【正文】 實力（億元） 0204060801001201999年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年第一產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè) 第三產(chǎn)業(yè) ? 連云港整體經(jīng)濟發(fā)展緩慢，年增長幅度低于全國平均水平。無外地人口遷入，自然增長緩慢。國際上，連云港與日韓等國主要港口在近洋 500 海里的扇形范圍內(nèi)，目前往返于連云港與日韓主要港口的班輪單程只需 1 天左右時間。 海港資源 連云港港口區(qū)位交通優(yōu)勢明顯，運輸時間省、成本低。 土地資源 土地資 源豐富，擁有總面積達(dá) 320 平方公司的低產(chǎn)鹽田可以低成本轉(zhuǎn)化為開發(fā)用地。新材料產(chǎn)業(yè)的骨干企業(yè) — 中復(fù)連眾集團去年玻璃鋼產(chǎn)品占全國市場 ％的份額。 特色產(chǎn)業(yè) 我市新醫(yī)藥、新材料、新能源產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢明顯，是開展招商引資的良好載體。投資環(huán)境良好，政府有大力度招商組織及招商政策。 東西長１２９公里，南北寬約１３２公里，土地總面積７４４４平方公里，水域面積１７５９ .４平方公里。 第二部分 調(diào)查數(shù)據(jù)資料匯總與分析 一、連 云港宏觀經(jīng)濟情況調(diào)查 （一）連云港概況 連 云港市位于江蘇省東北部，東經(jīng)１１８度 24 分－１１９度４８分和北緯３４度－３５度 07 分之間。 進行數(shù)據(jù)統(tǒng)計分析，市調(diào)報告（第一稿）提交。 主體問卷調(diào)查階段，走訪小區(qū)、企事業(yè)單位、私營業(yè)主及競爭樓盤購房者等，收回問卷 100 份，有效問卷 97 份； 問卷數(shù)據(jù)庫建立。 20xx 年 3 月 22日－ 24日 宏觀調(diào)查開始，走訪開發(fā)區(qū)管委會、房管局、規(guī)劃服務(wù)中心等； 競爭市場調(diào)查開始，對連云港市各區(qū)內(nèi)競爭樓盤進行詳細(xì)調(diào)查。 （二）調(diào)查內(nèi)容 對連云港市宏觀環(huán)境的調(diào)查 （ 1）宏觀經(jīng)濟及市政規(guī)劃 （ 2）連云港房地產(chǎn)現(xiàn)狀 項目自身 情況調(diào)查 （ 1）產(chǎn)品的整體研究與特性分析 ? 項目的地理位臵（區(qū)域特性、區(qū)域交通狀況、項目周圍環(huán)境） ? 項目地塊物理特性（關(guān)聯(lián)性、可視性、高差、地基） 需求市場調(diào)查 ? 未來三年內(nèi)市民臵業(yè)意向 ? 購買偏好（地段、價位、戶型與結(jié)構(gòu)、面積、建筑風(fēng)格設(shè)計、裝修檔次、配套設(shè)施重要性） ? 購買決策（決策參與、決策影響因素、信息渠道的重要性排序） ? 購買行為（適宜臵業(yè)時期、銷售行為主動性、付款方式） ? 價格支付能力 ? 對物業(yè)配套的需求 ? 購買人群 競爭市場調(diào)查（個案對比） （ 1）基本情況 ? 樓盤位臵、占地面積、總建筑面積、開發(fā)商、總投 資、開工竣工日期、容積率 ? 類別、檔次及整體布局 ? 裝修材料、水平 ? 硬件設(shè)備 ? 配套服務(wù)功能及功能分區(qū) ? 公開銷售日期 ? 銷售價格、開發(fā)期價格的變化情況、銷售率 ? 付款方式、銀行按揭安排 ? 車位配備 ? 物業(yè)管理公司及費用 （ 2）營銷策略 ? 目標(biāo)客戶選擇決策 ? 市場定位與宣傳重點 ? 營銷組合策略 （三）調(diào)查方法 宏觀調(diào)查 ? 房管、土地、規(guī)劃等相關(guān)部門訪談 ? 報刊文獻資料收集與分析 項目自身情況調(diào)查 ? 項目現(xiàn)場考察 ? 有關(guān)人員訪談 ? 相關(guān)資料收集整理 需求市場調(diào)查 ? 專項訪談問卷（ 50 人次） ? 隨機訪談問卷（ 100 人次） ? 統(tǒng)計數(shù)據(jù)交 叉分析（分類進行頻數(shù)統(tǒng)計分析和列聯(lián)表統(tǒng)計分析） 競爭市場調(diào)查 ? 現(xiàn)場踩點調(diào)查 ? 報刊文獻收集與分析 ? 深度訪談 二、調(diào)查組織與實施 調(diào)查時間安排表 時 間 安 排 工 作 內(nèi) 容 20xx 年 3 月 20日 就現(xiàn)有規(guī)劃方案專項討論會。 根據(jù)對項目的定位、規(guī)劃、市場前景、投資風(fēng)險的調(diào)查研究分析，對后續(xù)營銷推廣策略提供有力支持。 