【正文】 定性因素2010年14月，%%，下半年將延續(xù)這一趨勢，預(yù)計全年進(jìn)口增長16%，出口增長18%，下半年貿(mào)易順差可望出現(xiàn)恢復(fù)性增長l 全年通脹壓力很大，流動性過剩依然嚴(yán)重第三季度CPI仍將繼續(xù)走高，個別月份可能突破4%，到第四季度，央行從緊政策的效果將逐步顯現(xiàn)，通脹率會出現(xiàn)相對下降，%；l 2008年9月以后固定的人民幣匯率從2010年開始有升值趨勢，過去的1年5個月內(nèi)人民幣/~，面對海外壓力2010年將升至2%。與此同時，資產(chǎn)泡沫仍在累積，通貨膨脹趨勢加劇。在上半年一系列政策的影響下，房地產(chǎn)市場已出現(xiàn)了顯著變化，本報告從政策本身及其影響出發(fā)，通過對上半年中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、房地產(chǎn)政策、全國及昆明市場的梳理和分析總結(jié)，來反映出整個2010年上半年的市場狀況，以期對未來房地產(chǎn)的發(fā)展和政策調(diào)整方向提供客觀的判斷依據(jù)。借助歐洲央行和各國的援助，危機(jī)有所緩解，但市場信心將經(jīng)過一段時間以后才能恢復(fù)。10年6月04日三部委明確商業(yè)性住房貸款“認(rèn)房又認(rèn)貸”的二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心監(jiān)測顯示，2010年上半年，同比增加100%。2010年上半年主要城市交易情況一覽 城市2010年上半年2009年上半年套數(shù)面積同比均價同比09年套數(shù)面積均價(萬㎡)09年(元/㎡)(萬㎡)(元/㎡)北京40312%21030%7398012532上海59840%13132%11515411176天津42283%9046%535425626837重慶103857%5379%12316611254056深圳14452%20903%4096512212杭州11234%20456%3318512779南京19709%　　40730　武漢68437%6261%609195143成都　%　　69663　蘇州18686%9273%333306744青島37991%　　33772　廈門10295%11100%206317675福州9536%9538%261256777重點(diǎn)城市2007年以來銷供比 供需對比：銷供比普遍低于2009年，且多個城市銷供比已低于1從銷供比來看，8個城市上半年銷供比普遍低于去年，且有上海、武漢、杭州、成都、深圳5個城市低于1，僅北京、重慶略高于1，表明上半年市場消化速度大幅下降。深圳指數(shù)下跌40個點(diǎn)，%。252。非常天地1月3日住宅均價7800元/㎡300套、主要面積3060㎡。鼎易天城6月5日住宅6600元/㎡750套房源，面積50130㎡主推90㎡小戶2梯3戶，15棟回遷房。相關(guān)備注：17月中旬，截止到本報告形成，昆明共開盤32個，其中1月份開盤的比較多，共15個。從開盤數(shù)量上來說，一月份基本占據(jù)了上半年的一半，從項目類型上來看的話住宅占據(jù)了絕對的主力，占比65%。造成目前單套總價在66萬至490萬之間，無論是單價還是總價都遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他區(qū)域的樓盤。 經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：百富琪：占據(jù)春城路吳井路環(huán)城南路鉑金三角位置，位于主城CBD和螺螄灣二次CBD中央的黃金結(jié)合點(diǎn)。北市區(qū)在售樓盤項目列表： 項目名稱建筑面積容積率成交套數(shù)銷售情況項目類型主力面積綠化率總戶數(shù)開盤時間銷售均價天驕北麓8799126未開盤住宅45%110003666半山252?？偨Y(jié)及趨勢判斷 216。星光大道西山區(qū)滇池路福海立交橋前行約400米處預(yù)計12月星光大道，南市版塊首席CBD商住特區(qū)。即45m寬的廣褔路與30m寬的前衛(wèi)西路交界處。金領(lǐng)時代盤龍區(qū)昆十中斜對面預(yù)計10月下旬金領(lǐng)時代位于盤龍區(qū)北京路延長線昆十中斜對面位置。該廣場面積約有25000㎡，設(shè)有精美小品景觀、休閑桌椅、臨時演藝設(shè)施設(shè)備，及部分停車位。 經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：溪麓南郡：在好的地段，用優(yōu)秀的產(chǎn)品，和國家公園融為一體的原生社區(qū)，將成為又一個改變世人對世博板塊認(rèn)知的經(jīng)典項目，從項目的戰(zhàn)略規(guī)劃角度來講，我們認(rèn)為可持續(xù)發(fā)展的居住觀、居住文化是項目的核心價值。七哩溪： 北市區(qū)近10年來，北市區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展比較迅猛，就政府規(guī)劃來看，北市區(qū)目前的發(fā)展已經(jīng)具備城市附中心的前提。 