【正文】 、郵局的距離及數(shù)量 500 米內(nèi)3 家 附近無(wú)銀行；但 500 米內(nèi)規(guī)劃有寫(xiě)字樓，不久應(yīng)有銀行進(jìn)駐 低于正常水平 2 2 4 到達(dá)醫(yī)院的距離 20xx 米 20xx 米內(nèi)有鹽場(chǎng)醫(yī)院 達(dá)到理想狀態(tài) 5 4 20 到達(dá)餐廳的距離 500 米 目前周圍無(wú)餐廳 遠(yuǎn)低于正常水平 1 3 3 到達(dá)廣場(chǎng)的距離 500 米 規(guī)劃中有景觀大道、 市政廣場(chǎng)、市民廣場(chǎng) 等 達(dá)到理想狀態(tài) 5 3 15 到達(dá)小學(xué)距離 1000 米內(nèi) 規(guī)劃中 48 班小學(xué)在 500米內(nèi) 高于正常水平 4 5 20 距離中學(xué)距離 3000 米內(nèi) 北向新海高級(jí)中學(xué)，市重點(diǎn)中學(xué) 達(dá)到理想狀態(tài) 5 5 25 合計(jì) 36 136 評(píng)價(jià)：得分： 36 分 權(quán)數(shù)：各權(quán)數(shù)按消費(fèi)者抽樣調(diào)查統(tǒng)計(jì)結(jié)果為依據(jù) 總評(píng)分： 136 分（滿分 220 分） 評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)：達(dá)到理想狀態(tài) =5。 20xx，連云港市在崗職工均年收入僅為 11262 元。開(kāi)發(fā)商和消費(fèi)者之間的雙熱效應(yīng)會(huì)給新區(qū)帶來(lái)無(wú)限的活力。此外華陽(yáng)公司和新電公司位于寧連公司西的別墅群項(xiàng)目，目前也正在積極進(jìn)展之中。 ? 區(qū)級(jí)商業(yè)中心：巨龍路與朝陽(yáng)路、連云區(qū)行政中心西側(cè)。東部城區(qū)以墟溝為中心，連云港港位于此區(qū)，國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū) —— 連云港經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)位于新浦區(qū)與連云區(qū)之間，距連云港港口約 5 公里，距新浦區(qū)約 22 公里。 供應(yīng)量預(yù)測(cè)從 05 年一季度土地供應(yīng)分析中也得到充分論證，連云港市僅第一季度出讓土地產(chǎn)生的商品房供應(yīng)量已達(dá)到 140 萬(wàn)平方米。同時(shí)隨著城區(qū)面積的擴(kuò)大，城區(qū)人品的增多以及舊城改造進(jìn)程，需求市場(chǎng)將繼續(xù)保持旺盛。 同時(shí)， 20xx 年也是新盤(pán)上市的一個(gè)高潮，供不應(yīng)求的狀況已經(jīng)大為改善，供 應(yīng)量的增加也使房?jī)r(jià)從高增長(zhǎng)逐步趨向平穩(wěn)。 商品房批準(zhǔn)預(yù)（銷）售面積： 20xx 年，全市商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積 萬(wàn)平方米，為歷史新高，比 20xx 年增加 萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)幅度為 %。從年初政府 12 塊黃金地塊拍賣中可見(jiàn)一斑。 ? 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)： 目前連云港總體上正處于由工業(yè)化初期階段向中期階段加速推進(jìn)時(shí)期，第一產(chǎn)業(yè)比重偏高，三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)明顯不如全國(guó)水平 (::)，導(dǎo)致 連云港經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度不夠快，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量不夠高，發(fā)展后勁不夠足。 經(jīng)濟(jì)實(shí)力（億元） 0204060801001201999年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年第一產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè) 第三產(chǎn)業(yè) ? 