【正文】 項目分析 36多層中高檔項目簡析 37價格分析 40406年主力價格走勢 42006年底部分代表性樓盤價格匯總 41第三節(jié)、電梯公寓中高檔住宅項目分析 42電梯公寓中高檔項目簡析 42價格分析 45第三節(jié)、2007年中高檔住宅供應(yīng)分析 46多層項目推出面積分析 46電梯公寓項目推出面積分析 46拍賣地塊推出面積預估分析 47第四節(jié)、中高檔住宅銷售速度加快 48第五節(jié)、高檔住宅步入品牌競爭 48第四章、消費者需求調(diào)查 49調(diào)查樣本概述 49項目品牌關(guān)注度調(diào)查 50產(chǎn)品形態(tài)接受度調(diào)查 52面積及戶型需求調(diào)查 53購買力調(diào)查 56配套需求調(diào)查 58物業(yè)管理費接受調(diào)查 59第五章、市場機會與風險分析 61市場機會分析 61威脅分析 61前 言南充房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展已經(jīng)步入成熟發(fā)展階段、進入了全方位競爭的時代。房地產(chǎn)開發(fā)不僅需要雄厚的資金實力、良好的社會資源整合能力，更要有戰(zhàn)略性的全局眼光、專業(yè)的開發(fā)及營銷能力。本次調(diào)查以行業(yè)及城市發(fā)展的高度為組織設(shè)計要點，站在宏觀戰(zhàn)略的高度觀察行業(yè)、探究城市、研析項目。第一章、宏觀經(jīng)濟情況調(diào)查第一節(jié)、國民經(jīng)濟基本情況2006年中國宏觀經(jīng)濟概要2000年到2006年，中國宏觀經(jīng)濟連續(xù)7年保持8%至10%左右適度增長區(qū)間內(nèi)的平穩(wěn)較快運行。中國經(jīng)濟發(fā)展呈現(xiàn)“高增長、高效益、低通脹”的良好局面?！? 2006年前三季度，國內(nèi)生產(chǎn)總值達到141477億元，%。宏觀調(diào)控成效明顯，經(jīng)濟運行狀況良好。第二，工業(yè)生產(chǎn)增速回落。第四，貨幣信貸增速高位趨穩(wěn)。這主要得益于這次宏觀調(diào)控：一是多重用力。二是邊看邊調(diào)。三是微量頻調(diào)。2007年中國宏觀經(jīng)濟預期中國經(jīng)濟即將實現(xiàn)連續(xù)第4年兩位數(shù)增長之時，2007年宏觀經(jīng)濟政策大局已定。 2006年12月5日至12月7日中共中央政治局會議指出，將“堅持加強和改善宏觀調(diào)控，保持和擴大經(jīng)濟發(fā)展的良好勢頭”列為明年經(jīng)濟工作八項主要任務(wù)的首位，提出必須保持宏觀經(jīng)濟政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，適時適度進行預調(diào)和微調(diào)，確保經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展?！胺€(wěn)”成為中國明年宏觀經(jīng)濟政策的突出特點。中國經(jīng)濟將步入一個更加注重科學發(fā)展的軌道。2006年以來，房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了一輪新的調(diào)控，“穩(wěn)定房價，調(diào)整住房結(jié)構(gòu)”是2006年中央政府調(diào)控房地產(chǎn)市場的主要目標。70%”、“限外”等等涉及金融、信貸、土地、稅收等多項政策順次出臺，調(diào)控從“宏觀領(lǐng)域”深入“微觀層面”。%，其中，%。2006年19月，㎡，%，、。、價格漲幅、房地產(chǎn)市場價格漲幅情況縱觀2006年中國房地產(chǎn)市場，房價可用“且調(diào)且漲”四字來形容。房地產(chǎn)投資增速已經(jīng)趨向穩(wěn)定，房價大幅上漲的勢頭也得到初步遏制，房地產(chǎn)業(yè)步入持續(xù)、穩(wěn)健發(fā)展的軌道。（二）、各類住宅價格上漲較快，低價位住宅價格漲幅較大。從2006年上半年的房價走勢看，全國房價上漲較快、漲幅較大，但在5月末國家出臺調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、穩(wěn)定住房價格的政策后，房價漲勢有趨緩跡象。央行當時表示，本次上調(diào)金融機構(gòu)貸款利率是為了進一步鞏固宏觀調(diào)控成果，保持國民經(jīng)濟持續(xù)、快速、協(xié)調(diào)、健康發(fā)展的良好勢頭，進一步發(fā)揮經(jīng)濟手段在資源配置和宏觀調(diào)控中的作用。