【正文】 ㎡以上 39 %（ 149 套）起價：1440最高價：1650均價：1580最高價：2300均價：2100　　　兒童游樂、會所、游泳池、劃船萊詩物業(yè)逸 水蘭 庭成都瑞升房地產(chǎn)濱江南路 嘉陵區(qū)總建面: 51740㎡容積率：綠化率：建筑密度：％車位：140(全地下敞開式)產(chǎn)品類型：多層/高層(15)總套數(shù)（270 套）80—100㎡以下18 %（50套）100—120㎡以下33%（90套）120—140㎡以下37%（100套）140㎡以上11%（30套）起價：1700最高價：1980均價：1800未銷售多層80%未定一次性3%，分期無，按揭無兒童游樂、老年健身逸水蘭庭物管京華上上城　高坪陽春路中段高坪區(qū)總建面：㎡1期住宅：㎡1期商業(yè)：㎡容積率：綠化率：%建筑密度：%車位：30多個產(chǎn)品類型：多層1期總套數(shù) （168套）80—100㎡以下 36 %（ 60 套）120—140㎡以下 55 %（ 92 套）140㎡以上 9 %（ 16 套）未公布　　　會所、羽毛球場、兒童游樂未定　水映蘭庭　望鶴路高坪區(qū)總建面：㎡總占地面：30畝容積率：綠化率：30%以上車位：100個產(chǎn)品類型：多層/高層總套數(shù)200余套起價：1700（預(yù)計）最高價：2000（預(yù)計）　　　兒童游樂、健身房、超市未定　金水岸　江東大道高坪區(qū)總建面：㎡容積率：綠化率：３７％建筑密度：３０％地下總面：２３畝車位：149個產(chǎn)品類型：多層總套數(shù) （186套）80—100㎡以下 2 %（ 3套）100—120㎡以下 77 %（143套）120—140㎡以下 18 %（35套）140㎡以上 3 %（ 5套）未公布　　　游樂場未定　價格分析、0406年主力價格走勢（單位：元/㎡）項 目2004年2005年2006年上半年2006年底多層中高檔樓盤（均價區(qū)間）12001300130014001500160017501850高檔樓盤（均價區(qū)間）140015001500160017001800200021002006年底南充高檔住宅的多層主力價格已經(jīng)拉升到20002100元/㎡的高度，為新開發(fā)的高檔項目定價提供了一個價格參考標(biāo)尺。、房價會繼續(xù)平緩上漲預(yù)測中國經(jīng)濟CDP的增長率將保持在10%左右，根據(jù)南充十一五規(guī)劃中“地區(qū)生產(chǎn)總值年均增長速度保持在12%以上”，上述數(shù)據(jù)反映出南充整體經(jīng)濟將繼續(xù)保持高速發(fā)展；一系列房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的終極目的是保障房地產(chǎn)持續(xù)、穩(wěn)健地發(fā)展，從南充土地拍賣價格翻番的地價情況、南充市區(qū)商品房均價不到1370元/㎡的房價情況（研究同為省內(nèi)二級城市的雅安2006年19月的住宅銷售均價都達到1744元/㎡、綿陽住宅銷售均價達到1767元/㎡，攀枝花住房全市成交均價更是高達2152元/㎡），結(jié)合南充的居民收入水平及消費支出增長速度低于南充經(jīng)濟發(fā)展速度的綜合情況分析，南充房地產(chǎn)市場也將隨著地區(qū)整體經(jīng)濟的發(fā)展而發(fā)展、價格還有較大的上升空間、未來房價將會保持穩(wěn)健、平緩地上漲趨勢。、品牌開發(fā)與規(guī)模開發(fā)的時代已經(jīng)來臨。南充房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為南充市的投資重點、消費熱點、重要稅源和龍頭產(chǎn)業(yè)，其支柱產(chǎn)業(yè)地位得以凸顯，%。三區(qū)房地產(chǎn)價格情況、均價增長情況、市轄三區(qū)商品房銷售面積、銷售總價、銷售均價統(tǒng)計表區(qū)域銷售面積(單位:萬㎡)銷售總價(單位:萬元)均價(單位: 元/㎡)2004年2005年2006年2004年2005年2006年2004年2005年2006年順慶區(qū)——7281675877——14601310——嘉陵區(qū)——368555572——12571255——高坪區(qū)——1101714124——804853——合計8751814557324628613161226140市轄三區(qū)住宅均價走勢圖區(qū)域銷售面積(單位:萬㎡)銷售總價(單位:萬元)均價(單位: 元/㎡)2005年2006年2005年2006年2005年2006年順慶、嘉陵、高坪區(qū)11761285點評：南充市區(qū)住宅均價僅為1285元/㎡，而同為省內(nèi)二級城市的雅安2006年19月的住宅銷售均價都達到1744元/㎡、綿陽住宅銷售均價達到1767元/㎡，攀枝花住房全市成交均價更是高達2152元/㎡，說明南充的房地產(chǎn)價格還有較大的上升空間、前景喜人。