經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：南亞之門：昆明“南亞之門”是江蘇天地集團(tuán)繼成功開發(fā)蘇州東方之門項目（278米）后，與云南中炬石化集團(tuán)合作開發(fā)的昆明首個超高層城市綜合體項目。所以開盤價格明顯高于其他區(qū)域，與年初一環(huán)內(nèi)商品房剛破萬相比，%。第壹城鋒尚MALL商鋪也取得較好的銷售成績，開盤銷售率超過90%。寧湖峰境二期7月10日板式小高層和疊加洋房兩種業(yè)態(tài)小高層均價4000元/㎡，疊加別墅均價45004600元/㎡；雙拼和聯(lián)排別墅均價80009000元/㎡共116套房源，共吸引了250多批客戶到訪，實(shí)現(xiàn)開盤成交率為70%。龍江雅苑5月9日住宅　300套成效230套。淺山逸城二期1月17日小高層、洋房小高層2700元/㎡洋房3300元/㎡持卡客戶只出售300。 分布狀況分析：2010 年上半年，昆明市共有46 宗土地供給， 畝，主城與郊縣新區(qū)供給土地分別占比49%、51%，以郊縣新區(qū)供給土地為主；主城供給土地以南市區(qū)為主1693 畝。其中，上海下降57%；南京和杭州下降30%左右；天津下降接近20%；深圳小幅下降4%。2010年上半年重點(diǎn)城市住宅用地溢價率1月2月3月4月5月6月北京141%126%123%無成交13%35%上海137%55%1%25%94%136%廣州無成交無成交1%無成交4%129%深圳無成交無成交0%無成交無成交無成交杭州65%56%90%55%25%37%天津25%31%8%17%7%1%重慶28%9%18%91%6%6%南京112%82%82%62%35%15%武漢0%0%3%20%無成交0%成都32%21%0%81%18%0%大連64%58%29%122%34%26%u 商品房交易市場： 供應(yīng)：新房批準(zhǔn)上市量漲跌互現(xiàn)，上海、深圳等同比降幅接近30%重點(diǎn)城市住宅新批準(zhǔn)上市面積及累計增幅從批準(zhǔn)上市量來看，2010年上半年，8個可比城市中有4個城市上市量高于去年同期，其中武漢較去年增長超過1倍，北京、重慶、成都較去年增長幅度在10%以內(nèi)；上海、深圳、杭州低于去年，降幅接近30%。 新政調(diào)控措施之下土地市場特點(diǎn):在本輪房地產(chǎn)市場調(diào)控中，土地市場成為調(diào)控的重點(diǎn)。10年4月15日國務(wù)院出臺具體措施,要求對貸款購買第二套住房的家庭,貸款首付款不得低于50%, 平方米以上的家庭,貸款首付款比例不得低于30%。(3) 銀行風(fēng)險增大：房地產(chǎn)泡沫不斷膨大，房地產(chǎn)及與之相系的個人住房按揭貸款的信用風(fēng)險不容忽視。力度空前的樓市新政橫空出世，鋒芒直指高房價。中國政府為了借助打壓房價來解決民生問題，恢復(fù)自己的公信力，出臺了嚴(yán)格控制二套房貸的政策。10年1月10日國務(wù)院出臺國十一條,嚴(yán)格二套房貸款管理,首付不得低于40%,加大房地產(chǎn)貸款窗口指導(dǎo)。以一筆100萬元20年期房貸為例，新政后購買二套房貸款還款對比利率還款總額 (元)支付利息款(元)月均還款(元)09 年7 折利率優(yōu)惠 倍新政多還款額（元）1329合晟尚圓觀點(diǎn)：房價回調(diào)還需依靠政府后續(xù)政策的不斷補(bǔ)充，看待房價走勢應(yīng)理性。 住宅用地平均溢價水平在56月普遍走低，但熱點(diǎn)地塊溢價水平仍然較高隨著住宅用地供應(yīng)加大，開發(fā)企業(yè)根據(jù)戰(zhàn)略布局選擇符合企業(yè)發(fā)展的地塊，減少了拿地的盲目性。u 二手房市場分析，46月多數(shù)城市成交量持續(xù)環(huán)比下降2008年至今各城市二手房成交量走勢圖6月，主要城市二手房成交量總體依舊呈下降態(tài)勢。其中，；，；。西山新城二期1月16日住宅均價4700元/㎡當(dāng)天推出400套面積36135㎡。萬年花城4月25日住宅均價2500元/㎡600套80。南亞風(fēng)情5月份同樣也是開盤5個項目，其中，值得一提的是本月空間俊園開盤均價19000，其中最豪華的一套206㎡的房子成交價格刷新昆明記錄，達(dá)到500多萬元，龍江雅苑和新亞洲歡樂城也迎來了開盤的熱銷。伴隨著正義路步行街、南屏步行街的改造和興建，之江置業(yè)、賽倫地產(chǎn)、昆百大集團(tuán)等企業(yè)先后啟動進(jìn)行了舊城改造、歷史文物的保留和修繕等工程，開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，“昆明老街”、“順城、“百大新天地”等項目的出現(xiàn)更豐富了這一商圈的業(yè)態(tài)?？臻g俊園由兩棟33層的建筑組成，均為精裝修。 