房地產(chǎn)市調(diào)報(bào)告-在線瀏覽
2025-02-07 21:48本頁面
【正文】 00 二層 7300 一次性 分層銷售 5070 祥云商圈 為為新天地 49117 沿街一層 里街 二層 30001萬 層商鋪 9888元 /㎡ 起價(jià)，二層商鋪 2600元 /㎡ 起價(jià) 帶 5年租約銷售年迒 3%5%丌等根據(jù)成交金額來定 租金按月返還個(gè)業(yè)主 帶租約銷售 6090 東方偉業(yè) 2568 一層 二層 5年返租 37% 6080 錦繡商圈 萬星城市廣場 6585 一層 二層 —— 分層銷售 4080 大德財(cái)富中心 60150 18000 —— 一拖二 —— 中央第一街 4580 一層 二層 一層 21000 二層 7000 一次性 分層銷售 4050 商業(yè)市場分析 【 主要在售商業(yè)情況 】 產(chǎn)品分析 Part2 項(xiàng)目本體分析 【 商業(yè)價(jià)值分區(qū)示意 】 一類價(jià)值 二類價(jià)值 三類價(jià)值 四類價(jià)值 ? 中興街城市主要干道店面展示面積最好和商場入口為一類商鋪； ? 圍繞 mall和在主要路口處為二類商鋪其中 1店鋪因游離 mall所以歸為二類商鋪； ? 離 mall近的和在北廣場部分沿街商業(yè)歸為三類商鋪； ? 剩余的為四類商鋪； （ 價(jià)值的定位主要依據(jù)展示面和跟 mall之間的聯(lián)動(dòng)性來考量的） 二三期地塊待建設(shè) 安 置 房 小區(qū)內(nèi)部路 規(guī)劃路 優(yōu)勢 ?項(xiàng)目位于市中心地段； ?交通便捷，可達(dá)性強(qiáng)； ?永輝、屈臣氏、電影院、大品牌確定入駐； ?永嘉品牌市場口碑良好； ?周邊多個(gè)大型商業(yè)運(yùn)營中集群效應(yīng)凸顯； 劣勢 ? 只有一個(gè)完整的沿街面（中興街）其余為內(nèi)街或展示面較單一； ? 產(chǎn)品面積偏大尤其那些一托二產(chǎn)品（市場主流成交面積 4070㎡ ）； ? 大部分商業(yè)不支持餐飲業(yè)態(tài)； ? 商鋪進(jìn)深普遍偏深（市場偏好進(jìn)深在 814m）； 機(jī)會(huì) ? 政策利好助力商業(yè)去化； ? 泉港商業(yè)能級(jí)較低目前無一站式購物中心商業(yè)物業(yè)； ? 周邊商業(yè)價(jià)格泉港最高，有助本案商業(yè)實(shí)現(xiàn)高溢價(jià)； 威脅 ?商業(yè)市場庫存量大，去化周期長； ?商業(yè)價(jià)格 15年較 14年大幅下降； ?區(qū)域多個(gè)商業(yè)體未能成功運(yùn)營營銷市場信心； ?當(dāng)?shù)乜腿喝后w窄，投資商鋪積極性丌高； 項(xiàng)目本體分析 【 商業(yè)價(jià)值分區(qū) 】 南山南中路：成熟商圈，租金也是片區(qū)最高租金租金在 6596元 /㎡，部分租金超過 100（新華都入口店鋪?zhàn)饨疬_(dá) 120元 /㎡）租金往北遞減，十字路口處最高。 中興街：商業(yè)價(jià)值集中在十字路口處和以奇隆廣場為代表的商業(yè)，租金在 7590元 /㎡ ,主力面積 7090㎡，層高 5米，面寬 36米，進(jìn)深在1520米。 本體 周邊租金報(bào)告 數(shù)據(jù)說明：主要通過市場拜訪從當(dāng)?shù)?的 經(jīng)營者得知； 主要街區(qū)：南山南路、新民街、中興街、公園東路 街區(qū)示意圖及重點(diǎn)商業(yè)分布 本體入市價(jià)格定位 Part 3 定價(jià)方法： 根據(jù)市場比較法定價(jià) 1 根據(jù)租金收益法定價(jià) 2 項(xiàng)目價(jià)格預(yù)估方法： 為了客觀的反映本 項(xiàng)目底商的 價(jià)值，本案將結(jié)合全面調(diào)研的市場依據(jù)，采用嚴(yán)謹(jǐn)、科學(xué)的市場比較法，對(duì)本項(xiàng)目迕行定價(jià)和評(píng)估。 