【正文】 （詳見基地概況）該地塊的周邊環(huán)境為住宅區(qū)內(nèi)居民的交通、購物、子女上學(xué)、就近就醫(yī)等，都提 供了極為便利的條件，是一個(gè)理想的商業(yè)、居家場所。 建材標(biāo)準(zhǔn) 頂樓送露天平臺(tái) 小區(qū)房型的客廳采用的是大開間（基本都在 米以上）。 同時(shí)通過景觀的連接又達(dá)到了和諧的統(tǒng)一，這樣就避免了不同層次消費(fèi)客源的相抵觸的情況。 。 建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)的卓越和獨(dú)特，項(xiàng)目聘請(qǐng)國內(nèi)外優(yōu)秀設(shè)計(jì)大師進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，將其建設(shè)成為連云港市獨(dú)有的質(zhì)量上乘的商業(yè)居住區(qū)。 南區(qū)基本上沒有住宅用地儲(chǔ)備，預(yù)計(jì)明后年開發(fā)量仍不會(huì)太大。 從不同區(qū)域來看： 東部新城區(qū)處于城市規(guī)劃發(fā)展方向，小區(qū)無論從規(guī)模、配套、環(huán)境、戶型等方面較以前都有了較大改觀，致使該區(qū)項(xiàng)目銷售良好，金秋情緣建設(shè)銷售基本完畢，海連新天已經(jīng)建成樓盤銷售率達(dá) 98%，均價(jià)達(dá) 3200 元 /平方米，蒼梧三期正全面開始建設(shè)，所有房屋均已被預(yù)定，雙盛花園、頤和花園、杏壇花園、香益世紀(jì)花城基本銷售完畢，水木華園、名 51 人世家、中央華府項(xiàng)目已經(jīng)開發(fā)建設(shè)過半。商品房竣工面積 萬平方米，增長 %，其中住宅竣工面積 萬平方米，增長 %。建成經(jīng)濟(jì)適用房 萬平方米，新開發(fā)住宅小套型比重 70%以上。 項(xiàng)目發(fā)展概況 已調(diào)查研究項(xiàng)目及成果 摸清項(xiàng)目周邊地塊擬建項(xiàng)目狀況、土地成本、建設(shè)單位、工程建設(shè)周期、對(duì)我公司 XXXXXX 項(xiàng)目的影響等等問題，對(duì)有關(guān)聯(lián)的項(xiàng)目銷售價(jià)格、銷售策略進(jìn)行仔細(xì)研究，為本項(xiàng)目大規(guī)模開發(fā)建設(shè)做好前 期準(zhǔn)備。臺(tái)北鹽場是江蘇省八大鹽場之 一。 24? ~119176。 該項(xiàng)目因緊連城市主干道，施工中在確保安全的同時(shí)，注意文明施工和環(huán)境、路面的整潔及過往行人、車輛的安全。包括： B 地塊西部 5 棟多層、 2棟花園洋房、 1棟高層（ 18 層），東部 1棟高層及 2 棟多層；A 地塊部分會(huì)所（售樓處） 工期： 18 個(gè)月 二期： 14 萬㎡。 各組團(tuán)均設(shè)有給水管，并在組團(tuán)內(nèi)形成環(huán)路保證消防兩路供水，小區(qū)室外合理布置消火栓，消火栓間距小于 120 米。各鄰里單位以 米 ~4 米寬道路與之聯(lián)系。 SOHO辦公樓呈“一” 字形，公寓 13 層與商業(yè)步行街融為一體，二者各有 獨(dú)立主入口，主要是營造一個(gè)休閑商業(yè)街區(qū)。一條城市規(guī)劃道路將基地分為南北兩個(gè)地塊。建設(shè)城市標(biāo)志性建筑物，形成具有連云港特色的城市風(fēng)格。 “十一五”期間，我市舊城改造項(xiàng)目、住宅建設(shè)的土地供應(yīng)量約占總住宅建設(shè)土地供應(yīng)量的 20%，主要圍繞解放路、海連路、鹽河路、人民路、新海路等城市主要道路兩側(cè)進(jìn)行，力爭用 5 年時(shí)間基本完成棚戶區(qū)拆遷改造。加快推進(jìn)市場化、工業(yè)化、信息化、城市化、經(jīng)濟(jì)國際化和農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程。民防應(yīng)急指揮中心主體封頂，建成人防工程 萬平方米。 2021年，全市住宅建設(shè)新開工面積 萬平方米，竣工面積 萬平方米，完成投資 億元。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整為 ： ： ，城市化水平達(dá)到%，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值占規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值的比重達(dá)到 %。