【正文】 001867建筑高度或?qū)訑?shù)高層小高層、高層 注：表中《深圳市建設(shè)用地規(guī)劃許可證》規(guī)劃指標(biāo)與項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案中技術(shù)指標(biāo)有一定差異（主要是增加了不計(jì)容積率建筑面積），最終應(yīng)以深圳市國土資源局審核確定的指標(biāo)為準(zhǔn)。用地現(xiàn)狀：項(xiàng)目用地上下進(jìn)行“六通一平”及土地平整工程，地上有部分臨時(shí)建筑物。 (項(xiàng)目位置圖,略)項(xiàng)目用地及現(xiàn)狀用地面積：本項(xiàng)目總用地面積109560㎡。二、項(xiàng)目概況與背景 項(xiàng)目概況項(xiàng)目位置 本項(xiàng)目位于深圳市羅湖區(qū)，南面為山地，其它三面均為山嶺地，地塊南距公路約400米，西南鄰，距長嶺隧道西入口約440米。由于項(xiàng)目定位及偏大的戶型設(shè)計(jì)是區(qū)域創(chuàng)新，市場承接力有待考 驗(yàn)，而且對(duì)開發(fā)商的執(zhí)行力、管理能力要求較高。 項(xiàng)目發(fā)展建議由于項(xiàng)目具有較好的市場環(huán)境及自身發(fā)展條件，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益指針在正常范圍內(nèi)。 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益正常表1:主要經(jīng)濟(jì)指針表序號(hào)名稱單位資料項(xiàng)目設(shè)計(jì)規(guī)模平方米1．1房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品總建筑面積商品房銷售住宅商業(yè)出租房營業(yè)房項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)資料開發(fā)產(chǎn)品投資其中：財(cái)務(wù)費(fèi)用92,4,資金籌措其中：資本金借款預(yù)售房款35,20,37,經(jīng)營收入123,經(jīng)營稅金及附加6,利潤總額24,所得稅3,稅后利潤20,財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指針商品房稅前利潤率%%商品房稅后利潤率%%全部投資內(nèi)部收益率（所得稅后）%%全部投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值萬元5,069全部投資動(dòng)態(tài)回收期（所得稅后）年借款償還期年4注：上表為考慮住宅銷售率為90%、商業(yè)銷售率為85%的情況下的經(jīng)濟(jì)效益指針。目前該區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展勢(shì)頭良好，本項(xiàng)目發(fā)展具有良好的市場條件。片區(qū)具有優(yōu)越的自然環(huán)境，具備開發(fā)生態(tài)樓盤的先天自然條件。由N層小高層和高層住樓組成。14）（5）企業(yè)提供的信息 項(xiàng)目簡介 某3. 委托方已確定了項(xiàng)目用地功能劃分，本報(bào)告中不對(duì)項(xiàng)目定位進(jìn)行詳細(xì)分析，僅對(duì)定位進(jìn)行初步判斷。由于時(shí)間與資料的限制，未必能將項(xiàng)目實(shí)際情況全面地考慮 在內(nèi)，希望通過我們的努力，為貴公司提供有價(jià)值的建議。某房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告深圳市某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司承蒙信任，我們非常榮幸地提交我公司——深圳市某房地產(chǎn)評(píng)估有限公司對(duì)貴公司委托的深圳市羅湖區(qū)的某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究方面的意見，供貴公司參考。關(guān)于深圳市某某房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 某咨字[2003]K1234號(hào)深圳市某房地產(chǎn)評(píng)估有限公司2003年10月關(guān)于深圳市某我們的方案是基于目前深圳市房地產(chǎn)市場情況，結(jié)合近十年來我們的專業(yè)實(shí)踐以及對(duì)項(xiàng)目周圍相關(guān)物業(yè)認(rèn)真細(xì)致調(diào)查研究而完成的。順頌商祺！ 深圳某房地產(chǎn)評(píng)估有限公司2003年11月18日聯(lián)系人： 聯(lián)系電話：一． 報(bào)告摘要 評(píng)估假設(shè)和限制條件1． 本報(bào)告中項(xiàng)目用地面積、建筑面積及規(guī)劃指針根據(jù)委托提供資料；2． 項(xiàng)目用地規(guī)劃指針與設(shè)計(jì)方案中技術(shù)指針有一定差異，我人以委托方提供的最設(shè)計(jì)方案中技術(shù)指針為準(zhǔn)，項(xiàng)目最終應(yīng)以深圳市規(guī)劃與國土資源局審核確定的指針為準(zhǔn)。 說明事項(xiàng)可行性研究依據(jù)本次項(xiàng)目可研的主要依據(jù)如下：（1） 《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》（建設(shè)部：建標(biāo)[2000]205號(hào)）（2） 《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（國家計(jì)委、建設(shè)部；計(jì)投資[1993]530號(hào)）（3） 《關(guān)于印發(fā)經(jīng)濟(jì)評(píng)估方法的通知》及附件 （中國國際工程咨詢公司：咨經(jīng)[1998]11號(hào)）（4） 《深圳建設(shè)工程價(jià)格信息》（2003。