選取原則： A、不本項(xiàng)目相近的地理位置； B、不本項(xiàng)目 檔次、體量、形象定位具備一定程度可比性； C、目前市場在 售的主要商業(yè)項(xiàng)目 。 目 前泉港市 場，年回報(bào)率 為 5%計(jì)算： 整體均價(jià) =租金 12個(gè)月 247。5% =17760元 項(xiàng)目價(jià)格分析 —租金收益法定價(jià) 5萬庖面預(yù)約升級(jí)明細(xì) 序號(hào) 姓名 意向鋪位 意向價(jià)位 投資 /自營 區(qū)域 年齡 身份證 途徑 職業(yè) 置業(yè)顧問 1 王傳秋 9109 17000 投資 后龍 46 350521197012037056 朋友介紹 個(gè)體 劉建梅 2 施燕超 10108 2023023000 自營 山腰 34 35058319821220801X 朋友介紹 個(gè)體 劉建梅 3 林秀華 10110 2023023000 自營 山腰 48 350521196807057064 朋友介紹 個(gè)體 劉建梅 4 莊曉峰 5109（ 2順） 3000035000 投資 山腰 42 350521197401136533 朋友介紹 個(gè)體 劉建梅 5 莊曉峰 5110 300035000 投資 山腰 42 350521197401136533 朋友介紹 個(gè)體 劉建梅 6 莊意彬 5106 3000035000 投資 山腰 39 350521197703116511 朋友介紹 個(gè)體 劉建梅 7 莊意彬 5105 3000035000 投資 山腰 39 350521197703116511 朋友介紹 個(gè)體 劉建梅 8 莊澤贏 5104 30000 投資 山腰 39 35052119771109851X 老業(yè)主 個(gè)體 陳 瑩 9 鐘巧珠 9108 25000 自營 山腰 26 350524199005070569 廣告 個(gè)體 陳 瑩 10 莊秀鳳 5109 30000 投資 山腰 58 350521195811037045 拓客 家庭主婦 莊梅瓊 11 莊美華 10109 20230 投資 山腰 41 350521197510088550 老業(yè)主介紹 家庭主婦 莊梅瓊 12 肖丁陽 1101 18000 自營 山腰 51 350521196506186516 關(guān)系戶 個(gè)體 鐘波 13 莊建國 10104 17000 自營 山腰 43 35052119771109851x 廣告 個(gè)體 鐘波 14 莊鵬乾 10102 18000 自用 /投資 山腰 31 350521198506146513 員工 施工員 莊小芬 15 黃龍富 10110（ 2順） 20230 自營 后龍 30 350521198711207012 介紹 個(gè)體 彭偉聰 16 黃建成 10101 18000 自營 山腰 廣告 個(gè)體 莊小芬 17 許麗芳 3108 25000 自用 /投資 福州 42 朋友介紹 公司高層 莊小芬 18 王傳秋 9108（ 2順） 17000 投資 后龍 46 350521197012037056 朋友介紹 個(gè)體 劉建梅 19 柯小梅 10110（ 3順） 2023023000 投資 南浦 33 350521198412027521 家庭主婦 彭瑋聰 20 鄭興春 9107 20230 投資 峰尾 47 350521196911097023 朋友介紹 個(gè)體 吳月嬌 21 劉友蓮 10109（ 2順） 20230 投資 后龍 51 350521196503097000 朋友介紹 個(gè)體 劉建梅 22 鄭興春 5107 3000035000 投資 峰尾 47 350521196911097023 朋友介紹
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