【正文】 ㎡住宅：12萬㎡商業(yè)：1萬㎡容積率：7綠化率：35％車位：320個產(chǎn)品類型：高層（32）不詳未 定 開始排號未銷售未定會所、游泳池、景觀道盛華堂未定北湖盛景民和房地產(chǎn)魚米巷12號順慶區(qū)總建面：4萬㎡住宅：37000㎡商業(yè)：2000㎡容積率：8綠化率：25％建筑密度：70％占地：2000㎡車位：100個產(chǎn)品類型：高層（33層）總套數(shù) （348套）60㎡以下8% 29 套）60—80㎡以下60%（216套）80—100㎡以下10%（37 套）100—120㎡以下10%（36套）120—140㎡以下10%（36 套）140㎡以上1 %（4 套）未定　 開始排號預計開盤時間2007年4月未銷售未定花園未定未定凱旋帝景德瑞房地產(chǎn)老嘉陵江大橋頭順慶區(qū)總建面：㎡住宅：㎡商業(yè)：㎡容積率：占地：5187㎡建筑密度：％車位：地下150個產(chǎn)品類型：2629層高層總套數(shù) （ 400 套）60㎡以下 38 % （154 套）60—80㎡以下 6 %（25 套）80—100㎡以下 30 %（121套）100—120㎡以下6 %（25 套）120—140㎡以下 6%（25套）140㎡以上13%（50套）未定　　　　　2007年 春節(jié)左右未銷售未定會所香港英聯(lián)華未定濱江名城3期 宏凌實業(yè)濱江中路四段276號順慶區(qū)電梯：㎡車位：3期地下93個產(chǎn)品類型：高層(28)3期總套數(shù)204套120—140㎡以下50%（102套）140㎡以上50 %（102套）起價：1830最高價：3150均價：2460起價：2010最高價：3460均價：27061期：一次性2%、%2期：一次性4%、按揭2%、分期3%3期：一次性3%、按揭1%、分期1%羽毛球場、籃球場、游泳池、休閑會所盛華堂，商業(yè) 望泰雅居2期宏業(yè)房地產(chǎn)濱江路順慶區(qū)住宅：㎡商業(yè)：㎡容積率：綠化率：％占地：㎡建筑密度：％車位：約30—40個產(chǎn)品類型：高層(28層)總套數(shù)（150套）80—100㎡%（50 套）120—140㎡%（50 套）140㎡%（50 套）起價：2038最高價：2738起價：2238最高價：293830%一次性3%、分期2%、按揭1%網(wǎng)球場、兒童游樂場、健身中心天誠物管瑞露嘉都　濱江中路四段順慶區(qū)總建面：30萬㎡ 容積率：綠化率：70％建筑密度：30％車位：1000多個1期總套數(shù) （534套）80—100㎡%（ 20套）120—140㎡ %（180套）140㎡以上 %（334套）起價：1668最高價：2100均價：1800起價：2108最高價：2880均價：25001期2004年9月排號、2期2006年10月排號1期98%　羽毛球場、網(wǎng)球場、游泳池、乒乓球臺、健身房、兒童游樂、超市、會所四川吉瑞物業(yè)、五星鼎城　儀鳳街11號順慶區(qū)總建面：45433㎡住宅：4萬㎡左右商業(yè)：近2萬㎡占地：6畝公攤率：19%車位：地下2層產(chǎn)品類型：32層高層80－100㎡：180套，%100120㎡：60套，占總套數(shù)18%120140㎡：60套，占總套數(shù)18%140㎡以上： 30套，%未公布未定未銷售　無未定　地中海南恒河地產(chǎn)光彩大市場南高旁 嘉陵區(qū)住宅：3 萬㎡綠化率：33%車位：地上298個、地下200個產(chǎn)品類型：高層(18)60㎡以下：80% 60—80㎡：20%起價：2130每2層加50元/㎡，現(xiàn)已封盤，已賣200套，總423套，18層65%一次性5%、分期2%、按揭1%游泳池、休閑會所、餐飲、兒童游樂、小廣場香港英聯(lián)華、價格分析案名起價均價最高價高檔(或高價)濱江名城原價:1830原價:2460原價:3150現(xiàn)價:2010現(xiàn)價:2700現(xiàn)價:3440地中海藍原價:1850原價:2100原價:2300現(xiàn)價:2130現(xiàn)價:2350現(xiàn)價:2530逸水蘭庭待定瑞露嘉都原價:1800原價:2100原價:2300現(xiàn)價:2108現(xiàn)