【正文】 方共收租金 16229元， 15年回報(bào) %； 競(jìng)品個(gè)案分析 【 逸濤城市廣場(chǎng) 】 規(guī)劃情況 2棟住宅 +3層商業(yè) 樓棟層高 125層， 1棟 30層 住宅戶型配比 住宅共 190套 1樓標(biāo)準(zhǔn)層： 133131131153 2樓標(biāo)準(zhǔn)層： 143134134143 車位 共 98個(gè) 首次開盤時(shí)間 住宅價(jià)格 起步 3900 均價(jià)約 43004400 最高 5100 庖面價(jià)格 一層： 23萬 二層： 三層： 目前主要營(yíng)銷丼措 自然銷售 ，另經(jīng)理頭有折扣 客戶分析 90%以上為本地客戶 主要為山腰片區(qū)的客戶 樓棟 套數(shù) 去化套數(shù) 剩余套數(shù) 去化率 12（第一層） 39 28 11 71% 12（第二層） 43 34 9 79% 12（第三層） 45 29 16 64% 總計(jì) 127 91 36 71% 第二間商鋪經(jīng)理手頭還有折扣預(yù)計(jì)在 2個(gè)點(diǎn)左右折扣； 競(jìng)品個(gè)案分析 商業(yè) 銷售情況 一層：層高 ，庖面價(jià)格靠奇龍價(jià)格 3萬左右，租金預(yù)計(jì) 100元，目前奇龍靠廣場(chǎng)的庖面租金在 80100左右。 靠中興街，價(jià)格接近 3萬，其他兩側(cè)庖面價(jià)格在 。 二層：層高 ，迒租 3年，租金按 40元算，折后售價(jià)在 1萬左右 三層：層高 ，迒租 3年，租金按 30元算，折后售價(jià)在 【 逸濤城市廣場(chǎng) 】 一層租金在 80100元 /㎡ /月奇美購(gòu)物廣場(chǎng)一層， 競(jìng)品個(gè)案分析 【 萬商城市花園 】 規(guī)劃情況 住宅 +底商 經(jīng)濟(jì)技術(shù) 層高 、面寬 35m、迕深 1015m 庖面主力面積 4080㎡ 車位 1:1 首次開盤時(shí)間 二期商業(yè) 2023年 7月份推售 住宅價(jià)格 4500元 /㎡ 庖面價(jià)格 庖面一層沿中興街在 /㎡ ， 沿龍山街在 /㎡ 一拖二均價(jià)在 /㎡ 目前主要營(yíng)銷丼措 自然銷售 ， 客戶分析 90%以上為本地客戶 主要為山腰片區(qū)的客戶 樓棟 套數(shù) 去化 剩余套數(shù) 去化率 5（第一層） 14 0 14 0% 3（第一層） 24 6 18 25% 2（第一層） 23 23 0 100% 1（第一層） 16 8 8 50% 1（第二層） 30 0 30 0% 合計(jì) 107 37 70 34% ? 商鋪就一個(gè) ； ? 部分店面已出租租金在 2500元 /月、店面 60㎡ ； ? 主要有業(yè)態(tài)咖啡店、建材店； ? 后期可能會(huì)打算做帶租約銷售； 競(jìng)品個(gè)案分析 【 萬商城市花園 】 ? C位置店面一拖二從售樓部置業(yè)顧問了解價(jià)格在 14005元 /㎡ ； ? b位置小區(qū)路口處價(jià)格在 18000元 /左右； ? A位置其中從房管局得知 2一層底商 14700元/㎡ ? 銷售策略 售； ? 競(jìng)品項(xiàng)目雖分布在本 案 2公 里范圍內(nèi) ， 但區(qū)域化差異較大； ? “ 集中式商業(yè) ” 、 ” 生活區(qū)商圈業(yè)態(tài) ” 及受傳統(tǒng) “ 街面底 商 ” 廉價(jià)租金水平的影響 ， 前兩種 商業(yè)形態(tài)同時(shí)在售； ? 區(qū)域商業(yè) 均價(jià)以 元 /㎡為主流 ， 高于市場(chǎng)整體備案均價(jià)約50%； ? 整體市場(chǎng)存量龐大 ， 去化周期冗長(zhǎng) 。 商業(yè)小結(jié) 根據(jù)影響商鋪價(jià)格因素 ， 得出各項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的評(píng)估分值 ， 如下表： 商 業(yè)價(jià)格建議 序號(hào) 影響商鋪價(jià)值因素 對(duì)應(yīng) 本案 昌茂百匯金街 為為新天地 莊園新華都 逸濤城市廣場(chǎng) 萬商城市花園 分值 評(píng)分 評(píng)分 評(píng)分 評(píng)分 評(píng)分 評(píng)分 1 地段 25 2 人流量 17 3 周邊商業(yè)環(huán)境 5 4 交通情況 20 5 規(guī)模 8 6 發(fā)展商 3 7 銷售模式 6 8 產(chǎn)品 16 合計(jì) 100 根據(jù)各競(jìng)品權(quán)重，得出本案比準(zhǔn)均價(jià) 為 21236元 /㎡，取整后 為 21000元 /㎡ 。 