【正文】 電視臺(tái)，郵電局均在 1 公里之內(nèi)。清荷園項(xiàng)目名稱 清荷園 電話 8798778799887發(fā)展商 XX 天潤(rùn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 策劃代理 浩華不動(dòng)產(chǎn)機(jī)構(gòu)建筑規(guī)劃設(shè)計(jì) 杭州市城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院 景觀規(guī)劃設(shè)計(jì) 杭州市城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院28 / 235承建商 中建八局 廣告策劃 浩華不動(dòng)產(chǎn)機(jī)構(gòu)(策劃過(guò)錦繡園全程)物業(yè)管理 XX 奎文區(qū)奎南物業(yè)管理有限公司 物管費(fèi) 多層： 元/m2高層： 元/m 2車位數(shù) 地下車位 400500 個(gè)(租金未定)地理位置 東風(fēng)大街與金馬路交匯處市內(nèi)售樓地址：勝利東街渤海賓館對(duì)面 車戶比開(kāi)盤日期一期：20221二期：045 月三期：交樓日期一期：竣工 20221031二期：三期：占地面積 建筑面積 容積率 戶 數(shù) 樓層與棟數(shù) 綠化率 實(shí)用率 畝 萬(wàn)平方，已建多層3600㎡，小高層 22022㎡小高層：132 戶合計(jì)為 300多戶11 棟住宅：多層為 5 層，小高層為 11+1 層1 棟寫字樓40% 87%戶 型 面 積 數(shù) 量 戶型比例68二房91二房二廳二衛(wèi) 128132144三房二廳二衛(wèi)163戶型及面積 主力戶型及面積分布四房二廳二衛(wèi) 18229 / 235五房復(fù)式 182規(guī) 劃 以軸線基準(zhǔn)布局，新古典主義風(fēng)格，地下超市 3000 多平方米，無(wú)儲(chǔ)物間，層高3 米，建 筑 外墻色調(diào)小高層淺黃為主調(diào)+多層以淺紅色為主調(diào)，坡屋頂主力戶型朝向 南北采暖方式 水暖交樓內(nèi)裝修標(biāo)準(zhǔn) 毛坯房產(chǎn)品特點(diǎn)小區(qū)配套 會(huì)所，安保智能，中心花園，天一廣場(chǎng)項(xiàng)目周邊環(huán)境及配套購(gòu)物商場(chǎng)，農(nóng)業(yè)銀行，鳶都醫(yī)院，富華游樂(lè)園，XX 學(xué)院、東方大酒店、東邊有 200 畝地預(yù)備做住宅還未啟動(dòng)(大邦房產(chǎn))、公路局、渤海賓館、渤海大學(xué)。名門現(xiàn)代城項(xiàng)目名稱 名門現(xiàn)代城 電話 82286666 8278666發(fā)展商 山東名屋置業(yè) 策劃代理 富陽(yáng)物業(yè)咨詢有限公司建筑規(guī)劃設(shè)計(jì) 法國(guó) Camp。交樓內(nèi)裝修標(biāo)準(zhǔn) 毛坯房產(chǎn)品特點(diǎn)小區(qū)配套 會(huì)所內(nèi)設(shè)游泳館、棋牌室、咖啡廳、健身房、桌球室、乒乓球室，室內(nèi)網(wǎng)球場(chǎng)。項(xiàng)目包裝及營(yíng)銷手法 戶外廣告（路牌廣告） ，無(wú)看樓通道，外墻包裝(期房時(shí)有)。共四棟，中間兩棟為塔式。銷售價(jià)格 最低價(jià) 2350，最高價(jià) 3300，層差 70 元。坐銷。從無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)到有序競(jìng)爭(zhēng)從原始的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)階段，到商品房市場(chǎng)的發(fā)展，以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)理念的提升、實(shí)力派（如怡和星國(guó)際）的崛起，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商品牌意識(shí)也在增強(qiáng)，相關(guān)土地政策、房地產(chǎn)政策的出臺(tái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將打破原始的競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài)，逐漸向市場(chǎng)化發(fā)展，優(yōu)勝劣汰。