【正文】 需求的區(qū)域也將發(fā)生變化20 / 235資料來源：資料摘自《2022 年濰坊年鑒》XX 市的城市規(guī)劃將市政府作為行政中心，該區(qū)域臨近人民廣場，環(huán)境優(yōu)美、交通便利，更適宜居住，將吸引大部分人作為購房的首選。（4）需求的主體也將分化一 大 部 分 富 起 來 的 人 不 但 對 居 住 的 硬 件 要 求 越 來 越 高 ， 同 時 也 將 對 居 住 氛 圍 進(jìn) 行 選 擇 ， 人 以 群 分 ， 富 人 居 住 區(qū) 也 將 會 形 成 。從 2022 年以來，全市商品房銷售均價一直在1500 元/㎡左右。住宅底商的商業(yè)用房量大、價格低，人民廣場周邊僅有怡和星國際一個高檔樓盤， 。 今 、 明 兩 年 ， 市 場 整 體 均 價 將 有 望 突 破2022 元 大 關(guān) 。六、XX 市開發(fā)態(tài)勢XX 近幾年來，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)良好的平穩(wěn)上升勢頭，開工面積、竣工面積持續(xù)上漲，銷售面積快速平穩(wěn)增長，價格穩(wěn)中有升。而商業(yè)用房缺乏大型商業(yè)用房的供給。大規(guī)模的有特色的商業(yè)街和購物中心還未出現(xiàn)，專業(yè)市場也是不溫不火，隨著市民生活水平的提高，對住房需要層次和消費檔次的提高，將呼喚一批高品質(zhì)的、改變生活模式和消費方式的商品房將會出現(xiàn)。富華公寓、怡和個別樓盤銷售情況非常理想，有的戶型及別墅甚至吸引了周邊鎮(zhèn)區(qū)的買家前來置業(yè)。第一節(jié) XX 市重點樓盤分析怡和承建商 中建八局一公司 廣告策劃 托你高房地產(chǎn)顧問機構(gòu)物業(yè)管理 深圳金地物業(yè)管理有限公司 物管費 元/㎡車位數(shù)及租售價地下 420 個，售價 8 萬地上租價 90 元/月地理位置 XX 市北海路與勝利東街交界處西北角 戶車比 1：1開盤日期 一期 2022 年 8 月 9 日 交樓日期 2022 年 6 月 30 日23 / 235占地面積 建筑面積 容 積 率 戶 數(shù) 樓層與棟數(shù) 綠化率 實用率 萬㎡ 萬㎡ 420 余套 5 棟 %， 戶 型 面 積 數(shù) 量 戶型比例二房二廳 53 %三房二廳 114 9 %三房二廳 128141 179 %三房二廳 150157 133 %四房二廳 11 %五房二廳 11 %(一期) 4 1%戶型及面積 主力戶型及面積分布復(fù)式 180—280（二期）20 %規(guī) 劃行列布局、現(xiàn)代建筑風(fēng)格。一梯兩戶。一期 4 棟，沿街 3 棟有底商，為一梯三層。噴泉橢圓形廣場、園林綠帶。住宅部份總建筑面積 ㎡建 筑 二期建材：高級斷熱橋鋁型材、鋁合金窗、中空玻璃、1 米以下為 12 毫米的鋼化夾膠安全玻璃。頂層三層防水處理。主力戶型朝向 南北朝向。交樓內(nèi)裝修標(biāo)準(zhǔn) 毛坯房（廚衛(wèi)簡裝） 。24 / 235項目周邊環(huán)境及配套 市政府、富華大酒店、假日酒店等周邊配套較為齊全。102㎡銷售余 9 套，133㎡一套；二期預(yù)訂 130 余套，二期復(fù)式訂完。項目包裝及營銷手法 戶外廣告（墻體、霓虹燈、路旗） 、售樓部包裝。坐銷。項目綜合評價：1) 項目概況怡和2) 戶型結(jié)構(gòu)分析由于景觀資源豐富（面對人民廣場） ，加上定位為中高檔樓盤，所以戶型多以中等偏大的戶型為主。3） 產(chǎn)品研究怡和利用自然景觀，發(fā)揮現(xiàn)代建筑特色，將小高層和高層形成行列式布局。25 / 2354） 營銷推廣該項目的營銷推廣非常成功，已成為 XX 市民心目中的高品質(zhì)樓盤之一。