資門檻低，升值空間也就更大，這也是嵩明吸引外來置業(yè)者的一個優(yōu)勢。截至目前，已確定的房地產(chǎn)投資就達(dá)到了53萬平方米。如果這120萬平方米的新建地產(chǎn)都住滿了人，嵩明縣城的人口數(shù)至少還要增加3萬人?，F(xiàn)在，嵩明的房價也開始有了明顯的增長，從不久前開盤的銀杏人家可以看出，別墅被一搶而空，已經(jīng)賣到了5000多元/㎡，花園洋房本只推出220套，可最后為了滿足客戶的需求，又加推了200套房源。 從昆明周邊多個衛(wèi)星城市來看，嵩明的房價是最低的，這是因為嵩明的規(guī)劃可能相對滯后一些，但嵩明現(xiàn)在的新規(guī)劃可以說是所有衛(wèi)星城里定位最高的。2009年嵩明縣已提出跨越式發(fā)展，建北部生態(tài)新城的發(fā)展目標(biāo)。 “十二五”期間，嵩明計劃引進(jìn)不少于30家房地產(chǎn)開發(fā)公司進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，年開發(fā)商品房不少于80萬平方米，完成1008套廉租房建設(shè)。：家庭人口1 人2人3人4人4人以上所選人數(shù)102032108所占百分率%254010數(shù)據(jù)分析：如上圖所示，很明顯在我們所調(diào)查的人中間，家庭人口為 3人的居多，23人的占到總調(diào)查對象的65%。：時間1 年內(nèi)13 年35 年5 年后所選人數(shù)1141235所占百分率%數(shù)據(jù)分析：在接受調(diào)查的人中間有超過一半的人表示在13 年內(nèi)會買房，在5 年內(nèi)買房的人達(dá)到94%，這很好的說明，大多數(shù)的被調(diào)查者有強(qiáng)烈的購房意向。：位置城內(nèi)東郊南郊北郊西郊所選人數(shù)920182310所占百分率%25數(shù)據(jù)分析：在被調(diào)查者中間有大多數(shù)人選擇了郊區(qū)。：選項現(xiàn)房期房末房所選人數(shù)62144所占百分率%77．517．55數(shù)據(jù)分析：很明顯的，更多的人愿意選擇現(xiàn)房，%。：價 位23 千34 千45 千56 千6 千以上所選人數(shù)272018105所占百分率%25數(shù)據(jù)分析：被調(diào)查者能夠接受的價位在20004000元/平方米之間的占多數(shù)，20003000元平方米的占33%，30004000 元/平方米的戰(zhàn)25%，合在一起就是說，有超過五成的人可以接受20004000 元/平方米的價格。：戶型一室一廳二室一廳二室二廳三室一廳三室二廳四室二廳復(fù)式結(jié)構(gòu)躍層結(jié)構(gòu)所選人數(shù)37202312645占百分率%3．758．752528．75157．556．25數(shù)據(jù)分析：%，另外選擇兩室一廳、兩室兩廳、%、25%、15%，%。應(yīng)該說是比較合理的。而最不被人關(guān)心的卻是小區(qū)規(guī)模與開發(fā)商的勢實力和配套設(shè)施，%和5%。而其余選項選擇所占的比例比較接近。：裝修程度廚衛(wèi)精裝全部精裝毛坯房所選人數(shù)261836所占百分率%45數(shù)據(jù)分析：被調(diào)查對象傾向于選擇毛坯房和廚衛(wèi)精裝的住房，所選比例分別是45%%，較少的人選擇全部精裝，%。：電視報紙電臺房交會房地產(chǎn)超市宣傳單