昆明學(xué)府路區(qū)域市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告-免費(fèi)閱讀
【正文】 第二類競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目在產(chǎn)品上基本上以控制總價(jià)，通過(guò)產(chǎn)品的贈(zèng)送，高性價(jià)比為銷售策略，重在快速出貨回籠資金。同德昆明廣場(chǎng)城投同德地產(chǎn)87萬(wàn)住宅、商業(yè)寫(xiě)字樓住宅41~314價(jià)格未定辦理1000元認(rèn)籌卡，開(kāi)盤(pán)優(yōu)惠650元/㎡。目前尚未開(kāi)盤(pán)，所推出的認(rèn)籌房源供應(yīng)量為760套。由于此次開(kāi)盤(pán)包含上次開(kāi)盤(pán)剩余房源，且該房源銷售不暢，整體上拉低了本次開(kāi)盤(pán)的銷售率。一期的45層4棟樓1A,1B,1C,1D都是開(kāi)放式結(jié)構(gòu)，2層底商，總戶數(shù)：1485戶，總建面164835㎡，一期可售面積：91525㎡。 1號(hào)樓總戶數(shù)：636戶，2號(hào)樓總戶數(shù)：240戶，3號(hào)樓總戶數(shù)：1092戶。數(shù)據(jù)表明：目前住宅市場(chǎng)在8月價(jià)格相對(duì)平穩(wěn)的情況下，成較量出現(xiàn)一定上升，一次置業(yè)及換房客群在沉寂18個(gè)月后出現(xiàn)釋放。（圖5）清末2007年，同心圓發(fā)展模式（圖6）新昆明發(fā)展模式、城市發(fā)展將由“單核心圈層蔓延式”向“多中心組團(tuán)式”模式轉(zhuǎn)變，將為昆明區(qū)域性國(guó)際化中心城市定位奠定發(fā)展基礎(chǔ) 昆明城市空間的拓展方向應(yīng)以東南、東北兩個(gè)方向?yàn)橹?。（圖1）：昆明宏觀發(fā)展地理優(yōu)勢(shì)1昆明地理優(yōu)勢(shì)2昆明是中國(guó)連接?xùn)|南亞國(guó)家的橋梁；城市化發(fā)展進(jìn)程明顯，城市建設(shè)處于快速發(fā)展階段。昆明共轄6個(gè)區(qū)、7個(gè)縣、代管安寧一市，另管轄3個(gè)國(guó)家級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)。（圖13）昆明軌道交通及路網(wǎng)配置二、昆明市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展及趨勢(shì)昆明市區(qū)住宅類土地供應(yīng)情況昆明市主城區(qū)2010年至2012年上半年土地供應(yīng)情況：數(shù)據(jù)表明：昆明主城區(qū)成交面積和成交套數(shù)環(huán)比7月上揚(yáng)。 四星 昆明廣場(chǎng) 一期團(tuán)購(gòu) 8600 四星 葡萄街區(qū) 一期開(kāi)盤(pán) 8900 四星 戎錦花園 開(kāi)盤(pán) 9600 關(guān)注因素：間接競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系，項(xiàng)目定位及產(chǎn)品屬中下游定位，但有一定的客戶爭(zhēng)奪及區(qū)位競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。20111124日幢號(hào) 面積區(qū)間 （平方米） 均價(jià) （元/平方米） 推出套數(shù) （套） 銷售 套數(shù) 套數(shù)比 （%） 銷售率 （%） 31 53650 7 2 % 29% 32 44705 6 2 15% 33% 33 44153 6 2 15% 33% 34 46020 6 3 15% 50% 35 49440 4 2 10% 50% 36 43169 7 1 % 14% 37 40404 5 2 12% 40% 總計(jì) 46019 41 14 100% 34% 商業(yè)總平面圖云上城學(xué)府路鉆石街由于實(shí)際價(jià)格與宣傳價(jià)格有1000多元的差價(jià)。第一批開(kāi)盤(pán)主推6個(gè)戶型，分別為107㎡的三室兩廳的S1戶型、113㎡三室兩廳的S2戶型、47㎡的R戶型、144㎡的U戶型以及95㎡的復(fù)式T戶型等。