加快南充中心城市建設(shè)。完成城市二環(huán)線和小龍電航橋、上中壩、朱鳳寺大橋等重點工程建設(shè)，構(gòu)建順慶、高坪、嘉陵三區(qū)間的快速通道，形成方便快捷城市交通網(wǎng)絡(luò)。、城鎮(zhèn)化水平顯著提高著力構(gòu)建以市轄三區(qū)為中心、縣城為主干和若干小城鎮(zhèn)為基點的城鎮(zhèn)體系，創(chuàng)建中國優(yōu)秀旅游城市、國家園林城市、國家衛(wèi)生城市、國家環(huán)保模范城市和省級文明城市，使南充成為有特色、有品位、有文化、有影響力的現(xiàn)代化城市。一心：城市綠心——以嘉陵江中壩為核心，形成以生態(tài)、休閑為一體的城市生態(tài)綠心。在此次會議之后，南充市房地產(chǎn)市場的銷售違規(guī)情況受到了明顯的改善。房地產(chǎn)政策環(huán)境在南充“十一五規(guī)劃”中把“積極發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)”作為規(guī)劃的重要目標(biāo)之一。繼成南高速公路通車后，南廣（安）高速、南充繞城高速公路東段通車，南充汽車客運站、南充港和高坪機場投入使用，城市的一環(huán)、二環(huán)、三環(huán)東段道路，政府新區(qū)道路等城市重點工程相繼建成,南充城市由點及面的擴張效應(yīng)和由面及點的吸納功能不斷增強。第二章、南充市宏觀環(huán)境及房地產(chǎn)市場分析第一節(jié)、南充市宏觀經(jīng)濟及城市發(fā)展規(guī)劃概況城市概況、城市概況“南充”——這個位于天府之國東北部腹心地帶的區(qū)域中心城市，自古以來就以歷史文化悠久、物產(chǎn)豐富、名人輩出而聞名于世。商品房施工及新開工面積增加，為后期房市供應(yīng)提供了較充足的房源。㎡，%。全省房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅逐月回升，呈現(xiàn)低開高走態(tài)勢。根據(jù)2004年《中國城市發(fā)展報告》數(shù)據(jù)顯示：珠江三角洲城市群的GDP約占全國的10%，長江三角洲城市群的GDP約占全國GDP的18%，京津環(huán)渤海灣城市群的GDP約占全國的9%，中國三大城市群的GDP對于全國GDP總量的貢獻率只有37%，比美國紐約、洛杉磯和五大湖區(qū)三大城市群對全美GDP的貢獻率低30個百分點，比日本東京、大阪神戶和名古屋三大城市群對全日本GDP的貢獻率低32個百分點，作為經(jīng)濟發(fā)展主力載體和戰(zhàn)略制高點，中國三大城市群遠未形成國家財富積聚的戰(zhàn)略平臺。應(yīng)該說2007年的政策仍然是影響市場走向的最大因素，而這種影響或?qū)⒓訌姟｜c評：“住房結(jié)構(gòu)”調(diào)控細則的出臺，主旨在于從結(jié)構(gòu)上解決供應(yīng)比例，降低購房門檻，其目的是保障中低收入階層的購房需求，此規(guī)劃對新項目的設(shè)計、定位提出了更高的專業(yè)要求?！　?、土地主要內(nèi)容：　　進一步明確土地管理和耕地保護責(zé)任，切實保障被征地農(nóng)民的長遠生計，規(guī)范土地出讓收支管理，調(diào)整建設(shè)用地有關(guān)稅費政策，建立工業(yè)用地出讓最低價標(biāo)準統(tǒng)一公布制度，禁止擅自將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，強化對土地管理行為監(jiān)督檢查，嚴肅懲處土地違法違規(guī)行為。