【正文】 小高層 價(jià)格：多層： 2400元 /M2 小高層：3800 元 /M2 代表個(gè)案： 公園一號(hào)、金盛花園、海連新天、日月花園、怡景園、金秋情緣、東方之珠、港利新城 區(qū)域概述： ● 新市政府中心將于 20xx 年上半年正式起用，該區(qū)域在市總體規(guī)劃中 的新行政，文化、教育核心區(qū)的功能已經(jīng)形成。 ● 青島花園屬于別墅區(qū)。 南區(qū)房?jī)r(jià)走勢(shì)1056 1067 1087 11031135 1152 117912801350161017131913205005001000150020xx250001年末02年1季度02年2季度02年3季度02年4季度03年1季度03年2季度03年3季度03年4季度04年1季度04年2季度04年3季度04年4季度 3 區(qū)域概述： 3中心區(qū)域： ● 商業(yè)集中地，未來(lái)可開(kāi)發(fā)項(xiàng)目較少。 ● 未來(lái)發(fā)展的空間不大，主要還是要依靠工廠的搬遷來(lái)改善該區(qū)域面貌。 ● 別墅為連云區(qū)的金海岸和青島花園，青島花園已經(jīng)銷售完畢，而金海岸在連云區(qū)的風(fēng)景旅游度假區(qū)，位臵偏僻。 5－ 東部區(qū)域個(gè)案分析： ● 市委、市政府確定了舉全市之力加快東部城區(qū)建設(shè)和臨港產(chǎn)業(yè)區(qū)的重大戰(zhàn)略決策。 ● 工廠以及有污染的企業(yè)密集，不適合居住，整體居住檔次較低。 總價(jià)分析 產(chǎn)品 中心區(qū)域 南部區(qū)域 東部區(qū)域 西部、北部區(qū)域 1R — 16— 暫無(wú) — 2R 20— 26 — — 44 — 3R 25— 30 — — — 45 3R 以上 本區(qū)域暫無(wú) — 61 以上 45 以上 ● 中心區(qū)域生活較便利，認(rèn)可度高，商業(yè)發(fā)達(dá)，可開(kāi)發(fā)土地資源少，面對(duì)群體為中高檔臵業(yè)者。 ● 北部和西部城區(qū)居住條件較差，相應(yīng)的房地產(chǎn)發(fā)展比較滯后。主要原因 是市政以及配套設(shè)施的到位，加上政府對(duì)新區(qū)的大力扶植，促使本區(qū)域內(nèi)房?jī)r(jià)上漲速度迅速，升值空間較大。 5－ 北部、西部區(qū)域個(gè)案分析： ● 由于靠近火車(chē)站、汽車(chē)站，大型的批發(fā)行業(yè)集中于此，但是到目前為止還沒(méi)有開(kāi)始正式的運(yùn)做起來(lái)。 ● 道海寧大道通車(chē)加快了本區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展的步伐。 4－ 產(chǎn)品分析 產(chǎn)品 數(shù)量（項(xiàng)目數(shù)量） 比例（ %） 多層 13 80 小高層、高層 5 別墅 1 ● 產(chǎn)品中以多層為主，未來(lái)小高層比例會(huì)逐漸增加，尤其是東部大規(guī)模項(xiàng)目，但是短時(shí)期內(nèi)多層為絕對(duì)主力。 ● 本區(qū)域內(nèi)交通方便，但是相應(yīng)的帶來(lái)了噪音。 ● 東部城區(qū)的綠化以及居住環(huán)境優(yōu)越 ● 新市政府的東遷，促使本區(qū)域的配套設(shè)施和公共設(shè)施逐步完善。 產(chǎn)品：多層 價(jià)格：多層： 1950 元 / M2 代表個(gè)案： 新?；▓@二期、東方紐約城、青島花園 區(qū)域概述： ● 該區(qū)域土地供應(yīng)量較大，同時(shí)市政配套設(shè)施投入較大，開(kāi)發(fā)呈上升趨勢(shì)。 區(qū)域市場(chǎng) 1— 市中心區(qū)域 區(qū)位： 民主路以南，鹽河路以東，贏州路以西，朝陽(yáng)路以北 。 本地主流媒體：揚(yáng)子晚報(bào)、連云港日?qǐng)?bào)、蒼梧晚報(bào)。 