我們希望，此次專項調(diào)研可作為新區(qū)第 16 號地塊（東上漁場）項目前期開發(fā)及后期銷售的重要決策依據(jù)，并為 XX 集團后續(xù)開發(fā)項目提供具有可參考價值的數(shù)據(jù)資料。 項目的建設(shè)，是連云港經(jīng)濟開發(fā)區(qū)響應(yīng)十六大號召，建設(shè)小康住宅的重要舉措，也是開發(fā)區(qū)住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展的里程碑。 連云港 市調(diào)報告及產(chǎn)品建議 綱 要 一、 市場調(diào)查報告 第一部分 調(diào)查設(shè)計與組織實施 第二部分 調(diào)查數(shù)據(jù)整理分析 二、 規(guī)劃建議 三、 經(jīng)濟指標(biāo) 市場調(diào)查報告 位于京滬東線與新大陸橋交匯處的連云港具有很多優(yōu)勢，相鄰沿海發(fā)達(dá)地區(qū)的諸多有利因素在向連云港轉(zhuǎn)移，西部大開發(fā)給連云港提供了廣闊的市場。 一是中國加入 WTO 后，外貿(mào)進出口逐步大幅度增長，由于我國外貿(mào)進出口運輸主要依靠海運，因而必然帶來港口吞吐量的增長；二是隨著西部大開發(fā)進程的加快，中西部經(jīng)濟規(guī)模不斷擴大，進出口貿(mào)易必將增多，具有 陸橋直通車的連云港港口優(yōu)勢將進一步顯現(xiàn)；三是隨著船舶的大型化和資源的洲際化，沿海、沿江投資設(shè)廠已成為主要趨勢，沿海港口更是跨國公司投資辦廠的理想場所；四是新批準(zhǔn)的連云港出口加工區(qū)在國家驗收后，將進入全面的實質(zhì)性運作；五是隨著江蘇“海上蘇東”戰(zhàn)略的進一步實施，連云港較為豐富的海洋資源將會得到合理開發(fā)和利用。本次市場調(diào)研活動是在充分了解居民居住條件、居住環(huán)境需求的基礎(chǔ)上，本著提高居民生活質(zhì)量，更好的把新區(qū)建設(shè) 成為“最佳人居生態(tài)環(huán)境”的原則下展開，本次調(diào)研準(zhǔn)備充分，調(diào)研內(nèi)容全面、科學(xué)，調(diào)研數(shù)據(jù)真實、有效。報告內(nèi)容： 第一部分 調(diào)查設(shè)計與組織實施 一、調(diào)查設(shè)計 （一）調(diào)查目的 通過客觀深入的市場調(diào)查和科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)慕y(tǒng)計分析，充分了解連云港市房地產(chǎn)市場供需空間和價格趨勢，確定目標(biāo)客戶群及其對產(chǎn)品和價格的取向，對項目的現(xiàn)有規(guī)劃提出建設(shè)性建議，合理規(guī)劃新區(qū) 16 號項目地塊， 明確項目定位，較準(zhǔn)確的發(fā)揮地塊環(huán)境特質(zhì)和經(jīng)濟指標(biāo)，開發(fā)出為市場所接受的產(chǎn)品，實現(xiàn)項目投資效益回報的最大化。 隨著全面推進小康社會的建設(shè)，為更好的把新區(qū)建設(shè)成連云港市最佳人居生態(tài)社區(qū)，充分了解連云港市民對住宅消費的需求，進行了消費者專項目問卷調(diào)查，并在此過程中將項目進行前期推廣，獲得一定的公眾認(rèn)知度和關(guān)注度。 20xx 年 3 月 21日 提交調(diào)查問卷樣本及調(diào)查細(xì)化方案。 20xx 年 3 月 24－ 27 日 集中訪談問卷調(diào)查階段，訪談房地 產(chǎn)交易中心購房者，同時實施街訪，共收回問卷 50 份，有效問卷 42 份。 20xx 年 3 月 28日 數(shù)據(jù)庫數(shù)據(jù)錄入。 20xx 年 3 月 29－ 30 日 市調(diào)分析現(xiàn)場演示談?wù)摃a(chǎn)品建議（第一稿）形成 20xx 年 3 月 31日 市調(diào)報告（修正稿）及產(chǎn)品建議完成提交。 ? 東瀕黃海，與朝鮮、韓國、日本隔海相望； ? 北與山東郯城、臨沭、莒南、日照等縣市接壤； ? 西與徐州新沂市、淮陰市沐陽縣毗鄰； ? 南與淮陰市漣水、鹽城市響水２縣相連。 綜合環(huán)境 生態(tài)環(huán)境優(yōu)良，依山傍海，適合人居。 園區(qū)資源 目前擁有國家級經(jīng) 濟技術(shù)開發(fā)區(qū)和出口加工區(qū)、 4 個省級開發(fā)區(qū)、7 個市級開發(fā)區(qū)，各開發(fā)區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、產(chǎn)業(yè)配套、交通運輸?shù)确矫婢哂忻黠@的優(yōu)勢，既適合資本、技術(shù)密集型產(chǎn)業(yè)落戶，也可滿足機械、冶金、化工等產(chǎn)業(yè)的進駐。