昆明學府路區(qū)域市場調(diào)研報告-wenkub
2022-08-29 21:30:35 本頁面
【正文】 40平方公里）。放眼全國看昆明：昆明地處“東聯(lián)黔貴通沿海，北經(jīng)川渝進中原”的獨特區(qū)位，是國家提升與周邊國家合作能力，建設(shè)陸路對外通道的重要支點，是對外開放門戶城市；昆明著力實施以東南亞、南亞為重點的全方位開放戰(zhàn)略強化云南在中國東盟自由貿(mào)易區(qū)建設(shè)中的橋頭堡作用，帶來城市及城市商業(yè)發(fā)展的強大機遇。昆明學府路區(qū)域市場調(diào)研報告一：昆明市宏觀背景昆明地理優(yōu)勢1昆明是亞洲的地理中心，是云南面向西南開放橋頭堡的唯一區(qū)域性中心城市。昆明戰(zhàn)略定位省會城市、區(qū)域國際化城市、知名旅游城市，中國未來面向東南亞和南亞的“橋頭堡”。（圖4）昆明行政區(qū)域圖、昆明行政區(qū)域——各城鎮(zhèn)發(fā)展體系架構(gòu)（表1）昆明城鎮(zhèn)發(fā)展體系架構(gòu)序號等級城鎮(zhèn)主要經(jīng)濟職能分工11主城區(qū)貿(mào)易、服務(wù)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)21空港經(jīng)濟區(qū)空港經(jīng)濟31呈貢新區(qū)行政、教育、物流、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)42安寧重化為主的新型工業(yè)52嵩明輕型工業(yè)、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)62宜良輕型工業(yè)、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)72昆陽新型裝備制造工業(yè)、旅游服務(wù)82?？谛滦脱b備制造工業(yè)、資源精加工工業(yè)92晉城現(xiàn)代服務(wù)業(yè)103石林旅游服務(wù)、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)113尋甸新型資源深加工工業(yè)、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)123富民休閑旅游、觀光農(nóng)業(yè)133祿勸現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、新型資源深加工工業(yè)143東川新型資源深加工工業(yè)153倘甸旅游服務(wù)昆明——城市發(fā)展規(guī)劃昆明城市格局——城市發(fā)展將主要圍繞滇池，進行環(huán)滇池“一湖四片”，“一湖四環(huán)”。從目前輕軌的規(guī)劃情況來看，通過城市輕軌能夠完全實現(xiàn)南北方向和東西方向的交通貫聯(lián)，特別對南北方向的交通便捷性的改進力度最大；據(jù)規(guī)劃，未來1小時都市圈的范圍內(nèi)，可以由昆明市老城區(qū)最北端的北市區(qū)到達呈貢大學城；1號線線路起于主城核心區(qū)，到達呈貢南部大學城，是連接主城與呈貢新區(qū)，支持和促進呈貢新區(qū)建設(shè)的發(fā)展軸線；（表2）昆明市中心城人口規(guī)劃與輕軌運力關(guān)系 （圖12）輕軌建設(shè)分期遠景城市規(guī)模昆明市中心城人口規(guī)模（萬人）468規(guī)劃線網(wǎng)線路長度（km)功能層次高峰小時斷面客流（萬人次/h)系統(tǒng)規(guī)模1號線34基本骨架線大運量地鐵2號線基本骨架線大運量地鐵3號線基本骨架線中運量輕軌4號線內(nèi)部填充線中運量輕軌5號線內(nèi)部填充線中運量輕軌機場線內(nèi)部填充線中低運量輕軌合計——、昆明城市交通布局與項目關(guān)系公路匹配度較高，輕軌略顯不足。2011年，昆明市主城區(qū)居住用地供應(yīng)為163宗，總供應(yīng)面積為10473畝。