價:2500現(xiàn)價:2880望泰雅居原價:1900原價:2200原價:2730現(xiàn)價:2108現(xiàn)價:2400現(xiàn)價:2938平均值原價:1845原價:2215原價:2672現(xiàn)價:2089現(xiàn)價:2488現(xiàn)價:2947中檔錦繡江山173020002300水天麗景168018502000現(xiàn)代名門170020002200浪高凱悅173020002200玉帶明珠156817501850平均值168119202110分析南充電梯公寓的價格信息：中檔次項目的平均起價在1680元/㎡左右，均價在1920元/㎡左右,最高價格在2110元/㎡左右；高檔次(或高價)項目現(xiàn)推出價格比原開盤價格平均上漲200元/㎡左右，進入高價位：2006年底平均起價在2100元/㎡左右，均價在2490元/㎡左右,最高價格在2950元/㎡左右。分析南充現(xiàn)有電梯公寓價格變化：濱江名城、望泰雅居、瑞露嘉都均是2006年底才把價格進行大幅度拉升，其平均均價達到了2500元/㎡左右的高價位水平；結(jié)合2006年電梯公寓總體放量不大的供應情況，以及根據(jù)其高價位房源的銷售走勢相對較慢的市場情況分析，南充購買群體對電梯公寓的價格接受還是有一定限度的。第三節(jié)、2007年中高檔住宅供應分析多層項目推出面積分析項目序號樓盤名稱2007年預計推出面積順慶區(qū)1濱江名城1期剩余:700㎡ 2期總:16830㎡2香榭春天1期剩余9000㎡ 2期總:16830㎡3龍吟水郡1期剩余: ㎡ 2期:100675㎡4明宇帝壹家2期一批剩余:約12000㎡,第二批還未規(guī)劃5天地山水2期剩余:約7700㎡6上城家園2期未簽：9065㎡7城市印象剩余36000㎡8香檳小鎮(zhèn)1期總:44798㎡9格蘭春天1期剩余:2880 ㎡ 2期總:50000㎡合 計嘉陵區(qū)10海山半島花園約60000多㎡㎡11 滿庭芳2組團剩余:280㎡,第3組團資料未出來12地中海藍無13 水慕清華30600㎡14柏林美墅2期剩余：4080㎡15逸水蘭庭10000㎡合 計104960高坪區(qū)16上上城㎡ 17金水岸25000㎡2007年多層項目推出面積合計㎡電梯公寓項目推出面積分析項目序號樓盤名稱2007年預計推出面積順慶區(qū)1濱江名城㎡2望泰雅居約8000㎡3瑞露嘉都2期總：100000㎡4北湖盛景36000㎡5錦繡北糊130000多㎡6凱旋帝景㎡7浪高凱悅25000㎡8五星鼎城42000㎡9香榭春天6000多㎡10龍吟水郡26330㎡合 計437375㎡嘉陵區(qū)11上城領地90000㎡12地中海藍23000㎡14逸水蘭庭20000㎡合 計1330002007年電梯公寓項目推出面積合計570375㎡拍賣地塊推出面積預估分析地塊名稱地塊位置土地規(guī)模(畝)規(guī)劃容積率指標07年預估推出面積(㎡)南市土公(2006)9嘉陵區(qū)茶盤路8500南市土公(2006)10玉帶路6號70000南市土公(2006)10玉帶路4號南市土公(2006)11江東大道側(cè)1號280000南市土公(2006)11江東大道側(cè)2號2南市土公(2006)8政府新區(qū)17號14100000南市土公(2006)8政府新區(qū)17號24南市土公(2006)8政府新區(qū)17號369239南市土公(2006)9嘉陵火花鎮(zhèn)小橋子25478南市土公(2006)9順慶周家壩82號38602內(nèi)燃機地塊——9580000明宇3期地塊——約10060000宏凌嘉陵地塊——200左右——80000合 計611819根據(jù)以上分析，南充2007年中高檔樓盤推出總量預計在467377＋570375＋611819=1649571㎡左右；分析南充項目及地塊情況，還有部分項目未包含在以上分析中，結(jié)合這一情況預計南充2007年房地產(chǎn)全年的放量在170萬㎡以上。而根據(jù)2006年南充三區(qū)住宅放量170萬㎡，㎡的銷售情況，2006年供需基本平衡，未出現(xiàn)大量空置；根據(jù)未來房地產(chǎn)將保持持續(xù)、穩(wěn)健地發(fā)展的大趨勢，2007年南充房地產(chǎn)市場前景較為樂觀。