【正文】 武漢城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司C?B項(xiàng)目可行性研究報(bào)告2004年8月50 目 錄一 總論 1（一）項(xiàng)目背景 1項(xiàng)目名稱 1項(xiàng)目承辦單位概況 1項(xiàng)目提出的理由與目的 1（二）項(xiàng)目概況 2項(xiàng)目區(qū)位 2項(xiàng)目土地現(xiàn)狀 3項(xiàng)目開(kāi)發(fā)規(guī)模與目標(biāo) 3項(xiàng)目主要建設(shè)條件 4項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 4（三）項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制依據(jù) 5（四）項(xiàng)目可行性研究報(bào)告研究范圍 5（五）項(xiàng)目建設(shè)存在的問(wèn)題與項(xiàng)目實(shí)施建議 5項(xiàng)目建設(shè)存在的問(wèn)題 5項(xiàng)目實(shí)施建議 6二 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)市場(chǎng)環(huán)境分析 7（一）項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)政策層面分析 7土地供給政策調(diào)整 7房地產(chǎn)金融政策調(diào)整 8物業(yè)管理政策 9房地產(chǎn)業(yè)政策調(diào)整 10（二）項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的宏觀經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展環(huán)境分析 10（三）項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的城市經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展環(huán)境分析 11（四）A區(qū)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展?fàn)顩r 13A區(qū)歷史與發(fā)展現(xiàn)狀 13A區(qū)交通及配套 13A區(qū)發(fā)展定位 13A區(qū)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展指標(biāo) 14（五）武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 142003年房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行特點(diǎn) 142004年上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行特點(diǎn) 17武漢市房地產(chǎn)業(yè)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì) 18（六）項(xiàng)目供需圈區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 20D片區(qū) 20B片區(qū) 21（七）項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)與風(fēng)險(xiǎn)分析 23項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì) 23項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)劣勢(shì) 23項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì) 23項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn) 24三 項(xiàng)目建設(shè)方案 25（一）項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)目標(biāo) 25（二）項(xiàng)目規(guī)劃構(gòu)思 26四 項(xiàng)目定位 28（一）項(xiàng)目目標(biāo)顧客群定位 28（二）項(xiàng)目產(chǎn)品定位 28（三）項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位 28五 總體開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)模式 29（一）獨(dú)創(chuàng)性模式 29（二）差異化模式 29（三）充分整合周邊資源，發(fā)揮最大市場(chǎng)價(jià)值模式 30（四）分期滾動(dòng)開(kāi)發(fā)模式 30六 項(xiàng)目環(huán)境影響評(píng)價(jià) 32（一）項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中的環(huán)境影響及對(duì)策 32工程建設(shè)對(duì)環(huán)境的影響 