【正文】 北部、西部區(qū)域產(chǎn)品主力面積： 1R： 38— 70 24% 2R： 80— 115 32% 3R： 110— 150 37% 3R 以上： 150 以上 7% 本區(qū)域內(nèi)集中了一些污染型的企業(yè)以及幾個(gè)交通干道的聚集，不適合居住，開(kāi)發(fā)和在售樓盤數(shù)量有限，內(nèi)戶型設(shè)計(jì)較平均， 2R 和 3R 產(chǎn)品為主。 ● 價(jià)格集中在 2400— 4400 元 /M2。 3西部區(qū)域 ： ● 工廠以及有污染的企業(yè)密集，不適合居住，整體居住檔次較低。 ● 該區(qū)域前期房?jī)r(jià)基礎(chǔ)比較低，上漲速度較快 ● 東方紐約城土地歸屬有問(wèn)題，導(dǎo)致至今沒(méi)有開(kāi)盤銷售。 (三 )調(diào)查數(shù)據(jù)誤差評(píng)估 在客觀數(shù)據(jù)分析中因部分題目選項(xiàng)缺省值存在，客觀會(huì)有微弱誤 差； 在隨機(jī)被調(diào)樣本中社會(huì)層面和知識(shí)理解力不可控，會(huì)因?qū)用婕罢J(rèn)知的局限性消費(fèi)者獲知房產(chǎn)信息渠道分析0%20%40%60%80%100%朋友介紹路牌宣傳單 宣傳車報(bào)紙 廣播房展會(huì)電視分析存在隨機(jī)誤差。人們比較接受新的平層戶型，傳統(tǒng)的平層依然得到垂青。新浦區(qū)對(duì)整個(gè)連云港市區(qū)來(lái)說(shuō)，是個(gè)市中心區(qū)域，這個(gè)數(shù)據(jù)足以說(shuō)明，新浦區(qū)在人們心中的地位，人們看好它的未來(lái)前景及發(fā)展?jié)摿Γ脖┞读撕芏嘞M(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)缺乏認(rèn)知，從而不能對(duì)本地房地產(chǎn)市場(chǎng)有過(guò)多的分析預(yù)測(cè)。如公交車未開(kāi)通、無(wú)銀行、附近沒(méi)有餐飲購(gòu)物場(chǎng)所。 2. 可視性分析： 衡量?jī)?nèi)容 理想狀態(tài) 現(xiàn)狀 評(píng)價(jià) 評(píng)分 地塊的高度 略高于道路 地塊整體趨平整 高于正常水平 4 主要障礙 沒(méi)有遮擋 無(wú)障礙 高于正常水平 4 入口視點(diǎn) 沒(méi)有遮擋 視覺(jué)美觀 入口無(wú)障礙、遮擋；周圍道路寬敞；且周邊在建小區(qū)品質(zhì)較高。 新區(qū)房?jī)r(jià)會(huì)隨著區(qū)域成熟程度而趨高 一般來(lái)說(shuō)，新區(qū)開(kāi)發(fā)初期，為刺激投資，土地出讓數(shù)量多，速度快，在進(jìn)入成熟期后，出讓速度逐漸減慢。引領(lǐng)連云港新一輪開(kāi)發(fā)高潮的“香溢世紀(jì)花城”項(xiàng)目現(xiàn)已進(jìn)入尾聲，住宅房已基本售磬。預(yù)計(jì) 05 年上半年尚能延續(xù)上一年的需求熱潮，下半年樓盤銷售將面臨相當(dāng)?shù)膲毫?，?xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)增加。 房?jī)r(jià)短期內(nèi) 上漲速率過(guò)快，漲幅過(guò)大，已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了該市居民同期的收入增長(zhǎng)幅度。 同時(shí)也要注意急于求成而使發(fā)展迅速過(guò) 快，導(dǎo)致結(jié)構(gòu)失衡。 生活水平 020xx40006000800010000120xx140001999年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年在崗職工平均工資（元） ? 無(wú)新興產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)，職工收入水平增長(zhǎng)也低于省及全國(guó)平均水平。 