在已知項目中：2007年電梯公寓項目的放量（面積為570375㎡）首次超過多層項目放量（面積為437377㎡），電梯公寓開發(fā)將成為南充房地產(chǎn)開發(fā)的主流方向；根據(jù)2006年電梯公寓的放量不足20萬㎡的市場情況分析，2007年電梯公寓將面臨激烈的市場競爭。第四節(jié)、中高檔住宅銷售速度加快項目名稱開盤時間2006年底時銷售進度（%）濱江名城1期98%格蘭春天95%明宇帝壹家(A組)99%明宇帝壹家(B組)98%龍吟水郡90%(預定)天地山水80%上城家園80%海山半島花園92%根據(jù)上表可以看出，南充中高檔樓盤達到90%銷售率的銷售周期都在6個月以內(nèi),個別項目如明宇帝壹家、龍吟水郡、天地山水等則在3個月內(nèi)完成，說明中高檔住宅的銷售速度較快。第五節(jié)、高檔住宅步入品牌競爭南充房地產(chǎn)市場正在向成熟階段發(fā)展，隨著本地部分開發(fā)商意識的提高、外地開發(fā)商的進入，以及通過對專業(yè)營銷公司、廣告公司、知名設計院、物管公司的引進與資源整合，開發(fā)項目在產(chǎn)品、營銷運作、包裝與推廣等方面有了質(zhì)的飛躍，2006年推出的濱江名城、錦繡北湖項目受到市場的追捧并實現(xiàn)其項目的高價值充分反應出品牌項目的價值與市場競爭力，隨著市場競爭的日益加劇，高檔住宅必將步入品牌競爭的樓盤綜合素質(zhì)競爭的時代。第四章、消費者需求調(diào)查調(diào)查樣本概述本次消費者調(diào)查精心篩選了400個客戶樣本、獲得了334位中高檔項目潛在客戶資料，結(jié)合近三個月購買中高檔項目的業(yè)主和準業(yè)主2108位資料統(tǒng)計分析作為調(diào)查分析對象。這些調(diào)查對象代表南充現(xiàn)階段中高層次客戶群，通過對他們的調(diào)查研究，我們能從中分析出南充中高層次客戶群的主要需求特征。、調(diào)查樣本職業(yè)分布、調(diào)查樣本家庭年收入統(tǒng)計、調(diào)查樣本個人年收入項目品牌關注度調(diào)查品牌是開發(fā)項目的靈魂，是吸引客戶、實現(xiàn)價值的重要要素，是現(xiàn)代房地產(chǎn)競爭的重要砝碼。了解客戶對品牌的認知、把握品牌對客戶的影響力，是我們此次調(diào)查的要點之一。、客戶對項目品牌的關注度點評： 在334份樣本中關注項目品牌達到了73%的比例，而不關注的比例為5%，由此可見項目品牌對購買者的影響力巨大。這一指標也為新開發(fā)的房地產(chǎn)項目的品牌建設開發(fā)提供了方向上參考依據(jù)，未來新開發(fā)的房地產(chǎn)項目的開發(fā)不僅應該重視項目品牌的建設，更要重視項目品牌的價值。、客戶對開發(fā)商品牌的關注度點評： 有品牌的開發(fā)商，在銷售規(guī)范、工程質(zhì)量、項目品質(zhì)、宣傳形象等方面在社會公眾中都有較好的聲譽與接受度。根據(jù)成都品牌公司與非品牌公司同類樓盤確定價格的經(jīng)驗，品牌公司的樓盤每㎡單價可多加8%左右（約300—500元/㎡）。說明客戶對品牌不僅是關注，而且愿意用貨幣購買。南充房地產(chǎn)業(yè)的品牌化正在進行過程中，在334份樣本中客戶對開發(fā)商品牌的關注度達到72%。新開發(fā)的房地產(chǎn)項目應以項目品牌為基礎樹立企業(yè)品牌，以企業(yè)品牌的形成來來實現(xiàn)項目的更高價值與利潤。產(chǎn)品形態(tài)接受度調(diào)查 點評：在產(chǎn)品形態(tài)需求上，電梯公寓所占比例為35%，非電梯公寓的比例為65%。反映出目前南充中高檔市場的需求電梯公寓的比重正在增加，但消費者接受的總體比例依然不是很高；這與隨著土地成本的增加，土地資源有限，城區(qū)將逐漸以電梯公寓為主流的開發(fā)形態(tài)的市場趨勢相吻合。面積及戶型需求調(diào)查、總體需求分布面積區(qū)間60㎡以下6080㎡80100㎡100120㎡120140㎡140㎡以上需求套數(shù)2216787210046點評：在面積區(qū)間需求上，以80100㎡、100120㎡、120140㎡的面積區(qū)間需求為主分別占到了23%、22%、29%的比例，其次為