32建設(shè)中環(huán)境影響的緩解措施 32（二）項(xiàng)目完成后的環(huán)境影響及對(duì)策 33七 項(xiàng)目建設(shè)指標(biāo)及實(shí)施進(jìn)度 34（一）項(xiàng)目建設(shè)指標(biāo) 34（二）建設(shè)周期 34（三）項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排 35（四）項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度表 35八 項(xiàng)目投資估算與資金安排 37（一）建設(shè)投資估算 37投資估算范圍 37投資估算編制依據(jù) 37投資估算說(shuō)明 37（二）項(xiàng)目投入總資金及分年投入計(jì)劃 38九 項(xiàng)目融資方案 39（一）項(xiàng)目融資主體 39（二）項(xiàng)目資金來(lái)源 39項(xiàng)目資本金籌措 39項(xiàng)目債務(wù)資金籌措 39（三）融資方案分析 40資本金來(lái)源可靠性分析 40融資結(jié)構(gòu)分析 40融資成本分析 40十 項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 41（一）財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選擇 41財(cái)務(wù)價(jià)格 41利率 41項(xiàng)目計(jì)算期選取 41財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率（Ic）設(shè)定 41（二）營(yíng)業(yè)收入與成本費(fèi)用估算 41銷售收入估算 41成本費(fèi)用估算 41（三）項(xiàng)目利潤(rùn)估算與財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)表 42（四）盈利能力分析 42財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 42財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 42投資回收期 42投資利潤(rùn)率 42（五）不確定性分析 42（六）財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論 43十一 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析 44（一）風(fēng)險(xiǎn)因素的識(shí)別和評(píng)估 44風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)劃分 44風(fēng)險(xiǎn)因素的識(shí)別和評(píng)估 44（二）風(fēng)險(xiǎn)防范對(duì)策 46風(fēng)險(xiǎn)回避 46風(fēng)險(xiǎn)控制 46風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移 46風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān) 46十二 研究結(jié)論與建議 47（一）結(jié)論 47（二）建議 47附表 49一 總論（一）項(xiàng)目背景項(xiàng)目名稱項(xiàng)目暫定名稱：C●B。需要根據(jù)市場(chǎng)策劃擬定合適的項(xiàng)目名稱。項(xiàng)目承辦單位概況開(kāi)發(fā)商：武漢C房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司武漢C房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，是浙江C實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司的全質(zhì)子公司。浙江C實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司于1992年7月批準(zhǔn)成立，其業(yè)務(wù)涉及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、公路橋梁建設(shè)、酒店娛樂(lè)、商業(yè)貿(mào)易、紡織品生產(chǎn)及銷售、廣告策劃等多個(gè)領(lǐng)域，是浙江省的大型民營(yíng)企業(yè)集團(tuán)公司，又是浙江省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的龍頭企業(yè)。武漢C房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司成立于2002年，注冊(cè)資本金人民幣3000萬(wàn)元，是C實(shí)業(yè)在武漢專業(yè)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的企業(yè)。項(xiàng)目提出的理由與目的項(xiàng)目的提出主要基于項(xiàng)目地塊極佳的地理位置、良好的開(kāi)發(fā)前景、成熟的開(kāi)發(fā)條件、以及公司自身發(fā)展的需要?！