城鄉(xiāng)電網(wǎng)建設(shè)改造全面推進(jìn)，田灣核電站 1 號(hào)機(jī)組實(shí)現(xiàn)投料運(yùn)行，新 海電廠六期擴(kuò)建兩臺(tái) 33 萬千瓦機(jī)組并網(wǎng)發(fā)電。 圍繞“一心三極”空間布局，不斷拓展發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃成果，海濱新區(qū)用海規(guī)劃獲國家批準(zhǔn)，中央商務(wù)區(qū)、連島等 16項(xiàng)詳細(xì)規(guī)劃編制完成。 2021 年經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展目標(biāo)，地區(qū)生產(chǎn)總值增長 15%、力爭 16%，單位生產(chǎn)總值能耗完成省下達(dá)任務(wù)，財(cái)政總收入突 破 100 億元，其中一般預(yù)算收入增長 25%、力爭 27%，全 11 社會(huì)固定資產(chǎn)投資增長 25%、力爭 27%以上，社會(huì)消費(fèi)品零售總額增長 15%，外貿(mào)出口增長 15%、力爭 20%，實(shí)際到賬注冊(cè)外資增長 25%、力爭 50%以上，居民消費(fèi)價(jià)格漲幅 3%以內(nèi)，城市居民人均可支配收入增長 10%，農(nóng)民人均純收入增長 8%，城鎮(zhèn)登記失業(yè)率 %以內(nèi)，人口自然增長率 7?以內(nèi)，城市化水平提高 2 個(gè)百分點(diǎn)。 —— 人口規(guī)模達(dá)到 500萬人，人口自然增長率控制在 8?以內(nèi) 。實(shí)現(xiàn)向數(shù)字廣播電視平臺(tái)轉(zhuǎn)移，到 2021年，數(shù)字電視市、縣、鄉(xiāng)聯(lián)網(wǎng)率達(dá)到 100%。為了更好地改善人民居住條件，“十一五”期間，我市進(jìn)一步結(jié)合舊城改革和新區(qū)開發(fā)，建設(shè)規(guī)模住宅小區(qū)，住宅竣工面積 960 萬平方米。 規(guī)劃定性： A 塊設(shè)有商業(yè)、 SOHO 辦公、會(huì)所及新東街辦事處等功能，其中商業(yè)主要為三層， SOHO 辦公樓為 28 層，新東街辦事處 3 層，會(huì)所 3 層。 建筑設(shè)計(jì) : 住宅設(shè)計(jì) B 塊戶型設(shè)計(jì)以生活動(dòng)線和外部環(huán)境景觀為依據(jù)進(jìn)行設(shè)計(jì)，使用時(shí)滿足并優(yōu)化生活和觀景的要求。植物綠化設(shè)計(jì)注重景觀的軸線感，時(shí)而開闊，時(shí)而隱蔽，于建筑群體間穿梭，創(chuàng)造具有詩情畫意的環(huán)境空間。 沿城市主要干道建筑物滿足退紅線要求，除局部布置小區(qū)地面停車場外，大面積綠化種植較高喬木類，以美化環(huán)境并改善車流、噪音及尾氣對(duì)居民的影響。建筑面積： 285561㎡；容積率 ；建筑密度 ％；綠地率 35％ 規(guī)劃總建筑面積： 327851㎡，總平衡容積率： 投資效益估算： ： 萬元 32818 .8M2 6000元 /M2= 萬 元； 5000元 /M2= 萬元； 5000元/M2= 萬 元； 1800M2 3000元 /M2=。 41 第二部分 項(xiàng)目背景 項(xiàng)目提出背景 項(xiàng)目所在區(qū)域商業(yè)發(fā)展情況 東上漁場地塊位于連云港市新浦區(qū)東部新城區(qū)內(nèi)，新城區(qū)是連云港市新建設(shè)的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心。距離港口、機(jī)場均在 30 公里以內(nèi)，新亞歐大陸橋自此向西橫貫亞歐 30多個(gè)國家和地區(qū)，境內(nèi)腹地涉及 11 個(gè)省區(qū)、近 4 億人口。對(duì)外開放促進(jìn)了新浦經(jīng)濟(jì)和社會(huì)事業(yè)的迅猛發(fā)展，全區(qū)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)參與國際大循環(huán)的格局已經(jīng)初步形成，綜合實(shí)力不斷增強(qiáng)。該地塊的改 造性建設(shè)，不僅美化周邊的環(huán)境，而且可以改善現(xiàn)有居民的居住條件。另外，現(xiàn)在連云港從事商業(yè)、貿(mào)易、餐飲業(yè)的臨時(shí)居住人口達(dá) 20 多萬人，并每年以 5— 8%的速度在增長，這些人大多租住在規(guī)劃中的待改造地區(qū)，具有一定的購房需求潛力。 