二、調(diào)查方式調(diào)查方法：本次調(diào)查我們?cè)O(shè)計(jì)了“住宅消費(fèi)者購(gòu)房調(diào)查問(wèn)卷” 。41 / 235（3）調(diào)查者的收入水平家 庭 月 收 入 狀 況1000元 以 %1001~%2022~%2501~%3001~%3501~% 1000元 以 下1001~2022元2022~2500元2501~3000元3001~3500元3501~4000元分析：XX 的人均收入在全省不是很高，10012022 元的中等收入占 %，具有代表性。 121130 平方位居第二位，也是目前市場(chǎng)最熱銷的一種。 分期付款卻成為當(dāng)?shù)氐闹鲗?dǎo)，這與當(dāng)?shù)厝藢?duì)“按揭”和“分期”的概念不清有一定關(guān)系。（8）主要考慮房間內(nèi)部因素49 / 235分選 擇 一 套 住 宅 時(shí) ,主 要 考 慮 房 間 內(nèi) 部 的 什 么 因 素陽(yáng) 臺(tái) 面 積%客 廳 朝 向%通 風(fēng)%采 光%樓 層%客 廳 面 積%采 光 通 風(fēng)樓 層 客 廳 面 積客 廳 朝 向陽(yáng) 臺(tái) 面 積析：在中國(guó)受傳統(tǒng)文化的影響，住宅的朝向消費(fèi)是普遍關(guān)心的 。53 / 235（12）請(qǐng)您對(duì)人民廣場(chǎng)、市政府附近這個(gè)地方進(jìn)行評(píng)價(jià)分析：人民廣場(chǎng)的區(qū)位是本項(xiàng)目的最大的賣點(diǎn)，其它的價(jià)值有待于開(kāi)發(fā)、引導(dǎo)，目前尚有許多不足。 遙控家居設(shè)備是則是市場(chǎng)的新龐，但需要考慮的是它的運(yùn)行成本。二、 項(xiàng)目調(diào)查方式調(diào)查方法：本次調(diào)查我們?cè)O(shè)計(jì)了“消費(fèi)者購(gòu)租商鋪意向調(diào)查問(wèn)卷” 。 65 / 235（3） 文化程度： 文 化 程 度%大 %高 中 及 以 %本 % 碩 士 以 %高 中 及 以 下大 專本 科碩 士 以 上分析：進(jìn)行商鋪投資的客戶文化水平并不是很高，高中及以下人群所占比例最多，為 %；大專次之，為 %； 66 / 235（4）家庭收入狀況：家 庭 月 收 入%%%% % 2022~3000元3001~4000元4001~5000元5001~8000元8001~10000元分析：被調(diào)查者高收入者較多，家庭月收入在 5000 元以上的占 %；3000~5000 元的占 %；被調(diào)查者大多為私營(yíng)業(yè)主，所以高收入者偏多理所當(dāng)然，這也反映了商鋪投資市場(chǎng)前景樂(lè)觀。建議在商場(chǎng)規(guī)劃中，以食品、服裝和日用百貨為重點(diǎn)，鞋帽和家居飾品為輔。同時(shí)，這也反映了近三年內(nèi)商鋪投資的潛力巨大。79 / 235（7）目標(biāo)客戶自營(yíng)范圍如 果 您 是 自 己 經(jīng) 營(yíng) ， 您 主 要 的 經(jīng) 營(yíng) 范 圍 是% %%%% %%%%%%%%%%%%%%男 女服 裝 休 閑 裝 餐 飲 飾 品 娛 樂(lè)休 閑服 務(wù)皮 鞋皮 具童 裝童 品家 居飾 品如 果 您 是 自 己 經(jīng) 營(yíng) ， 您 主 要 的 經(jīng) 營(yíng) 范 圍 是分析：目標(biāo)客戶自營(yíng)，經(jīng)營(yíng)范圍十分豐富，涉及家居飾品、童裝童品、皮鞋皮具、休閑服務(wù)、娛樂(lè)、飾品、餐飲、休閑裝和男女服裝等多個(gè)種類，總體上比例分配相差不大，主要分布在 %~%之間，只有皮鞋皮具經(jīng)營(yíng)者偏少，僅占%。81 / 235（9） “自己經(jīng)營(yíng)”對(duì)商鋪的功能要求如 果 是 自 己 經(jīng) 營(yíng) ， 您 希 望 商 鋪 內(nèi) 具 有 哪 些 功 能%%%%%%%%%%%%%卷 簾門有 單獨(dú) 洗手 間有 自動(dòng) 噴淋中 央空 調(diào) 其。77 / 235（5）購(gòu)買商鋪的主要用途您 購(gòu) 買 商 鋪 的 主 要 用 途 是投 資%%兩 者 兼 而 有 之%自 營(yíng)%投 資自 營(yíng)兩 者 兼 而 有 之分析：消費(fèi)者購(gòu)買商鋪的主要功能是“投資和自營(yíng)”兼而有之，在抽樣中占 %；不準(zhǔn)備經(jīng)營(yíng)，完全依靠投資獲益的占%；而自營(yíng)的僅占 %；這反映了人們對(duì)房地產(chǎn)投資的期望，因此，抓住時(shí)機(jī)，為這部分消費(fèi)者提供房地產(chǎn)投資機(jī)會(huì)十分重要。