【正文】 增長(%)城市居民消費價格總水平食品 糧食油脂肉禽及其制品蛋水產(chǎn)品菜 鮮菜煙酒及用品衣著家庭設備用品及服務醫(yī)療保健及個人用品交通和通信娛樂教育文化用品及服務居住實行積極的就業(yè)政策，堅持城鄉(xiāng)統(tǒng)籌就業(yè)，加快農(nóng)村勞務輸出，加大城鎮(zhèn)就業(yè)再就業(yè)工作力度。%。各項改革逐步向縱深推進。2006年末，市屬國有企業(yè)改革改制已完成328家、占總數(shù)的91%。通過完善政策、加強扶持、優(yōu)化環(huán)境，民營經(jīng)濟發(fā)展加快。新增5189戶，%，%；，新增867戶，%。四、固定資產(chǎn)投資固定資產(chǎn)投資平穩(wěn)增長。%，%；,%。%。在規(guī)模以上投資中，%；， %；，%。第三產(chǎn)業(yè)投資中，%；，%。 重點建設項目投資情況良好。固定資產(chǎn)投資成效顯著。五、人口生活人口總量保持低速增長?！?，；‰，；‰。%，%。指 城鄉(xiāng)居民生活水平進一步提高。全年城市居民人均可支配收入12837元，%；人均消費性支出8621元，%。居民家庭恩格爾系數(shù)（即居民家庭食品消費支出占家庭消費總支出的比重），%；%。 城鄉(xiāng)居住條件繼續(xù)改善。年末城市居民人均住房建筑面積（含偶然住房），；。 社會保障事業(yè)得到加強。接受社會捐贈759萬元。城鎮(zhèn)建立各種社區(qū)服務設施2881個，其中綜合性社區(qū)服務中心46個。2006年順利完成68條主次干道的維修和46條小街巷的綜合整治任務，新建公共綠地50公頃，新增和更新路燈2864盞。；年供水總量12146萬立方米。在國家房地產(chǎn)宏觀調控政策下，徐州市房地產(chǎn)市場上的價格表現(xiàn)平穩(wěn)。中心區(qū)、南區(qū)和西區(qū)住宅市場價格較東區(qū)和北區(qū)為高，但南區(qū)和西區(qū)的住宅市場價格出現(xiàn)了小幅下降趨勢。預計今后房價走向為以小幅度上漲，穩(wěn)中有升。由于該區(qū)域基礎設施不夠發(fā)達，生活設施還不齊全，故房價保持在較低水平。 南區(qū)：南區(qū)的生活環(huán)境比較好，有大量購房者在這里購房置業(yè)，帶動了南區(qū)房價的上漲故此區(qū)房地產(chǎn)價格相對較高。隨著房地產(chǎn)市場的逐漸回暖，預計本區(qū)域住宅市場房價將會是逐漸小幅度上升。本季度房價有所下調原因如南區(qū)。 北區(qū)：北區(qū)本季度住宅市場價格在上季度上漲的基礎商繼續(xù)快速上漲，％。預計北區(qū)房價今后是穩(wěn)步上升。原因在于兩個方面，一是隨著徐州市經(jīng)濟的發(fā)展，人們生活水平的提高，對購置新房的需求逐步的釋放出來，同時隨著土地成本的提高和新樓盤質量的提高，即樓盤成本的提高必然會導致房價的上漲；二是隨著國家各項調控政策的實施，對房地產(chǎn)市場造成了一定的影響，普通購房者持幣觀望，使有效需求受到壓制，故房價漲幅有所下調。從銷售情況來看，中心區(qū)銷售規(guī)模較小，西區(qū)銷售規(guī)模高于其他四區(qū)，東、南、北三區(qū)的銷售規(guī)模基本相當。 二手房市場交易規(guī)模本季度比一季度環(huán)比有小幅回升但2006年上半年與去年同期相比下降。主要原因有兩個方面：一是二手房稅收的實施，在一定程度上限制了二手房的市場炒做；另一方面，大量的新盤上市使購房者有較多地選擇，新盤與舊盤的價格差距不大，使一些待機購買二手房的客戶流入商品住房市場。住宅消費行為更加理性，注重住宅品質的選擇。可以預見，今后的房地產(chǎn)市場將由價格競爭轉向產(chǎn)品競爭。