2021年 12 月市區(qū)商品房成交 1241 套，成交面積 132912平方米，是全年月均銷售量的 。香江花園、安置房、中茵 市場推銷 推銷方式及措施 ：城市中產(chǎn)階級(jí) 從區(qū)域特征結(jié)合產(chǎn)品特征，本案客戶群大致有以下幾類： 該部分客源為本案重點(diǎn)爭奪的客源 ，有一定的經(jīng)濟(jì)收 54 入， 年齡在 3045 歲之間 因工作地理位置的原因，對(duì)本案的地域性有一定的認(rèn)可度 由于本案所處區(qū)位為高校密集區(qū)，所以這部分客源為了方便工作，會(huì)較多考慮本案。 —— 劣勢 距市中心商業(yè)區(qū)距離稍遠(yuǎn)，因此距離造成的交通不便對(duì)客戶的影響仍然存在，將使本項(xiàng)目對(duì)一些工作繁忙的客戶的影響力稍微削弱。從本案所處的地段環(huán)境而言，以淮海工學(xué)院為首的周邊學(xué)校林立，所帶來的人文氣氛相當(dāng)濃厚 鄰近政務(wù)區(qū)比較注重軟性的景觀；同時(shí)又加上部分的硬性景觀，與之相結(jié)合保證了景觀的完整性。 景觀主臥 62 小區(qū)內(nèi)部的房型設(shè)計(jì)注重采光和通風(fēng)，并且大部分的房型主臥室都帶有觀景陽臺(tái)。 本地區(qū)地震基本烈度為 7度。 電信及有線電視線路網(wǎng)絡(luò)已到該區(qū)域，按規(guī)劃要求敷設(shè)，在辦理相關(guān)手續(xù)后，由有關(guān)單位組織 施工。一年四季主導(dǎo)風(fēng)向?yàn)槟巷L(fēng)。 這也說明開發(fā)商成熟的開發(fā)理念所在。具有韻律感 外立面采用國內(nèi)房地產(chǎn)龍頭企業(yè) XX 的上海“ XXX園”的風(fēng)格，現(xiàn)代簡約、具有跳躍性，極具韻律感。 金海置業(yè)為“金海 巨龍路商業(yè)街的逐步完善與繁榮，將極大鼓舞商業(yè)用房投資者的士氣。 這部分客源在這里生活過，有比較重的故土情節(jié)，亦有一定的經(jīng)濟(jì)購買能力。政府在九八年就確定了東區(qū)為 城市行政、教育中心，導(dǎo)致近幾年東部房地產(chǎn)開發(fā)速度加快和價(jià)格的急劇上揚(yáng)，進(jìn)而又帶動(dòng)全市的房地產(chǎn)價(jià)格上漲； 52 舊城區(qū)拆遷改造力度的加大。增長幅度較大，超出了其他城市房地產(chǎn)正常的發(fā)展水平。連云港市城市化進(jìn)程的發(fā)展目標(biāo)， 2021 年城市人口增至 100 萬人，人均居住面積達(dá)到 32 平方米以上，城市人口平均年遞增 6萬人。 第三部分 市場研究 、社會(huì)發(fā)展和城市建設(shè)概況 改革開放以來，連云港市的經(jīng)濟(jì)有了 飛躍的發(fā)展。公司住 址位于新浦區(qū)，注冊(cè)資本為人民幣 XXXX 萬元，由 XXXX 有限公司、 XXXXXXX公司以及部分職工共同出資組建。全長 1170 米，集購物、休閑、旅游、觀光為一體的隴海商業(yè)步行街被評(píng)為“江蘇省百城萬店無假貨示范街”和“中國最具升值前景商業(yè)街”。城市采用一市雙城 式布局；新海城區(qū)作為政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，集中發(fā)展地方工業(yè)；連云區(qū)域作為港口、開發(fā)區(qū)、保稅加工區(qū)、臨海工業(yè)區(qū)，是城市涉外、貿(mào)易、旅游窗口。 萬元 %= 萬元。住宅的臥室、客廳窗地比 1/7，其它部分的房間窗地比 1/8 日照對(duì)基地周圍建筑無影響。 單體設(shè)計(jì)不止考慮其本身的風(fēng)格面貌亦兼顧到群體的風(fēng)格，以便能互相融合，雖然各單體建筑采取相互融合的手法來處理以表達(dá)群體建筑統(tǒng)一的風(fēng)格， 但又利用不同的色彩處理使各單體有獨(dú)立的風(fēng)貌。 小區(qū)內(nèi)規(guī)劃住宅共 2984戶 , 規(guī)劃人口 9549人 ,人均占地 。 通過生活和交通一體的生活環(huán)境的再創(chuàng)造，人們可以享 20 受到傳統(tǒng)中國式的有魅力的人際關(guān)系。該地塊在區(qū)位條件和商業(yè)條件等方面具有相當(dāng)?shù)膬?yōu)越性，是一處商業(yè)和居住開發(fā)價(jià)值極高 的地塊。 加快市區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。進(jìn)一步規(guī)范市場秩序，加強(qiáng)市場監(jiān)管。