【正文】 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。第一部分 徐州區(qū)域特征 4一、地理環(huán)境 4二、歷史沿革 5三、區(qū)劃經(jīng)濟(jì) 6四、固定資產(chǎn)投資 9五、人口生活 10六、城市建設(shè) 13第二部分 徐州區(qū)域房地產(chǎn)市場 14一、徐州市房地產(chǎn)市場行情分析(2005年) 14二、徐州2006年徐房指數(shù)分析 17三、徐州房地產(chǎn)市場容量分析 21第三部分 徐州住宅環(huán)境特征 24一、徐州各區(qū)房價(jià)走勢（2004年三季度—2006年三季度） 24二、徐州各區(qū)房價(jià)走勢分析 25三、徐州各區(qū)房價(jià)房價(jià)波動(dòng)節(jié)點(diǎn)分析 25第四部分 徐州項(xiàng)目規(guī)劃要點(diǎn) 28第五部分 徐州項(xiàng)目的地塊價(jià)值 30一、近期土地掛牌信息（2006年） 30二、近期土地成交信息（2006年） 32三、徐州土地市場分析 33四、徐州項(xiàng)目的土地價(jià)值判斷 33第六部分 徐州項(xiàng)目競爭個(gè)案分析 35第七部分 徐州項(xiàng)目的銷售價(jià)格 39一、徐州銅山區(qū)總體概況 39二、徐州銅山區(qū)域房屋價(jià)格 41三、徐州房價(jià)走勢的判斷 43四、徐州銅山區(qū)房價(jià)走勢的判斷 44第八部分 徐州項(xiàng)目財(cái)務(wù)測算 45一、徐州項(xiàng)目周期 45二、項(xiàng)目收益情況 46第九部分 徐州項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)說明 49第十部分 徐州項(xiàng)目運(yùn)作建議 50第十一部分 徐州項(xiàng)目可研結(jié)論 52第一部分 徐州區(qū)域特征一、地理環(huán)境徐州市位于華北平原的東南部，域內(nèi)除中部和東部存在少數(shù)丘崗?fù)?，大部皆為平原。丘陵海撥一般?00－200米左右，%。丘陵山地分兩大群，一群分布于市域中部，山體高低不一，其中賈汪區(qū)中部的大洞山為全市最高峰 ，海拔361米；另一群分布于市域東部，最高點(diǎn)為新沂市北部的馬陵山。平原總地勢由西北向東南降低，平均坡度1/70001/8000，平原約占土地總面積的90%，海撥一般在30－50米之間。 　　徐州市地處古淮河的支流沂、沭、泗諸水的下游，以黃河故道為分水嶺，形成北部的沂、沭、泗水系和南部的濉、安河水系。境內(nèi)河流縱橫交錯(cuò)，湖沼、水庫星羅棋布，廢黃河斜穿東西，京杭大運(yùn)河橫貫?zāi)媳保瑬|有沂、沭諸水及駱馬湖，西有夏興、大沙河及微山湖。 擁有大型水庫兩座，中型水庫5座，小型水庫84座，以及眾多的橋、函、渠、閘等水利設(shè)施，初步形成具有防洪、灌溉、航運(yùn)、水產(chǎn)等多功能的河、湖、渠、庫相連的水網(wǎng)系統(tǒng)。 　　徐州市屬暖溫帶季風(fēng)氣候區(qū)，由于東西狹長，受海洋影響程度有差異，東部屬暖溫帶濕潤季風(fēng)氣候，西部為暖溫帶半濕潤氣候，受東南季風(fēng)影響較大。年日照時(shí)數(shù)為2284至2495小時(shí)，日照率52％至57％，年氣溫14℃，年均無霜期200至220天，年均降水量800至930毫米，雨季降水量占全年的56％。氣候資源較為優(yōu)越，有利于農(nóng)作物生長。主要?dú)庀鬄?zāi)害有旱、澇、風(fēng)、霜、凍、冰雹等。氣候特點(diǎn)是：四季分明，光照充足，雨量適中，雨熱同期。四季之中春、秋季短，冬、夏季長，春季天氣多變，夏季高溫多雨，秋季天高氣爽，冬季寒潮頻襲。 二、歷史沿革徐州歷史悠久，6000多年前，徐州的先民就在此生息勞作。原始社會(huì)末期，堯封彭祖于今市區(qū)所在地，為大彭氏國，徐州稱彭城自始起。春秋戰(zhàn)國時(shí)，彭城屬宋，后歸楚，秦統(tǒng)一后設(shè)彭城縣。楚漢時(shí)，西楚霸王都彭城。西漢設(shè)彭城郡，東漢設(shè)彭城國、都彭城。三國時(shí)，曹操遷徐州刺史部于彭城，彭城自始稱徐州。魏晉南北朝各代曾設(shè)彭城國或徐州，都城或治所多在彭城。 隋時(shí)設(shè)徐州，后改彭城郡，治彭城。唐初，徐州與彭城郡名稱多次互易，中后期徐州為節(jié)度使駐地。五代時(shí)各朝置有徐州，治彭城，領(lǐng)7縣。宋元兩朝都置徐州，隸屬和轄領(lǐng)變化較頻。明初徐州曾直隸京師，后屬南京。清初，徐州先后為江南省和江蘇省所屬直隸州，雍正末年升為徐州府，轄領(lǐng)1州7縣。民國初，府廢，徐州府地附郭銅山**縣，后曾設(shè)徐海道，治所在銅山**（徐州）。