套設(shè)施要求 消費(fèi)者購(gòu)房的影響因素80% 80%70%30%50%30%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%區(qū)位 交通 環(huán)境 綠化 物業(yè)管理 周邊配套消費(fèi)者學(xué)歷現(xiàn)狀50%40%10%大專以下大專本科及以上 由人們對(duì)景觀設(shè)計(jì)感興趣的調(diào)查可知， 80％的人希望社區(qū)內(nèi)有綠地；超市及診所的需求排在第二位， 60%購(gòu)房者希望社區(qū)周?chē)邢鄳?yīng)的配套； 第三位需求是與運(yùn)動(dòng)相關(guān)的如健身房、網(wǎng)球場(chǎng)及兒童室外活動(dòng)設(shè)施等。 ? D\戶型偏好分析 對(duì)戶型性質(zhì)來(lái)說(shuō)，選擇平層的居多，消費(fèi)者對(duì)戶型要求分析60%40%平層 錯(cuò)層樓型需求分析78%12%5% 5%多層 小高層 高層 別墅占 60%，次之錯(cuò)層為 40%。 購(gòu)買(mǎi)偏好（價(jià)位、戶型與結(jié)構(gòu)、戶型廳室面積、建筑風(fēng)格設(shè)計(jì)、裝修檔次、配套設(shè)施重要性） ? A\可接受價(jià)格、總價(jià)分析 購(gòu)房者最可能購(gòu)買(mǎi)的房?jī)r(jià)平均值范圍在 2200元 /㎡ 2500元 /㎡之間，買(mǎi)房者的最高承受能力均值在 3000元 /㎡。 ? 購(gòu)房區(qū)域選擇 從居民對(duì)在新浦區(qū)購(gòu)房意愿分析來(lái)看，購(gòu)房動(dòng)機(jī)分析50%40%10%首次購(gòu)房 二次購(gòu)房改善居住條件 用于出租0102030405060愿意 不愿意 不確定在被調(diào)查者中，打算在新浦區(qū)購(gòu)房者占到 40%，而不確定的購(gòu)買(mǎi)者占到 60%。如香溢世紀(jì)花園的窗戶產(chǎn)品質(zhì)量差、層高不足 米，有些樓盤(pán)房間內(nèi)儲(chǔ)藏室偏大、無(wú)預(yù)留太陽(yáng)能接口等，購(gòu)房者對(duì)此反映強(qiáng)烈。 綜合評(píng)分 = 通達(dá)性得分 + 可視性得分 配套還未成熟。 A、 東側(cè)與 80 米寬的東鹽河相鄰，且河的兩岸有寬約 250～ 700 米、長(zhǎng)約 20xx米多米的河濱綠化帶，計(jì)劃于 20xx 年建成； B、 南接約 400 多畝的垂釣公園和規(guī)劃面積約 平方公里的鳳凰湖； C、 東可觀云臺(tái)山脈，為孫悟空的老家 —— 國(guó)家著名 AAAA 級(jí)風(fēng)景區(qū)花果山。低于正 常水平 =2；遠(yuǎn)低于正常水平 =1。同時(shí)，人們對(duì)新區(qū)的認(rèn)識(shí)還相對(duì)薄弱，加之開(kāi)發(fā)時(shí)間短，周邊配套尚不完善，在此形勢(shì)下，要想做好一個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)作，更要注重項(xiàng)目的規(guī)劃定位、產(chǎn)品的自身品質(zhì)應(yīng)符合市場(chǎng)需求，準(zhǔn)確的價(jià)格策略和獨(dú)特而具有沖擊力的推廣策略和銷售策略。新區(qū)規(guī)劃人口將達(dá)到 30 萬(wàn)人以上，按平 均 人 /戶計(jì)算，僅住宅需求就在需求就在 13 萬(wàn)套以上。恒利金茂花園已進(jìn)入前期施工階段，總面積 萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)售價(jià) 2600 元/平方米。 在售項(xiàng)目情況： 目前該區(qū)的住宅房平均價(jià)格為 2375 元 /平方米，比去年底上漲了%。 （二）新區(qū)規(guī)劃 ? 新浦區(qū)重點(diǎn)向東向南拓展 23 平方公里的新城區(qū)，居住人口 30 萬(wàn)人。 05 年的市場(chǎng)供應(yīng)量超過(guò)去化能力近一倍，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)壓力驟然增加，即使政府加快舊城改 造，帶來(lái)部分拆遷購(gòu)房需求，也無(wú)法消除供大于求對(duì)于市場(chǎng)價(jià)格及銷售周期的影響。 競(jìng)爭(zhēng)加劇 供需關(guān)系的變化導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)競(jìng)爭(zhēng)加劇，發(fā)展商更加注重產(chǎn)品品質(zhì)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，利潤(rùn)空間將被打壓，銷售周期將延長(zhǎng)，產(chǎn)品定位不準(zhǔn)的項(xiàng)目必然會(huì)遇到一定的困難。 房?jī)r(jià)短期內(nèi)漲幅過(guò)快 連云港價(jià)格走勢(shì)圖116311871206123512641328137715271675175518411955208605001000150020xx250001年末02年1季度02年2季度02年3季度02年4季度03年1季度03年2季度03年3季度03年4季度04年1季度04年2季度04年3季度04年4季度 20xx 年，連云港住宅均價(jià)為 2086 元 /平方米，同比上漲 %，其中東區(qū)（包括新城區(qū)）住宅價(jià)格為 2375 元 /平方米，中心區(qū)為 2310 元 /平方米，均比上年上漲近 30%。商品房登記備案面積 萬(wàn)平方米， 6228 宗，其中住宅 萬(wàn)平方米，非住宅 萬(wàn)平方米。由此會(huì)出現(xiàn)的大幅度招商引資及一系列發(fā)展經(jīng)濟(jì)的舉措，對(duì)于拉動(dòng)當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)及市場(chǎng)的成熟有一定的促進(jìn)作用。 ? 經(jīng)濟(jì)環(huán)境： 連云港 20xx 年城鎮(zhèn)投資增幅在全省各市中居于末位，城鎮(zhèn)投資完成額也由 20xx 年的第 8 位下滑到 20xx 年的第 11 位。 ? 與周邊城市相比，處于經(jīng)濟(jì)大省江蘇的低地。 海港資源 連云港港口區(qū)位交通優(yōu)勢(shì)明顯，運(yùn)輸時(shí)間省、成本低。投資環(huán)境良好，政府有大力度招商組織及招商政策。 主體問(wèn)卷調(diào)查階段，走訪小區(qū)、企事業(yè)單位、私營(yíng)業(yè)主及競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)購(gòu)房者等，收回問(wèn)卷 100 份，有效問(wèn)卷 97 份； 問(wèn)卷數(shù)據(jù)庫(kù)建立。 我們希望，此次專項(xiàng)調(diào)研可作為新區(qū)第 16 號(hào)地塊（東上漁場(chǎng)）項(xiàng)目前期開(kāi)發(fā)及后期銷售的重要決策依據(jù)，并為 XX 集團(tuán)后續(xù)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目提供具有可參考價(jià)值的數(shù)據(jù)資料。本次市場(chǎng)調(diào)研活動(dòng)是在充分了解居民居住條件、居住環(huán)境需求的基礎(chǔ)上，本著提高居民生活質(zhì)量，更好的把新區(qū)建設(shè) 成為“最佳人居生態(tài)環(huán)境”的原則下展開(kāi)，本次調(diào)研準(zhǔn)備充分，調(diào)研內(nèi)容全面、科學(xué)，調(diào)研數(shù)據(jù)真實(shí)、有效。 