園區(qū)資源 目前擁有國(guó)家級(jí)經(jīng) 濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)和出口加工區(qū)、 4 個(gè)省級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)、7 個(gè)市級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)，各開(kāi)發(fā)區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、產(chǎn)業(yè)配套、交通運(yùn)輸?shù)确矫婢哂忻黠@的優(yōu)勢(shì)，既適合資本、技術(shù)密集型產(chǎn)業(yè)落戶，也可滿足機(jī)械、冶金、化工等產(chǎn)業(yè)的進(jìn)駐。報(bào)告內(nèi)容： 第一部分 調(diào)查設(shè)計(jì)與組織實(shí)施 一、調(diào)查設(shè)計(jì) （一）調(diào)查目的 通過(guò)客觀深入的市場(chǎng)調(diào)查和科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)慕y(tǒng)計(jì)分析，充分了解連云港市房地產(chǎn)市場(chǎng)供需空間和價(jià)格趨勢(shì)，確定目標(biāo)客戶群及其對(duì)產(chǎn)品和價(jià)格的取向，對(duì)項(xiàng)目的現(xiàn)有規(guī)劃提出建設(shè)性建議，合理規(guī)劃新區(qū) 16 號(hào)項(xiàng)目地塊， 明確項(xiàng)目定位，較準(zhǔn)確的發(fā)揮地塊環(huán)境特質(zhì)和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，開(kāi)發(fā)出為市場(chǎng)所接受的產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目投資效益回報(bào)的最大化。 20xx 年 3 月 22日－ 24日 宏觀調(diào)查開(kāi)始，走訪開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)、房管局、規(guī)劃服務(wù)中心等； 競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)調(diào)查開(kāi)始，對(duì)連云港市各區(qū)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)樓盤進(jìn)行詳細(xì)調(diào)查。 土地資源 土地資 源豐富，擁有總面積達(dá) 320 平方公司的低產(chǎn)鹽田可以低成本轉(zhuǎn)化為開(kāi)發(fā)用地。 ? 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)： 目前連云港總體上正處于由工業(yè)化初期階段向中期階段加速推進(jìn)時(shí)期，第一產(chǎn)業(yè)比重偏高，三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)明顯不如全國(guó)水平 (::)，導(dǎo)致 連云港經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度不夠快，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量不夠高，發(fā)展后勁不夠足。 商品房批準(zhǔn)預(yù)（銷）售面積： 20xx 年，全市商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積 萬(wàn)平方米，為歷史新高，比 20xx 年增加 萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)幅度為 %。同時(shí)隨著城區(qū)面積的擴(kuò)大，城區(qū)人品的增多以及舊城改造進(jìn)程，需求市場(chǎng)將繼續(xù)保持旺盛。東部城區(qū)以墟溝為中心，連云港港位于此區(qū)，國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū) —— 連云港經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)位于新浦區(qū)與連云區(qū)之間，距連云港港口約 5 公里，距新浦區(qū)約 22 公里。此外華陽(yáng)公司和新電公司位于寧連公司西的別墅群項(xiàng)目，目前也正在積極進(jìn)展之中。 20xx，連云港市在崗職工均年收入僅為 11262 元。 （ 四）本項(xiàng)目機(jī)會(huì)點(diǎn)分析 我們通過(guò)以上的調(diào)查分析總結(jié)出以下幾點(diǎn)： 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)的分析： 本項(xiàng)目地處新浦區(qū)規(guī)劃新區(qū)，在本地消費(fèi)者抽樣調(diào)查中反映區(qū)位最佳，升值潛力大。 消費(fèi)者抽樣調(diào)查顯示，目前高檔樓盤消費(fèi)者群體主要集中在中年人，且十分重視子女教育，因此可以借用本地距高校較近的優(yōu)勢(shì)， 作好文化概念。并有近三分之一的人打算進(jìn)行房地產(chǎn)投資，對(duì)新區(qū)的未來(lái)發(fā)展?jié)摿ζ谕岛芨?，認(rèn)為其將成為連云港市新城區(qū)，選擇投資新區(qū)房產(chǎn)的占到二分之一。 小結(jié)：由購(gòu)買行為分析得出，受經(jīng)濟(jì)能力所限，客戶付款方式 分化較大，年輕層面多做按揭，中老年這一層面人群貸款消費(fèi)觀念相對(duì)落后，以一次性付款和分期付款占多數(shù)，除一部分具有此經(jīng)濟(jì)實(shí)力原因外，主要是對(duì)償還能力沒(méi)有信心，對(duì)貸款所付利息非常在意。 西區(qū)：海連西路與解放西路連接線以南、鹽河路以西城區(qū)范圍。 2 市場(chǎng)概述： ● 市委、市政府確定了舉全市之力加快東部城區(qū)建設(shè)和臨港產(chǎn)業(yè)區(qū)的重大戰(zhàn)略決策。 ● 小規(guī)模的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目集中在南部、北部和西部區(qū)域，大規(guī)模項(xiàng)目具有較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力和可塑性，憑借自身?xiàng)l件的提高，能改善周邊生活機(jī)能等配套不完善的欠缺。 ● 東部城區(qū)開(kāi)發(fā)面積較大，新浦區(qū)多數(shù)中高檔項(xiàng)目集中于此。東部城區(qū)開(kāi)發(fā)面積較大，新浦區(qū)多數(shù)中高檔項(xiàng)目集中于此。 ● 價(jià)格集中在 2200— 3000 元 /M2。 連云港目前市場(chǎng)大致有三個(gè)檔次 高檔次：（ 2500 元 /M2） 8 個(gè) 中檔次：（ 2200— 2500 元 /M2） 4 個(gè) 低檔次：（ 2200 元 /M2以下） 3 個(gè) 從以上可以看出，高檔產(chǎn)品數(shù)量在市場(chǎng)上占 5 成以上 中心區(qū)域 城市杰作 2480 東盛名筑 20xx 南部區(qū)域 華陽(yáng)景都 2420 銀城國(guó)際公寓 4400 東部區(qū)域 公園一號(hào) 4000 金盛花園 2750 海連新天 2600 怡景苑 2900 金秋情緣 2600 東方之珠 2200 港利新城 2100 北部區(qū)域 中房新天地 2200 新站花園 2080 名典公 寓 2950 朋來(lái)源財(cái)富廣場(chǎng) 3000 5－ 中心區(qū)域個(gè)案分析： ● 中心區(qū)域?yàn)槔铣菂^(qū)。 ● 東區(qū)的各項(xiàng)事業(yè)迅猛發(fā)展，從而帶動(dòng)了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)的大踏步前進(jìn)；東部城區(qū)開(kāi)發(fā)量逐年走高。 1— 北部區(qū)域 區(qū)位： 海連西路與解放西路和民主路連接線以北的城區(qū)范圍。 受訪者結(jié)構(gòu) ? 受教育程度，在被調(diào)查者中大專學(xué)歷的 占 40%，大專以下為 50%，本科為 10%。 ? C\樓型需求分析 在人們對(duì)期望樓型的選擇上，選擇多層的占 80%，其次是小高層為 20%。必須保證其調(diào)查的全面性和客觀性。 交通發(fā)達(dá)。 達(dá)到理想狀態(tài) 5 5 25 到達(dá)車站的距離 300 米 目前主要集中在蒼梧路上，距離項(xiàng)目較遠(yuǎn)；但此項(xiàng)目所在為規(guī)劃新區(qū)，規(guī)劃中將增加公交車站。房?jī)r(jià)的上漲促進(jìn)了消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)業(yè)投資的興趣，尤其將目光鎖定在具有較大增值潛力的區(qū)域。 ? 市級(jí)行政、文化中心：東鹽河以東，學(xué)院路以西，朝陽(yáng)路兩側(cè)。 