央行此舉直接意圖在于控制信貸，一季度的新增貸款幾乎完成了央行半年的貸款目標，信貸的增長刺激了投資增長，進而推動了商品價格上漲，而這些錢大多流入房地產(chǎn)和其他固定資產(chǎn)投資行業(yè)，許多產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)產(chǎn)能過剩?！　?、國六條　　時間：2006年5月17日　　主要內(nèi)容：(一)、切實調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。各地都要制定和實施住房建設(shè)規(guī)劃，對新建住房結(jié)構(gòu)提出具體比例要求。嚴格執(zhí)行住房開發(fā)、銷售有關(guān)政策，完善住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)稅收政策，有區(qū)別地適度調(diào)整信貸政策，引導和調(diào)節(jié)住房需求。(三)、合理控制城市房屋拆遷規(guī)模和進度，減緩被動性住房需求過快增長。加強房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)全過程監(jiān)管，制止擅自變更項目、違規(guī)交易、囤積房源和哄抬房價行為。(六)、完善房地產(chǎn)統(tǒng)計和信息披露制度，增強房地產(chǎn)市場信息透明度，全面、及時、準確地發(fā)布市場供求信息，堅持正確的輿論導向。會議認為，中央去年實施加強房地產(chǎn)市場調(diào)控的決策和部署以來，各地區(qū)、各部門做了大量工作，房地產(chǎn)投資增長和房價上漲過快的勢頭初步得到抑制?！　鶙l拉開了2006年國家對房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控的序幕，是日后出臺的各項政策的總的指導方針。、國十五條　　時間：2006年5月17日　　主要內(nèi)容：　　經(jīng)濟適用房建設(shè)目標9月底前公布；90㎡以下住房須占項目總面積7成以上；購房不足5年轉(zhuǎn)讓須交營業(yè)稅；空置3年以上商品房不得作為貸款抵押物；個人住房貸款首付比例不低于3成；居住用地供應(yīng)量7成用于中低價位中小套型；土地閑置2年將被收回使用權(quán)；各地城市年內(nèi)建立廉租住房制度。由于各地都將會出臺新政細則對國六條和國十五條進行進一步的闡釋，此后各地就國十五條所出臺的細則，以及各部委就國六條、國十五條所進行的進一步調(diào)控，將2006年宏觀調(diào)控的力度充分凸顯出來。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得預售許可證后，應(yīng)當在10日內(nèi)開始銷售商品房。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未取得預售許可證而非法預售或變相預售的，責令其限期整改；對拒不整改的，要從嚴查處，直至取消開發(fā)企業(yè)資質(zhì)。《進一步整頓規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序的通知》可以有效抑制開發(fā)商的捂盤行為，對保持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定的供應(yīng)進而穩(wěn)定房地產(chǎn)的價格有積極的作用。點評：《意見》在堅持對外開放方針的基礎(chǔ)上，針對當前房地產(chǎn)市場的新情況，借鑒國際上多數(shù)國家的慣例，按照統(tǒng)籌國內(nèi)發(fā)展和對外開放的原則，進一步規(guī)范和完善了外資進入房地產(chǎn)市場的有關(guān)政策。及時地制止外資在國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)不合理的擴張對國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)長期穩(wěn)定發(fā)展具有積極意義。個人將購買超過5年（含5年）的普通住房對外銷售，應(yīng)持有關(guān)材料向地方稅務(wù)部門申請辦理免征營業(yè)稅的手續(xù)；從8月1日起，各地稅局將在全國范圍內(nèi)統(tǒng)一強制性征收二手房轉(zhuǎn)讓個人所得稅，對于5年之內(nèi)轉(zhuǎn)讓二手住房征收盈利部分20%的個人所得稅。幾個政策的疊加效應(yīng)，讓絕大多數(shù)希望投資普通住宅獲利的投資、投機者不會再進行投資，房價的上漲“推力”被卸去了一部分。