東市區(qū) 東市區(qū)受交通配套不完善、規(guī)劃滯后等因素影響，一直是開發(fā)商開發(fā)、購房者置業(yè)較少關(guān)注的區(qū)域，房價水平也相對較低，近年來僅有天祐地產(chǎn)、金沙地產(chǎn)等少數(shù)開發(fā)商進(jìn)駐。同時也反映在政策方面，云南省出臺了《云南省人民政府關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的實(shí)施意見》，其界定標(biāo)準(zhǔn)為首次購房面積小于90㎡，二次購房面積在144㎡以內(nèi)的，都可以算作改善型住房，符合這一標(biāo)準(zhǔn)后，即使還未還清原住房貸款，也能享受首次貸款優(yōu)惠。 經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：濱江俊園：俊發(fā)地產(chǎn)將以往的擁擠凌亂的張官營打造成一座花園中的城市，樓盤內(nèi)采用了柔和的古典歐式風(fēng)格，在隨處可見的綠色景觀的簇?fù)硐?，顯得生動而愜意，采用了環(huán)保，低碳的綠色生活理念，讓人耳目一新，售樓部的裝修風(fēng)格也與整個樓盤相得益彰。天驕北麓五華區(qū)北市區(qū)紅云路與紅錦路交匯處預(yù)計12月整個項目占地約380畝，分為兩期開發(fā)。別樣藍(lán)天官渡區(qū)巫家壩機(jī)場西側(cè) 苜蓿上村預(yù)計10月項目東面為昆明巫家壩國際機(jī)場，隨著新機(jī)場的建成，該片區(qū)將被打造成為南市區(qū)的重要商務(wù)、辦公區(qū)。匯都國際二期盤龍區(qū)白塔路131號真慶文化廣場旁預(yù)計9月份匯都國際位于昆明市盤龍區(qū)白塔路131號，西側(cè)緊臨白塔路，南側(cè)為占地16683平方米的真慶觀文化廣場，毗鄰昆明狀元樓。項目擁有1311平爐的時尚商業(yè)各街區(qū)，可供各類投資選擇，也為業(yè)主嗇了休閑、娛樂、餐飲等便利配套。戶型設(shè)計幾乎都是兩面采光、三面通風(fēng)，有的戶型甚至是三面采光、三面通風(fēng)，這樣獨(dú)特的設(shè)計讓金領(lǐng)時代雖然是高層建筑，但是不影響其房間的采光通風(fēng)。 經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：萬科金域緹香346658未開盤住宅7517045%2482溪麓南郡361896140050%別墅%27324850春城商務(wù)中心32000寫字樓、商業(yè)260140040%總計438542825710在2010年17月昆明北市區(qū)樓市較為活躍，總共有16個新樓盤，4個樓盤未開盤，總體供應(yīng)建筑面積為4385428㎡，總供有25710套房源，成交總量為14324套。 經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：云紡女人大世界：是新都昌進(jìn)軍昆明的第一個房地產(chǎn)開發(fā)項目，也是新都昌地產(chǎn)投資開發(fā)的高品質(zhì)、多元化的城市綜合體。建成后，高度最高處達(dá)186米，共計46層，計劃總投資9—10億元?！ 昆明市在售樓盤分區(qū)概述及個案分析：u 昆明市17月在售樓盤分區(qū)概述：216。2月份則沒有樓盤開盤。云都國際6月26日住宅6600元/㎡共推約600套房源，當(dāng)天售完420套，公寓40年產(chǎn)權(quán)；板樓58年產(chǎn)權(quán)。百富琪2期1月31日公寓、寫字樓均價8200元/㎡35175。 20092010 年同期供給狀況分析：與去年同期相比，2010 年上半年昆明市土地供給宗數(shù)減少18 宗， 畝，土地起拍單價受五四三二一政策因素影響，大幅飆升，平均每畝上升531%， 萬元/畝。上海、廣州、成都、杭州的累積漲幅相對略低，但也在15%以上。如北京、上海、廣州、天津、重慶5月的銷售均價環(huán)比下降1015%不等，6月又有所回升，整體趨于平穩(wěn)。 全國住宅用地累計成交同比增長85%2010年上半年，全國100個城市住宅用地累計成交量14420萬平方米，同比增長85%。10年6月30日國土資源部：全面清理批而未用的土地，納入“雙保行動”，進(jìn)一步堅定整個國土資源系統(tǒng)主動參與房地產(chǎn)用地調(diào)控的決心。216。然而隨著政策的逐步收緊，一季度出口同比增長29%。從經(jīng)濟(jì)增長各要素的狀況而言，投資仍然是增長的主要力量。城鄉(xiāng)間福利差距的擴(kuò)大問題是中國為實(shí)現(xiàn)中長期發(fā)展而必須解決的課題。10年6月26日銀監(jiān)會辦公廳：下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)信貸管理的通知》，防止信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場。6月，與上月基本持平，同比增加35%。但56月，各城市均價漸趨平穩(wěn)，且由于高端樓盤占比下降或遠(yuǎn)郊區(qū)縣項目占比升高等原因，部分城市成交均價略有下降。2010年上半年，北