相關具體情況見下表：年、季度戶數(shù)交易面積交易金額增量住房（商品房）2005年第三季度16702005年第二季度26752005年第一季度1644存量住房（私房）2005年第三季度26012005年第二季度43232005年第一季度3328由上表可以看出，2005年第二季度三項指標較一季度由大幅上漲，而三季度的三項指標較二季度有大幅下降，大致和一季度持平。商品房預（銷）售情況三季度商品房批準預（銷），%，%，%。季度商品房預售面積變化情況2005年第三季度2005年第二季度2005年第一季度分析與結論2005年第三季度徐房指數(shù)為2700點，比上季度上漲111點，％。05年5月份國八條的出臺，其中重要的一項是在住房轉讓環(huán)節(jié)征收營業(yè)稅，這項政策對二手房影響甚大，因此二手房交易迅速降溫。同時，這也導致了部分樓盤房價的下調。②一般來說，在房地產(chǎn)市場，9月份是銷售的淡季，這幾個月天氣炎熱，人們一般都不愿意出來看房，故銷售量會有所下降，這是房地產(chǎn)市場交易量和交易額下降的第二個原因。但從總體來看，房價為什么還有所上升呢？主要原因是成本拉動型的房價上漲，近些年來，土地實行招、拍、掛等制度，土地成本大幅上漲；各項制度的實施，如對容積率、綠化率、建筑密度、樓間距、環(huán)保等要求的提高，還有建筑材料價格的上漲，使樓盤的開發(fā)成本逐漸提高，這些原因都導致房價的上漲。 2005年第1季度以前各區(qū)房價走勢圖可以看出，徐州市房價整體呈上升趨勢，房價逐季度攀升。第二階段：（2005年1季度—2005年3季度）出現(xiàn)拐點，區(qū)域價格分化。 此階段正是處于“國八條”出臺的前后，市場開始對此項政策出現(xiàn)不同的看法，市場熱點散亂，市場觀望情緒濃厚，因此出現(xiàn)個別區(qū)域小幅下跌。因此以此樓盤為風向標，徐州其他中小樓盤聞風而動，紛紛以此樓盤為基點，調整營銷思路，或調高價格，或清理庫存，出現(xiàn)了量價齊升的局面，由于各個區(qū)域供應量的不同和房價基礎的不同，漲幅各異。 三、徐州各區(qū)房價房價波動節(jié)點分析2006年二季度徐房指數(shù)為例，徐州2006年第二季度徐房均價為2667元/平方米，％。但各區(qū)漲幅差別較大，這可以從新房供應量和銷售量及漲幅關系方面看出些端倪，如下圖所示：圖注：Y軸為住宅量（套）。 從上圖不難看出，供求比的差異成為導致區(qū)域漲幅的一個主導因素。東區(qū)；漲幅適中（%），超大樓盤主導區(qū)域，供應量充足，市場競爭適中，在價格進入目前價格平臺后，會主觀控制區(qū)域價格，以力于大盤的逐步消化。南區(qū)；漲幅失真（%），傳統(tǒng)的適宜居住區(qū)域，房價一直處于較高位運行。市場顯示，此區(qū)域均價預計在26002700元/平米之間較為可靠，漲幅應在10%以內。 北區(qū)：漲幅巨大（%），同其他區(qū)域價格相比，北區(qū)一直呈現(xiàn)為價格谷地。同時區(qū)域內可供應量和需求量相比已相對較少，而區(qū)域需求較大，也造成了價格的上升。21號地塊為珠江文化旅游區(qū)地塊，由于比較復雜，暫未在此表中反映。二、近期土地成交信息（2006年）編號地塊坐落性質面積（㎡）成交時間容積率樓面地價(元/㎡)成交價（萬）競得人15世紀大道東淮塔東路南商業(yè)17446056191600徐州名城置業(yè)8鐵貨中街南，宣武市場西商業(yè)2883056191010徐州宣武小商品市場7淮海西路北，工農(nóng)路西住宅33440056196280徐州市財苑房地產(chǎn)12食品城南， 姚莊東綜合3169590562921700徐州天力房地產(chǎn)11民祥園東，慶豐路西商住商辦2707220562919600上海綠地集團10民祥園東慶豐路西住宅3542420562937900上海綠地集團13食品城南綜合1698320572014000徐州中川房地產(chǎn)合計1165524102090三、徐州土地市場分析從徐州市的土地市場出讓情況可以看出，一是土地出讓面積多。