財政部國土資源部、中國人民銀行聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于調(diào)整新增建設(shè)用地土地有償使用費政策等問題的通知》。點評：《國務(wù)院關(guān)于加強土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》與《關(guān)于調(diào)整新增建設(shè)用地土地有償使用費政策等問題的通知》是繼2004年《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴格土地管理的決定》出臺后，中國政府在土地管理和調(diào)控政策上的又一次重大調(diào)整。、規(guī)劃　　時間：2006年9月30日　　主要內(nèi)容：套型建筑面積在90㎡以下的商品住房將占全市新審批新開工商品住房總面積的70%以上。、稽查　　時間：2006年底　　主要內(nèi)容：11月23日，國土資源部辦公廳就治理商業(yè)賄賂工作發(fā)出通知，要求全國國土部門深入開展自查自糾，搞好評估驗收工作，對違規(guī)出讓土地等進行糾正、追回欠繳的出讓金、改革易誘發(fā)商業(yè)賄賂的管理方式。點評：國土管理部門在近期調(diào)控過程中不斷加大力度，財政部亦開始表明房地產(chǎn)企業(yè)刻意隱瞞利潤過高；與此同時，信貸環(huán)節(jié)上調(diào)控指令也開始暢通。2007年房地產(chǎn)行業(yè)趨勢、加大對房地產(chǎn)市場的調(diào)控和管理力度展望2007年的政策走向，盡管政策調(diào)控的效果尚未充分得到體現(xiàn)，但作為穩(wěn)定規(guī)范市場的政策，穩(wěn)定價格、規(guī)范市場、防止泡沫、促進發(fā)展仍然將是政策出臺的核心目標。熱議中的物業(yè)稅、土地市場治理、物權(quán)法出臺、流動性過剩問題、逐步上升的匯率預期，仍然將是政策調(diào)控房地產(chǎn)市場的重點。2007年國家在繼續(xù)發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)帶動經(jīng)濟發(fā)展作用的同時，將抑制房地產(chǎn)投資過快增長和房價過快上漲。、行業(yè)并購走向縱深化從企業(yè)層面考察2006年中國房地產(chǎn)行業(yè)，兼并收購仍是一個重點?？梢灶A見2007年房地產(chǎn)企業(yè)并購將會在2006年基礎(chǔ)上得以延續(xù)并進一步的發(fā)展，以獲取資源為目的的并購仍將是主流，大企業(yè)之間以戰(zhàn)略聯(lián)盟為目的的并購也將逐漸成為市場的一個方向。、城市經(jīng)濟圈發(fā)展將帶動二三線城市市場成熟國內(nèi)已經(jīng)形成珠江三角洲、長江三角洲和環(huán)渤海地區(qū)三大城市集群經(jīng)濟圈的格局，目前正處于高速發(fā)展時期，目標是成為具有世界競爭力的組團式大城市集群。因此三大城市圈的發(fā)展?jié)摿薮?，單純依靠中心城市的標桿作用略顯不足，二三線城市的迅速發(fā)展才是提升城市集群競爭力巨大的后發(fā)力量。當這種市場環(huán)境日益復雜多變，并從賣方市場過渡到買方市場時，資本運作能力和產(chǎn)品技術(shù)水平、市場類技術(shù)水平日益成為未來房地產(chǎn)市場競爭的重點。當前的房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢，從專業(yè)化角度分析，可分為兩大類技術(shù)領(lǐng)域，一大類是市場類技術(shù)，一大類是產(chǎn)品類技術(shù)。第三節(jié)、四川省及二級城市房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅情況2006年四川房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)特點、房地產(chǎn)市場的投資呈持續(xù)穩(wěn)定增長　　 2006年以來，四川房地產(chǎn)業(yè)由于到位資金持續(xù)穩(wěn)定增長，為房地產(chǎn)開發(fā)提供了重要保障。18月，%。在投資保持穩(wěn)定增長的同時，開發(fā)結(jié)構(gòu)進一步優(yōu)化。辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房投資下降，符合國家宏觀控制政策和市場發(fā)展需要。18月，㎡，增長32%。、房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模繼續(xù)擴大，施工及竣工面積增長較快2006年18月，㎡，%。㎡，%。商品房供應(yīng)情況較好，18月，㎡，%。%。