【正文】 區(qū)的壓力，昆明正在以多中心、單核心的規(guī)劃路線向周邊發(fā)展，通過在多個遠(yuǎn)郊片區(qū)做大體量商業(yè)的方式，來滿足和完善各個片區(qū)的生活需求和配套功能；從衛(wèi)星城建設(shè)的角度來看，它的發(fā)展正是依托其區(qū)位和交通優(yōu)勢在逐漸，通過自身的特色產(chǎn)業(yè)帶動周邊產(chǎn)業(yè)的崛起和周邊片區(qū)的發(fā) 展；由昆明、玉溪、曲靖組成大的城市圈，擴(kuò)大城市發(fā)展范圍；城市郊區(qū)的發(fā)展就滿足了三個需求：城市產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的需求、高房價下置業(yè)的需求和資源性開發(fā)建設(shè)的需求；城市定位加快城市職能片區(qū)化趨勢，但從功能看，主城區(qū)將繼續(xù)承載和延續(xù)現(xiàn)代都市服務(wù)產(chǎn)業(yè)的核心價值，主城區(qū)商業(yè)商務(wù)中心的地位不改變。（圖2）昆明宏觀發(fā)展地理優(yōu)勢2東南亞、南亞經(jīng)濟(jì)圈昆明作為東盟10+1自由貿(mào)易經(jīng)濟(jì)圈、大湄公河次區(qū)域經(jīng)濟(jì)合作圈、“泛珠三角”區(qū)域經(jīng)濟(jì)合作的交會點(diǎn)之一，是中國面向東南亞和南亞的橋頭堡，在中國國家安全戰(zhàn)略、西南地區(qū)面對東南亞、南亞大通道建設(shè)中發(fā)揮重要作用。? 昆明新國際機(jī)場是繼北京、廣州、上海之后，全國第四個 “國家門戶”級的樞紐機(jī)場；? 昆明新機(jī)場戰(zhàn)略定位為：中國面向東南亞、南亞和連接歐亞的國家門戶樞紐機(jī)場，對國家 ? 西向戰(zhàn)略、建設(shè)中國東盟自由貿(mào)易區(qū)和孟、中、印、緬區(qū)域經(jīng)濟(jì)合作等具有重要意義； （圖3）昆明上水國際機(jī)場昆明——行政版圖轄區(qū)14個。項(xiàng)目區(qū)域軌道交通（20162017年?duì)I運(yùn)）輕軌4號線：距項(xiàng)目835米，白泥山站（蓮花池附近）輕軌5號線：距項(xiàng)目570米。新增商品住宅升值潛力堪憂，不再成為投資品（圖18）20072011年昆明主城區(qū)新增商品住宅供求關(guān)系（圖19）20072011年昆明主城區(qū)新增商品住宅價格變化、2011年8月2012年8月昆明商品房市場成交情況分析（圖20）2011年8月2012年8月昆明主城區(qū)商品房成交量及成交價格連續(xù)性變化（表8）2012年8月昆明主城區(qū)商品房成交對比分析科 目2011年8月2012年7月2012年8月同比增長環(huán)比增長成交套數(shù)（套）396358637776196%33%成交面積（㎡）425952550602724135170%32%備注：數(shù)據(jù)包含昆明主城區(qū)包括盤龍區(qū)、五華區(qū)、官渡區(qū)、西山區(qū)、三個開發(fā)（度假）區(qū)及呈貢新區(qū)。 五星 蓮花國際 項(xiàng)目同期拿地，目前售樓部已開放 關(guān)注因素：項(xiàng)目同期拿地，占地規(guī)模為項(xiàng)目2倍（含住宅及商業(yè)），臨學(xué)府路主干道，昭示性好。； 開盤優(yōu)惠政策：項(xiàng)目認(rèn)籌卡10萬元/張，最高優(yōu)惠6%。 截至下午16點(diǎn)30分，項(xiàng)目共銷售住宅177套，商鋪27套，寫字樓33間，開盤銷售率分別為51%、51%和54%。二期：二期總建筑面積592740㎡，地上住宅面積395313㎡，商業(yè)面積47659㎡。項(xiàng)目區(qū)域住宅市場供求分析、競爭對手分析（表11）項(xiàng)目分析表項(xiàng)目名稱開發(fā)商總建面（㎡）物業(yè)類型面積區(qū)間（㎡）均價(元/㎡)項(xiàng)目現(xiàn)狀蓮花池國際商貿(mào)城遠(yuǎn)建地產(chǎn)40萬住宅、寫字樓、商鋪寫字樓和商鋪戶型大小可根據(jù)投資需求進(jìn)行大小調(diào)整；價格未定商業(yè)預(yù)計(jì)9月選鋪，采用租售結(jié)合方式，價格未定，年底開業(yè)；住宅約50%為回遷，前期不對外銷售，后期剩余再對外發(fā)售，回遷房預(yù)計(jì)明年開始回遷。二期住宅預(yù)計(jì)年底開盤，面積90—137㎡，價格未定。（圖25）昆明市住宅各面積段供求關(guān)系、區(qū)域項(xiàng)目各面積段產(chǎn)品分析（圖26）區(qū)域競爭項(xiàng)目住宅供求關(guān)系、競爭項(xiàng)目產(chǎn)品分析（表12）產(chǎn)品分析表萬科云上城一期葡萄套街區(qū)版筑翠園濱江俊園一期濱江俊園二期同德昆明廣場上北區(qū)同德昆明廣場南區(qū)一期金尚俊園競品平均配比160以上——————3%15%——%——5%130160%4%8%19%13%——%34%18%110130%10%24%15%16%——%6%13%90110%34%28%19%19%6%%43%28%7090%41%40%38%22%37%%17%27%4070%11%——6%15%19%————7%3040——————————38%————2%（表13）去化分析表競品項(xiàng)目2010年2011年2012年年均去化萬科云上城——2葡萄街區(qū)————版筑翠園1052濱江俊園7同德昆明廣場——金尚俊園————（表14）產(chǎn)品去化分析表項(xiàng)目名稱3040㎡4070㎡7090㎡90110㎡110130㎡130160㎡160以上㎡萬科云上城一期——1967686124——葡萄街區(qū)——13751242412550——版筑翠園————588412353118——濱江俊園——5891170866719655558同德昆明廣場21210638259120744金尚俊園————65116742301302——合計(jì):2128513370350316082223562比例:%%%%%%%月均去化20601993814839（表15）產(chǎn)品價格對照表項(xiàng)目名稱3040㎡4070㎡7090㎡90110㎡110130㎡130160㎡160以上㎡萬科云上城一期——105339397100851072811170——葡萄街區(qū)——88238368875285268731——版筑翠園————12500110001190012800——濱江俊園——112001023498399765110469845同德昆明廣場101019599928488568910971410578金尚俊園————8014732479708002——項(xiàng)目區(qū)域銷售預(yù)估（表16）項(xiàng)目區(qū)域競爭項(xiàng)目銷售預(yù)估表住宅總體量（萬平米）年度銷售面積（萬平米）年度平均去化（萬平米）月度平均去化（萬平米）年度銷售均價（元/平米）年度銷售總金額（億元） 整體銷售周期預(yù)測(月)201020112012201020112012萬科云上城35——2 ——1000010000 70 葡萄街區(qū)55———— ————8600 61 金尚俊園43———— ————8300 25 濱江俊園二期507 970088009600 71 同德昆明廣場26—— ——86009600 43 版筑翠園171052 118001210012500 15 40 / 40