【正文】 小高層 價格：多層： 2400元 /M2 小高層：3800 元 /M2 代表個案： 公園一號、金盛花園、海連新天、日月花園、怡景園、金秋情緣、東方之珠、港利新城 區(qū)域概述： ● 新市政府中心將于 20xx 年上半年正式起用，該區(qū)域在市總體規(guī)劃中 的新行政，文化、教育核心區(qū)的功能已經(jīng)形成。 ● 青島花園屬于別墅區(qū)。 南區(qū)房價走勢1056 1067 1087 11031135 1152 117912801350161017131913205005001000150020xx250001年末02年1季度02年2季度02年3季度02年4季度03年1季度03年2季度03年3季度03年4季度04年1季度04年2季度04年3季度04年4季度 3 區(qū)域概述： 3中心區(qū)域： ● 商業(yè)集中地，未來可開發(fā)項目較少。 ● 未來發(fā)展的空間不大，主要還是要依靠工廠的搬遷來改善該區(qū)域面貌。 ● 別墅為連云區(qū)的金海岸和青島花園，青島花園已經(jīng)銷售完畢，而金海岸在連云區(qū)的風景旅游度假區(qū)，位臵偏僻。 5－ 東部區(qū)域個案分析： ● 市委、市政府確定了舉全市之力加快東部城區(qū)建設(shè)和臨港產(chǎn)業(yè)區(qū)的重大戰(zhàn)略決策。 ● 工廠以及有污染的企業(yè)密集，不適合居住，整體居住檔次較低。 總價分析 產(chǎn)品 中心區(qū)域 南部區(qū)域 東部區(qū)域 西部、北部區(qū)域 1R — 16— 暫無 — 2R 20— 26 — — 44 — 3R 25— 30 — — — 45 3R 以上 本區(qū)域暫無 — 61 以上 45 以上 ● 中心區(qū)域生活較便利，認可度高，商業(yè)發(fā)達，可開發(fā)土地資源少，面對群體為中高檔臵業(yè)者。 ● 北部和西部城區(qū)居住條件較差，相應(yīng)的房地產(chǎn)發(fā)展比較滯后。主要原因 是市政以及配套設(shè)施的到位，加上政府對新區(qū)的大力扶植，促使本區(qū)域內(nèi)房價上漲速度迅速，升值空間較大。 5－ 北部、西部區(qū)域個案分析： ● 由于靠近火車站、汽車站，大型的批發(fā)行業(yè)集中于此，但是到目前為止還沒有開始正式的運做起來。 ● 道海寧大道通車加快了本區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展的步伐。 4－ 產(chǎn)品分析 產(chǎn)品 數(shù)量（項目數(shù)量） 比例（ %） 多層 13 80 小高層、高層 5 別墅 1 ● 產(chǎn)品中以多層為主，未來小高層比例會逐漸增加，尤其是東部大規(guī)模項目，但是短時期內(nèi)多層為絕對主力。 ● 本區(qū)域內(nèi)交通方便，但是相應(yīng)的帶來了噪音。 ● 東部城區(qū)的綠化以及居住環(huán)境優(yōu)越 ● 新市政府的東遷，促使本區(qū)域的配套設(shè)施和公共設(shè)施逐步完善。 產(chǎn)品：多層 價格：多層： 1950 元 / M2 代表個案： 新?；▓@二期、東方紐約城、青島花園 區(qū)域概述： ● 該區(qū)域土地供應(yīng)量較大，同時市政配套設(shè)施投入較大，開發(fā)呈上升趨勢。 區(qū)域市場 1— 市中心區(qū)域 區(qū)位： 民主路以南，鹽河路以東，贏州路以西，朝陽路以北 。 本地主流媒體：揚子晚報、連云港日報、蒼梧晚報。 套設(shè)施要求 消費者購房的影響因素80% 80%70%30%50%30%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%區(qū)位 交通 環(huán)境 綠化 物業(yè)管理 周邊配套消費者學歷現(xiàn)狀50%40%10%大專以下大專本科及以上 由人們對景觀設(shè)計感興趣的調(diào)查可知， 80％的人希望社區(qū)內(nèi)有綠地；超市及診所的需求排在第二位， 60%購房者希望社區(qū)周圍有相應(yīng)的配套； 第三位需求是與運動相關(guān)的如健身房、網(wǎng)球場及兒童室外活動設(shè)施等。 ? D\戶型偏好分析 對戶型性質(zhì)來說，選擇平層的居多，消費者對戶型要求分析60%40%平層 錯層樓型需求分析78%12%5% 5%多層 小高層 高層 別墅占 60%，次之錯層為 40%。 購買偏好（價位、戶型與結(jié)構(gòu)、戶型廳室面積、建筑風格設(shè)計、裝修檔次、配套設(shè)施重要性） ? A\可接受價格、總價分析 購房者最可能購買的房價平均值范圍在 2200元 /㎡ 2500元 /㎡之間，買房者的最高承受能力均值在 3000元 /㎡。 ? 購房區(qū)域選擇 從居民對在新浦區(qū)購房意愿分析來看，購房動機分析50%40%10%首次購房 二次購房改善居住條件 用于出租0102030405060愿意 不愿意 不確定在被調(diào)查者中，打算在新浦區(qū)購房者占到 40%，而不確定的購買者占到 60%。如香溢世紀花園的窗戶產(chǎn)品質(zhì)量差、層高不足 米，有些樓盤房間內(nèi)儲藏室偏大、無預留太陽能接口等，購房者對此反映強烈。 綜合評分 = 通達性得分 + 可視性得分 配套還未成熟。 A、 東側(cè)與 80 米寬的東鹽河相鄰，且河的兩岸有寬約 250～ 700 米、長約 20xx米多米的河濱綠化帶，計劃于 20xx 年建成； B、 南接約 400 多畝的垂釣公園和規(guī)劃面積約 平方公里的鳳凰湖； C、 東可觀云臺山脈，為孫悟空的老家 —— 國家著名 AAAA 級風景區(qū)花果山。低于正 常水平 =2；遠低于正常水平 =1。同時，人們對新區(qū)的認識還相對薄弱，加之開發(fā)時間短，周邊配套尚不完善，在此形勢下，要想做好一個項目的運作，更要注重項目的規(guī)劃定位、產(chǎn)品的自身品質(zhì)應(yīng)符合市場需求，準確的價格策略和獨特而具有沖擊力的推廣策略和銷售策略。新區(qū)規(guī)劃人口將達到 30 萬人以上，按平 均 人 /戶計算，僅住宅需求就在需求就在 13 萬套以上。恒利金茂花園已進入前期施工階段，總面積 萬平方米，預計售價 2600 元/平方米。 在售項目情況： 目前該區(qū)的住宅房平均價格為 2375 元 /平方米，比去年底上漲了%。 （二）新區(qū)規(guī)劃 ? 新浦區(qū)重點向東向南拓展 23 平方公里的新城區(qū)，居住人口 30 萬人。 05 年的市場供應(yīng)量超過去化能力近一倍，房地產(chǎn)開發(fā)壓力驟然增加，即使政府加快舊城改 造，帶來部分拆遷購房需求，也無法消除供大于求對于市場價格及銷售周期的影響。 競爭加劇 供需關(guān)系的變化導致房地產(chǎn)開發(fā)競爭加劇，發(fā)展商更加注重產(chǎn)品品質(zhì)的市場競爭力，利潤空間將被打壓，銷售周期將延長，產(chǎn)品定位不準的項目必然會遇到一定的困難。 房價短期內(nèi)漲幅過快 連云港價格走勢圖116311871206123512641328137715271675175518411955208605001000150020xx250001年末02年1季度02年2季度02年3季度02年4季度03年1季度03年2季度03年3季度03年4季度04年1季度04年2季度04年3季度04年4季度 20xx 年，連云港住宅均價為 2086 元 /平方米，同比上漲 %，其中東區(qū)（包括新城區(qū)）住宅價格為 2375 元 /平方米，中心區(qū)為 2310 元 /平方米，均比上年上漲近 30%。商品房登記備案面積 萬平方米， 6228 宗，其中住宅 萬平方米，非住宅 萬平方米。由此會出現(xiàn)的大幅度招商引資及一系列發(fā)展經(jīng)濟的舉措，對于拉動當?shù)胤績r及市場的成熟有一定的促進作用。 ? 