【正文】 防城港項(xiàng)目市場調(diào)研報(bào)告目　錄第一部分　城市基本情況介紹。。。。。第二部分　防城港市房地產(chǎn)市場 2009 年回顧及2010年分析。。第三部分　防城港房地產(chǎn)市場運(yùn)作分析。。。。第四部分　防城港各區(qū)在售樓盤情況。。。。第五部分　市場結(jié)論。。。。。。第一部分 城市基本情況介紹一、城市概況地理位置防城港市地處中國大陸海岸線西南端，廣西最南端，轄港口區(qū)、防城區(qū)、上思縣、東興市 ( 縣級), 市人民政府駐港口區(qū)。陸地總面積 6181 平方公里, 全市共 30 個(gè)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）， 281 個(gè)行政村，人口約 萬人，其中農(nóng)村人口 萬人，非農(nóng)業(yè)人口 萬人，分別占總?cè)丝诘?% 和 % 。有漢、壯、瑤、京等 19 個(gè)民族，其中: 少數(shù)民族占 47% ，是全國唯一的沿海沿邊港口城市，被譽(yù)為“中國西南門戶，華夏邊陲明珠”。防城港市具有得天獨(dú)厚的發(fā)展優(yōu)勢：區(qū)位優(yōu)勢 防城港市位于中國與東南亞的中心交匯點(diǎn)，南瀕北部灣，背靠大西南，東鄰粵港澳，西與越南相連，有海岸線 580 多公里、邊境線 230 多公里。高速公路直抵港口，東興中越北侖河大橋把中國公路網(wǎng)與越南乃至泛亞公路網(wǎng)聯(lián)成一體；鐵路與全國聯(lián)網(wǎng)。防城港市至南寧國際機(jī)場、北海機(jī)場全線均為高速公路。作為中國通往越南及東南亞國家最便捷的海陸通道，防城港市在構(gòu)筑中國—東盟自由貿(mào)易區(qū)戰(zhàn)略格局中居于特殊的地位。二、城市發(fā)展優(yōu)勢分析港口優(yōu)勢防城港作為全國 12 個(gè)戰(zhàn)略性主樞紐港之一，是西南出海大通道的主門戶。防城港是一個(gè)天然良港，以水深避風(fēng)、不凍不淤、含沙量小、航道短、可用岸線長而著稱?！笆濉逼谀?，港口貨物吞吐量突破 2000 萬噸，“十一五”期末可望突破 6000 萬噸，“十二五”可望實(shí)現(xiàn)億噸大港的目標(biāo)。根據(jù)交通部編制的防城港總體布局規(guī)劃，防城港東西灣可建 180 多個(gè)萬噸級以上的深水泊位，港口吞吐潛力在 2 億噸以上?，F(xiàn)有泊位 29 個(gè)，其中萬噸級以上泊位 15 個(gè)， 20 萬噸級泊位建成投產(chǎn)，開通了至深圳、香港、新加坡、釜山等多條集裝箱航線，與 70 多個(gè)國家和地區(qū)的 220 多個(gè)港口建立了通航和貿(mào)易關(guān)系，是我國重要的鐵礦石、煤炭、水泥、糧食中轉(zhuǎn)基地，承擔(dān)著我國西南、中南地區(qū)大宗貨物進(jìn)出的主要轉(zhuǎn)運(yùn)任務(wù)。旅游優(yōu)勢 防城港特色旅游資源豐富，自然構(gòu)成“上山下海出國”旅游體系，上山，就是十萬大山國家森林公園旅游。山里空氣負(fù)離子含量極高，是休閑、度假、療養(yǎng)的理想環(huán)境。下海，就是海濱風(fēng)光旅游。東興金灘、江山半島大平坡等旅游景點(diǎn)風(fēng)光旖旎、多姿多彩。出國，就是邊境跨國旅游。游客乘客輪、或經(jīng)陸路口岸到越南等東盟十國，可充分享受濃郁的異國風(fēng)情。東興口岸年出入境人員超過 300 萬人次。物產(chǎn)優(yōu)勢 地處亞熱帶季風(fēng)氣候區(qū)，雨量充沛，日照充足，氣候溫暖，適合亞熱帶農(nóng)、林作物生長。森林覆蓋率 % ，是“中國肉桂、八角之鄉(xiāng)”。防城港市市花“金花茶”被譽(yù)為植物界的“大熊貓”、“茶族皇后”。可開發(fā)的 10 米等深線以內(nèi)的淺海灘涂面積 3 萬多公頃，發(fā)展珍珠、對蝦、大蠔、青蟹等養(yǎng)殖業(yè)前景廣闊，去年全市海水養(yǎng)殖面積達(dá) 2 萬公頃。