【正文】 地產(chǎn)業(yè)依然處于強勁的上升途中。 房價短期內(nèi) 上漲速率過快，漲幅過大，已遠遠超出了該市居民同期的收入增長幅度。 產(chǎn)品呈現(xiàn)多元化 03 年以前，連云港市的房價差距通常只體現(xiàn)在地段上，市場在不同的區(qū)位提供同質(zhì)的產(chǎn)品，可以稱為單一產(chǎn)品市場。 （三） 20xx 年房地產(chǎn)市場走勢預(yù)測 應(yīng)成交量將繼續(xù)放大，消費者心理步入成熟 土地出讓以及上年未上市樓盤情況統(tǒng)計， 05 年商品房上市量將持續(xù)走高。新項目開發(fā)將在產(chǎn)品品質(zhì)上有相當(dāng)?shù)奶嵘?，購房者可選擇余地放寬，購房行為更為理性。 房價仍有小幅上漲 新區(qū)或出 讓土地越來越少，且 05 年新區(qū)的開發(fā)項目均以商端產(chǎn)品為主，定價都在3000 元 /平方米以上，其它各期近期上市和即將上市的樓盤價格都有所上升：預(yù)計 05年住宅價位仍有一個上漲過程，但預(yù)計幅度不會太大，且近幾年高層次消費群體在住房消費上已有了相當(dāng)程度的消化，短時間之內(nèi)高檔盤上市量仍較大，銷售會出現(xiàn)一定的困難。城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)導(dǎo)致 購房人群以區(qū)域人口為主，三產(chǎn)不發(fā)達無法吸引大量外來人口，城鎮(zhèn)化進程較慢，缺乏開發(fā)后勁。 03至 04 年新開工面積增長幅度為 32%，以此推算 05 年新增面積將達到 230 萬平方米，加上剩余 73 萬平方米空臵房， 05 年連云港房地產(chǎn)市場供應(yīng)量將超過 300 萬平方米。 地塊 占地面積 容積率 總面積測算 開發(fā)周期 05 年預(yù)計供應(yīng)量 鳳凰新城 4 萬人居住社區(qū) 以 海州火車站周邊開發(fā)地塊 540 畝 居住用地容積率 ，建筑密度 25%，商業(yè)用地容積率 ，建筑密度 45%； 萬平方米 3 年 19 萬平方米 大港西路北側(cè)開發(fā)地塊 15 公頃 45 萬平方米 3 年 15 萬 平方米 連云區(qū)房管所開發(fā)地塊 9 畝 1 萬平方米 1 年 1 萬平方米 連云區(qū)環(huán)山路兩側(cè) 500 畝 47 萬平方米 4 年 萬平方米 連云區(qū)墟溝電影院開發(fā)地塊 畝 1 萬平方米 1 年 1 萬平方米 東上漁場地塊 170 畝 萬平方米 3 年 萬平方米 本地塊 336 畝 多層 ，高層 45 萬平方米 3 年 15 萬平方米 葵花街開發(fā)地塊 11 畝 萬平方米 1 年 萬平方米 人民西路周邊開發(fā)地塊 畝 多層 ，高層 70 萬平方米 4 年 萬平方米 外倉街開發(fā)地塊 295 畝 39 萬平方米 3 年 13 萬平方米 新華廣場開發(fā)地塊 公頃 萬 3 年 10 萬平方米 幸福廣場南側(cè)開發(fā)地塊 公頃 萬平方米 3 年 萬平方米 合計 140 萬平方米 供需關(guān)系分析： 03 至 04 年，全市商品房銷售面積增長幅度為 29%，預(yù)計 05 年市場去化量將在 17萬平方米左右。預(yù)計 05 年上半年尚能延續(xù)上一年的需求熱潮，下半年樓盤銷售將面臨相當(dāng)?shù)膲毫?，項目風(fēng)險系數(shù)增加。 三、項目所在區(qū)域市場分析 （一） 行政區(qū)劃 連云港市共轄 4 縣 4 區(qū)，即東海、贛榆、灌南、灌云 4 縣和新浦、海州、開發(fā)區(qū)、連云 4 區(qū)。連云港市依山而建，城市規(guī)劃一市雙城 ，中間有新墟公路相聯(lián)，東西長 40 公里。 項目所在西部城區(qū)新浦區(qū)為中心，是連云港市委、市政府所在地，政治文化中心區(qū)。 ? 體育中心：凌州路南，淮海工學(xué)院北側(cè)、科苑路與學(xué)院路之間。 ? 新城區(qū)核心區(qū)用地規(guī)模約為 平方公里，以東沿河綠 化風(fēng)光帶為界，東片為連云港市的政治文化、科技藝術(shù)中心，西片區(qū)為生活性用地，配套發(fā)展商業(yè)服務(wù)、文化娛樂設(shè)施。安排有行政中心大樓、部委辦局辦公樓、會議中心和附屬配套用戶，以及市級文化、科技中心、圖書館民、婦女兒童活動中心等。 