因此餐飲業(yè)和娛樂(lè)業(yè)的發(fā)展?jié)摿薮蟆?9 / 235（3）消費(fèi)者主要購(gòu)買商品您 平 常 最 喜 歡 購(gòu) 買 的 商 品 主 要 是 哪 幾 類% %%%% %%%%%%%%%%日 用 百 貨 服 裝 食 品 鞋 帽 家 居 飾 品 其 他您 平 常 最 喜 歡 購(gòu) 買 的 商 品 主 要 是 哪 幾 類分析：消費(fèi)者平常最喜歡購(gòu)買的商品主要為食品、服裝和日用百貨，在所調(diào)查的消費(fèi)者中它們分別占 %、%和%?？傮w分布平衡，符合調(diào)查要求。 4150 萬(wàn)的僅占 %，顯示當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的兩極分化明顯，樓盤的品質(zhì)對(duì)高端客戶的吸引是明顯的。57 / 235（16）您認(rèn)為智能化住宅主要表現(xiàn)在哪些方面 %%%%%%%%%%%%互 聯(lián)網(wǎng) 服務(wù)智 能保 安管 理可 視電 話遙 控家 居設(shè) 備分析：XX 當(dāng)?shù)氐男^(qū)智能化的表現(xiàn)不高，但市場(chǎng)的需求卻有上升的趨勢(shì)，這集中在智能保安管理方面。52 / 235（11）入戶花園與購(gòu)房欲望商 品 住 宅 內(nèi) 有 約 3～ 4㎡ 的 花 園 （ 入 戶 花 園 ） ，是 否 會(huì) 增 加 您 選 購(gòu) 這 套 房 間 的 興 趣0%不 知 %不 太 會(huì) 增 %肯 定 不 會(huì) 增 %肯 定 會(huì) 大 大 增 加%可 能 會(huì) 增 %肯 定 不 會(huì) 增 加不 太 會(huì) 增 加不 知 道可 能 會(huì) 增 加肯 定 會(huì) 大 大 增 加分析：從這一方面可以看出消費(fèi)者越來(lái)越重視生活的環(huán)境了，過(guò)半數(shù)的人認(rèn)為有一個(gè)入戶的花園會(huì)提高生活的質(zhì)量。 小區(qū)的配套與發(fā)展商的信譽(yù)和實(shí)力基本等同的被消費(fèi)者重視。 建議在新戶型的推廣上，注意用實(shí)際說(shuō)話，在樣板間上多做文章，注意細(xì)節(jié)的處理。 隨著市場(chǎng)的進(jìn)一步成熟，小高層已被消費(fèi)者接受，并在近期的銷售中呈良好的上升趨勢(shì)，但能看出來(lái)，推廣的難度還是較大，多層仍為消費(fèi)者的首選樓盤。這二類客戶各占一半。其它因素如銀行利率的調(diào)整等因素，都將對(duì)本項(xiàng)目造成影響。市場(chǎng)營(yíng)銷也漸有起色在售樓部的裝修、銷售物料的準(zhǔn)備、銷售人員的培訓(xùn)、大型的戶外廣告、外地策劃公司的介入，這些都反映出本地的房地產(chǎn)市場(chǎng)的真實(shí)狀況。項(xiàng)目包裝及營(yíng)銷手法 戶外廣告（路牌廣告） 、網(wǎng)絡(luò)廣告。產(chǎn)品特點(diǎn)小區(qū)配套 內(nèi)設(shè)會(huì)所，區(qū)內(nèi)商鋪。 陽(yáng)光外灘項(xiàng)目名稱 陽(yáng)光外灘 電話 8213333 8253333發(fā)展商 香港中升（灘坊）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 策劃代理 廈門大風(fēng)堂建筑規(guī)劃設(shè)計(jì) 景觀規(guī)劃設(shè)計(jì)承建商 山東諸誠(chéng)建筑有限公司山東景芝建工集團(tuán) 廣告策劃 廈門大風(fēng)堂物業(yè)管理 威廉物管 物管費(fèi) 元/㎡車位數(shù) 租價(jià)：80 元/月售價(jià) 萬(wàn)，275 個(gè)地理位置 XX 市東風(fēng)東街白浪河畔（北下河）車戶比 1：開(kāi)盤日期 交樓日期 現(xiàn)房占地面積 建筑面積 容 積 率 戶 數(shù) 樓層與棟數(shù) 綠化率 實(shí)用率35 畝 5 萬(wàn)㎡ 322 套 4 棟 45%戶 型 面 積 數(shù) 量 戶型比例二房二廳 80110 36 %三房二廳 133139 185 %四房二廳 133158 65 %戶型及面積 主力戶型及面積分布四房二廳 186 24 %33 / 235五房二廳 189 12 %規(guī) 劃 行列布局。銷售進(jìn)度 65%目標(biāo)市場(chǎng)分析 中高收入消費(fèi)者。主力戶型朝向 南北朝向。在小區(qū)園林設(shè)計(jì)上，引入蘇杭園林藝術(shù)，將婉約的江南氣息與北方建筑風(fēng)格結(jié)合在一起，形成互補(bǔ)優(yōu)勢(shì)。? 