某項(xiàng)目位于深圳市羅湖區(qū)某路北側(cè)，總用地面積X平方米，總建筑面積為Y平方米，其中計(jì)容積率建筑面積Z平方米（住宅W平方米），商業(yè)E平方米，配套R(shí)平方米，不計(jì)容積率建筑面積T平方米。 評(píng)估結(jié)論與建議 、評(píng)估結(jié)論項(xiàng)目及市場條件 某片區(qū)屬相對(duì)獨(dú)立的中心型片區(qū)，綜合居住環(huán)境指數(shù)逐漸提高。目前該片區(qū)已是深圳市房地產(chǎn)的開發(fā)熱點(diǎn)，近年來新的房地產(chǎn)項(xiàng)目不斷推出，開發(fā)較為密集。項(xiàng)目用地位于，生態(tài)環(huán)境極隹；項(xiàng)目具規(guī)模優(yōu)勢(shì)，具有可塑性；目前項(xiàng)目進(jìn)入性較差，周邊生活配套尚不健全，目前片區(qū)規(guī)劃有通往項(xiàng)目的市政道路，項(xiàng)目具備開發(fā)建設(shè)條件。根據(jù)分析測算，在保證實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目銷售計(jì)劃的前提下，本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益較好。總之，項(xiàng)目具有較好的市場環(huán)一 定的自身發(fā)展條件，經(jīng)測算各項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指針好。因此，建議開發(fā)商對(duì)項(xiàng)目采取分期開發(fā)策略，先試探市場承接能力，根據(jù)市場反應(yīng)謹(jǐn)慎安排開發(fā)計(jì)劃，準(zhǔn)確把握市場需求和變化，并采取有效的營銷手段，確保銷售資金回籠，降低市場變化影響的可能風(fēng)險(xiǎn)，保證項(xiàng)目利潤的按計(jì)劃實(shí)現(xiàn)。地塊呈坡形地勢(shì)，北高南低。地塊形狀：項(xiàng)目地塊呈坡形地勢(shì)，北高南低，依山勢(shì)呈不規(guī)則的多邊形，南北方向長約290米，東西方向?qū)捈s500米。其地上現(xiàn)狀如下圖所示：(地塊現(xiàn)狀圖,略)項(xiàng)目規(guī)劃簡介本項(xiàng)目位于羅湖區(qū)某片區(qū)，總用地面積109560平方米，(,不計(jì)容積率建筑面積95340平方米).由929層小高層和高層商住樓組成.根據(jù)開發(fā)商提供的項(xiàng)目總平面圖,布局依山就勢(shì),從南向北層數(shù)逐漸增高,空間層次豐富.項(xiàng)目周邊配套項(xiàng)目周邊500米范圍內(nèi)的居住區(qū)有早期開發(fā)的居，周邊商業(yè)及生活配套、文教衛(wèi)生設(shè)施和娛樂休閑設(shè)施欠缺。 本報(bào)告中的測算均按項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案中技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。根據(jù)《付清地價(jià)款證明》（第2003號(hào)），該地價(jià)款已付清。 項(xiàng)目建設(shè)合法性手續(xù)根據(jù)委托方提供的資料，項(xiàng)目已進(jìn)行工程設(shè)計(jì)及報(bào)建，并已取得以下主要法律手續(xù)批文：序號(hào)名 稱單位、文號(hào)1企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照注冊(cè)號(hào)：440301111執(zhí)照號(hào)深司字N872深圳市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書2003年臨時(shí)開發(fā)企業(yè)第號(hào)3深圳市羅湖區(qū)發(fā)展計(jì)劃局文件羅計(jì)[2003]號(hào)4深圳市建設(shè)用地規(guī)劃許可證深規(guī)土規(guī)許字01200300號(hào)項(xiàng)目合法性評(píng)估結(jié)論本項(xiàng)目用地批文、工程設(shè)計(jì)及報(bào)建手續(xù)按照深圳市建設(shè)項(xiàng)目的有關(guān)規(guī)定辦理，手續(xù)合法，項(xiàng)目已取得《深圳市羅湖區(qū)發(fā)展計(jì)劃局文件》和《深圳市建設(shè)工程規(guī)劃許可證》及《中華人民共和國建筑工程施工許可證》目前在辦理中。 開發(fā)商情況介紹表企業(yè)名稱深圳市某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司住 所深圳市羅湖區(qū)企業(yè)類別有限責(zé)任公司股東構(gòu)成深圳市某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，出資額750萬元，比例75%深圳市實(shí)業(yè)股份有限公司，出資額50萬元，比例5%深圳市股份合作公司，出資額50萬元，比例5%深圳市股份合作公司，出資額80萬元，比例8%深圳市某實(shí)業(yè)股份有限公司，出資額70萬元，比例5%經(jīng)營范圍從事宗地號(hào)為H00地塊的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營注冊(cè)資本人民幣1000萬元營業(yè)期限自2003年7月11日至2013年7月11日成立日期2003年7月11日 公司組織結(jié)構(gòu)健全，設(shè)有工程技術(shù)部、合同預(yù)算部、銷售部、裝飾部、材料部、辦公室。