連云港整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展緩慢，年增長(zhǎng)幅度低于全國(guó)平均水平。 土地資源 土地資 源豐富，擁有總面積達(dá) 320 平方公司的低產(chǎn)鹽田可以低成本轉(zhuǎn)化為開(kāi)發(fā)用地。 東西長(zhǎng)１２９公里，南北寬約１３２公里，土地總面積７４４４平方公里，水域面積１７５９ .４平方公里。 20xx 年 3 月 22日－ 24日 宏觀調(diào)查開(kāi)始，走訪開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)、房管局、規(guī)劃服務(wù)中心等； 競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)調(diào)查開(kāi)始，對(duì)連云港市各區(qū)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)進(jìn)行詳細(xì)調(diào)查。 項(xiàng)目的建設(shè)，是連云港經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)響應(yīng)十六大號(hào)召，建設(shè)小康住宅的重要舉措，也是開(kāi)發(fā)區(qū)住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展的里程碑。報(bào)告內(nèi)容： 第一部分 調(diào)查設(shè)計(jì)與組織實(shí)施 一、調(diào)查設(shè)計(jì) （一）調(diào)查目的 通過(guò)客觀深入的市場(chǎng)調(diào)查和科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)慕y(tǒng)計(jì)分析，充分了解連云港市房地產(chǎn)市場(chǎng)供需空間和價(jià)格趨勢(shì)，確定目標(biāo)客戶群及其對(duì)產(chǎn)品和價(jià)格的取向，對(duì)項(xiàng)目的現(xiàn)有規(guī)劃提出建設(shè)性建議，合理規(guī)劃新區(qū) 16 號(hào)項(xiàng)目地塊， 明確項(xiàng)目定位，較準(zhǔn)確的發(fā)揮地塊環(huán)境特質(zhì)和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，開(kāi)發(fā)出為市場(chǎng)所接受的產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目投資效益回報(bào)的最大化。 20xx 年 3 月 28日 數(shù)據(jù)庫(kù)數(shù)據(jù)錄入。 園區(qū)資源 目前擁有國(guó)家級(jí)經(jīng) 濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)和出口加工區(qū)、 4 個(gè)省級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)、7 個(gè)市級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)，各開(kāi)發(fā)區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、產(chǎn)業(yè)配套、交通運(yùn)輸?shù)确矫婢哂忻黠@的優(yōu)勢(shì)，既適合資本、技術(shù)密集型產(chǎn)業(yè)落戶，也可滿足機(jī)械、冶金、化工等產(chǎn)業(yè)的進(jìn)駐。近海臨港土地資源豐富，具備發(fā)展臨港工業(yè)、布點(diǎn)大型石油化工項(xiàng)目的基礎(chǔ)條件。 生活水平 020xx40006000800010000120xx140001999年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年在崗職工平均工資（元） ? 無(wú)新興產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)，職工收入水平增長(zhǎng)也低于省及全國(guó)平均水平。 ? 