蓮花盛景金鼎盛地產(chǎn)35萬(wàn)住宅、寫(xiě)字樓、公寓、商業(yè)住宅45~125預(yù)計(jì)900010000售樓部已開(kāi)放，開(kāi)盤(pán)時(shí)間未定沸之城艾亭地產(chǎn)90住宅、商業(yè)寫(xiě)字樓無(wú)公布資料價(jià)格未定2012年6月解決拆遷補(bǔ)償問(wèn)題，項(xiàng)目建設(shè)提速，回遷房2013年交付使用。本區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分為兩種類型：一類是在昆明本地市場(chǎng)有強(qiáng)大品牌號(hào)召力的企業(yè)，項(xiàng)目地段優(yōu)勢(shì)明顯，體量較大配套完善。（總供應(yīng)量：77554套，總銷售量44417套）（圖24）昆明市住宅各面積段供應(yīng)比例從市場(chǎng)供應(yīng)情況來(lái)看，120平米以下產(chǎn)品供應(yīng)占比較大，%；%。云上城浙聯(lián)地產(chǎn)40萬(wàn)住宅、商業(yè)公寓48~107商鋪44~100住宅11000寫(xiě)字樓14000一期公寓現(xiàn)房?jī)H剩少量房源，二期少量商鋪在售；現(xiàn)購(gòu)買(mǎi)全款優(yōu)惠3%，按揭優(yōu)惠1%。前期通過(guò)公交公司認(rèn)購(gòu)一部分，價(jià)格在4500元/平米左右，對(duì)外售價(jià)開(kāi)盤(pán)均價(jià)大概在9500/㎡左右，現(xiàn)售樓部還未開(kāi)放。當(dāng)盤(pán)當(dāng)天共推出房源895套，（其中對(duì)外銷售推出537套，工行團(tuán)購(gòu)房358套）到目前為止對(duì)外銷售170余套，團(tuán)購(gòu)房全部售完，價(jià)格：768011000元/平米，均價(jià)9600元，面積：，共8個(gè)戶型。交易時(shí)間成交面積（畝）規(guī)劃用途容積率綠地率建筑密度交易起價(jià)（萬(wàn)元）成交價(jià)（萬(wàn)元）樓面地價(jià)（元/平米）競(jìng)賣形式2010/9/17居住≤≥≤75597掛牌2010/9/17居住≤≥41≤13840掛牌2010/9/17商業(yè)≤≥≤5985掛牌2010/9/17商業(yè)≤≥35≤7399掛牌2010/9/17居住≤7≥≤5241掛牌2010/9/17居住≥≤3593掛牌2010/9/17居住≤≥41≤10412掛牌2010/9/17商業(yè)≤≥37≤4262掛牌2010/9/17居住≤≥≤4806掛牌2012/2/7居住≤≥40≤23掛牌整盤(pán)營(yíng)銷節(jié)點(diǎn) 開(kāi)盤(pán)銷售情況：2012331類別棟號(hào)面積區(qū)間（平方米）建筑面積均價(jià)（元/平方米）推出套數(shù)（套）銷售套數(shù)套數(shù)比（%）銷售率（%）住宅1A82137380608080453113%69%1B811258637432512%58%1C861308752945427%57%1D8613285261646747%31%住宅總計(jì)81137380608538346177100%51%商鋪1A572102561011521%45%1B10220827799306%0%1C60273259647312%43%1D581242531912823%67%BC7121326512201138%55%商鋪總計(jì)57273261165327100%51%寫(xiě)字樓4A4982104366133100%54%寫(xiě)字樓總計(jì)4982104366133100%54%開(kāi)盤(pán)推商鋪產(chǎn)品，共53間；推寫(xiě)字樓產(chǎn)品，共61間，推住宅產(chǎn)品，共346套。 整盤(pán)營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)：開(kāi)盤(pán)銷售情況：住宅：棟號(hào)房型面積區(qū)間（平方米）總建筑面積均價(jià)（元/平方米）推出套數(shù)（套）銷售套數(shù)套數(shù)比（%）銷售率（%）2122A11000403817%16%B402317%9%C49802833%12%D49801933%8%總計(jì)11000240108100%45%產(chǎn)品總段分析面積總價(jià)區(qū)間（萬(wàn)元） 供應(yīng)套數(shù) 供應(yīng)占比
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