日偽時(shí)由銅山**縣析置徐州市，曾為偽淮海省省會(huì)?？箲?zhàn)勝利后，國民政府仍置徐州市，屬江蘇省。中華人民共和國成立后，保留徐州市，初為山東省轄市，后劃回江蘇省，并同時(shí)成立徐州專區(qū)，駐徐州市，轄11縣市。此后，徐州市和徐州專區(qū)并存，不同時(shí)期轄屬有所變化。1983年，江蘇省實(shí)行市管縣體制，撤徐州專區(qū)，將所轄6縣劃歸徐州市。徐州市現(xiàn)轄5區(qū)6縣（市）。三、區(qū)劃經(jīng)濟(jì)徐州市自1983年起實(shí)行市管縣的行政新體制，現(xiàn)下轄豐縣、沛縣、銅山**縣、睢寧縣四縣，邳州市、新沂市二市，以及鼓樓區(qū)、云龍區(qū)、賈汪區(qū)、泉山區(qū)、九里區(qū)五區(qū)。至2005年1月，共有鎮(zhèn)、辦事處157個(gè)。國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展，綜合實(shí)力進(jìn)一步增強(qiáng)。初步核算，%，是近十年來的新高。其中，%；，%；，%。人均生產(chǎn)總值16258元(按常住人口計(jì)算)，按現(xiàn)行匯率折算達(dá)2084美元。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)逐步優(yōu)化。高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)增速加快，傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)在改造中提升，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展明顯加速。∶∶，∶∶，第二、。%。城市化進(jìn)一步發(fā)展。%。 市場物價(jià)總水平保持基本穩(wěn)定。%（見表1）。其中，%，%。%。表1：2006年城市居民消費(fèi)價(jià)格比上年上漲情況指 標(biāo)比上年增長(%)城市居民消費(fèi)價(jià)格總水平食品 糧食油脂肉禽及其制品蛋水產(chǎn)品菜 鮮菜煙酒及用品衣著家庭設(shè)備用品及服務(wù)醫(yī)療保健及個(gè)人用品交通和通信娛樂教育文化用品及服務(wù)居住 就業(yè)和再就業(yè)工作扎實(shí)開展。實(shí)行積極的就業(yè)政策，堅(jiān)持城鄉(xiāng)統(tǒng)籌就業(yè)，加快農(nóng)村勞務(wù)輸出，加大城鎮(zhèn)就業(yè)再就業(yè)工作力度。其中城鎮(zhèn)國有、集體、股份制、“三資”，；。%。全年農(nóng)村勞務(wù)輸出114萬人，比上年增加17萬人。各項(xiàng)改革逐步向縱深推進(jìn)。以骨干企業(yè)資產(chǎn)重組為重點(diǎn)，大力推進(jìn)國企改革攻堅(jiān)，北方氯堿、四方鋁業(yè)、煤機(jī)廠、醫(yī)藥股份等9家企業(yè)引進(jìn)戰(zhàn)略伙伴工作進(jìn)展順利。2006年末，市屬國有企業(yè)改革改制已完成328家、占總數(shù)的91%。生產(chǎn)經(jīng)營服務(wù)類事業(yè)單位改制啟動(dòng)實(shí)施，行政審批、財(cái)政、金融、投融資體制等項(xiàng)改革加快推進(jìn)。 民營經(jīng)濟(jì)發(fā)展加快。通過完善政策、加強(qiáng)扶持、優(yōu)化環(huán)境，民營經(jīng)濟(jì)發(fā)展加快。，%，%。，新增5189戶，%，%；，新增867戶，%。四、固定資產(chǎn)投資固定資產(chǎn)投資平穩(wěn)增長。，%。，%，%；,%。規(guī)模以上投資中，%，%。%。 投資結(jié)構(gòu)繼續(xù)優(yōu)化。在規(guī)模以上投資中，%；， %；，%。，%，，%、% %。第三產(chǎn)業(yè)投資中，%；，%。 重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目投資情況良好。，%，徐州天成氯堿、芭田復(fù)合肥、福潤禽業(yè)、天璐紡織、金鳳凰家具、躍進(jìn)正宇、美馳車橋、徐州發(fā)電廠擴(kuò)建工程1號(hào)機(jī)組、徐塘發(fā)電廠擴(kuò)建工程6號(hào)機(jī)組、壩山電廠、礦大南湖校區(qū)等一批重點(diǎn)工程竣工投入使用。固定資產(chǎn)投資成效顯著。全年規(guī)模以上投資建成投產(chǎn)項(xiàng)目1072個(gè)，%；，%。五、人口生活人口總量保持低速增長。，%?！耄?；‰，；‰。（見表8）。，%，，%。