發(fā)展方向： 利用港口優(yōu)勢(shì)發(fā)展以港口為中心、城市為載體、綜合運(yùn)輸體系為動(dòng)脈、相關(guān)產(chǎn)業(yè)為支撐、海陸腹地為依托，實(shí)現(xiàn)有機(jī)結(jié)合、共同發(fā)展、進(jìn)而推動(dòng)區(qū)域繁榮的開(kāi)放型經(jīng)濟(jì)。 同時(shí)也要注意急于求成而使發(fā)展迅速過(guò) 快，導(dǎo)致結(jié)構(gòu)失衡。 銷售面積： 商品房銷售面積 平方米，同比增長(zhǎng) %。 房?jī)r(jià)短期內(nèi) 上漲速率過(guò)快，漲幅過(guò)大，已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了該市居民同期的收入增長(zhǎng)幅度。 房?jī)r(jià)仍有小幅上漲 新區(qū)或出 讓土地越來(lái)越少，且 05 年新區(qū)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目均以商端產(chǎn)品為主，定價(jià)都在3000 元 /平方米以上，其它各期近期上市和即將上市的樓盤(pán)價(jià)格都有所上升：預(yù)計(jì) 05年住宅價(jià)位仍有一個(gè)上漲過(guò)程，但預(yù)計(jì)幅度不會(huì)太大，且近幾年高層次消費(fèi)群體在住房消費(fèi)上已有了相當(dāng)程度的消化，短時(shí)間之內(nèi)高檔盤(pán)上市量仍較大，銷售會(huì)出現(xiàn)一定的困難。預(yù)計(jì) 05 年上半年尚能延續(xù)上一年的需求熱潮，下半年樓盤(pán)銷售將面臨相當(dāng)?shù)膲毫Γ?xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)增加。 ? 體育中心：凌州路南，淮海工學(xué)院北側(cè)、科苑路與學(xué)院路之間。引領(lǐng)連云港新一輪開(kāi)發(fā)高潮的“香溢世紀(jì)花城”項(xiàng)目現(xiàn)已進(jìn)入尾聲，住宅房已基本售磬。 本章小結(jié) 從全國(guó)各城市新區(qū)的建設(shè)經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，一個(gè)城市新區(qū)的開(kāi)發(fā)勢(shì)必會(huì)對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生較大的影響。 新區(qū)房?jī)r(jià)會(huì)隨著區(qū)域成熟程度而趨高 一般來(lái)說(shuō)，新區(qū)開(kāi)發(fā)初期，為刺激投資，土地出讓數(shù)量多，速度快，在進(jìn)入成熟期后，出讓速度逐漸減慢。 四、本項(xiàng)目地塊分析 對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目操作而言，既要對(duì)項(xiàng)目每一個(gè)有可能影響其競(jìng)爭(zhēng)性能的特征一一進(jìn)行分析和評(píng)價(jià)，既 cma—— 競(jìng)爭(zhēng)分析。 2. 可視性分析： 衡量?jī)?nèi)容 理想狀態(tài) 現(xiàn)狀 評(píng)價(jià) 評(píng)分 地塊的高度 略高于道路 地塊整體趨平整 高于正常水平 4 主要障礙 沒(méi)有遮擋 無(wú)障礙 高于正常水平 4 入口視點(diǎn) 沒(méi)有遮擋 視覺(jué)美觀 入口無(wú)障礙、遮擋；周圍道路寬敞；且周邊在建小區(qū)品質(zhì)較高。 配套規(guī)劃較完備。如公交車未開(kāi)通、無(wú)銀行、附近沒(méi)有餐飲購(gòu)物場(chǎng)所。若能在建筑、設(shè)計(jì)上有效規(guī)避，抓住細(xì)節(jié)，將會(huì)為本項(xiàng)目銷售提供有利契機(jī)。新浦區(qū)對(duì)整個(gè)連云港市區(qū)來(lái)說(shuō)，是個(gè)市中心區(qū)域，這個(gè)數(shù)據(jù)足以說(shuō)明，新浦區(qū)在人們心中的地位，人們看好它的未來(lái)前景及發(fā)展?jié)摿?，但也暴露了很多消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)缺乏認(rèn)知，從而不能對(duì)本地房地產(chǎn)市場(chǎng)有過(guò)多的分析預(yù)測(cè)。 ? 