市政府新的行政中心將于 20xx 年上半年正式啟用，該區(qū)在我市總體規(guī)劃中的新行政、文化、教育核心區(qū)的功能已經(jīng)形成，高標準的市政、綠化、配套工程已經(jīng)初具規(guī)模，總體居住條件非常優(yōu)良，連云 港目前中高檔的住宅區(qū)多聚集于此區(qū)。引領(lǐng)連云港新一輪開發(fā)高潮的“香溢世紀花城”項目現(xiàn)已進入尾聲，住宅房已基本售磬?！皷|盛花園”一期已結(jié)束，二期正在進展中，小高層項目目前尚未定價。 預(yù)售項目情況： 該區(qū) 20xx 年上半年即將推出的大型住宅盤有：萬潤公司于老火車站舊址開發(fā)的“怡景苑”項目，總規(guī)劃 20 萬平方米純高層住宅區(qū)，預(yù)計售價在 2400 元 /平方米左右。江蘇中體集團的“公園一號”項目現(xiàn)已進入方案設(shè)計和前期宣傳階段，預(yù)計在 20xx 上半年開盤銷售，該項目規(guī)劃面積 10 萬平方米左右，預(yù)計銷售均價為 3600 元 /平方米以上（精裝修）。 本章小結(jié) 從全國各城市新區(qū)的建設(shè)經(jīng)驗來看，一個城市新區(qū)的開發(fā)勢必會對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場發(fā)生較大的影響。 新區(qū)的開發(fā)帶動 房地產(chǎn)投資 據(jù)市場資料顯示，連云港市中心房價自去年至今，上漲了近 600 元 /㎡。一般而言，新區(qū)都具有較大的投資價值，二則相對于老區(qū)，它無污染的自然環(huán)境和超前的市政規(guī)劃優(yōu)勢無可比擬。 新區(qū)人口增長使住宅需求更加旺盛 新區(qū)規(guī)劃定位就是大型居住區(qū)，各類文化、商業(yè)、體育配套設(shè)施的建設(shè)，加之市政府相關(guān)行政機構(gòu)的進入，將吸引大批高素質(zhì)的居住者進入新區(qū)。 新區(qū)房價會隨著區(qū)域成熟程度而趨高 一般來說，新區(qū)開發(fā)初期，為刺激投資，土地出讓數(shù)量多，速度快，在進入成熟期后，出讓速度逐漸減慢。 房地產(chǎn)開發(fā)機會與風(fēng)險并存 新區(qū)的開發(fā)給各行各業(yè)，尤其是房地產(chǎn)業(yè)帶來更多機會。眾所周知，連云港市是經(jīng)濟欠發(fā)達地區(qū)，工業(yè)基礎(chǔ)薄弱，高素質(zhì)人才缺乏，阻礙了本地經(jīng)濟的快速發(fā)展。經(jīng)濟收入 偏低使住房需求轉(zhuǎn)變?yōu)橛行枨蟮姆蓊~也相對較小。 四、本項目地塊分析 對房地產(chǎn)項目操作而言，既要對項目每一個有可能影響其競爭性能的特征一一進行分析和評價，既 cma—— 競爭分析。 （請諒解略） （三）項目關(guān)聯(lián)性分析： 1． 通達性分析： 衡量內(nèi)容 理想狀態(tài) 現(xiàn)狀 評價 評分 權(quán)重 總分 出入口的數(shù)量 2 個出入口 目前四面環(huán)路，可以達到人車分流。 低于正常水平 2 3 6 所經(jīng)過路段公交車數(shù)量 4 路 目前無公交車，等待進一步規(guī)劃。高于正常水平 =4；正常水平 =3。 2. 可視性分析： 衡量內(nèi)容 理想狀態(tài) 現(xiàn)狀 評價 評分 地塊的高度 略高于道路 地塊整體趨平整 高于正常水平 4 主要障礙 沒有遮擋 無障礙 高于正常水平 4 入口視點 沒有遮擋 視覺美觀 入口無障礙、遮擋；周圍道路寬敞；且周邊在建小區(qū)品質(zhì)較高。 達到理想狀態(tài) 5 噪音程度 幽靜、遠離喧囂 周邊規(guī)劃為純住宅，無商業(yè)鬧市，幽雅寧靜。而本項目地塊綜合評分高達 259分，因此，地塊物理特性及關(guān)聯(lián)性極佳，開發(fā)前景看好。 周邊自然環(huán)境優(yōu)雅。 配套規(guī)劃較完備。東僅一路之隔有規(guī)劃的一所九年一貫制學(xué)校，北有國家級高級中學(xué)—— 新海高級中學(xué)和 高校區(qū) 。周圍道路寬闊，并 規(guī)劃有一個市級交通樞紐。 市場劣勢的分析： 目前本區(qū)域仍很荒涼，周圍土地或正 在建設(shè)中或尚未開發(fā)。如公交車未開通、無銀行、附近沒有餐飲購物場所。 