表8：2006年戶籍人口主要構(gòu)成情況指 標(biāo)年末數(shù)（萬人）比重（%）全市總?cè)丝?市區(qū)人口 農(nóng)業(yè)人口非農(nóng)業(yè)人口 男性女性 18歲以下1835歲3560歲60歲以上 城鄉(xiāng)居民生活水平進(jìn)一步提高。,在崗職工平均工資21864元,%%。全年城市居民人均可支配收入12837元，%；人均消費(fèi)性支出8621元，%。農(nóng)村居民人均純收入4896元，%；人均消費(fèi)性支出3220元，%。居民家庭恩格爾系數(shù)（即居民家庭食品消費(fèi)支出占家庭消費(fèi)總支出的比重），%；%。 城鄉(xiāng)居住條件繼續(xù)改善。，%。年末城市居民人均住房建筑面積（含偶然住房），；。 社會(huì)保障事業(yè)得到加強(qiáng)。。社會(huì)福利事業(yè)穩(wěn)步發(fā)展。，接受社會(huì)捐贈(zèng)759萬元。全市有各類收養(yǎng)性單位214個(gè)，床位20281張，收養(yǎng)各類人員11580人。城鎮(zhèn)建立各種社區(qū)服務(wù)設(shè)施2881個(gè)，其中綜合性社區(qū)服務(wù)中心46個(gè)。六、城市建設(shè)城市建設(shè)成效顯著。2006年順利完成68條主次干道的維修和46條小街巷的綜合整治任務(wù)，新建公共綠地50公頃，新增和更新路燈2864盞。年末擁有公共交通運(yùn)營車輛1708輛，運(yùn)行線路網(wǎng)總長度3899公里，運(yùn)送乘客23962萬人次；出租車運(yùn)營車輛3357輛，比上年增加404輛。；年供水總量12146萬立方米。建成區(qū)園林綠地面積4760公頃，%；綠化覆蓋面積5466公頃，%，；公共綠地面積1096公頃。 第二部分 徐州區(qū)域房地產(chǎn)市場一、徐州市房地產(chǎn)市場行情分析(2005年)2005年第一季度住宅均價(jià)為2047元/平方米，二季度住宅均價(jià)為2189元/平方米，三季度徐州市住房均價(jià)為2283元/平方米，房價(jià)繼續(xù)上漲，但漲幅趨緩。在國家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策下，徐州市房地產(chǎn)市場上的價(jià)格表現(xiàn)平穩(wěn)。2005年徐州市各區(qū)住宅市場價(jià)格走勢季度均值中心區(qū)東區(qū)南區(qū)西區(qū)北區(qū)053228331461637242124751691052218930311608245625021530051204727891478238521521477044189226871461234419881436043185426041392227019331316042183225921399216718151242041187925721314229916141268由上表可以看出，徐州市住宅市場價(jià)格兩年來保持著穩(wěn)步增長，在05年一季度和二季度增速較快，到了三季度增速減緩。中心區(qū)、南區(qū)和西區(qū)住宅市場價(jià)格較東區(qū)和北區(qū)為高，但南區(qū)和西區(qū)的住宅市場價(jià)格出現(xiàn)了小幅下降趨勢。中心區(qū)：中心區(qū)住宅市場價(jià)格上漲幅度較上季度有所減緩，該區(qū)域在市中心，屬于商業(yè)服務(wù)區(qū)，生活便利，商業(yè)發(fā)達(dá)，地價(jià)相對(duì)于周邊更為昂貴，促使該區(qū)域房價(jià)較高。預(yù)計(jì)今后房價(jià)走向?yàn)橐孕》壬蠞q，穩(wěn)中有升。 東區(qū)：東區(qū)住宅市場價(jià)格繼續(xù)小幅度上漲，但較上季度上漲幅度減緩。由于該區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施不夠發(fā)達(dá)，生活設(shè)施還不齊全，故房價(jià)保持在較低水平。隨著城市化的發(fā)展和人們生活水平的提高，預(yù)計(jì)今后房價(jià)走向?yàn)榉€(wěn)中有升。 南區(qū)：南區(qū)的生活環(huán)境比較好，有大量購房者在這里購房置業(yè)，帶動(dòng)了南區(qū)房價(jià)的上漲故此區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格相對(duì)較高。本季度房價(jià)走勢有所下調(diào)，原因在于國家房地產(chǎn)調(diào)控政策的出臺(tái)、還有相關(guān)媒體對(duì)房價(jià)將會(huì)下調(diào)的一種預(yù)測，導(dǎo)致了購房者雖然有需求但暫時(shí)持幣觀望，部分房地產(chǎn)商迫于回款的壓