圍繞創(chuàng)建國家園林城市，加快推進(jìn)城市綠化，新增城市綠地面積 220 萬平方米。電話擴(kuò)容、寬帶城域網(wǎng)等通信網(wǎng)絡(luò)設(shè)施進(jìn)一步完善。建成經(jīng)濟(jì)適用房 萬平方米，新開發(fā)住宅小套型比重 70%以上。 1 連云港市 XXXX 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目 可 行 性 研 究 報(bào) 告 XXXX 有限公司 2 目 錄 第一部分 項(xiàng)目總論 項(xiàng)目名稱 項(xiàng)目建設(shè)單位 項(xiàng)目位置（四至范圍） 項(xiàng)目周邊目前現(xiàn)狀 項(xiàng)目性質(zhì)及主要特點(diǎn) 項(xiàng)目地塊面積及邊界長 研究工作依據(jù) 市場分析預(yù)測 項(xiàng)目地塊分析 項(xiàng)目規(guī)劃方案 項(xiàng)目工程進(jìn)度 投資估算及資金籌措 項(xiàng)目財(cái)務(wù)與經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) 項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)結(jié)論 第二部分 項(xiàng)目背景 3 項(xiàng)目所在區(qū)域商業(yè)發(fā)展情況 所在區(qū)域政策、經(jīng)濟(jì)及產(chǎn)業(yè)環(huán)境 項(xiàng)目發(fā)起人及發(fā)起緣由 已進(jìn)行的調(diào)查研究項(xiàng)目及成果 項(xiàng)目地塊初勘及初測工作情況 第三部分 市場研究 所在區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房現(xiàn)有供給量及結(jié) 構(gòu)情況調(diào)查 所在區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房未來供給量及結(jié)構(gòu)情況調(diào)查 其他替代性產(chǎn)品供給量情況調(diào)查研究 所在區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房的租用情況調(diào)查 所在區(qū)域內(nèi)在售商業(yè)用房銷售情況調(diào)查 其他替代性產(chǎn)品租售情況調(diào)查 所在區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房銷售價(jià)格情況調(diào)查 所在區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房租賃價(jià)格情況調(diào)查 未來該區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房需求預(yù)測 銷售及租賃價(jià)格預(yù)測 4 推銷方 式及措施 產(chǎn)品推銷費(fèi)用預(yù)測 第四部分 項(xiàng)目研究 項(xiàng)目區(qū)位分析 項(xiàng)目交通分析 項(xiàng)目人流分析 項(xiàng)目周邊規(guī)劃 SWOT分析 項(xiàng)目優(yōu)勢分析 項(xiàng)目劣勢分析 項(xiàng)目機(jī)會(huì)分析 項(xiàng)目威脅分析 項(xiàng)目產(chǎn)品方案 主要功能建筑規(guī)模 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 第五部分 投資估算 5 設(shè)施建設(shè)費(fèi)用 第六部分 開發(fā)進(jìn)度 第七部分 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 成本利潤率 銷售利潤率 第八部分 風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià) 第九部分 綜合評(píng)價(jià) 6 第一部分 項(xiàng)目總論 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目名稱： XXXX 建設(shè)單位： XXXXX有限公司 項(xiàng)目位置： 連云港市 XXXXXXXX 基地現(xiàn)狀： 建筑基 地總面積 155388 平方米，其中東西兩側(cè)凈地 102055 平方米，中間部分為居民區(qū)占地53333 平方米，現(xiàn)有建筑以 2 層小樓為主，面積約 70000 平方米，擬于 2021年上半年拆遷完畢。