因此，在開發(fā)中應(yīng)以高要求、高標(biāo)準(zhǔn)、高質(zhì)量的基本原則同時注重軟件方面的營造。? 將物業(yè)管理作為項目的一大賣點。? 注重小區(qū)文化氛圍及人文素質(zhì)的營造，提升小區(qū)品牌。富華公寓項目名稱 富華公寓 電話 05368788266 8788277發(fā)展商 XX 新立克置業(yè)有限公司 策劃代理 北京聯(lián)眾房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司建筑規(guī)劃設(shè)計 美國公司與當(dāng)?shù)卦O(shè)計院 景觀規(guī)劃設(shè)計承建商 濟(jì)南四建 廣告策劃 北京聯(lián)眾(后期撤出)26 / 235物業(yè)管理 山東中房物業(yè)管理公司 物管費 車位數(shù) 120 個地下車位，售 8 萬元/個地理位置 福壽東街 168 號車戶比 1：開盤日期 202212 交樓日期 20222占地面積 建筑面積 容 積 率 戶數(shù) 樓層與棟數(shù) 綠化率 實用率15 畝 5 萬㎡ 5 200 20 層 1 棟16 層 1 棟 40% 83%戶 型 面 積 數(shù) 量 戶型比例三房二廳二衛(wèi) 146 ㎡ 62 31%三房二廳二衛(wèi) 156 ㎡ 26 13%四房二廳二衛(wèi) 217 ㎡ 36 18%三房二廳三衛(wèi) 234 ㎡ 52 26%戶型及面積 主力戶型及面積分布空中 ㎡ 4+20=24 12%規(guī) 劃A(16 層、地下二層為商鋪，一梯二層)座前有二 期 3 萬平方的超市與正大集團(tuán)合作，B 座(18 層，地下二層為商鋪，一梯二層)180186。銷售價格 開盤時 2960 元/㎡，二個月后降到 2460 元/㎡， 目前最低 2598 元/㎡ 均價 2938/㎡　 　 最高3278/㎡。目標(biāo)市場分析 中高收入者項目包裝及營銷手法僅包裝了售樓部，大折頁，有沙盤坐銷賣點及主廣告語 財富中心，至尊宅邸項目綜合評價：該樓盤屬于比較失敗的樓盤。? 肥梁胖柱到處可見，導(dǎo)致建筑成本上升。? 周邊環(huán)境(對面為檢查院)使部分客戶在選擇中，不把它做為首選。銷售價格 最高：2800 元/㎡，最低：2100 元/㎡，均價：2500 元/㎡付款方式及折扣 一次付款 折，7 成 20 年按揭。182 平方的復(fù)式銷售不快，120130 平方的銷售最快，4 月銷售額均為 900 多萬元目標(biāo)市場分析 商人，白領(lǐng)階層項目包裝及營銷手法 折頁加單頁，墻體廣告，沙盤，XX 晚報(整版)、坐銷加行銷賣點及主廣告語 中心花園，天一廣場，社區(qū)會所，安保智能系統(tǒng)，地理位置，主廣告語：蘇杭園林式水景健康社區(qū)，東部新城區(qū)居住夢想，都市心靈養(yǎng)生處，項目綜合評價：30 / 235清荷園分三期開發(fā)。在建筑設(shè)計上，導(dǎo)入世界先進(jìn)的建筑學(xué)和環(huán)境學(xué)等設(shè)計理念。采用多樣化戶型設(shè)計，提高可選擇性。P 建筑設(shè)計公司 景觀規(guī)劃設(shè)計 蘇州承建商 濟(jì)南四建 廣告策劃 開發(fā)商物業(yè)管理 山東名屋置業(yè) 物管費 元/㎡車位數(shù) 80 個，地理位置 東風(fēng)東街與鳶飛路交匯處戶車比 1：開盤日期 2022 年 5 月 交樓日期 2022 年 10 月占地面積 建筑面積 容 積 率 戶 數(shù) 樓層與棟數(shù) 綠化率 實用率 400 余戶 5 棟 1217 層 40% 86%戶型 面 積 數(shù) 量 戶型比例戶型及面積 主力戶型及面積分布三房二廳 121140 260 65%31 / 235四房二廳 152 100 25%復(fù)式 247 40 10%規(guī) 劃 一梯兩戶。