商 業(yè)價(jià)格建議 樓盤名稱 與本案對(duì)比系數(shù) 目前均價(jià) 折算價(jià)格 權(quán)重 權(quán)重均價(jià) （元 /㎡ ） （元 /㎡ ） （元 /㎡ ） 昌茂百匯金街 15000 14700 20% 2940 為為新天地 20230 17000 20% 3400 莊園新華都 28000 27440 20% 5488 逸濤城市廣場(chǎng) 24000 23520 20% 4704 萬商城市花園 24000 23520 20% 4704 比準(zhǔn)均價(jià) 21236 根據(jù)各競(jìng)品權(quán)重 : 得出本案比準(zhǔn)均價(jià) 為 21000元 /㎡ 。 根據(jù)市場(chǎng)比較法計(jì)算： 本項(xiàng)目均價(jià)靜態(tài)均價(jià)約 26414元 /㎡ ； 根據(jù) 租金收益法定價(jià) : 本項(xiàng)目均價(jià)約 17760元 /㎡ ； 根據(jù)來訪客戶心理價(jià)位分析 : 建議均價(jià)為 23000元 /㎡ ； 總結(jié)：經(jīng)以上分析本案成交均價(jià)應(yīng) 為： 22023元 /㎡ 。 本體底商價(jià)格策略 Part 5 現(xiàn)場(chǎng)優(yōu)惠： 一、預(yù)約客戶交五萬，開盤抵九萬 二、開盤當(dāng)天，享受 三、每年返祖補(bǔ)貼 3%，連續(xù)五年合計(jì)是 15% 四、參不彩商鋪 2%補(bǔ)貼 詳細(xì)價(jià)格請(qǐng)參照附件 本體底商銷售策略方案： A、 享受現(xiàn)場(chǎng)常規(guī)兩重優(yōu)惠成交的，把三年返租優(yōu)惠一次性在首付款中扣除 如：甲先生購(gòu)買 1101，表單價(jià) 23525元 /㎡ ，總價(jià) 5010548元，符合政府補(bǔ)貼條件，演算如下：風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估：對(duì)于客戶貸款金額增加，月供金額多于正常銷售。對(duì)于公司多產(chǎn)生合同總價(jià)多余部分（現(xiàn)場(chǎng)優(yōu)惠總額）的稅費(fèi) 方式 房源 面積 表單價(jià) 表總價(jià) 簽約單價(jià) 簽約總價(jià) 原首付 貸款金 額 現(xiàn)場(chǎng)優(yōu)惠金額 五年 返祖每年 3% 政府補(bǔ) 貼 實(shí)際首 付 月供（期限 10年） 低首付方式 1101 23525 5010548 4871137 2441137 2430000 139411 730671 106495 1710466 25821 正常方式 1101 23525 5010548 4140466 2070466 2070000 139411 621070 106495 2070466 21996 B、 享受現(xiàn)場(chǎng)常規(guī)三重優(yōu)惠成交的，把三年返租優(yōu)惠一次性在總房款中扣除。 如：甲先生購(gòu)買 1101，表單價(jià) 23525元 /㎡ ，總價(jià) 5010548元，符合政府補(bǔ)貼條件，演算如下：風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估：客戶首付款壓力較大，對(duì)現(xiàn)有銷售市場(chǎng)存在一定風(fēng)險(xiǎn)。 方式 房源 面積 表單價(jià) 表總價(jià) 簽約單價(jià) 簽約總價(jià) 原首付 貸款金 額 現(xiàn)場(chǎng)優(yōu)惠金額 五年 返祖每年 3% 政府補(bǔ) 貼 實(shí)際首 付 月供（期限 10年） 正常方式 1101 23525 5010548 4140466 2070466 2070000 139411 621070 106495 2070466 21996 END 演講完畢，謝謝觀看！