【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 產(chǎn)市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)，對(duì)于拉動(dòng)連云港市整體房?jī)r(jià)起到顯著作用。 新區(qū)的開(kāi)發(fā)帶動(dòng) 房地產(chǎn)投資 據(jù)市場(chǎng)資料顯示，連云港市中心房?jī)r(jià)自去年至今，上漲了近 600 元 /㎡。房?jī)r(jià)的上漲促進(jìn)了消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)業(yè)投資的興趣，尤其將目光鎖定在具有較大增值潛力的區(qū)域。一般而言，新區(qū)都具有較大的投資價(jià)值，二則相對(duì)于老區(qū)，它無(wú)污染的自然環(huán)境和超前的市政規(guī)劃優(yōu)勢(shì)無(wú)可比擬。開(kāi)發(fā)商和消費(fèi)者之間的雙熱效應(yīng)會(huì)給新區(qū)帶來(lái)無(wú)限的活力。 新區(qū)人口增長(zhǎng)使住宅需求更加旺盛 新區(qū)規(guī)劃定位就是大型居住區(qū)，各類(lèi)文化、商業(yè)、體育配套設(shè)施的建設(shè)，加之市政府相關(guān)行政機(jī)構(gòu)的進(jìn)入，將吸引大批高素質(zhì)的居住者進(jìn)入新區(qū)。新區(qū)規(guī)劃人口將達(dá)到 30 萬(wàn)人以上，按平 均 人 /戶計(jì)算，僅住宅需求就在需求就在 13 萬(wàn)套以上。 新區(qū)房?jī)r(jià)會(huì)隨著區(qū)域成熟程度而趨高 一般來(lái)說(shuō)，新區(qū)開(kāi)發(fā)初期，為刺激投資，土地出讓數(shù)量多，速度快，在進(jìn)入成熟期后，出讓速度逐漸減慢。大量的土地出讓勢(shì)必會(huì)造成新區(qū)開(kāi)發(fā)熱度頻頻上升，新區(qū)的投資價(jià)值也逐漸顯出。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)機(jī)會(huì)與風(fēng)險(xiǎn)并存 新區(qū)的開(kāi)發(fā)給各行各業(yè)，尤其是房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)更多機(jī)會(huì)。但同時(shí)，風(fēng)險(xiǎn)也相應(yīng)存在。眾所周知，連云港市是經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)，工業(yè)基礎(chǔ)薄弱，高素質(zhì)人才缺乏，阻礙了本地經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。 20xx，連云港市在崗職工均年收入僅為 11262 元。經(jīng)濟(jì)收入 偏低使住房需求轉(zhuǎn)變?yōu)橛行枨蟮姆蓊~也相對(duì)較小。同時(shí)，人們對(duì)新區(qū)的認(rèn)識(shí)還相對(duì)薄弱，加之開(kāi)發(fā)時(shí)間短，周邊配套尚不完善，在此形勢(shì)下，要想做好一個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)作，更要注重項(xiàng)目的規(guī)劃定位、產(chǎn)品的自身品質(zhì)應(yīng)符合市場(chǎng)需求，準(zhǔn)確的價(jià)格策略和獨(dú)特而具有沖擊力的推廣策略和銷(xiāo)售策略。 四、本項(xiàng)目地塊分析 對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目操作而言，既要對(duì)項(xiàng)目每一個(gè)有可能影響其競(jìng)爭(zhēng)性能的特征一一進(jìn)行分析和評(píng)價(jià)，既 cma—— 競(jìng)爭(zhēng)分析。通過(guò)與競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)的比較，估計(jì)本項(xiàng)目的市場(chǎng)份額和預(yù)測(cè)項(xiàng)目入市時(shí)的價(jià)格，為可行性研究中的經(jīng)濟(jì)技術(shù)分析打下基礎(chǔ)，也為策劃提供關(guān) 鍵數(shù)據(jù)，是市場(chǎng)分析的最重要的內(nèi)容。 （請(qǐng)諒解略） （三）項(xiàng)目關(guān)聯(lián)性分析： 1． 通達(dá)性分析： 衡量?jī)?nèi)容 理想狀態(tài) 現(xiàn)狀 評(píng)價(jià) 評(píng)分 權(quán)重 總分 出入口的數(shù)量 2 個(gè)出入口 目前四面環(huán)路，可以達(dá)到人車(chē)分流。 達(dá)到理想狀態(tài) 5 5 25 到達(dá)車(chē)站的距離 300 米 目前主要集中在蒼梧路上，距離項(xiàng)目較遠(yuǎn)；但此項(xiàng)目所在為規(guī)劃新區(qū)，規(guī)劃中將增加公交車(chē)站。 低于正常水平 2 3 6 所經(jīng)過(guò)路段公交車(chē)數(shù)量 4 路 目前無(wú)公交車(chē)，等待進(jìn)一步規(guī)劃。 遠(yuǎn)低于正常水平 1 3 3 到達(dá)便民購(gòu)物場(chǎng)所的距離 500 米 目前本地塊周?chē)?500 米內(nèi)沒(méi)有便民購(gòu)物場(chǎng)所，附近在售樓盤(pán)也無(wú)規(guī)劃購(gòu)物區(qū) 遠(yuǎn)低于正常水平 1 5 5 到達(dá)大型購(gòu)物中心的距離 20xx 米/4 站路 西北向蒼梧路與郁州路交會(huì)處有商業(yè)較繁華，在20xx 米內(nèi) 達(dá)到理想狀態(tài) 5 2 10 到達(dá)銀行、郵局的距離及數(shù)量 500 米內(nèi)3 家 附近無(wú)銀行；但 500 米內(nèi)規(guī)劃有寫(xiě)字樓，不久應(yīng)有銀行進(jìn)駐 低于正常水平 2 2 4 到達(dá)醫(yī)院的距離 20xx 米 20xx 米內(nèi)有鹽場(chǎng)醫(yī)院 達(dá)到理想狀態(tài) 5 4 20 到達(dá)餐廳的距離 500 米 目前周?chē)鸁o(wú)餐廳 遠(yuǎn)低于正常水平 1 3 3 到達(dá)廣場(chǎng)的距離 500 米 規(guī)劃中有景觀大道、 市政廣場(chǎng)、市民廣場(chǎng) 等 達(dá)到理想狀態(tài) 5 3 15 到達(dá)小學(xué)距離 1000 米內(nèi) 規(guī)劃中 48 班小學(xué)在 500米內(nèi) 高于正常水平 4 5 20 距離中學(xué)距離 3000 米內(nèi) 北向新海高級(jí)中學(xué)，市重點(diǎn)中學(xué) 達(dá)到理想狀態(tài) 5 5 25 合計(jì) 36 136 評(píng)價(jià)：得分： 36 分 權(quán)數(shù)：各權(quán)數(shù)按消費(fèi)者抽樣調(diào)查統(tǒng)計(jì)結(jié)果為依據(jù) 總評(píng)分： 136 分（滿分 220 分） 評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)：達(dá)到理想狀態(tài) =5。高于正常水平 =4；正常水平 =3。低于正 常水平 =2；遠(yuǎn)低于正常水平 =1。 2. 可視性分析： 衡量?jī)?nèi)容 理想狀態(tài) 現(xiàn)狀 評(píng)價(jià) 評(píng)分 地塊的高度 略高于道路 地塊整體趨平整 高于正常水平 4 主要障礙 沒(méi)有遮擋 無(wú)障礙 高于正常水平 4 入口視點(diǎn) 沒(méi)有遮擋 視覺(jué)美觀 入口無(wú)障礙、遮擋；周?chē)缆穼挸?；且周邊在建小區(qū)品質(zhì)較高。 達(dá)到理想狀態(tài) 5 環(huán)境美感 無(wú)視覺(jué)障礙 環(huán)境優(yōu)美 開(kāi)發(fā)新區(qū)，規(guī)劃較好； 周邊自然環(huán)境優(yōu)雅，東側(cè) 80 米寬東鹽河，兩岸有寬約250～ 700 米河濱綠化帶，計(jì)劃于 20xx年建成；該地塊南接約 400 多畝的垂釣公園和規(guī)劃面積約 平方 公里的鳳凰湖；東鄰云臺(tái)山脈，為孫悟空的老家 —— 國(guó)家著名 AAAA 級(jí)風(fēng)景區(qū)花果山。 達(dá)到理想狀態(tài) 5 噪音程度 幽靜、遠(yuǎn)離喧囂 周邊規(guī)劃為純住宅，無(wú)商業(yè)鬧市，幽雅寧?kù)o。 