建 筑 外窗為高級鋁合金窗，配透明玻璃。屋頂為平層。采暖方式 集中供暖。項目周邊環(huán)境及配套友誼商場、上海聯(lián)華、科技市場、中天影城、XX 一中、體育場、烈士陵園，位于城市交通主干道，較為嘈雜。最高價 70 余萬，最低價 30 萬。一次性付款。外地人占 20%。賣點及主廣告語 商機無限、升值無限。項目綜合評價：32 / 235名門現(xiàn)代城是名屋置業(yè)有 限 公 司 繼名門世家之后，在 XX 傾心打造的一座高品質(zhì)新城。其核心競爭優(yōu)勢為企業(yè)的品牌競爭力和主力戶型。一梯兩戶、一梯四戶。層高 米建 筑 外墻面磚。133㎡為主力戶型。交樓內(nèi)裝修標(biāo)準(zhǔn) 毛坯房。項目周邊環(huán)境及配套 地處繁華地段，商業(yè)配套齊全，交通便利。付款方式及折扣 按揭首付 30%，貸 20 年。銷售進(jìn)度 臨東風(fēng)街商鋪售磬。目標(biāo)市場分析 中高收入消費者。折頁。賣點主廣告語：地段舉世無雙，風(fēng)景這邊獨好。賣點：雙景電梯住宅、酒店式迎賓大堂、私家疊水泳池、立體雙層花園、水景休閑咖啡廳、封閉式物業(yè)管理、全地下車道、人車分流、管家貼心服務(wù)、IC 卡門禁系統(tǒng)、地景噴泉瀑布、閉路監(jiān)控系統(tǒng)項目綜合評價：陽光外灘位于 XX 市中心，最便捷的交通干線區(qū)域，和平路、四平路近在咫尺。34 / 235第二節(jié) 項目實態(tài)綜合分析一、綜合以上的個案樓盤和在調(diào)研中得到的資料，我們對 XX 的房地產(chǎn)市場有以下幾個觀點：產(chǎn)品素質(zhì)的逐漸提高?逐漸引進(jìn)國內(nèi)、外比較著名設(shè)計公司進(jìn)行規(guī)劃，如加拿大 MMM 景觀設(shè)計公司；?更加注重園林景觀的設(shè)計，如“清荷園”的蘇州園林風(fēng)格的園林景觀；35 / 235? 小 區(qū) 智 能 化 管 理 的 應(yīng) 用 ， 電 子 巡 更 、 紅 外 線 報 警 、 可 視 對 講 等 智 能 化 系 統(tǒng) 也 出 現(xiàn) 在 市 場 ；?新工藝、新材料的使用，；?物業(yè)管理意識的提高，引入深圳金地物業(yè)管理公司等做物管顧問。在營銷包裝方面相對較好的有：人民廣場的“怡和星國際” 、東風(fēng)街的“清荷園”等。二、我們對以后能夠影響本項目的發(fā)展因素進(jìn)行了分析：（一）自然因素汛期影響36 / 235由于本項目地塊南邊距河岸 30 米，汛期來臨，將會對本項目的施工帶來一定的影響，在以后的設(shè)計中也要充分考慮，避免洪水來臨時對商業(yè)營業(yè)造成影響。（二）社會因素政治因素政局的動蕩，領(lǐng)導(dǎo)人的變更，個人的意愿等可能對本項目的發(fā)展造成影響。如 2022 年的 121 文件對別墅用地的控制，對開發(fā)商的限制。37 / 235第四章　市場需求調(diào)查分析第一節(jié)　消費者住宅調(diào)查分析一、消費者調(diào)查的目的通過消費者購房需求調(diào)查，掌握目標(biāo)客戶的消費習(xí)慣、購買水平（包括收入狀況、可接受單價、總價等） 、投資意向38 / 235（包括地段選擇、物業(yè)類別、投資時機、投資面積、配套及功能要求等） 、信息來源及客戶的共同特征（如年齡分布、職業(yè)比例、文化程度等）等為項目的產(chǎn)品定位、市場細(xì)分、銷售策略等提供決策依據(jù)。以調(diào)查問卷的方式對 XX 市各種職業(yè)的消費者進(jìn)行了調(diào)查。