經(jīng)濟環(huán)境： 連云港 20xx 年城鎮(zhèn)投資增幅在全省各市中居于末位，城鎮(zhèn)投資完成額也由 20xx 年的第 8 位下滑到 20xx 年的第 11 位。 ? 與周邊城市相比，處于經(jīng)濟大省江蘇的低地。 海港資源 連云港港口區(qū)位交通優(yōu)勢明顯，運輸時間省、成本低。投資環(huán)境良好，政府有大力度招商組織及招商政策。 主體問卷調(diào)查階段，走訪小區(qū)、企事業(yè)單位、私營業(yè)主及競爭樓盤購房者等，收回問卷 100 份，有效問卷 97 份； 問卷數(shù)據(jù)庫建立。 我們希望，此次專項調(diào)研可作為新區(qū)第 16 號地塊（東上漁場）項目前期開發(fā)及后期銷售的重要決策依據(jù)，并為 XX 集團后續(xù)開發(fā)項目提供具有可參考價值的數(shù)據(jù)資料。本次市場調(diào)研活動是在充分了解居民居住條件、居住環(huán)境需求的基礎(chǔ)上，本著提高居民生活質(zhì)量，更好的把新區(qū)建設(shè) 成為“最佳人居生態(tài)環(huán)境”的原則下展開，本次調(diào)研準備充分，調(diào)研內(nèi)容全面、科學，調(diào)研數(shù)據(jù)真實、有效。 20xx 年 3 月 24－ 27 日 集中訪談問卷調(diào)查階段，訪談房地 產(chǎn)交易中心購房者，同時實施街訪，共收回問卷 50 份，有效問卷 42 份。 綜合環(huán)境 生態(tài)環(huán)境優(yōu)良，依山傍海，適合人居。同時還可以通過盤活存量用地和擴大復墾面積爭取增加用地指標。 ? 從 1999 年至今產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)無重大調(diào)整，導致經(jīng)濟運行速度較低。 ? 城市化程度： 連云港城鎮(zhèn)化率比全國低 個百分點，城市化進程較慢。 地理位臵的優(yōu)劣與經(jīng)濟發(fā)展水平不相稱是連云港經(jīng)濟的現(xiàn)狀，也是政府急于解決的問題。其中住宅 萬平方米，非住宅 萬平方米。 開發(fā)投資增長勢頭不減 20xx 年房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長 %，在國家宏觀調(diào)控下，連云港房地產(chǎn)開發(fā)可謂逆市而動，在 03 年大幅增長的前提下又提升近 40%，說明該市房地產(chǎn)業(yè)依然處于強勁的上升途中。新項目開發(fā)將在產(chǎn)品品質(zhì)上有相當?shù)奶嵘?，購房者可選擇余地放寬，購房行為更為理性。 地塊 占地面積 容積率 總面積測算 開發(fā)周期 05 年預計供應(yīng)量 鳳凰新城 4 萬人居住社區(qū) 以 海州火車站周邊開發(fā)地塊 540 畝 居住用地容積率 ，建筑密度 25%，商業(yè)用地容積率 ，建筑密度 45%； 萬平方米 3 年 19 萬平方米 大港西路北側(cè)開發(fā)地塊 15 公頃 45 萬平方米 3 年 15 萬 平方米 連云區(qū)房管所開發(fā)地塊 9 畝 1 萬平方米 1 年 1 萬平方米 連云區(qū)環(huán)山路兩側(cè) 500 畝 47 萬平方米 4 年 萬平方米 連云區(qū)墟溝電影院開發(fā)地塊 畝 1 萬平方米 1 年 1 萬平方米 東上漁場地塊 170 畝 萬平方米 3 年 萬平方米 本地塊 336 畝 多層 ，高層 45 萬平方米 3 年 15 萬平方米 葵花街開發(fā)地塊 11 畝 萬平方米 1 年 萬平方米 人民西路周邊開發(fā)地塊 畝 多層 ，高層 70 萬平方米 4 年 萬平方米 外倉街開發(fā)地塊 295 畝 39 萬平方米 3 年 13 萬平方米 新華廣場開發(fā)地塊 公頃 萬 3 年 10 萬平方米 幸福廣場南側(cè)開發(fā)地塊 公頃 萬平方米 3 年 萬平方