、外資　　時間：2006年7月24日　　主要內(nèi)容：　　規(guī)范外商投資房地產(chǎn)企業(yè)的市場準入，提高了部分外商投資房地產(chǎn)企業(yè)注冊資本金在投資總額中的比重，明確了外商投資房地產(chǎn)企業(yè)的設(shè)立、股權(quán)和項目轉(zhuǎn)讓等程序；加強外商投資企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理，規(guī)范外商投資房地產(chǎn)企業(yè)在貸款、結(jié)匯等方面的行為；嚴格境外機構(gòu)和個人購房的管理，規(guī)定境外機構(gòu)在境內(nèi)設(shè)立分支、代表機構(gòu)，境外個人在境內(nèi)工作、學(xué)習(xí)超過1年的，可以購買符合實際需要的自用、自住商品房，規(guī)范了境外機構(gòu)和個人的購房手續(xù)。點評：國十五條涉及面廣、力度大，被認為是國六條的細則之一，該政策是對房地產(chǎn)市場影響最大的政策，直接導(dǎo)致了上海房地產(chǎn)一、二手交易量的下降并且對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展起到長期的影響作用。(五)、加快城鎮(zhèn)廉租住房制度建設(shè)，規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟適用住房，積極發(fā)展住房二級市場和租賃市場，有步驟地解決低收入家庭的住房困難。重點發(fā)展中低價位、中小套型普通商品住房、經(jīng)濟適用住房和廉租住房。（三）、各地區(qū)房價均呈上漲態(tài)勢，部分城市房價漲幅較高。東、中、%、%、%，其中，東部地區(qū)商品住宅開發(fā)投資增幅明顯低于中、西部地區(qū)。“將‘好’放在‘快’前，這是2006年中央經(jīng)濟工作會議的一大亮點，意味著中國經(jīng)濟發(fā)展思路將更重視調(diào)整經(jīng)濟結(jié)構(gòu)和轉(zhuǎn)變增長方式，注重質(zhì)量和效益。在短短半年內(nèi)，僅貨幣政策就動用了4次，而每次調(diào)整的力度不大。第三，固定資產(chǎn)投資增速回落。“十一五”開局之年的2006年，中國宏觀經(jīng)濟總體運行平穩(wěn)，經(jīng)濟社會發(fā)展取得了顯著成績。房地產(chǎn)開發(fā)不僅需要雄厚的資金實力、良好的社會資源整合能力，更要有戰(zhàn)略性的全局眼光、專業(yè)的開發(fā)及營銷能力?！? 2006年前三季度，國內(nèi)生產(chǎn)總值達到141477億元，%。這主要得益于這次宏觀調(diào)控：一是多重用力。 2006年12月5日至12月7日中共中央政治局會議指出，將“堅持加強和改善宏觀調(diào)控，保持和擴大經(jīng)濟發(fā)展的良好勢頭”列為明年經(jīng)濟工作八項主要任務(wù)的首位，提出必須保持宏觀經(jīng)濟政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，適時適度進行預(yù)調(diào)和微調(diào)，確保經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展。2006年以來，房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了一輪新的調(diào)控，“穩(wěn)定房價，調(diào)整住房結(jié)構(gòu)”是2006年中央政府調(diào)控房地產(chǎn)市場的主要目標(biāo)。、價格漲幅、房地產(chǎn)市場價格漲幅情況縱觀2006年中國房地產(chǎn)市場，房價可用“且調(diào)且漲”四字來形容。央行當(dāng)時表示，本次上調(diào)金融機構(gòu)貸款利率是為了進一步鞏固宏觀調(diào)控成果，保持國民經(jīng)濟持續(xù)、快速、協(xié)調(diào)、健康發(fā)展的良好勢頭，進一步發(fā)揮經(jīng)濟手段在資源配置和宏觀調(diào)控中的作用。嚴格執(zhí)行住房開發(fā)、銷售有關(guān)政策，完善住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)稅收政策，有區(qū)別地適度調(diào)整信貸政策，引導(dǎo)和調(diào)節(jié)住房需求。會議認為，中央去年實施加強房地產(chǎn)市場調(diào)控的決策和部署以來，各地區(qū)、各部門做了大量工作，房地產(chǎn)投資增長和房價上漲過快的勢頭初步得到抑制。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得預(yù)售許可證后，應(yīng)當(dāng)在10日內(nèi)開始銷售商品房。