昆明學(xué)府路區(qū)域市場調(diào)研報(bào)告(已修改)
2025-08-13 21:30 本頁面
【正文】 昆明學(xué)府路區(qū)域市場調(diào)研報(bào)告一：昆明市宏觀背景昆明地理優(yōu)勢1昆明是亞洲的地理中心，是云南面向西南開放橋頭堡的唯一區(qū)域性中心城市。（圖1）：昆明宏觀發(fā)展地理優(yōu)勢1昆明地理優(yōu)勢2昆明是中國連接?xùn)|南亞國家的橋梁；城市化發(fā)展進(jìn)程明顯，城市建設(shè)處于快速發(fā)展階段。（圖2）昆明宏觀發(fā)展地理優(yōu)勢2東南亞、南亞經(jīng)濟(jì)圈昆明作為東盟10+1自由貿(mào)易經(jīng)濟(jì)圈、大湄公河次區(qū)域經(jīng)濟(jì)合作圈、“泛珠三角”區(qū)域經(jīng)濟(jì)合作的交會點(diǎn)之一，是中國面向東南亞和南亞的橋頭堡，在中國國家安全戰(zhàn)略、西南地區(qū)面對東南亞、南亞大通道建設(shè)中發(fā)揮重要作用。放眼全國看昆明：昆明地處“東聯(lián)黔貴通沿海，北經(jīng)川渝進(jìn)中原”的獨(dú)特區(qū)位，是國家提升與周邊國家合作能力，建設(shè)陸路對外通道的重要支點(diǎn)，是對外開放門戶城市；昆明著力實(shí)施以東南亞、南亞為重點(diǎn)的全方位開放戰(zhàn)略強(qiáng)化云南在中國東盟自由貿(mào)易區(qū)建設(shè)中的橋頭堡作用，帶來城市及城市商業(yè)發(fā)展的強(qiáng)大機(jī)遇。昆明戰(zhàn)略定位省會城市、區(qū)域國際化城市、知名旅游城市，中國未來面向東南亞和南亞的“橋頭堡”。? 昆明新國際機(jī)場是繼北京、廣州、上海之后，全國第四個 “國家門戶”級的樞紐機(jī)場；? 昆明新機(jī)場戰(zhàn)略定位為：中國面向東南亞、南亞和連接歐亞的國家門戶樞紐機(jī)場，對國家 ? 西向戰(zhàn)略、建設(shè)中國東盟自由貿(mào)易區(qū)和孟、中、印、緬區(qū)域經(jīng)濟(jì)合作等具有重要意義； （圖3）昆明上水國際機(jī)場昆明——行政版圖轄區(qū)14個。昆明共轄6個區(qū)、7個縣、代管安寧一市，另管轄3個國家級開發(fā)區(qū)。 面積：昆明東西最大橫距140千米，南北最大縱距220千米，全市面積21473平方公里，市區(qū)面積330平方公里（其中主城區(qū)290平方公里，呈貢新區(qū)40平方公里）。（圖4）昆明行政區(qū)域圖、昆明行政區(qū)域——各城鎮(zhèn)發(fā)展體系架構(gòu)（表1）昆明城鎮(zhèn)發(fā)展體系架構(gòu)序號等級城鎮(zhèn)主要經(jīng)濟(jì)職能分工11主城區(qū)貿(mào)易、服務(wù)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)21空港經(jīng)濟(jì)區(qū)空港經(jīng)濟(jì)31呈貢新區(qū)行政、教育、物流、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)42安寧重化為主的新型工業(yè)52嵩明輕型工業(yè)、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)62宜良輕型工業(yè)、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)72昆陽新型裝備制造工業(yè)、旅游服務(wù)82?？谛滦脱b備制造工業(yè)、資源精加工工業(yè)92晉城現(xiàn)代服務(wù)業(yè)103石林旅游服務(wù)、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)113尋甸新型資源深加工工業(yè)、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)123富民休閑旅游、觀光農(nóng)業(yè)133祿勸現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、新型資源深加工工業(yè)143東川新型資源深加工工業(yè)153倘甸旅游服務(wù)昆明——城市發(fā)展規(guī)劃昆明城市格局——城市發(fā)展將主要圍繞滇池，進(jìn)行環(huán)滇池“一湖四片”，“一湖四環(huán)”。（圖5）清末2007年，同心圓發(fā)展模式（圖6）新昆明發(fā)展模式、城市發(fā)展將由“單核心圈層蔓延式”向“多中心組團(tuán)式”模式轉(zhuǎn)變，將為昆明區(qū)域性國際化中心城市定位奠定發(fā)展基礎(chǔ) 昆明城市空間的拓展方向應(yīng)以東南、東北兩個方向?yàn)橹?。