連云港市去年房價平均上漲近 500 元 /M2，且據(jù)調(diào)查今年下半年樓盤放量大，因此對樓盤銷售有一定壓力。 先期以近 億元摘地，對于提升開發(fā)商品牌，樹立消費者消費信心十分有利。 調(diào)查中發(fā)現(xiàn)本地在售樓盤中不同程度存在設(shè)計不合理、樓盤質(zhì)量差、銷售不專業(yè)等問題。若能在建筑、設(shè)計上有效規(guī)避，抓住細節(jié)，將會為本項目銷售提供有利契機。 （一）問卷回 收統(tǒng)計及情況說明 問卷類型 取樣回收數(shù)目 有效問卷數(shù)目 備 注 集中訪談問卷 50 42 8 份無效 街訪問卷 100 97 3 份無效 集中訪談問卷 作為調(diào)查的主要采信樣本，主體問卷的問題涉及最為全面，展開深入。由于本次調(diào)查時間太短，無法采用電話預(yù)約、隨機采樣、設(shè)立集中市調(diào)點、知名企業(yè)中高層定向約訪等形式，因此我們選擇了購房者較為集中的房地產(chǎn)交易中心進行調(diào)查，行業(yè)涉及公務(wù)員、醫(yī)生、職員、私營業(yè)主、工人、中高層管理者等十一個層面，共回收有效問卷 50 份，有效 42。 （二）主題問卷調(diào)查數(shù)據(jù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)分析 臵業(yè)意向 ? 購買動機 在對居民購買動機的調(diào)查中，首次購房所占的份額最多為 50%，其次是二次購房為改善居住條件的占 40%，用于房屋出租的僅 占 10%。新浦區(qū)對整個連云港市區(qū)來說，是個市中心區(qū)域，這個數(shù)據(jù)足以說明，新浦區(qū)在人們心中的地位，人們看好它的未來前景及發(fā)展?jié)摿?，但也暴露了很多消費者對房地產(chǎn)市場缺乏認知，從而不能對本地房地產(chǎn)市場有過多的分析預(yù)測。依自身經(jīng)濟條件， 70%以上的市民認為房價上漲 太快，開發(fā)商越來越多，競爭加劇，不可能再漲。 小結(jié)： 由此可知，連云港市民購房觀念發(fā)生很大變化，對新區(qū)的認可度提高，臵業(yè)意向首選新區(qū)的占 1/3，主要用于改善居住條件和購臵婚房，分屬滿足生活需求范圍和提高生活質(zhì)量，多屬于在單位福利購房后二次臵業(yè)。通過對調(diào)查數(shù)據(jù)分析， 連云港市民普遍認為，連云港的房產(chǎn)價格將會保持現(xiàn)有水平或下跌，短期內(nèi)不會波動，目前房價尚可接受；而新區(qū)高規(guī)格的市政配套無疑成為吸引購房者的一個有利因素。 ? 購房所承受總價能力 0102030405060上漲 保持現(xiàn)狀 不清楚消費者購房面積分析20% 20%30% 30%0%5%10%15%20%25%30%35%80平方米左右90平方米左右100平方米左右120平方米左右購房者愿意花費的總房款在 20 萬元 — 30 萬元之間，被調(diào)查者認為質(zhì)量保證的最低金額均值不低于 20 萬元 /套，能夠承擔(dān) 最高總房款金額為不超過 50 萬元 /套，據(jù)此，連云港市區(qū)居民所能承擔(dān)的總款在 20 萬元 — 50 萬元 /套之間。由此知，在 80120平方米之間的戶型總份額占到 98%，最為廣大消費者所青睞，三個層面需求均勻，客戶群層次明顯。因為連云港市經(jīng)濟發(fā)展速度正逐步加快，目前經(jīng)濟尚不發(fā)達，人均經(jīng)濟收入不高，人們受 傳統(tǒng)居住習(xí)慣影響，尤其是小高層居住成本高。同時也有一部分中高層收入者，因小高層廣闊的視野，高檔的物業(yè)形象和現(xiàn)代化的配套設(shè)施，對其表現(xiàn)出一定的青睞。人們比較接受新的平層戶型，傳統(tǒng)的平層依然得到垂青。 人們對廳的要求比較集中，選擇 一廳的份額占40%，選擇二廳的份額占 60%（包含餐客合一） 消費者對衛(wèi)生間的需求，從調(diào)查數(shù)據(jù)看，選擇兩室的多選擇一衛(wèi)，占 40%；選擇三室的多選擇二衛(wèi)，占 60%。 在人們期望首付款的調(diào)查中，＜ 8萬元占 60%所占份額最大，＜ 6萬元以下占 10%，＜ 4萬元占 10%，＜ 10萬元的占 10%， 12萬元以上占 10%。 戶型偏好分析7%12%22%28%