此外還有煤炭、石油、錳礦、鈦礦等 30 多種礦產(chǎn)。對外開放優(yōu)勢市場優(yōu)勢。面向東盟、西南、華南、中南市場，市場腹地廣闊，回旋余地大。中國—東盟博覽會和中越邊境（東興）商品交易會為發(fā)展對外貿(mào)易提供了良好的平臺。 成本優(yōu)勢。土地資源豐富，工業(yè)用地較為充裕，地價(jià)低廉；勞動力成本低，生活費(fèi)用便宜。 政策優(yōu)勢。防城港市享受國家沿海開放城市、西部大開發(fā)、邊境地區(qū)、民族自治地區(qū)等優(yōu)惠政策。投資環(huán)境良好。近年來，一批國內(nèi)外大企業(yè)、大財(cái)團(tuán)紛紛到防城港市考察、投資。世界 500 強(qiáng)之一的美國艦隊(duì)司令公司，中糧集團(tuán)，新加坡威爾瑪公司投資建設(shè)的大海糧油公司，成為廣西強(qiáng)優(yōu)企業(yè)；岳泰飼料廠建成投產(chǎn)，宏源漿紙等一批投資超億元, 產(chǎn)值超 10 億元的民營工業(yè)項(xiàng)目即將建成投產(chǎn)。中電亞洲有限公司投資建設(shè)的防城港電廠，已正式開工建設(shè)， 2007 年第一臺機(jī)組將投入使用。廣西白龍核電廠今年下半年進(jìn)廠“四通一平”，力爭明年下半年開工建設(shè)。企沙千萬噸級鋼鐵基地項(xiàng)目前期工作取得重大進(jìn)展。還有一批重大項(xiàng)目正在洽談中。防城港市已經(jīng)成為中外客商投資興業(yè)的熱土。 三、經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況經(jīng)濟(jì)在快車道上加速前進(jìn)，綜合實(shí)力進(jìn)一步增強(qiáng)。據(jù)核算，全市 2007 年實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值 億元，相當(dāng)于 2002 年 倍，增幅居全區(qū)首位。分產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 ％；第二產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 ％；第三產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 ％。從增長動力看，三次產(chǎn)業(yè)分別拉動經(jīng)濟(jì)增長 、 和 個(gè)百分點(diǎn)，對經(jīng)濟(jì)增長貢獻(xiàn)率分別為 % 、 % 和 % ，第一、二產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)增長貢獻(xiàn)率同比分別下降 ％、 ％，第三產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)增長貢獻(xiàn)率同比提高 ％。從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)看，三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由 2006 年的 ： ： 調(diào)整為 ： ： ，第二產(chǎn)業(yè)比重明顯提升，同比提高 個(gè)百分點(diǎn)。人均國內(nèi)生產(chǎn)毛額突破 2500 美元。全年全市人均地區(qū)生產(chǎn)總值 萬元，按當(dāng)年人民幣對美元匯率計(jì)算（ 1 美元兌 元人民幣），人均地區(qū)生產(chǎn)總值突破 2500 美元，可望達(dá)到 2630 美元。財(cái)政收入突破 15 億元大關(guān)。全年全市財(cái)政收入突破 15 億元，達(dá)到 億元，為 2002 年 倍，為 1993 年 倍，同比增長 % ，增幅創(chuàng)建市以來新高，增幅居全區(qū)首位。