對(duì)市場(chǎng)估計(jì)的過(guò)于樂(lè)觀，戶型設(shè)計(jì)過(guò)大，銷售不暢。? 在項(xiàng)目的營(yíng)銷推廣及銷售上多下工夫，縮短運(yùn)作周期。充分利用立面造型的各種元素，以自然流暢的弧線，襯托沿街景觀的動(dòng)態(tài)與變化。賣點(diǎn)及主廣告語(yǔ) 國(guó)際品質(zhì)示范生活小區(qū)、高科技智能化小區(qū)、人民廣場(chǎng)最佳視點(diǎn)、九項(xiàng)創(chuàng)新。產(chǎn)品特點(diǎn)小區(qū)配套 會(huì)所內(nèi)設(shè)游泳館、SPA 水療中心、意大利咖啡館等。白灰沙漿人行道。星國(guó)際項(xiàng)目名稱 怡和星國(guó)際 電話 8887555 8893777發(fā)展商 山東怡和置業(yè)有限公司 策劃代理 青島創(chuàng)新思路咨詢顧問(wèn)有限公司建筑規(guī)劃設(shè)計(jì) 北京市建筑設(shè)計(jì)研究院 何玉如工作室 景觀規(guī)劃設(shè)計(jì) 加拿大 MMM 景觀設(shè)計(jì)公司。從市場(chǎng)供給的產(chǎn)品品質(zhì)來(lái)看，雖然近年有較大提高，但總體說(shuō)來(lái)，品質(zhì)還較低，尚且停留在滿足基本生活需要的層面上。但比較其他城市的商品房?jī)r(jià)格來(lái)看，XX 商品房?jī)r(jià)格偏低，這一方面是企業(yè)自建房拉低房?jī)r(jià)，另一方面和 XX人均收入較低也有關(guān)系，同時(shí)商業(yè)用房供給市場(chǎng)比較好的地段數(shù)量有限，品質(zhì)不高，價(jià)格相對(duì)比較低。四、需求趨勢(shì)（1） 需求總量將繼續(xù)增長(zhǎng)、但增長(zhǎng)速度將放緩XX 的人均居住面積接近全國(guó)的人均居住面積，這幾年來(lái)每年的銷售面積也都快速增長(zhǎng)，這主要因?yàn)榕f城改造量大，拆遷用房比較多，需要的住房量比較大，從我們現(xiàn)場(chǎng)了解得情況看，新建住房的入住率比較低，這反映了部分人擁有二套住房以上的比重較大，預(yù)計(jì)在以后幾年內(nèi)需求量將繼續(xù)增大，但增長(zhǎng)速度有所放緩。（3）未來(lái)市場(chǎng)供給預(yù)測(cè) 從表三中我們可以看出，每年的房地產(chǎn)投資總額都在高速增長(zhǎng)， 2022 年達(dá)到了 個(gè)億。商業(yè)用房供給主要以住宅底商為主，商業(yè)步行街和專業(yè)市場(chǎng)的供給量有限。F、自由職業(yè)者無(wú)固定職業(yè)，但收入較高。 B、企業(yè)職工隨著 2022 年以后經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇，企業(yè) 職工的收入增加，原有住房面積過(guò)小，一般在 50 平方，改善居住環(huán)境的欲望13 / 235較強(qiáng)，手中有積蓄，這一部分是不可忽視的群體。近兩、三年來(lái)，隨著人民生活水平的提高，消費(fèi)觀念的改變，人們對(duì)生活環(huán)境、生活品質(zhì)的要求越來(lái)越高，開(kāi)發(fā)商開(kāi)始引入先進(jìn)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)理念，產(chǎn)品品質(zhì)漸有起色?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資力度加大。全年糧食總產(chǎn)量 293 萬(wàn)噸，比上年增長(zhǎng) %，肉類、水產(chǎn)品產(chǎn)量分別增長(zhǎng) %和 5%。這意味著金融機(jī)構(gòu)吸收 100 元的公眾存款，就要將 7．5 元錢存在央行作為存款準(zhǔn)備金。公路通車?yán)锍踢_(dá)到 14 萬(wàn)公里。 “銀線連四海，風(fēng)箏傳友誼” ，盛大的民俗活動(dòng)大大提高了 XX 市在國(guó)內(nèi)外的知名度。6 / 235三、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀? 項(xiàng)目用地性質(zhì)及城市總體規(guī)劃初步擬定本項(xiàng)目為 XX 市政府總體規(guī)劃確定的重點(diǎn)地產(chǎn)項(xiàng)目。1 / 235目　　錄前　言…………………………………………………………………………………………………………3第一章　項(xiàng)目概況………………………………………………………