購(gòu)房所承受總價(jià)能力 0102030405060上漲 保持現(xiàn)狀 不清楚消費(fèi)者購(gòu)房面積分析20% 20%30% 30%0%5%10%15%20%25%30%35%80平方米左右90平方米左右100平方米左右120平方米左右購(gòu)房者愿意花費(fèi)的總房款在 20 萬(wàn)元 — 30 萬(wàn)元之間，被調(diào)查者認(rèn)為質(zhì)量保證的最低金額均值不低于 20 萬(wàn)元 /套，能夠承擔(dān) 最高總房款金額為不超過(guò) 50 萬(wàn)元 /套，據(jù)此，連云港市區(qū)居民所能承擔(dān)的總款在 20 萬(wàn)元 — 50 萬(wàn)元 /套之間。人們比較接受新的平層戶型，傳統(tǒng)的平層依然得到垂青。在購(gòu)房時(shí)，人們更看重的是健康休閑娛樂(lè)設(shè)施和生活配套服務(wù)的完善。 (三 )調(diào)查數(shù)據(jù)誤差評(píng)估 在客觀數(shù)據(jù)分析中因部分題目選項(xiàng)缺省值存在，客觀會(huì)有微弱誤 差； 在隨機(jī)被調(diào)樣本中社會(huì)層面和知識(shí)理解力不可控，會(huì)因?qū)用婕罢J(rèn)知的局限性消費(fèi)者獲知房產(chǎn)信息渠道分析0%20%40%60%80%100%朋友介紹路牌宣傳單 宣傳車報(bào)紙 廣播房展會(huì)電視分析存在隨機(jī)誤差。 產(chǎn)品：多層 價(jià)格：多層： 20xx—2480 元 /M2 代表個(gè)案： 城市杰作、東盛花園 區(qū)域概述： 中心區(qū)房?jī)r(jià)走勢(shì)1225 1235 1253 1287 13031359 14131557172219652060 2115231005001000150020xx25000 1年末0 2年1 季度0 2年2 季度0 2年3 季度0 2年4 季度0 3年1 季度0 3年2 季度0 3年3 季度0 3年4 季度0 4年1 季度0 4年2 季度0 4年3 季度0 4年4 季度● 該區(qū)域?yàn)檫B云港新浦區(qū)的中心區(qū)域 ● 商業(yè)密集，干道縱橫，交通相對(duì)比較擁擠 ● 新浦最繁華地帶，集中了市區(qū)主要的商場(chǎng)、賣場(chǎng)等 1— 東部區(qū)域 區(qū)位： 贏州路與解放路連接線以東。 ● 該區(qū)域前期房?jī)r(jià)基礎(chǔ)比較低，上漲速度較快 ● 東方紐約城土地歸屬有問(wèn)題，導(dǎo)致至今沒(méi)有開(kāi)盤(pán)銷售。 ● 東部城區(qū)開(kāi)發(fā)面積較大，新浦區(qū)多數(shù)中高檔項(xiàng)目集中于此。 3西部區(qū)域 ： ● 工廠以及有污染的企業(yè)密集，不適合居住，整體居住檔次較低。 ● 小高層和高層大都是小區(qū)的后續(xù)產(chǎn)品，憑借多層的去化帶 動(dòng)其銷售；完全是高層和小高層的項(xiàng)目是銀城國(guó)際公寓、怡景苑和名典公寓。 ● 價(jià)格集中在 2400— 4400 元 /M2。 ● 本區(qū)域內(nèi)交通方便，但是相應(yīng)的帶來(lái)了噪音。 北部、西部區(qū)域產(chǎn)品主力面積： 1R： 38— 70 24% 2R： 80— 115 32% 3R： 110— 150 37% 3R 以上： 150 以上 7% 本區(qū)域內(nèi)集中了一些污染型的企業(yè)以及幾個(gè)交通干道的聚集，不適合居住，開(kāi)發(fā)和在售樓盤(pán)數(shù)量有限，內(nèi)戶型設(shè)計(jì)較平均， 2R 和 3R 產(chǎn)品為主。 去化量分析 去化速度看： 整體去化速度為： 9— 48 月 /套 總價(jià)高的舒適型產(chǎn)品整體去化速度為： 17— 48 月 /套 01020304050607080低價(jià) 高價(jià) 低價(jià) 高價(jià) 低價(jià) 高價(jià) 低價(jià) 高價(jià)1R 2R 3R 3 R 以上中心區(qū)域 南部區(qū)域 東部區(qū)域 西部、北部區(qū)域總價(jià)低的經(jīng)濟(jì)型產(chǎn)品整體去化速度為： 15— 33 月 /套 產(chǎn)品看： 3R 產(chǎn)品優(yōu)于 2R 產(chǎn)品 多層產(chǎn)品優(yōu)于小高層和高層產(chǎn)品 東部區(qū)域月銷售速度較快，一般在 30 套 /月左右，精裝修的名典公寓每月銷售高達(dá) 48 套