中國證券市場上獨具特色的連云港“醫(yī)藥板塊”正在形成。 能源 田灣核電站和新電公司均在連云港，可得到用電優(yōu)先保證，在江蘇全省缺電的形式下是有優(yōu)勢的。同時還可以通過盤活存量用地和擴大復(fù)墾面積爭取增加用地指標(biāo)。近海臨港土地資源豐富，具備發(fā)展臨港工業(yè)、布點大型石油化工項目的基礎(chǔ)條件。 （三）城市發(fā)展 連云港人口（萬人） 46401002003004005001999年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年總?cè)丝?市區(qū)人口 ? 到 20xx 連云港全 市總?cè)丝?470 萬，其中市區(qū)人口 萬。 ? 連運港市區(qū)面積 881 平方公里，市區(qū)人口密度每平方公里 744人。 ? 從 1999 年至今產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)無重大調(diào)整，導(dǎo)致經(jīng)濟運行速度較低。 生活水平 020xx40006000800010000120xx140001999年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年在崗職工平均工資（元） ? 無新興產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)，職工收入水平增長也低于省及全國平均水平。 房地產(chǎn)投資 01002003004005001999年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年國民生產(chǎn)總值0510152025301999年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年房地產(chǎn)開發(fā)投資（億元） 商品房銷售總量（億元） ? 連云港房地產(chǎn)市場自 20xx 年開始迅速發(fā)展。 本章小結(jié) 連云港房地產(chǎn)開發(fā)潛力衡量指標(biāo)： ? 人口密度 ：連云港市區(qū)人口密度為 744 人 /平方公里，本地客源樓盤消化量有限。 ? 城市化程度： 連云港城鎮(zhèn)化率比全國低 個百分點，城市化進程較慢。 ? 發(fā)展方向： 利用港口優(yōu)勢發(fā)展以港口為中心、城市為載體、綜合運輸體系為動脈、相關(guān)產(chǎn)業(yè)為支撐、海陸腹地為依托，實現(xiàn)有機結(jié)合、共同發(fā)展、進而推動區(qū)域繁榮的開放型經(jīng)濟。 一環(huán)主要是改造通灌中路，二環(huán)是新建郁洲北路、人民西路，改建新 海路，新建海寧西路，通過續(xù)建科苑中路，新建科苑南路、科苑北路、振華中路，從而形成三環(huán)。 ? 預(yù)測： 20xx 年連云港政府將以招商引資為工作重點，從政策及稅收方面創(chuàng)造良好的投資軟環(huán)境，促進城市經(jīng)濟建設(shè)。 地理位臵的優(yōu)劣與經(jīng)濟發(fā)展水平不相稱是連云港經(jīng)濟的現(xiàn)狀，也是政府急于解決的問題。 同時也要注意急于求成而使發(fā)展迅速過 快，導(dǎo)致結(jié)構(gòu)失衡。 二、連云港房地產(chǎn)市場調(diào)查 （一） 連云港市房地產(chǎn)市場宏觀情況 土地供應(yīng)： 20xx 年，連云港全年土地開發(fā)投資呈下降態(tài)勢，土地開發(fā)投資完成 57027 萬元，同比下降 %。 房地產(chǎn)開發(fā)投資： 商品房：全市商品房施工面積 平方米，同比增長 %，其中新開工面積 萬平方米，同比增長 %；商品房竣工面積 萬平方米，同比增長 %。其中住宅 萬平方米，非住宅 萬平方米。 銷售面積： 商品房銷售面積 平方米，同比增長 %。 商業(yè)營業(yè)用房銷售面積 萬平方米，同比增長 %。在 20xx年出讓面積較上年增長 倍的基礎(chǔ)上， 20xx年又增加了 萬平方米，達(dá)到了 萬平方米，其中僅居住用地出讓面積就達(dá)到了 萬平方米，下半年成交尤其活躍，出讓面積占全年出讓面積的 85%。 開發(fā)投資增長勢頭不減 20xx 年房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長 %，在國家宏觀調(diào)控下，連云港房地產(chǎn)開發(fā)可謂逆市而動，在 03 年大幅增長的前提下又提升近 40%，說明該市房