叭收邩?lè)山，智者樂(lè)水”，古往今來(lái)，歷代居民就有倚水筑屋，臨水而居的喜好和傳統(tǒng)，并且，千百年來(lái)，歷久不衰。湖北歷有“千湖之省”的美譽(yù)，湖泊星羅棋布。武漢作為湖北省的省會(huì)，更是以其湖泊眾多、風(fēng)光優(yōu)美、水系發(fā)達(dá)而享有“百湖之市”的盛名，水是武漢的靈魂也是其魅力之所在，而武漢城郊眾多的湖泊則是武漢項(xiàng)頸上串聯(lián)起來(lái)的一顆顆迷人的珍珠，湖泊給予我們的不僅僅是基本的蓄水、調(diào)節(jié)功能，伴湖而居，臨湖而住更是一種生活品位的提升和對(duì)生活魅力的重新向往。伴隨著城市人口的增加和建設(shè)規(guī)模的擴(kuò)大以及人們對(duì)居住品質(zhì)要求的提升，越來(lái)越多的人選擇了湖泊旁邊作為自己的休養(yǎng)生息的地方。項(xiàng)目位于A區(qū)“楚天第一路”金山大道以北，緊臨B，分布于環(huán)湖公路兩側(cè)，屬B生態(tài)旅游區(qū)的核心地段。其中有約600畝的臥龍島三面臨湖，向B中延伸，余下400多畝地一面臨湖。項(xiàng)目周邊擁有大面積水域、成片山林，自然景觀優(yōu)美，且周邊視野開(kāi)闊。項(xiàng)目地塊自然環(huán)境優(yōu)越，具有較好的升值潛力，適宜于建造大型高檔的園林式生態(tài)居住區(qū)。在該宗地上規(guī)劃開(kāi)發(fā)規(guī)模宏大、配套完善的居住區(qū)，對(duì)于武漢市、A區(qū)城市建設(shè)和社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展以及承辦方自身的發(fā)展，都是十分必要和有利的。（二）項(xiàng)目概況項(xiàng)目區(qū)位該項(xiàng)目位于武漢市主城區(qū)西北，中環(huán)線與外環(huán)線之間，素有“武漢市后花園”之稱的A區(qū)內(nèi)。京珠高速公路、107國(guó)道、漢渝鐵路的存在使得本項(xiàng)目的對(duì)外交通極為便利。A區(qū)憑借自然環(huán)境優(yōu)勢(shì)和完善的城市建設(shè)，該區(qū)域已成為“城在森林中、街在綠化中、樓在花園中、人在環(huán)境中”的現(xiàn)代化城鎮(zhèn)。項(xiàng)目位于A區(qū)“楚天第一路”金山大道以北，緊臨B，分布于環(huán)湖公路兩側(cè)，屬B生態(tài)旅游區(qū)的核心地段。，約1060畝。其中約600畝的臥龍島三面臨湖，向B中延伸，余下400多畝地一面臨湖。項(xiàng)目周邊擁有優(yōu)美自然景觀，且周邊視野開(kāi)闊。項(xiàng)目所在地B板塊水面面積超過(guò)2萬(wàn)畝，河流湖泊星羅棋布，自然的綠化帶層瀾疊翠，天然的水循環(huán)系統(tǒng)使湖水清澈明亮，處處綠環(huán)水抱，空氣清新自然，形成了一整套天然的生態(tài)體系。經(jīng)過(guò)幾年的發(fā)展，該區(qū)域目前已經(jīng)形成了一套完整的交通體系。從上空俯視B，金山大道、馬池路、機(jī)場(chǎng)高速、環(huán)湖路、環(huán)湖中路、張柏公路等一條條寬闊的道路縱橫交錯(cuò)，將B與漢口渾然連成一體。更重要的是，擬于今年年內(nèi)動(dòng)工的武漢城市輕軌1號(hào)線二期（宗關(guān)－三店，）預(yù)計(jì)2006年建成，屆時(shí)將A區(qū)與漢口中心城區(qū)連成一個(gè)整體。并且規(guī)劃中的地鐵將橫貫B而過(guò)。B地區(qū)憑借它得天獨(dú)厚的地理位置、豐富的土地資源以及優(yōu)美的自然環(huán)境等優(yōu)勢(shì)在過(guò)去的幾年內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)量迅猛增長(zhǎng)。正在憑借順暢的交通，優(yōu)雅的自然環(huán)境，良好的生活氛圍，正在逐步完善的配套設(shè)施，形成一個(gè)大型的居住區(qū)，成為武漢中產(chǎn)階級(jí)的理想居住之所。項(xiàng)目所處的地理區(qū)位詳見(jiàn)《項(xiàng)目區(qū)位圖》（圖1－1）。項(xiàng)目土地現(xiàn)狀項(xiàng)目占地范圍內(nèi)地面較為平坦。大部分用地現(xiàn)在為魚塘、藕塘以及養(yǎng)殖場(chǎng)。多處分布有1～3層建筑物，但總的來(lái)說(shuō)規(guī)模不大。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)規(guī)模與目標(biāo)項(xiàng)目擬規(guī)劃建成現(xiàn)代化的、具有前瞻性的高尚居住區(qū)，物業(yè)形態(tài)主要有多層及小高層住宅、別墅、聯(lián)排別墅、復(fù)式洋房等。根據(jù)項(xiàng)目所在地塊特點(diǎn)和開(kāi)發(fā)策略分四期實(shí)施（詳見(jiàn)《項(xiàng)目開(kāi)發(fā)分期安排》），各期實(shí)施后形成四個(gè)相對(duì)獨(dú)立的居住區(qū)，各空間既分離又有聯(lián)系。項(xiàng)目計(jì)劃按照總體規(guī)劃和布局分四期實(shí)施，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)銷售期為7年，其中建設(shè)期為6年， 建設(shè)期與銷售期重疊共7年。