達(dá)到理想狀態(tài) 5 合計(jì) 23 評(píng)價(jià)：得分： 23 權(quán)重： 5，因?yàn)榄h(huán)境的可視性對(duì)住宅來(lái)說(shuō)非常重要 總評(píng)分： 115 （滿分 125 分） 評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)：同上 綜合評(píng)分 = 259 分 滿分 = 345 分 小結(jié)： 一般綜合評(píng)分達(dá)到 240 分的為優(yōu)等地塊。而本項(xiàng)目地塊綜合評(píng)分高達(dá) 259分，因此，地塊物理特性及關(guān)聯(lián)性極佳，開(kāi)發(fā)前景看好。 （ 四）本項(xiàng)目機(jī)會(huì)點(diǎn)分析 我們通過(guò)以上的調(diào)查分析總結(jié)出以下幾點(diǎn)： 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)的分析： 本項(xiàng)目地處新浦區(qū)規(guī)劃新區(qū)，在本地消費(fèi)者抽樣調(diào)查中反映區(qū)位最佳，升值潛力大。 周邊自然環(huán)境優(yōu)雅。 A、 東側(cè)與 80 米寬的東鹽河相鄰，且河的兩岸有寬約 250～ 700 米、長(zhǎng)約 20xx米多米的河濱綠化帶，計(jì)劃于 20xx 年建成； B、 南接約 400 多畝的垂釣公園和規(guī)劃面積約 平方公里的鳳凰湖； C、 東可觀云臺(tái)山脈，為孫悟空的老家 —— 國(guó)家著名 AAAA 級(jí)風(fēng)景區(qū)花果山。 配套規(guī)劃較完備。 北依我市政治、文化中心 —— 市政府大樓、博物館、市婦兒中心、市政廣場(chǎng)、市民廣場(chǎng)等 教育環(huán)境優(yōu)良。東僅一路之隔有規(guī)劃的一所九年一貫制學(xué)校，北有國(guó)家級(jí)高級(jí)中學(xué)—— 新海高級(jí)中學(xué)和 高校區(qū) 。 交通發(fā)達(dá)。周?chē)缆穼掗煟?規(guī)劃有一個(gè)市級(jí)交通樞紐。 周?chē)紴樾陆ㄐ^(qū)，品質(zhì)高、外立面美觀，有助于提升本區(qū)域檔次。 市場(chǎng)劣勢(shì)的分析： 目前本區(qū)域仍很荒涼，周?chē)恋鼗蛘?在建設(shè)中或尚未開(kāi)發(fā)。 綜合評(píng)分 = 通達(dá)性得分 + 可視性得分 配套還未成熟。如公交車(chē)未開(kāi)通、無(wú)銀行、附近沒(méi)有餐飲購(gòu)物場(chǎng)所。 地塊競(jìng)價(jià)同比較高，致使價(jià)格定位只能走高。 連云港市去年房?jī)r(jià)平均上漲近 500 元 /M2，且據(jù)調(diào)查今年下半年樓盤(pán)放量大，因此對(duì)樓盤(pán)銷(xiāo)售有一定壓力。 項(xiàng)目機(jī)會(huì)點(diǎn)： 地處新區(qū)，市政規(guī)劃、環(huán)境好，因此可做生態(tài)社區(qū)、高檔樓盤(pán)，以推動(dòng)價(jià)位，擴(kuò)大利潤(rùn)。 先期以近 億元摘地，對(duì)于提升開(kāi)發(fā)商品牌，樹(shù)立消費(fèi)者消費(fèi)信心十分有利。 消費(fèi)者抽樣調(diào)查顯示，目前高檔樓盤(pán)消費(fèi)者群體主要集中在中年人，且十分重視子女教育，因此可以借用本地距高校較近的優(yōu)勢(shì)， 作好文化概念。 調(diào)查中發(fā)現(xiàn)本地在售樓盤(pán)中不同程度存在設(shè)計(jì)不合理、樓盤(pán)質(zhì)量差、銷(xiāo)售不專業(yè)等問(wèn)題。如香溢世紀(jì)花園的窗戶產(chǎn)品質(zhì)量差、層高不足 米，有些樓盤(pán)房間內(nèi)儲(chǔ)藏室偏大、無(wú)預(yù)留太陽(yáng)能接口等，購(gòu)房者對(duì)此反映強(qiáng)烈。若能在建筑、設(shè)計(jì)上有效規(guī)避，抓住細(xì)節(jié)，將會(huì)為本項(xiàng)目銷(xiāo)售提供有利契機(jī)。 五、房地產(chǎn)需求調(diào)查 我們采取集中訪談問(wèn)卷調(diào)查、入室主體問(wèn)卷調(diào)查和報(bào)紙公開(kāi)問(wèn)卷調(diào)查的方式，共采集樣本 150 份，對(duì)規(guī)劃最具現(xiàn)實(shí)意義也是消費(fèi)者最關(guān)心的各類(lèi)購(gòu)房因素（可接受戶型、面積、房?jī)r(jià)、配套、物業(yè)等）進(jìn)行了客觀詳細(xì)的調(diào)查。 （一）問(wèn)卷回 收統(tǒng)計(jì)及情況說(shuō)明 問(wèn)卷類(lèi)型 取樣回收數(shù)目 有效問(wèn)卷數(shù)目 備 注 集中訪談問(wèn)卷 50 42 8 份無(wú)效 街訪問(wèn)卷 100 97 3 份無(wú)效 集中訪談問(wèn)卷 作為調(diào)查的主要采信樣本，主體問(wèn)卷的問(wèn)題涉及最為全面，展開(kāi)深入。必須保證其調(diào)查的全面性和客觀性。由于本次調(diào)查時(shí)間太短，無(wú)法采用電話預(yù)約、隨機(jī)采樣、設(shè)立集中市調(diào)點(diǎn)、知名企業(yè)中高層定向約訪等形式，因此我們選擇了購(gòu)房者較為集中的房地產(chǎn)交易中心進(jìn)行調(diào)查，行業(yè)涉及公務(wù)員、醫(yī)生、職員、私營(yíng)業(yè)主、工人、中高層管理者等十一個(gè)層面，共回收有效問(wèn)卷 50 份，有效 42。 街訪隨機(jī)問(wèn)卷 取樣單位 取樣人群 取樣數(shù)目 有效問(wèn)卷 備 注 各項(xiàng)目售樓部 教師、機(jī)關(guān)單位 33 33 連云區(qū)藥廠 中層管理人員、職員 13 11 2 份無(wú)效 對(duì)外貿(mào)易加工廠 私營(yíng)業(yè)主 11 10 1 份無(wú)效 政府機(jī)關(guān) 公務(wù)人員 27 26 新浦區(qū)步行街 隨機(jī)抽樣 16 16 共回收問(wèn)卷 100 份，有效 97。 （二）主題問(wèn)卷調(diào)查數(shù)據(jù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)分析 臵業(yè)意向 ? 購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī) 在對(duì)居民購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)的調(diào)查中，首次購(gòu)房所占的份額最多為 50%，其次是二次購(gòu)房為改善居住條件的占 40%，用于房屋出租的僅 占 10%。 ? 購(gòu)房區(qū)域選擇 從居民對(duì)在新浦區(qū)購(gòu)房意愿分析來(lái)看，購(gòu)房動(dòng)機(jī)分析50%40%10%首次購(gòu)房 二次購(gòu)房改善居住條件 用于出租0102030405060愿意 不愿意 不確定在被調(diào)查者中，打算在新浦區(qū)購(gòu)房者占到 40%，而不確定的購(gòu)買(mǎi)者占到 60%。新浦區(qū)對(duì)整個(gè)連云港市區(qū)來(lái)說(shuō)，是個(gè)市中心區(qū)域，這個(gè)數(shù)據(jù)足以說(shuō)明，新浦區(qū)在人們心中的地位，人們看好它的未來(lái)前景及發(fā)展?jié)摿Γ脖┞读撕芏嘞M(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)缺乏認(rèn)知，從而不能對(duì)本地房地產(chǎn)市場(chǎng)有過(guò)多的分析預(yù)測(cè)。 ? 連云港市房?jī)r(jià)預(yù)測(cè) 由數(shù)據(jù)分析，調(diào)查者中認(rèn)為連云港三年內(nèi)房產(chǎn)價(jià)格將會(huì)升高的 50%，認(rèn)為會(huì)保持現(xiàn)狀的占 30%，不清楚的占 20%。依自身經(jīng)濟(jì)條件， 70%以上的市民認(rèn)為房?jī)r(jià)上漲 太快，開(kāi)發(fā)商越來(lái)越多，競(jìng)爭(zhēng)加劇，不可能再漲。由此說(shuō)明連云港房地產(chǎn)市場(chǎng)不規(guī)范，短時(shí)間內(nèi)房?jī)r(jià)上揚(yáng)的幅度大頻率快，使部分購(gòu)房者開(kāi)始觀望，寄期望于通過(guò)開(kāi)發(fā)商競(jìng)爭(zhēng)平抑房?jī)r(jià)。 小結(jié)： 由此可知，連云港市民購(gòu)房觀念發(fā)生很大變化，對(duì)新區(qū)的認(rèn)可度提高，臵業(yè)意向首選新區(qū)的占 1/3，主要用于改善居住條件和購(gòu)臵婚房，分屬滿足生活需求范圍和提高生活質(zhì)量，多屬于在單位福利購(gòu)房后二次臵業(yè)。并有近三分之一的人打算進(jìn)行房地產(chǎn)投資，對(duì)新區(qū)的未來(lái)發(fā)展?jié)摿ζ谕岛芨撸J(rèn)為其將成為連云港市新城區(qū)，選擇