昆明學(xué)府路區(qū)域市場調(diào)研報(bào)告-預(yù)覽頁
【正文】 西向戰(zhàn)略、建設(shè)中國東盟自由貿(mào)易區(qū)和孟、中、印、緬區(qū)域經(jīng)濟(jì)合作等具有重要意義； （圖3）昆明上水國際機(jī)場昆明——行政版圖轄區(qū)14個(gè)。（圖5）清末2007年，同心圓發(fā)展模式（圖6）新昆明發(fā)展模式、城市發(fā)展將由“單核心圈層蔓延式”向“多中心組團(tuán)式”模式轉(zhuǎn)變，將為昆明區(qū)域性國際化中心城市定位奠定發(fā)展基礎(chǔ) 昆明城市空間的拓展方向應(yīng)以東南、東北兩個(gè)方向?yàn)橹?。?xiàng)目區(qū)域軌道交通（20162017年?duì)I運(yùn)）輕軌4號(hào)線：距項(xiàng)目835米，白泥山站（蓮花池附近）輕軌5號(hào)線：距項(xiàng)目570米。新增商品住宅升值潛力堪憂，不再成為投資品（圖18）20072011年昆明主城區(qū)新增商品住宅供求關(guān)系（圖19）20072011年昆明主城區(qū)新增商品住宅價(jià)格變化、2011年8月2012年8月昆明商品房市場成交情況分析（圖20）2011年8月2012年8月昆明主城區(qū)商品房成交量及成交價(jià)格連續(xù)性變化（表8）2012年8月昆明主城區(qū)商品房成交對比分析科 目2011年8月2012年7月2012年8月同比增長環(huán)比增長成交套數(shù)（套）396358637776196%33%成交面積（㎡）425952550602724135170%32%備注：數(shù)據(jù)包含昆明主城區(qū)包括盤龍區(qū)、五華區(qū)、官渡區(qū)、西山區(qū)、三個(gè)開發(fā)（度假）區(qū)及呈貢新區(qū)。數(shù)據(jù)表明：目前住宅市場在8月價(jià)格相對平穩(wěn)的情況下，成較量出現(xiàn)一定上升，一次置業(yè)及換房客群在沉寂18個(gè)月后出現(xiàn)釋放。 五星 蓮花國際 項(xiàng)目同期拿地，目前售樓部已開放 關(guān)注因素：項(xiàng)目同期拿地，占地規(guī)模為項(xiàng)目2倍（含住宅及商業(yè)），臨學(xué)府路主干道，昭示性好。 1號(hào)樓總戶數(shù)：636戶，2號(hào)樓總戶數(shù)：240戶，3號(hào)樓總戶數(shù)：1092戶。； 開盤優(yōu)惠政策：項(xiàng)目認(rèn)籌卡10萬元/張，最高優(yōu)惠6%。一期的45層4棟樓1A,1B,1C,1D都是開放式結(jié)構(gòu)，2層底商，總戶數(shù)：1485戶，總建面164835㎡，一期可售面積：91525㎡。 截至下午16點(diǎn)30分，項(xiàng)目共銷售住宅177套，商鋪27套，寫字樓33間，開盤銷售率分別為51%、51%和54%。由于此次開盤包含上次開盤剩余房源，且該房源銷售不暢，整體上拉低了本次開盤的銷售率。二期：二期總建筑面積592740㎡，地上住宅面積395313㎡，商業(yè)面積47659㎡。目前尚未開盤，所推出的認(rèn)籌房源供應(yīng)量為760套。項(xiàng)目區(qū)域住宅市場供求分析、競爭對手分析（表11）項(xiàng)目分析表項(xiàng)目名稱開發(fā)商總建面（㎡）物業(yè)類型面積區(qū)間（㎡）均價(jià)(元/㎡)項(xiàng)目現(xiàn)狀蓮花池國際商貿(mào)城遠(yuǎn)建地產(chǎn)40萬住宅、寫字樓、商鋪寫字樓和商鋪戶型大小可根據(jù)投資需求進(jìn)行大小調(diào)整；價(jià)格未定商業(yè)預(yù)計(jì)9月選鋪，采用租售結(jié)合方式，價(jià)格未定，年底開業(yè)；住宅約50%為回遷，前期不對外銷售，后期剩余再對外發(fā)售，回遷房預(yù)計(jì)明年開始回遷。同德昆明廣場城投同德地產(chǎn)87萬住宅、商業(yè)寫字樓住宅41~314價(jià)格未定辦理1000元認(rèn)籌卡，開盤優(yōu)惠650元/㎡。二期住宅預(yù)計(jì)年底開盤，面積90—137㎡，價(jià)格未定。 第二類競爭項(xiàng)目在產(chǎn)品上基本上以控制總價(jià)，通過產(chǎn)品的贈(zèng)送，高性價(jià)比為銷售策略，重在快速出貨回籠資金。（圖25）昆明市住宅各面積段供求關(guān)系、區(qū)域項(xiàng)目各面積段產(chǎn)品分析（圖26）區(qū)域競爭項(xiàng)目住宅供求關(guān)系、競爭項(xiàng)目產(chǎn)品分析（表12）產(chǎn)品分析表萬科云上城一期葡萄套街區(qū)版筑翠園濱江俊園一期濱江俊園二期同德昆明廣場上北區(qū)同德昆明廣場南區(qū)一期金尚俊園競品平均配比160以上——————3%15%——%——5%130160%4%8%19%13%——%34%18%110130%10%24%15%16%——%6%13%90110%34%28%19%19%6%%43%28%7090%41%40%38%22%37%%17%27%4070%11%——6%15%19%————7%3040——————————38%————2%（表13）去化分析表競品項(xiàng)目2010年2011年2012年年均去化萬科云上城——2葡萄街區(qū)————版筑翠園1052濱江俊園7同德昆明廣場——金尚俊園————（表14）產(chǎn)品去化分析表項(xiàng)目名稱3040㎡4070㎡7090㎡90110㎡110130㎡130160㎡160以上㎡萬科云上城一期——1967686124——葡萄街區(qū)——13751242412550——版筑翠園————588412353118——濱江俊園——5891170866719655558同德昆明廣場21210638259120744金尚俊園————65116742301302——合計(jì):2128513370350316082223562比例:%%%%%%%月均去化20601993814839（表15）產(chǎn)品價(jià)格對照表項(xiàng)目名稱3040㎡4070㎡7090㎡90110㎡110130㎡130160㎡160以上㎡萬科云上城一期——105339397100851072811170——葡萄街區(qū)——88238368875285268731——版筑翠園————12500110001190012800——濱江俊園——112001023498399765110469845同德昆明廣場101019599928488568910971410578金尚俊園————8014732479708002——項(xiàng)目區(qū)域銷售預(yù)估（表16）項(xiàng)目區(qū)域競爭項(xiàng)目銷售預(yù)估表住宅總體量（萬平米）年度銷售面積（萬平米）年度平均去化（萬平米）月度平均去化（萬平米）年度銷售均價(jià)（元/平米）年度銷售總金額（億元） 整體銷售周期預(yù)測(月)201020112012201020112012萬科云上城35——2 ——1000010000 70 葡萄街區(qū)55———— ————8600 61 金尚俊園43———— ————8300 25 濱江俊園二期507 970088009600 71 同德昆明廣場26—— ——86009600 43 版筑翠園171052 118001210012500 15 40 / 40
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