【正文】 60%21%匯總8113712100838412124100%20%二期住宅3A7184163208519604129%68%3B718483681446171%42%匯總7184163208412204102100%50%商鋪——57273248173710100%27%寫字樓——488211517198100%42%開盤推商鋪產(chǎn)品，共37間；推寫字樓產(chǎn)品，共19間；推住宅產(chǎn)品，共325套，其中一期121套，二期204套。葡萄街區(qū)神州天宇地產(chǎn)56萬住宅、商業(yè)寫字樓住宅64~125商鋪17~273寫字樓48~80住宅8500商鋪2~4萬寫字樓1~9月1日推出新房源，6496㎡兩、三房，共114套，及部分1734㎡臨街商鋪。 、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目供求分析、昆明市住宅各面積段產(chǎn)品供求關(guān)系根據(jù)2012年昆明市住宅供求總量?jī)?nèi)各面積段產(chǎn)品供求情況分析市場(chǎng)產(chǎn)品的供求關(guān)系。項(xiàng)目名稱沸城開發(fā)商艾亭地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)模占地：建筑面積：90萬平米開盤時(shí)間未定開盤物業(yè)住宅、寫字樓、商鋪容積率規(guī)劃總戶數(shù)6509個(gè)建筑形態(tài)高層所推戶型——價(jià)格(開盤、當(dāng)前）——開盤所推面積——開盤銷售率——開盤推盤量——產(chǎn)權(quán)年限70年交房標(biāo)準(zhǔn)——項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度（城中村改造拆遷中）：沸城占地面積近175畝；項(xiàng)目拆遷面積：；拆遷戶數(shù)：1188戶；總建筑面積約：90萬平米；規(guī)劃戶數(shù)： 6640戶；沸城是一個(gè)集辦公、商業(yè)、娛樂、餐飲、住宅、教育為一體的大型綜合體項(xiàng)目，著力打造未來昆明首個(gè)城市CRD（中央休閑娛樂區(qū)），項(xiàng)目主要由34層的超高層組成，戶型面積為54130㎡，目前項(xiàng)目正在拆遷改造中沸城項(xiàng)目2012年8月17日完成首宗土地交易。 三期：回遷房（不售），寫字樓,，總建面347485㎡。(圖23)項(xiàng)目半徑2公里內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)樓盤位置圖（表9）項(xiàng)目半徑2公里內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目關(guān)注度評(píng)判關(guān)注級(jí)別 項(xiàng)目名稱 現(xiàn)狀 目前價(jià)格 五星 萬科云上城 一期開盤 10000 關(guān)注因素：國內(nèi)知名房企，在昆已有成功項(xiàng)目。（圖11）現(xiàn)代新昆明城市定位軌道交通軌道交通在改善城市交通模式和推動(dòng)生活方式變遷的同時(shí)，將極大改變城市商業(yè)的發(fā)展模式，以此推動(dòng)城市時(shí)尚度的提升并為沿線項(xiàng)目帶來更廣泛人流。昆明戰(zhàn)略定位省會(huì)城市、區(qū)域國際化城市、知名旅游城市，中國未來面向東南亞和南亞的“橋頭堡”。（表7）城中村改造土地成交情況年份 住宅及商業(yè)用地成交量（畝） 城中村土地成交量 （畝） 城中村占比 2008年 2855 20 % 2009年 3404 809 24% 2010年 5569 1268 23% 2011年 12104 5651 47% 平均 5983 1937 23% （圖17）城中村改造土地成交趨勢(shì)三、昆明市商品住宅成交情況昆明住宅發(fā)展趨勢(shì)分析新增商品住宅需求已經(jīng)進(jìn)入平臺(tái)期，增長(zhǎng)乏力。 整盤營銷節(jié)點(diǎn)：開盤銷售情況：住宅：棟號(hào)房型面積區(qū)間（平方米）總建筑面積均價(jià)（元/平方米）推出套數(shù)（套）銷售套數(shù)套數(shù)比（%）銷售率（%）2122A11000403817%16%B402317%9%C49802833%12%D49801933%8%總計(jì)11000240108100%45%產(chǎn)品總段分析面積總價(jià)區(qū)間（萬元） 供應(yīng)套數(shù) 供應(yīng)占比 100＜x≤110 40 17% 70＜x≤80 40 17% 4940＜x≤50 160 67% 合計(jì)—— 240 100% 由左表數(shù)據(jù)可見總價(jià)在40至50萬元/套的房源總供應(yīng)有160套，是當(dāng)天各總價(jià)段區(qū)間數(shù)量供應(yīng)最多的價(jià)格總段分析面積 總價(jià)區(qū)間（萬元） 成交套數(shù) 成交占比 100＜x≤110 38 35% 70＜x≤80 23 21% 49 40＜x≤50 47 44% 總計(jì) —— 108 100% 由左表數(shù)據(jù)可見總價(jià)在40至50萬元/套的房源成交47套，是當(dāng)天各總價(jià)段區(qū)間數(shù)量成交最多的商業(yè)：2011514房源 狀態(tài) 分布地塊 分布 樓層 面積區(qū)間 （㎡） 推出套數(shù) （套） 所占 比例 銷售單價(jià) （元/㎡） 銷售套數(shù) (套) 已售比 （%） 銷售 37 70% 22 59% A1地塊 20 10 50% 一二層 13 3 23% 一層 7 7 100% A3地塊 17 12 71% 二層 2 1 50% 三層 2 0 0% 四層 2 0 0% 一層 11 11 100% 自持 16 30% —— A1地塊 16 —— 一二層 1 —— 一層 15 —— 總計(jì) 53 —— 云上城2011年5月14日開盤，銷售認(rèn)籌卡約60張，推出53套，自持16套 ；可售37套，銷售22套，開盤銷售率為59%；可售房源37套房源，涉及A1和A3地塊商鋪，㎡。當(dāng)盤當(dāng)天共推出房源895套，（其中對(duì)外銷售推出537套，工行團(tuán)購房358套）到目前為止對(duì)外銷售170余套，團(tuán)購房全部售完，價(jià)格：768011000元/平米，均價(jià)9600元，面積：，共8個(gè)戶型。云上城浙聯(lián)地產(chǎn)40萬住宅、商業(yè)公寓48~107商鋪44~100住宅11000寫字樓14000一期公寓現(xiàn)房?jī)H剩少量房源，二期少量商鋪在售；現(xiàn)購買全款優(yōu)惠3%，按揭優(yōu)惠1%。本區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分為兩種類型：一類是在昆明本地市場(chǎng)有強(qiáng)大品牌號(hào)召力的企業(yè)，項(xiàng)目地段優(yōu)勢(shì)明顯，體量較大配套完善。第一批開盤主推6個(gè)戶型，分別為107㎡的三室兩廳的S1戶型、113㎡三室兩廳的S2戶型、47㎡的R戶型、144㎡的U戶型以及95㎡的復(fù)式T戶型等。20111124日幢號(hào) 面積區(qū)間 （平方米） 均價(jià) （元/平方米） 推出套數(shù) （套） 銷售 套數(shù) 套數(shù)比 （%） 銷售率 （%） 31 53650 7 2 % 29% 32 44705 6 2 15% 33% 33 44153 6 2 15% 33% 34 46