供應(yīng)分析： 050100150200250300350商品房施工面積 新開(kāi)工面積 竣工面積 批準(zhǔn)預(yù)售面積 實(shí)際銷售面積20xx年 20xx年 圖上數(shù)據(jù)分析： 0304 年是連云港房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)起步放量的兩年，合計(jì)總開(kāi)發(fā)量為 萬(wàn)平方米，總銷售面積為 萬(wàn)平方米，累計(jì)剩余 萬(wàn)平方米需要 05 年的市場(chǎng)消化。 （二） 20xx 年連云港房地產(chǎn)市場(chǎng)主要特點(diǎn) 供應(yīng)大幅增長(zhǎng) 經(jīng)歷了 20xx 年住宅供求矛盾突出情況后，政府進(jìn)行了較大的結(jié)構(gòu)性調(diào)整。大三環(huán)路網(wǎng)建成后，城區(qū)將擴(kuò)大 10多平方公里，日車流量達(dá) 2 萬(wàn)輛。無(wú)外地人口遷入，自然增長(zhǎng)緩慢。 第二部分 調(diào)查數(shù)據(jù)資料匯總與分析 一、連 云港宏觀經(jīng)濟(jì)情況調(diào)查 （一）連云港概況 連 云港市位于江蘇省東北部，東經(jīng)１１８度 24 分－１１９度４８分和北緯３４度－３５度 07 分之間。 連云港 市調(diào)報(bào)告及產(chǎn)品建議 綱 要 一、 市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告 第一部分 調(diào)查設(shè)計(jì)與組織實(shí)施 第二部分 調(diào)查數(shù)據(jù)整理分析 二、 規(guī)劃建議 三、 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告 位于京滬東線與新大陸橋交匯處的連云港具有很多優(yōu)勢(shì)，相鄰沿海發(fā)達(dá)地區(qū)的諸多有利因素在向連云港轉(zhuǎn)移，西部大開(kāi)發(fā)給連云港提供了廣闊的市場(chǎng)。 20xx 年 3 月 29－ 30 日 市調(diào)分析現(xiàn)場(chǎng)演示談?wù)摃?huì)，產(chǎn)品建議（第一稿）形成 20xx 年 3 月 31日 市調(diào)報(bào)告（修正稿）及產(chǎn)品建議完成提交。 （三）城市發(fā)展 連云港人口（萬(wàn)人） 46401002003004005001999年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年總?cè)丝?市區(qū)人口 ? 到 20xx 連云港全 市總?cè)丝?470 萬(wàn)，其中市區(qū)人口 萬(wàn)。 一環(huán)主要是改造通灌中路，二環(huán)是新建郁洲北路、人民西路，改建新 海路，新建海寧西路，通過(guò)續(xù)建科苑中路，新建科苑南路、科苑北路、振華中路，從而形成三環(huán)。 商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售面積 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) %。城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)導(dǎo)致 購(gòu)房人群以區(qū)域人口為主，三產(chǎn)不發(fā)達(dá)無(wú)法吸引大量外來(lái)人口，城鎮(zhèn)化進(jìn)程較慢，缺乏開(kāi)發(fā)后勁。 ? 新城區(qū)核心區(qū)用地規(guī)模約為 平方公里，以東沿河綠 化風(fēng)光帶為界，東片為連云港市的政治文化、科技藝術(shù)中心，西片區(qū)為生活性用地，配套發(fā)展商業(yè)服務(wù)、文化娛樂(lè)設(shè)施。 新區(qū)的開(kāi)發(fā)帶動(dòng) 房地產(chǎn)投資 據(jù)市場(chǎng)資料顯示，連云港市中心房?jī)r(jià)自去年至今，上漲了近 600 元 /㎡。 （請(qǐng)諒解略） （三）項(xiàng)目關(guān)聯(lián)性分析： 1． 通達(dá)性分析： 衡量?jī)?nèi)容 理想狀態(tài) 現(xiàn)狀 評(píng)價(jià) 評(píng)分 權(quán)重 總分 出入口的數(shù)量 2 個(gè)出入口 目前四面環(huán)路，可以達(dá)到人