及時地制止外資在國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)不合理的擴張對國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)長期穩(wěn)定發(fā)展具有積極意義。點評：國土管理部門在近期調(diào)控過程中不斷加大力度，財政部亦開始表明房地產(chǎn)企業(yè)刻意隱瞞利潤過高；與此同時，信貸環(huán)節(jié)上調(diào)控指令也開始暢通。、行業(yè)并購走向縱深化從企業(yè)層面考察2006年中國房地產(chǎn)行業(yè)，兼并收購仍是一個重點。當(dāng)這種市場環(huán)境日益復(fù)雜多變，并從賣方市場過渡到買方市場時，資本運作能力和產(chǎn)品技術(shù)水平、市場類技術(shù)水平日益成為未來房地產(chǎn)市場競爭的重點。在投資保持穩(wěn)定增長的同時，開發(fā)結(jié)構(gòu)進一步優(yōu)化。㎡，%。在商品房銷售中，㎡，%，㎡，%；㎡，%，㎡，%。“2005年建成大城市框架”目標(biāo)已經(jīng)實現(xiàn)，城市綜合實力和發(fā)展后勁顯著增強；，100平方公里的大城市框架初步形成。隨著城市競爭力的進一步提升，到2020年發(fā)展到100萬人的目標(biāo)實現(xiàn)的可能性較大。強化城市建設(shè)規(guī)劃導(dǎo)向功能，推行小康型住宅建設(shè)，提高住宅規(guī)劃設(shè)計水平?！?006年12月19日，市委副書記、市長杜光輝在南渝經(jīng)濟合作項目推介會上提出：“要立足南充，通過借力成渝，早日把南充建成特大城市。南充市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要“十一五”發(fā)展總體目標(biāo)：按照市委提出的建設(shè)“川東北區(qū)域中心城市”的要求，2010年地區(qū)生產(chǎn)總值在2005年的基礎(chǔ)上翻一番。完善房地產(chǎn)開發(fā)融資方式，加強資本金管理，吸引社會資金投入城市建設(shè)，促進城鎮(zhèn)住宅建設(shè)產(chǎn)業(yè)化。加快市政新區(qū)的配套建設(shè)，完善給排水、電網(wǎng)、供氣、公共消防、通訊等設(shè)施。加快縣城建設(shè)。14=（萬㎡），㎡，㎡，㎡的市場數(shù)據(jù)結(jié)合宏觀經(jīng)濟發(fā)展趨勢分析，2007年南充住宅需求面積估計與2006年的需求量差異不會太大。全市具有資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已發(fā)展到150多家。嘉陵區(qū)版塊：開發(fā)環(huán)境、居住環(huán)境的成熟度比較順慶區(qū)版塊而言較為次之，中檔次樓盤的市場接受度較高，但隨著2006年及以前大批項目的開發(fā)，土地資源相對有限、發(fā)展空間不大，未來是持續(xù)性的房地產(chǎn)開發(fā)區(qū)域。面積及戶型供應(yīng)情況面積區(qū)間60㎡以下6080㎡80100㎡100120㎡120140㎡140㎡以上套數(shù)3335411853201824951709根據(jù)抽樣對南充20個代表性中高檔樓盤、共計8949套房屋面積比例的調(diào)查分析，目前南充市場上，大中戶型的供應(yīng)量較大，其中120㎡以上的戶型比例占到了46%、為市場的第一主力戶型區(qū)間；而80100㎡戶型比例為21%、100120㎡戶型比例為23%，為市場的第二主力戶型區(qū)間；而60㎡以下戶型的比例僅為4%，市場供應(yīng)的比例較小。分析南充現(xiàn)有電梯公寓價格變化：濱江名城、望泰雅居、瑞露嘉都均是2006年底才把價格進行大幅度拉升，其平均均價達到了2500元/㎡左右的高價位水平；結(jié)合2006年電梯公寓總體放量不大的供應(yīng)情況，以及根據(jù)其高價位房源的銷售走勢相對較慢的市場情況分析，南充購買群體對電梯公寓的價格接受還是有一定限度的。帝壹家、龍吟水郡、天地山水等則在3個月內(nèi)完成，說明中高檔住宅的銷售速度較快。、客戶對開發(fā)商品牌的關(guān)注度點評： 有品牌的開發(fā)商，在銷售規(guī)范、工程質(zhì)量、項目品質(zhì)、宣傳形象等方面在社會公眾中都有較好的聲譽與接受