項(xiàng)目總體規(guī)劃指標(biāo)見(jiàn)下表（表1－1）。表1－1 項(xiàng)目總體規(guī)劃指標(biāo)序號(hào)項(xiàng) 目單位數(shù)量一規(guī)劃用地面積M2二總建筑面積M2 其中： 1多層、小高層、高層住宅M22別墅、聯(lián)排別墅、復(fù)式洋房M23公建面積M2 三道路及停車場(chǎng)　%四建筑密度　%五容積率　 六綠化率　%項(xiàng)目主要建設(shè)條件1）已簽訂“項(xiàng)目開(kāi)發(fā)協(xié)議書”（2001年12月）。2）土地使用權(quán)出讓金已經(jīng)按合同約定開(kāi)始支付，已取得部分土地使用權(quán)證，宗地拆遷工作已經(jīng)進(jìn)行。3）已開(kāi)始進(jìn)行項(xiàng)目前期的論證分析及立項(xiàng)工作。并已著手開(kāi)始進(jìn)行項(xiàng)目的正式規(guī)劃設(shè)計(jì)工作。4）項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查工作已經(jīng)在進(jìn)行并已取得階段性成果。5）項(xiàng)目建設(shè)資金已經(jīng)準(zhǔn)備到位。6）項(xiàng)目已取得當(dāng)?shù)卣嘘P(guān)領(lǐng)導(dǎo)和部門的肯定，并已取得同意立項(xiàng)的批復(fù)文件。項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)見(jiàn)下表（表1－2）。表1－2 項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序號(hào)項(xiàng) 目單位數(shù)量備 注一主要經(jīng)濟(jì)結(jié)果和數(shù)據(jù)1項(xiàng)目投入總資金萬(wàn)元 　2建設(shè)投資（不含建設(shè)期利息）萬(wàn)元 　　其中：自有資金萬(wàn)元 　3建設(shè)期利息萬(wàn)元 　4銷售收入萬(wàn)元 　5銷售稅金萬(wàn)元 　6銷售利潤(rùn)萬(wàn)元 　7所得稅萬(wàn)元 　8稅后利潤(rùn)萬(wàn)元 　二主要經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)　　　1項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率%　%基準(zhǔn)收益率Ic=8%2稅后項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率%　%基準(zhǔn)收益率Ic=8%3財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（稅后）萬(wàn)元　4財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（稅前）萬(wàn)元　5動(dòng)態(tài)投資回收期（稅后）年　6動(dòng)態(tài)投資回收期（稅前）年　7投資利潤(rùn)率　%　8投資利稅率　%?。ㄈ╉?xiàng)目可行性研究報(bào)告編制依據(jù)國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第三版）（2006年）；建設(shè)部《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》（建標(biāo)[2000]205號(hào)）；國(guó)家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)《投資項(xiàng)目可行性研究指南》（計(jì)辦投資[2002]15號(hào)）；武漢市城市總體規(guī)劃(19962020年)；武漢市及A區(qū)2002002003年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)；項(xiàng)目開(kāi)發(fā)用地協(xié)議書；武漢市及A區(qū)以及項(xiàng)目周邊地區(qū)市場(chǎng)調(diào)研和現(xiàn)場(chǎng)勘查資料。（四）項(xiàng)目可行性研究報(bào)告研究范圍項(xiàng)目開(kāi)發(fā)市場(chǎng)環(huán)境分析；項(xiàng)目建設(shè)初步方案；項(xiàng)目定位；項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)模式；項(xiàng)目環(huán)境影響評(píng)價(jià)；項(xiàng)目投資估算與資金安排；項(xiàng)目融資方案；項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)；項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析。（五）項(xiàng)目建設(shè)存在的問(wèn)題與項(xiàng)目實(shí)施建議項(xiàng)目建設(shè)存在的問(wèn)題1）項(xiàng)目土地使用權(quán)問(wèn)題及前期各項(xiàng)審批手續(xù)尚未全部完成，項(xiàng)目方案尚不能最后確定。