（表7）城中村改造土地成交情況年份 住宅及商業(yè)用地成交量（畝） 城中村土地成交量 （畝） 城中村占比 2008年 2855 20 % 2009年 3404 809 24% 2010年 5569 1268 23% 2011年 12104 5651 47% 平均 5983 1937 23% （圖17）城中村改造土地成交趨勢三、昆明市商品住宅成交情況昆明住宅發(fā)展趨勢分析新增商品住宅需求已經(jīng)進入平臺期，增長乏力。8月昆明主城區(qū)住宅三級市場均價與上月相比有所回升，整體均價為7331元/㎡。區(qū)位與項目為直接競爭關(guān)系，一期市場反映較好 五星 濱江俊園 二期開盤 11000 關(guān)注因素：昆明龍頭房企，在昆明項目均很成功，消費者認同度極高，項目區(qū)域競爭關(guān)系直接。 （表10）項目半徑2公里內(nèi)競爭項目供求情況項目名稱住宅總套數(shù)住宅開發(fā)量截至今年銷售面積推出套數(shù)預(yù)計今年下半年新推面積預(yù)計今年下半年新推套數(shù)20132014年可供應(yīng)面積20132014年可供應(yīng)套數(shù)備注萬科云上城1902 24000 1662——濱江俊園4740 1727600 2413——蓮花國際2355 000 2355 2012年8月獲得117畝土地，預(yù)計住宅開發(fā)量26萬平米，住宅總量2355套昆明廣場4842 7604 500 3582 ——葡萄街區(qū)1956 671300 985——沸城664060300001415 ，住宅總量1715套，2010年前期通過公交公司認購及對外認購一部分約300套，價格在4500元/平米左右，對外售價開盤均價大概在9500/㎡左右，目前主要為回遷房建設(shè)合計22435 3443 1400 12412 ——競爭樓盤案例分析1）云上城項目基本信息：項目名稱云上城開發(fā)商萬科地產(chǎn)項目規(guī)?？傉嫉孛娣e:80000㎡總建筑面積:400000㎡總戶數(shù)總戶數(shù)1902戶 ，公寓240戶，住宅1710戶建筑形態(tài)小高層、高層開盤時間公寓2011423商鋪2011514商鋪20111124開盤物業(yè)公寓、商鋪價格(開盤、當前）110002652046019開盤所推面積49107151231開盤銷售率45%59%34%開盤推盤量240套37間41間產(chǎn)權(quán)年限40/70年交房標準毛坯項目土地成交情況交易時間 成交面積（畝） 規(guī)劃 用途 容積率 綠地率 建筑密度 成交價 （萬元） 樓面地價（元/平米） 競賣 形式 2010/9/17 居住 ≤ ≥ ≤ 56671 掛牌 2010/9/17 居住 ≤5 ≥ ≤ 73212 6045 掛牌 2010/9/17 居住 ≤ ≥ ≤ 4154 掛牌 項目規(guī)劃情況規(guī)劃指標：凈用地面積：總建筑面積： 地上建筑面積： 地下建筑面積： 建筑密度：% 容積率： 綠地率:：%開發(fā)分析：項目一期規(guī)劃有1號樓（6棟11/24/25層住宅）、2號樓（ 24層公寓）、3號樓（ 1棟26層的寫字樓和5棟31層、其余30層的住宅）。 整盤營銷節(jié)點：開盤銷售情況：住宅：棟號房型面積區(qū)間（平方米）總建筑面積均價（元/平方米）推出套數(shù)（套）銷售套數(shù)套數(shù)比（%）銷售率（%）2122A11000403817%16%B402317%9%C49802833%12%D49801933%8%總計11000240108100%45%產(chǎn)品總段分析面積總價區(qū)間（萬元） 供應(yīng)套數(shù) 供應(yīng)占比 100＜x≤110 40 17% 70＜x≤80 40 17% 4940＜x≤50 160 67% 合計—— 240 100% 由左表數(shù)據(jù)可見總價在40至50萬元/套的房源總供應(yīng)有160套，是當天各總價段區(qū)間數(shù)量供應(yīng)最多的價格
環(huán)評公示相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號-1