加快都市區(qū)由市核心（環(huán)滇池的一湖四片）和跨昆明、玉溪行政區(qū)等的五個輔城（滇池流域外3060公里）發(fā)展格局；中心區(qū)新增190平方公里核心昆明=主城＋呈貢新區(qū)＋空港經(jīng)濟(jì)區(qū)；（圖8）城市規(guī)劃區(qū)范圍圖（圖7）現(xiàn)代新昆明城市體系、從“一湖四片”擴(kuò)大到“一主五輔”，城市規(guī)模進(jìn)一步放大，空間布局更加合理，組團(tuán)化，區(qū)域化發(fā)展趨勢更加明顯 以滇池流域?yàn)楹诵牡睦ッ魑迦A、盤龍、官渡、西山四區(qū)和呈貢縣全部行政轄區(qū)范圍，以及滇池流域所涉及到的晉寧、嵩明部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)的行政轄區(qū)范圍劃定為昆明城市規(guī)劃區(qū)；由昆明主城、呈貢新區(qū)和空港經(jīng)濟(jì)區(qū)組成中心城區(qū)；（圖10）現(xiàn)代新昆明城市體系2（圖9）現(xiàn)代新昆明城市體系1昆明未來發(fā)展國際知名旅游城市、區(qū)域中心、國際化大都市 減輕老城區(qū)的負(fù)荷量,緩解老城區(qū)的壓力，昆明正在以多中心、單核心的規(guī)劃路線向周邊發(fā)展，通過在多個遠(yuǎn)郊片區(qū)做大體量商業(yè)的方式，來滿足和完善各個片區(qū)的生活需求和配套功能；從衛(wèi)星城建設(shè)的角度來看，它的發(fā)展正是依托其區(qū)位和交通優(yōu)勢在逐漸，通過自身的特色產(chǎn)業(yè)帶動周邊產(chǎn)業(yè)的崛起和周邊片區(qū)的發(fā) 展；由昆明、玉溪、曲靖組成大的城市圈，擴(kuò)大城市發(fā)展范圍；城市郊區(qū)的發(fā)展就滿足了三個需求：城市產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的需求、高房價(jià)下置業(yè)的需求和資源性開發(fā)建設(shè)的需求；城市定位加快城市職能片區(qū)化趨勢，但從功能看，主城區(qū)將繼續(xù)承載和延續(xù)現(xiàn)代都市服務(wù)產(chǎn)業(yè)的核心價(jià)值，主城區(qū)商業(yè)商務(wù)中心的地位不改變。（圖11）現(xiàn)代新昆明城市定位軌道交通軌道交通在改善城市交通模式和推動生活方式變遷的同時(shí)，將極大改變城市商業(yè)的發(fā)展模式，以此推動城市時(shí)尚度的提升并為沿線項(xiàng)目帶來更廣泛人流。從目前輕軌的規(guī)劃情況來看，通過城市輕軌能夠完全實(shí)現(xiàn)南北方向和東西方向的交通貫聯(lián)，特別對南北方向的交通便捷性的改進(jìn)力度最大；據(jù)規(guī)劃，未來1小時(shí)都市圈的范圍內(nèi)，可以由昆明市老城區(qū)最北端的北市區(qū)到達(dá)呈貢大學(xué)城；1號線線路起于主城核心區(qū)，到達(dá)呈貢南部大學(xué)城，是連接主城與呈貢新區(qū)，支持和促進(jìn)呈貢新區(qū)建設(shè)的發(fā)展軸線；（表2）昆明市中心城人口規(guī)劃與輕軌運(yùn)力關(guān)系 （圖12）輕軌建設(shè)分期遠(yuǎn)景城市規(guī)模昆明市中心城人口規(guī)模（萬人）468規(guī)劃線網(wǎng)線路長度（km)功能層次高峰小時(shí)斷面客流（萬人次/h)系統(tǒng)規(guī)模1號線34基本骨架線大運(yùn)量地鐵2號線基本骨架線大運(yùn)量地鐵3號線基本骨架線中運(yùn)量輕軌4號線內(nèi)部填充線中運(yùn)量輕軌5號線內(nèi)部填充線中運(yùn)量輕軌機(jī)場線內(nèi)部填充線中低運(yùn)量輕軌合計(jì)——、昆明城市交通布局與項(xiàng)目關(guān)系公路匹配度較高，輕軌略顯不足。項(xiàng)目區(qū)域軌道交通（20162017年?duì)I運(yùn)）輕軌4號線：距項(xiàng)目835米，白泥山站（蓮花池附近）輕軌5號線：距項(xiàng)目570米。（圖13）昆明軌道交通及路網(wǎng)配置二、昆明市房地產(chǎn)市場發(fā)展及趨勢昆明市區(qū)住宅類土地供應(yīng)情況昆明市主城區(qū)2010年至2012年上半年土地供應(yīng)情況：2010年，昆明市主城區(qū)居住用地供應(yīng)為47宗，總供應(yīng)面積為2877畝，；2011年，昆明市主城區(qū)居住用地供應(yīng)為163宗，總供應(yīng)面積為10473畝。2012年，上半年昆明市主城區(qū)居住用地供應(yīng)為32宗，總供應(yīng)面積為2226畝。（圖14）2010年2012年上半年居住用地供應(yīng)情況、2010年至2012年上半年昆明市區(qū)居住用地各板塊交易情況（表4）2010年各板塊居住用地成交情況區(qū)域 成交土地類型 成交總宗數(shù) 成交總面積 （畝） 樓面成交均價(jià) （元/平米） 平均容積率 北市板塊居住11931683滇池板塊居住95223804東市板塊居住55523595二環(huán)內(nèi)板塊居住237714116高新板塊居住43312002官南板塊居住1843845世博板塊居住64233170（表5）2011年各板塊居住用地成交情況區(qū)域 成交土地類型 成交總宗數(shù) 成交總面積（畝） 樓面成交均價(jià)（元/平米） 平均容積率 北市板塊 居住 31 2266 1358 滇池板塊 居住 23 1370 3079 東南板塊 居住 36 2902 2031 東市板塊 居住 1 2
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