其中，一般預(yù)算收入 億元，增長 ％；各項(xiàng)稅收收入 億元，比上年增加 億元，增長 % 。工業(yè)發(fā)展勢頭強(qiáng)勁，主導(dǎo)地位穩(wěn)固。2007年全市完成工業(yè)總產(chǎn)值首次越過 200 億元大關(guān)，達(dá)到 億元，為 2002 年 倍，增幅為 1995 年以來新高。其中，規(guī)模以上工業(yè)產(chǎn)值 億元，為 2002 年 倍，為 1993 年 倍，產(chǎn)值居全區(qū)第 8 位，同比前進(jìn) 5 位，增長 % ，增幅為 2003 年以來新高，同比提高 個(gè)百分點(diǎn)；規(guī)模以上工業(yè)增加值 億元，居全區(qū)第 12 位，同比前進(jìn) 2 位，增長 % 。規(guī)模以上工業(yè)產(chǎn)值、增加值兩項(xiàng)指標(biāo)增幅均居全區(qū)首位。工業(yè)對經(jīng)濟(jì)增長貢獻(xiàn)率達(dá) 56 ％，拉動經(jīng)濟(jì)增長 個(gè)百分點(diǎn)，與上年持平，工業(yè)主導(dǎo)經(jīng)濟(jì)地位保持穩(wěn)固。規(guī)模以上工業(yè)生產(chǎn)的特點(diǎn)：從經(jīng)濟(jì)類型看，集體企業(yè)、股份制及股份合作企業(yè)迅速發(fā)展，成為工業(yè)增長的亮點(diǎn)和熱點(diǎn)。全市集體企業(yè)、股份制企業(yè)、股份合作企業(yè)產(chǎn)值分別增長 倍、 倍和 倍，三種經(jīng)濟(jì)類型企業(yè)拉動規(guī)模以上工業(yè)產(chǎn)值增長 ％。從行業(yè)看，支柱產(chǎn)業(yè)、重點(diǎn)行業(yè)保持高速增長, 帶動作用明顯，貢獻(xiàn)突出。全市食用植物油、糖、鋼鐵、%，%，％，％。從效益看，經(jīng)濟(jì)效益明顯提高。初步統(tǒng)計(jì)，％；，％，％；％，居全區(qū)首位。固定資產(chǎn)投資增速保持高位運(yùn)行，房地產(chǎn)開發(fā)投資翻番增加。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2007年全市全社會固定資產(chǎn)投資突破100億元，，%。其中，%；。在城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資中，%；，%；。固定資產(chǎn)投資主要有以下三個(gè)特點(diǎn)：一是重大項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)展順利。全年全市計(jì)劃總投資5000萬元以上重大建設(shè)項(xiàng)目61個(gè)，%。二是投資項(xiàng)目多、規(guī)模較大。全年全市共有50萬元以上投資施工項(xiàng)目574個(gè)，同比增加155個(gè)，%，平均每個(gè)項(xiàng)目投資額達(dá)到1548萬元，同比增加160萬元。三是房地產(chǎn)開發(fā)投資翻番快速發(fā)展。，實(shí)現(xiàn)了翻番增長，增速居全區(qū)首位。其中，；%。對外貿(mào)易快速增長、金融運(yùn)行穩(wěn)定，物價(jià)上漲較快。，創(chuàng)歷年新高，，外貿(mào)進(jìn)出口總額及增幅分別居全區(qū)第1和第5位。，％。，％，％；直接利用外資額5944萬美元，%。2007年12月末，全市金融機(jī)構(gòu)本外幣存、%、％，%；，％。%，漲幅為1997年以來最高的年份，創(chuàng)近10年來歷史新高。食品、居住價(jià)格上漲是拉動價(jià)格總水平上漲的主要原因。分類別看，%，%，%，%，%，%，%，%。縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展步伐大幅邁進(jìn)，％，％，；，％。，％,。、％、%。四、城市規(guī)劃發(fā)展環(huán)境 未來五