20xx 年 3 月 24－ 27 日 集中訪談問(wèn)卷調(diào)查階段，訪談房地 產(chǎn)交易中心購(gòu)房者，同時(shí)實(shí)施街訪，共收回問(wèn)卷 50 份，有效問(wèn)卷 42 份。 綜合環(huán)境 生態(tài)環(huán)境優(yōu)良，依山傍海，適合人居。同時(shí)還可以通過(guò)盤(pán)活存量用地和擴(kuò)大復(fù)墾面積爭(zhēng)取增加用地指標(biāo)。 ? 從 1999 年至今產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)無(wú)重大調(diào)整，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)運(yùn)行速度較低。 ? 城市化程度： 連云港城鎮(zhèn)化率比全國(guó)低 個(gè)百分點(diǎn)，城市化進(jìn)程較慢。 地理位臵的優(yōu)劣與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不相稱是連云港經(jīng)濟(jì)的現(xiàn)狀，也是政府急于解決的問(wèn)題。其中住宅 萬(wàn)平方米，非住宅 萬(wàn)平方米。 開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)勢(shì)頭不減 20xx 年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增長(zhǎng) %，在國(guó)家宏觀調(diào)控下，連云港房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)可謂逆市而動(dòng)，在 03 年大幅增長(zhǎng)的前提下又提升近 40%，說(shuō)明該市房地產(chǎn)業(yè)依然處于強(qiáng)勁的上升途中。新項(xiàng)目開(kāi)發(fā)將在產(chǎn)品品質(zhì)上有相當(dāng)?shù)奶嵘?，?gòu)房者可選擇余地放寬，購(gòu)房行為更為理性。 地塊 占地面積 容積率 總面積測(cè)算 開(kāi)發(fā)周期 05 年預(yù)計(jì)供應(yīng)量 鳳凰新城 4 萬(wàn)人居住社區(qū) 以 海州火車(chē)站周邊開(kāi)發(fā)地塊 540 畝 居住用地容積率 ，建筑密度 25%，商業(yè)用地容積率 ，建筑密度 45%； 萬(wàn)平方米 3 年 19 萬(wàn)平方米 大港西路北側(cè)開(kāi)發(fā)地塊 15 公頃 45 萬(wàn)平方米 3 年 15 萬(wàn) 平方米 連云區(qū)房管所開(kāi)發(fā)地塊 9 畝 1 萬(wàn)平方米 1 年 1 萬(wàn)平方米 連云區(qū)環(huán)山路兩側(cè) 500 畝 47 萬(wàn)平方米 4 年 萬(wàn)平方米 連云區(qū)墟溝電影院開(kāi)發(fā)地塊 畝 1 萬(wàn)平方米 1 年 1 萬(wàn)平方米 東上漁場(chǎng)地塊 170 畝 萬(wàn)平方米 3 年 萬(wàn)平方米 本地塊 336 畝 多層 ，高層 45 萬(wàn)平方米 3 年 15 萬(wàn)平方米 葵花街開(kāi)發(fā)地塊 11 畝 萬(wàn)平方米 1 年 萬(wàn)平方米 人民西路周邊開(kāi)發(fā)地塊 畝 多層 ，高層 70 萬(wàn)平方米 4 年 萬(wàn)平方米 外倉(cāng)街開(kāi)發(fā)地塊 295 畝 39 萬(wàn)平方米 3 年 13 萬(wàn)平方米 新華廣場(chǎng)開(kāi)發(fā)地塊 公頃 萬(wàn) 3 年 10 萬(wàn)平方米 幸福廣場(chǎng)南側(cè)開(kāi)發(fā)地塊 公頃 萬(wàn)平方米 3 年 萬(wàn)平方