【正文】 60%21%匯總8113712100838412124100%20%二期住宅3A7184163208519604129%68%3B718483681446171%42%匯總7184163208412204102100%50%商鋪——57273248173710100%27%寫字樓——488211517198100%42%開盤推商鋪產(chǎn)品，共37間；推寫字樓產(chǎn)品，共19間；推住宅產(chǎn)品，共325套，其中一期121套，二期204套。葡萄街區(qū)神州天宇地產(chǎn)56萬住宅、商業(yè)寫字樓住宅64~125商鋪17~273寫字樓48~80住宅8500商鋪2~4萬寫字樓1~9月1日推出新房源，6496㎡兩、三房，共114套，及部分1734㎡臨街商鋪。 、競爭項目供求分析、昆明市住宅各面積段產(chǎn)品供求關(guān)系根據(jù)2012年昆明市住宅供求總量內(nèi)各面積段產(chǎn)品供求情況分析市場產(chǎn)品的供求關(guān)系。項目名稱沸城開發(fā)商艾亭地產(chǎn)項目規(guī)模占地：建筑面積：90萬平米開盤時間未定開盤物業(yè)住宅、寫字樓、商鋪容積率規(guī)劃總戶數(shù)6509個建筑形態(tài)高層所推戶型——價格(開盤、當(dāng)前）——開盤所推面積——開盤銷售率——開盤推盤量——產(chǎn)權(quán)年限70年交房標(biāo)準(zhǔn)——項目開發(fā)進度（城中村改造拆遷中）：沸城占地面積近175畝；項目拆遷面積：；拆遷戶數(shù)：1188戶；總建筑面積約：90萬平米；規(guī)劃戶數(shù)： 6640戶；沸城是一個集辦公、商業(yè)、娛樂、餐飲、住宅、教育為一體的大型綜合體項目，著力打造未來昆明首個城市CRD（中央休閑娛樂區(qū)），項目主要由34層的超高層組成，戶型面積為54130㎡，目前項目正在拆遷改造中沸城項目2012年8月17日完成首宗土地交易。 三期：回遷房（不售），寫字樓,，總建面347485㎡。(圖23)項目半徑2公里內(nèi)競爭樓盤位置圖（表9）項目半徑2公里內(nèi)競爭項目關(guān)注度評判關(guān)注級別 項目名稱 現(xiàn)狀 目前價格 五星 萬科云上城 一期開盤 10000 關(guān)注因素：國內(nèi)知名房企，在昆已有成功項目。（圖11）現(xiàn)代新昆明城市定位軌道交通軌道交通在改善城市交通模式和推動生活方式變遷的同時，將極大改變城市商業(yè)的發(fā)展模式，以此推動城市時尚度的提升并為沿線項目帶來更廣泛人流。昆明戰(zhàn)略定位省會城市、區(qū)域國際化城市、知名旅游城市，中國未來面向東南亞和南亞的“橋頭堡”。（表7）城中村改造土地成交情況年份 住宅及商業(yè)用地成交量（畝） 城中村土地成交量 （畝） 城中村占比 2008年 2855 20 % 2009年 3404 809 24% 2010年 5569 1268 23% 2011年 12104 5651 47% 平均 5983 1937 23% （圖17）城中村改造土地成交趨勢三、昆明市商品住宅成交情況昆明住宅發(fā)展趨勢分析新增商品住宅需求已經(jīng)進入平臺期，增長乏力。 整盤營銷節(jié)點：開盤銷售情況：住宅：棟號房型面積區(qū)間（平方米）總建筑面積均價（元/平方米）推出套數(shù)（套）銷售套數(shù)套數(shù)比（%）銷售率（%）2122A11000403817%16%B402317%9%C49802833%12%D49801933%8%總計11000240108100%45%產(chǎn)品總段分析面積總價區(qū)間（萬元） 供應(yīng)套數(shù) 供應(yīng)占比 100＜x≤110 40 17% 70＜x≤80 40 17% 4940＜x≤50 160 67% 合計—— 240 100% 由左表數(shù)據(jù)可見總價在40至50萬元/套的房源總供應(yīng)有160套，是當(dāng)天各總價段區(qū)間數(shù)量供應(yīng)最多的價格總段分析面積 總價區(qū)間（萬元） 成交套數(shù) 成交占比 100＜x≤110 38 35% 70＜x≤80 23 21% 49 40＜x≤50 47 44% 總計 —— 108 100% 由左表數(shù)據(jù)可見總價在40至50萬元/套的房源成交47套，是當(dāng)天各總價段區(qū)間數(shù)量成交最多的商業(yè)：2011514房源 狀態(tài) 分布地塊 分布 樓層 面積區(qū)間 （㎡） 推出套數(shù) （套） 所占 比例 銷售單價 （元/㎡） 銷售套數(shù) (套) 已售比 （%） 銷售 37 70% 22 59% A1地塊 20 10 50% 一二層 13 3 23% 一層 7 7 100% A3地塊 17 12 71% 二層 2 1 50% 三層 2 0 0% 四層 2 0 0% 一層 11 11 100% 自持 16 30% —— A1地塊 16 —— 一二層 1 —— 一層 15 —— 總計 53 —— 云上城2011年5月14日開盤，銷售認(rèn)籌卡約60張，推出53套，自持16套 ；可售37套，銷售22套，開盤銷售率為59%；可售房源37套房源，涉及A1和A3地塊商鋪，㎡。當(dāng)盤當(dāng)天共推出房源895套，（其中對外銷售推出537套，工行團購房358套）到目前為止對外銷售170余套，團購房全部售完，價格：768011000元/平米，均價9600元，面積：，共8個戶型。云上城浙聯(lián)地產(chǎn)40萬住宅、商業(yè)公寓48~107商鋪44~100住宅11000寫字樓14000一期公寓現(xiàn)房僅剩少量房源，二期少量商鋪在售；現(xiàn)購買全款優(yōu)惠3%，按揭優(yōu)惠1%。本區(qū)域內(nèi)競爭對手分為兩種類型：一類是在昆明本地市場有強大品牌號召力的企業(yè)，項目地段優(yōu)勢明顯，體量較大配套完善。第一批開盤主推6個戶型，分別為107㎡的三室兩廳的S1戶型、113㎡三室兩廳的S2戶型、47㎡的R戶型、144㎡的U戶型以及95㎡的復(fù)式T戶型等。20111124日幢號 面積區(qū)間 （平方米） 均價 （元/平方米） 推出套數(shù) （套） 銷售 套數(shù) 套數(shù)比 （%） 銷售率 （%） 31 53650 7 2 % 29% 32 44705 6 2 15% 33% 33 44153 6 2 15% 33% 34 46