目前，掛牌信息還有土地面積100萬㎡左右。住宅的樓面地價平均達700左右，而且還不包括相關稅費。三是每塊土地的出讓面積大，金額高。根據(jù)以上相關資料，我們可以得出如下結論：土地出讓面積的大幅增加必然會導致今后23年內房地產(chǎn)市場新增樓盤增加，可售面積大幅增加，供應大幅增加，會導致競爭非常激烈，唯有通過差異化的競爭手段，才能贏得市場。每塊土地出讓面積的提高，金額的提高，將眾多的小開發(fā)商排除在房地產(chǎn)市場的門外，這項措施加速房地產(chǎn)行業(yè)的洗牌速度，能存活并能好好發(fā)展的開發(fā)商必然是融通資金能力強、有核心競爭力的公司。四、徐州項目的土地價值判斷項目地處濱臨風景優(yōu)美的云龍山云龍湖風景區(qū)，東靠泉山森林公園，西望礦業(yè)大學。66萬/畝的土地是遠遠低于市場價格，在后期項目的開發(fā)過程中，可使企業(yè)的開發(fā)占據(jù)主動地位。在不斷的摸索過程中，逐漸形成了一支訓練有素可打硬仗的隊伍，對外依托集團公司的區(qū)域影響力，對內整合資源，形成了融開發(fā)建設、市場調研、營銷策劃為一體的產(chǎn)業(yè)鏈，06年山水華美**項目、沁園項目、潤園項目的成功開發(fā)，使其成為徐州房地產(chǎn)市場較為有影響力的本地開發(fā)商之一，年開發(fā)量達到25平方米，位居徐州市三甲之列。第六部分 徐州項目競爭個案分析美麗樵村 物業(yè)類別: 普通住宅項目占地19畝，綠化率為37%。整體建筑形態(tài)利落挺拔，富有動靜結合的視覺美感，建筑單體設計巧妙地將流暢簡潔的平屋頂，以及富有動感的斜坡屋面相互結合，勾勒出錯落有致、韻味十足的建筑天際輪廓線交通狀況:終 點 站：11路 新淮線（美麗樵村水泥廠）等公交車周邊配套:中 小 學: 師大附小，管道小學,幼兒園:管道幼兒園，雙語幼兒園,郵局:銅山**郵電局,銀 行: 中國農(nóng)業(yè)銀行，中國工商銀行，中國銀行,醫(yī)院:銅山**縣中醫(yī)院. 永新人家物業(yè)類別: 普通住宅環(huán)線位置: 無占地面積: 總建筑面積: 20000平方米開發(fā)周期: 總 戶 數(shù): 近300戶停 車 位: 155項目區(qū)位圖：(略)第七部分 徐州項目的銷售價格一、徐州銅山**區(qū)總體概況隸屬江蘇省徐州市。具有“漢代三絕”之稱的漢墓、漢兵馬俑、漢畫像石彰顯兩漢文化的精髓。 銅山**，耕地面積156萬畝，轄20個鎮(zhèn)一個農(nóng)場、1個省級經(jīng)濟開發(fā)區(qū)。銅山**縣地處蘇魯豫皖四省交界和淮海經(jīng)濟區(qū)中心，環(huán)抱徐州市區(qū)，具有典型的城郊型經(jīng)濟特點。國道4條：104（北京—福州）、206（煙臺—汕頭）、310（連云港—天水）、311（徐州—西峽）。內陸水運，京杭大運河斜貫縣域東西，有貨運碼頭55個，15條航線最大通航能力達1000噸級。航空運輸，銅山**距徐州觀音國際機場40公里。境內已探明的礦產(chǎn)資源20余種，其中煤炭儲量18億噸、鐵礦石儲量1億噸、石灰?guī)r儲量25億噸、白云巖儲量5億噸、硬質高嶺土儲量3億噸、耐火粘土儲量12億噸。 銅山**縣的主要農(nóng)業(yè)生產(chǎn)指標位居全國和江蘇省前列。、生豬飼養(yǎng)60余萬頭、山綿羊飼養(yǎng)70萬只、家禽飼養(yǎng)2100萬羽。果樹種植面積30余萬畝，果品年產(chǎn)量近20萬噸。食品工業(yè)，位居中國食品工業(yè)第一大縣之列，奶牛奶業(yè)是銅山**最大最靚的產(chǎn)業(yè)“名片”。鋼鐵工業(yè)，依托豐富的礦石資源，利國鋼鐵城正在崛起，已形成年產(chǎn)優(yōu)質生鐵150萬噸、鋼及鋼材100萬噸的生產(chǎn)規(guī)模；建材化工業(yè)，年產(chǎn)水泥500萬噸