調(diào)查區(qū)域：奎文區(qū)、濰城區(qū)、坊子區(qū)、寒亭區(qū)、諸城市、安丘市、昌樂縣、高密市、臨朐縣、青州市、壽光市、昌邑市重點調(diào)查區(qū)域：奎文區(qū)的四平路、濰州路、新華路和勝利東街；濰城區(qū)的和平路、青年路、勝利西街等。三、客戶的共同特征（1）年齡范圍39 / 235調(diào) 查 者 年 齡 范 圍20～ 30歲%31～ 40歲%% 20～ 30歲 31～ 40歲 40～ 50歲 50歲 以 上分析：為使調(diào)查更好的掌握我們的目標(biāo)客戶消費心理，選擇了 2040 的年齡范圍。（2）調(diào)查者的職業(yè)40 / 235調(diào) 查 者 的 職 業(yè) 職 業(yè) 范 圍行 政 事 業(yè) 單 位 人 員%私 營 業(yè) 主%其 他%國 家 公 務(wù) 員%%公 司 白 領(lǐng)%國 家 公 務(wù) 員行 政 事 業(yè) 單 位 人 員私 營 業(yè) 主公 司 白 領(lǐng)其 他分析：目前 XX 地區(qū)企業(yè)集資建房的較多，不利于商品房市場的發(fā)展，主力購房人群基本為私營業(yè)主；置業(yè)投資的人群多半在事業(yè)單位及其它人群中。 高收入人群占到 %，集中在經(jīng)商與政府官員這些層面上。 一年以內(nèi)的購房人群占到 30%以上。43 / 235（2）住宅類型 計 劃 購 買 商 品 住 宅 的 類 型復(fù) 式%多 層 （ 七 層 以 下 ）%小 高 層 （ 12層 ）%高 層 （ 18~24層 ）%%別 墅% 高 層 （ 18~24層 ）小 高 層 （ 12層 ）多 層 （ 七 層 以 下 ）復(fù) 式別 墅分析：在 XX 地區(qū)，高層是新興的住宅類型，消費在一定程度上還需要培育引導(dǎo)。（3）住宅面積44 / 235計 劃 購 買 商 品 住 宅 的 面 積81～ 90㎡%91～ 110㎡%111～ 120㎡%121～ 130㎡%131～ 140㎡% 141～ 150㎡% 81～ 90㎡ 91～ 110㎡111～ 120㎡ 121～ 130㎡131～ 140㎡ 141～ 150㎡分析：在 XX 地區(qū) 91110 平方的住宅需求量占有明顯的優(yōu)勢，這也和收入處于中等水平是相符的。141150 平方的需求量比 131140 平方的要高 %，與小面積的需求量相等。（4）住宅戶型45 / 235 計 劃 購 買 商 品 住 宅 戶 型%三 房 二 廳 二 衛(wèi)%四 房 二 廳 二 衛(wèi)%二 房 二 廳 一 衛(wèi)%三 房 二 廳 一 衛(wèi)%三 房 二 廳 二 衛(wèi)三 房 二 廳 一 衛(wèi)二 房 二 廳 一 衛(wèi)四 房 二 廳 二 衛(wèi)分析：三房的戶型一直是近年來市場的主導(dǎo)，二衛(wèi)的設(shè)計具有可挖潛力。 建議在保證主導(dǎo)戶型的基礎(chǔ)上，豐富同一戶型面積的不同設(shè)計，增加可比性，又能滿足客戶對面積的追求。（5）付款方式46 / 235最 有 可 能 選 擇 的 付 款 方 式0% 一 次 付 %按 揭%分 期 付 款%一 次 付 款 　分 期 付 款按 揭分析：與其它市場不同的是按揭不是 XX 人的首選。 建議合作銀行多宣傳一下按揭好處，使更多的想購房者進(jìn)入終端消費市場，而不是停在不能分期付款的階段上。 對戶型也有一定的追求，治安和自然環(huán)境基本等同。 （7）主要考慮小區(qū)因素48 / 235同 一 位 置 您 選 擇 住 宅 小 區(qū) 時 主 要 考 慮 什 么 因 素價 格%發(fā) 展 商 的 信 譽 和 實 力%物 業(yè) 管 理 收 費 標(biāo) 準(zhǔn)