2）項(xiàng)目前期啟動(dòng)尚存在阻力，影響項(xiàng)目按計(jì)劃如期實(shí)施。3）項(xiàng)目建設(shè)投資總額控制有賴于項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中承辦方的具體執(zhí)行情況，不確定因素較多，此方面風(fēng)險(xiǎn)較大。4）項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總體規(guī)模較大，市場(chǎng)消化速度和能力會(huì)對(duì)項(xiàng)目構(gòu)成嚴(yán)重影響。存在預(yù)期利益難以兌現(xiàn)的可能。5）資金供應(yīng)方案尚未落實(shí)，銀行貸款還未最終定奪。6）存在較強(qiáng)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力，項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)和競(jìng)爭(zhēng)力還需要多方面的培育。項(xiàng)目實(shí)施建議對(duì)本項(xiàng)目的實(shí)施建議主要有以下幾點(diǎn)：1）宜迅速解決余下部分土地使用權(quán)問(wèn)題。2）及時(shí)解決本項(xiàng)目施工臨時(shí)用水、用電問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商要敦促開(kāi)發(fā)區(qū)早日啟動(dòng)本項(xiàng)目的市政配套工程，最遲應(yīng)在項(xiàng)目一期開(kāi)始銷售前完成正式供水、供電、通訊等工程。3）盡快組織國(guó)內(nèi)外優(yōu)秀規(guī)劃、建筑、園林設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)完成項(xiàng)目設(shè)計(jì)。4）集中力量抓緊完成項(xiàng)目的規(guī)劃和立項(xiàng)報(bào)批工作，落實(shí)項(xiàng)目開(kāi)工建設(shè)的各項(xiàng)手續(xù)，確保項(xiàng)目能按合同約定按時(shí)開(kāi)工建設(shè)。5）項(xiàng)目營(yíng)銷工作從策劃到組織落實(shí)需要周密考慮和安排，必須做詳盡的市場(chǎng)調(diào)查工作。6）既要節(jié)省建設(shè)資金，又必須切實(shí)保證工程質(zhì)量，堅(jiān)持以質(zhì)量領(lǐng)先的市場(chǎng)策略。7）臨環(huán)湖公路的一期、三期項(xiàng)目的綠化和主題景觀應(yīng)先期建成，先樹(shù)形象后賣樓。8）項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的各個(gè)階段要注意邀請(qǐng)既有實(shí)力又能切實(shí)認(rèn)真地投入的合作伙伴。以增強(qiáng)承辦方自身在特大項(xiàng)目開(kāi)發(fā)上的業(yè)務(wù)能力。9）重視項(xiàng)目的廣告宣傳工作，保證足夠的廣告投放量，在廣告的文案和設(shè)計(jì)上做足文章，為本項(xiàng)目積聚人氣。二 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)市場(chǎng)環(huán)境分析房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)環(huán)境，即投資環(huán)境，決定項(xiàng)目的定位、運(yùn)作和最終成效。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)產(chǎn)生于它所依賴的市場(chǎng)環(huán)境之中。同樣地，項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，也埋藏在項(xiàng)目依賴的市場(chǎng)環(huán)境的不確定因素集合之中。（一）項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)政策層面分析由于房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展極為重要的基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)，它是各行各業(yè)必須的生產(chǎn)資料，又是廣大城市居民必要的生活條件，所以它的波動(dòng)將對(duì)國(guó)計(jì)民生產(chǎn)生重大的影響。因此，世界各國(guó)政府、包括經(jīng)濟(jì)自由化程度最高的美國(guó)政府都密切關(guān)注、甚至深刻干預(yù)房地產(chǎn)市場(chǎng)，以房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展從正面促進(jìn)與保證整個(gè)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步發(fā)展。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)依然是政府政策主導(dǎo)型市場(chǎng)，尚未達(dá)到市場(chǎng)機(jī)制起主導(dǎo)作用的市場(chǎng)。所以