昆明學府路區(qū)域市場調(diào)研報告-文庫吧
2025-07-17 21:30 本頁面
【正文】 73 195 二環(huán)內(nèi)板塊 居住 17 578 2596 高新板塊 居住 2 90 2519 官南板塊 居住 6 210 2639 教場板塊 居住 9 657 631 世博板塊 居住 5 112 1320 西山板塊 居住 28 1969 696 一環(huán)內(nèi)板塊 居住 5 46 8761 （表6）2012年上半年各板塊居住用地成交情況區(qū)域 成交土地類型 成交總宗數(shù) 成交總面積（畝） 樓面成交均價（元/平米） 平均容積率 東南板塊 居住 9 1080 1696 東市板塊 居住 2 171 3576 二環(huán)內(nèi)板塊 居住 2 33 3533 高新板塊 居住 3 128 1961 官南板塊 居住 5 173 3067 教場板塊 居住 3 342 1630 世博板塊 居住 1 18 2730 西山板塊 居住 1 146 1106 一環(huán)內(nèi)板塊 居住 4 133 2960 (圖15)田野按城市功能及配套性綜合考慮，劃分主城區(qū)十一大板塊（不含呈貢）、20102012年上半年昆明市二環(huán)內(nèi)居住用地成交情況（圖16）昆明二環(huán)板塊居住用地成交情況、20082012年上半年昆明市城中村土地成交情況昆明城中村自2008年以來開始大規(guī)模改造，就目前來看將出現(xiàn)集中放量的趨勢。（表7）城中村改造土地成交情況年份 住宅及商業(yè)用地成交量（畝） 城中村土地成交量 （畝） 城中村占比 2008年 2855 20 % 2009年 3404 809 24% 2010年 5569 1268 23% 2011年 12104 5651 47% 平均 5983 1937 23% （圖17）城中村改造土地成交趨勢三、昆明市商品住宅成交情況昆明住宅發(fā)展趨勢分析新增商品住宅需求已經(jīng)進入平臺期，增長乏力。新增商品住宅升值潛力堪憂，不再成為投資品（圖18）20072011年昆明主城區(qū)新增商品住宅供求關(guān)系（圖19）20072011年昆明主城區(qū)新增商品住宅價格變化、2011年8月2012年8月昆明商品房市場成交情況分析（圖20）2011年8月2012年8月昆明主城區(qū)商品房成交量及成交價格連續(xù)性變化（表8）2012年8月昆明主城區(qū)商品房成交對比分析科 目2011年8月2012年7月2012年8月同比增長環(huán)比增長成交套數(shù)（套）396358637776196%33%成交面積（㎡）425952550602724135170%32%備注：數(shù)據(jù)包含昆明主城區(qū)包括盤龍區(qū)、五華區(qū)、官渡區(qū)、西山區(qū)、三個開發(fā)（度假）區(qū)及呈貢新區(qū)。數(shù)據(jù)表明：昆明主城區(qū)成交面積和成交套數(shù)環(huán)比7月上揚。、二級市場和三級市場價格連續(xù)變化情況（圖21）2011年8月2012年8月昆明主城區(qū)住宅二三級市場整體均價連續(xù)性變化8月昆明主城區(qū)住宅二級市場均價上升，整體均價為8280元/㎡。8月昆明主城區(qū)住宅三級市場均價與上月相比有所回升，整體均價為7331元/㎡。數(shù)據(jù)表明：目前住宅市場在8月價格相對平穩(wěn)的情況下，成較量出現(xiàn)一定上升，一次置業(yè)及換房客群在沉寂18個月后出現(xiàn)釋放。未來市場預(yù)期中國和昆明房地產(chǎn)市場將進入一個長期的低速增長期（圖22）田野房地產(chǎn)價格預(yù)測系統(tǒng)2012年預(yù)測（2012年1月）四、區(qū)域房地產(chǎn)市場情況住宅總供應(yīng)量（面積/套）：3489套，356107平米，月均總?cè)セ剩娣e/套）：。(圖23)項目半徑2公里內(nèi)競爭樓盤位置圖（表9）項目半徑2公里內(nèi)競爭項目關(guān)注度評判關(guān)注級別 項目名稱 現(xiàn)狀 目前價格 五星 萬科云上城 一期開盤 10000 關(guān)注因素：國內(nèi)知名房企，在昆已有成功項目。區(qū)位與項目為直接競爭關(guān)系，一期市場反映較好 五星 濱江俊園 二期開盤 11000 關(guān)注因素：昆明龍頭房企，在昆明項目均很成功，消費者認同度極高，項目區(qū)域競爭關(guān)系直接。 五星 蓮花國際 項目同期拿地，目前售樓部已開放 關(guān)注因素：項目同期拿地，占地規(guī)模為項目2倍（含住宅及商業(yè)），臨學府路主干道，昭示性好。 四星 昆明廣場 一期團購 8600 四星 葡萄街區(qū) 一期開盤 8900 四星 戎錦花園 開盤 9600 關(guān)注因素：間接競爭關(guān)系，項目定位及產(chǎn)品屬中下游定位，但有一定的客戶爭奪及區(qū)位競爭關(guān)系。 三星 沸城 項目通期拿地，回遷房在建 關(guān)注因素：回遷安置及房企資金問題節(jié)奏緩慢，市場公信力差。 （表10）項目半徑2公里內(nèi)競爭項目供求情況項目名稱住宅總套數(shù)住宅開發(fā)量截至今年銷售面積推出套數(shù)預(yù)計今年下半年新推面積預(yù)計今年下半年新推套數(shù)20132014年可供應(yīng)面積20132014年可供應(yīng)套數(shù)備注萬科云上城1902 24000 1662——濱江俊園4740 1727600 2413——蓮花國際2355 000 2355 2012年8月獲得117畝土地，預(yù)計住宅開發(fā)量26萬平米，住宅總量2355套昆明廣場4842 7604 500 3582 ——葡萄街區(qū)1956 671300 985——沸城664060300001415 ，住宅總量1715套，2010年前期通過公交公司認購及對外認購一部分約300套，價格在4500元/平米左右，對外售價開盤均價大概在9500/㎡左右，目前主要為回遷房建設(shè)合計22435 3443 1400 12412 ——競爭樓盤案例分析1）云上城項目基本信息：項目名稱云上城開發(fā)商萬科地產(chǎn)項目規(guī)模總占地面積:80000㎡總建筑面積:400000㎡總戶數(shù)總戶數(shù)1902戶 ，公寓240戶，住宅1710戶建筑形態(tài)小高層、高層開盤時間公寓2011423商鋪2011514商鋪20111124開盤物業(yè)公寓、商鋪價格(開盤、當前）110002652046019開盤所推面積49107151231開盤銷售率45%59%34%開盤推盤量240套37間41間產(chǎn)權(quán)年限40/70年交房標準毛坯項目土地成交情況交易時間 成交面積（畝） 規(guī)劃 用途 容積率 綠地率 建筑密度 成交價 （萬元） 樓面地價（元/平米） 競賣 形式 2010/9/17 居住 ≤ ≥ ≤ 56671 掛牌 2010/9/17 居住 ≤5 ≥ ≤ 73212 6045 掛牌 2010/9/17 居住 ≤ ≥ ≤
環(huán)評公示相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號-1