、商品房銷售繼續(xù)活躍2006年18月，㎡，同比增長32%。在商品房銷售中，㎡，%，㎡，%；㎡，%，㎡，%。2006年四川主要二級城市房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅情況(數(shù)據(jù)統(tǒng)計截止時間:2006年10月) 地區(qū)房地產(chǎn)投資額（萬元）住宅（萬元）房地產(chǎn)投資額比去年同期增長（%）住宅比去年同期增長（%）自貢市114388 77656 攀枝花市130568 88348 瀘州市128723 99425 綿陽市274948 181429 南充市152398 129547 遂寧市149269 90863 內(nèi)江市121994 102685 樂山市156878 132949 眉山市105847 91115 宜賓市280568 189674 廣安市123433 94082 達州市179631 119411 資陽市86147 56942 點評：以上數(shù)據(jù)顯示，南充的房地產(chǎn)發(fā)展的開發(fā)投資比去年同期增長不明顯，在四川二級地市當中屬于增幅不高的城市之一。二級城市房地產(chǎn)市場商品住宅銷售面積大幅度上升，意味二級市場蘊藏巨大的住宅需求市場；二級城市房地產(chǎn)市場供應(yīng)量增加，市場將面臨激烈的競爭，對開發(fā)商以及對產(chǎn)品品質(zhì)、營銷手法提出更高的要求。南充位于四川盆地東北部、嘉陵江中游，人口726萬，轄5縣1市3區(qū)。“2005年建成大城市框架”目標已經(jīng)實現(xiàn)，城市綜合實力和發(fā)展后勁顯著增強；，100平方公里的大城市框架初步形成。城市的一環(huán)、二環(huán)、三環(huán)東段道路，政府新區(qū)道路及3號辦公樓，人民公園廣場、體育中心、大劇院、濱江大道、嘉陵江防洪堤、桓子河大橋等城市重點工程相繼建成，總投資上億元的青居電站、小龍門電航橋工程、嘉陵江三橋、繞城高速西段、光彩大市場等工程正逐步建成設(shè)，博物館、科技館、圖書館、文化館即將興建。、交通以聯(lián)接成渝、溝通周邊的道路建設(shè)為重點，大力構(gòu)建區(qū)域性交通網(wǎng)絡(luò)。、人口年2003年2004年2005年2006年上半年總?cè)丝冢ㄈf人）按照《南充市城市總體規(guī)劃(2003年至2020年)》經(jīng)省政府批準實施（見2004年8月20日《成都商報》A3版），同意把南充市建設(shè)成為區(qū)域中心城市和現(xiàn)代化大城市。隨著城市競爭力的進一步提升，到2020年發(fā)展到100萬人的目標實現(xiàn)的可能性較大。、社會消費品零售總額和儲蓄存款年2003年2004年2005年2006年上半年社會消費品零售總額（億元） 零售總額逐年增長率（%）儲蓄存款（億元）187儲蓄存款增長率（%）點評：社會消費品零售總額保持逐年、穩(wěn)步的高速增長；而儲蓄增長則迅猛提升，消費欲望有待進一步釋放、蘊涵著巨大的消費潛力。、城市人口人均消費能力年2003年2004年2005年2006年上半年居民人均可支配收入（元）6451720877644231居民人均可支配收入增長率（%）職工平均工資（元）924210652117356311職工平均工資增長率（%）點評：城市經(jīng)濟保持高速增長，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入依然保持增長勢頭但相對較慢，在消費實力的評估上需準確細分、謹慎對待。深化住房制度改革，完善住房公積金制度，規(guī)范發(fā)展住房消費信貸，多層次多渠道解決城市特困群體居住困難，加快農(nóng)民拆遷還房步伐。強化城市建設(shè)規(guī)劃導向功能，推行小康型住宅建設(shè)，提高住宅規(guī)劃設(shè)計水平。到“十一五”末，城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積達到30㎡。南充市政府在2006年12月12日下發(fā)了《南充市房地產(chǎn)市場整頓通知》，并在隨后正式組織了相關(guān)會議，通過政策及輿論措施來規(guī)范、檢查南充房地產(chǎn)市場的違規(guī)行為。南充房地產(chǎn)政策環(huán)境將使整個產(chǎn)業(yè)健康、持續(xù)穩(wěn)健地發(fā)展?！?006年12月19日，市委副書記、市長杜光輝在南渝經(jīng)濟合作項目推介會上提出：“要立足南充，通過借力成渝，早日把南充建成特大城市。屆時，南充嘉陵江上將有13座過江大橋，南充建成區(qū)面積將達60平方公里，建成區(qū)居住人口超過100萬人，南充作為川東北中心城市的地位將更加鞏固。、城市發(fā)展布局一核：城市核心