三、項(xiàng)目投資環(huán)境及市場分析 宏觀經(jīng)濟(jì)分析 全國整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境（1）2002年國民經(jīng)濟(jì)良好發(fā)展勢(shì)頭全年國內(nèi)生產(chǎn)總值躍上10萬億元的新臺(tái)階，達(dá)到102，398億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長8%。第二產(chǎn)業(yè)增加值52,982億元,%。預(yù)計(jì)2003年的房地產(chǎn)市場發(fā)展是主題，結(jié)構(gòu)調(diào)整和規(guī)范是主線，市場體系將進(jìn)一步完善，供求兩旺，行業(yè)繼續(xù)保持增長勢(shì)頭。房價(jià)地域分化明顯，價(jià)格走勢(shì)溫和回落 由國家計(jì)委經(jīng)濟(jì)研究所與北京新華在線聯(lián)合推出的《中國行業(yè)景氣分析報(bào)告》指出，2003年房價(jià)將呈溫和回落態(tài)勢(shì)，房地產(chǎn)業(yè)今明兩年將進(jìn)入回落盤整階段；房改以及相關(guān)的政策效應(yīng)經(jīng)過前幾年的相對(duì)充分釋放后，正趨于明顯遞減；個(gè)人購買繼續(xù)成為市場主流。品牌化將成時(shí)尚，行業(yè)競爭走向深入以品牌為核心來重組企業(yè)和配置資源的重要機(jī)制在房地產(chǎn)開發(fā)市場中初露端倪，并出現(xiàn)了一批像萬科這樣營造品牌比較成功的企業(yè)，受到市場的追捧。停止出讓別墅用地，調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)為切實(shí)保護(hù)士地資源，維護(hù)士地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃的嚴(yán)肅性，規(guī)范土地市場秩序，防止樓市動(dòng)蕩造成風(fēng)險(xiǎn)，2003年2月18日，國土資源部就“清理各類園區(qū)用地，加強(qiáng)土地供應(yīng)調(diào)控有關(guān)問題“發(fā)出緊急通知。停止別墅類用地的土地供應(yīng)。普通住宅價(jià)格上漲過快的地方可以適當(dāng)增加當(dāng)?shù)鼐用褓徺I并居住的普通住宅的土地供應(yīng)，但也要把握市場吸納能力，嚴(yán)格控制總量。《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》，鼓勵(lì)地產(chǎn)市場大力發(fā)展 通知明確指出房地產(chǎn)市場仍然要有較大發(fā)展，同時(shí)必須是健康的發(fā)展。 、深圳市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀(1) GDP及增長 統(tǒng)計(jì)顯示，深圳經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持平穩(wěn)增長態(tài)勢(shì)，總體運(yùn)行良好，2002年實(shí)現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值2，在全國大中城市中繼續(xù)穩(wěn)居第4位，比上年同期增長15%，按可比價(jià)格計(jì)算比上年增長15%，比預(yù)期目標(biāo)高出3個(gè)百分點(diǎn)。深圳人均GDP位于全國大中城市首位。(2) 房地產(chǎn)發(fā)展階段由國際城市發(fā)展經(jīng)驗(yàn)可知，房地產(chǎn)發(fā)展階段與人均GDP數(shù)值有著密切的關(guān)系，而近幾年深圳經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展，也進(jìn)一步帶動(dòng)了房地產(chǎn)市場的高速發(fā)展。 圖1：國際通行的房地產(chǎn)發(fā)展階段與人均GDP數(shù)值的關(guān)系圖 單位： 美元發(fā)展時(shí)期啟動(dòng)期緩慢發(fā)展期快速增長期發(fā)展速度放緩直至停滯不前人均GDP1,0003,0004,0008,000圖2:深圳近期人均GDP變化表年份1993199719981999200020012002人均GDP1,9533,6994,0224,3384,6475,2365,558(3) 人均住房支出 據(jù)市統(tǒng)計(jì)局最新公布的調(diào)查顯示，2002年深圳居民人均可支配收入為24,941元，%；人均消費(fèi)性支出達(dá)18,926元，%.隨著生活水平的提高和信貸消費(fèi)意識(shí)的增強(qiáng)，部分有條件的居民已實(shí)現(xiàn)了二次置業(yè)，因此購房支出呈上升態(tài)勢(shì)：人均購房與建房支出為2,，比上年上升13%，因此居住類裝潢也隨之增長，,%. 物業(yè)投資政策分析 、相關(guān)產(chǎn)業(yè)扶持深圳市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)生調(diào)整，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)成為深圳市持續(xù)發(fā)展支柱產(chǎn)業(yè)，對(duì)房地產(chǎn)提出了新的需求。政府加大投資力度，建成了一批重點(diǎn)政工程，如濱海大道、中心公署一期改造工程等，美化城市形象，改善投資環(huán)境，使深圳成為國際花園城市。