【正文】 ，南面的 B 地塊用地面積為 。 強(qiáng)調(diào)空間的豐富性及尺度的適宜性。提供全方位的零售、服務(wù)、餐飲、休閑和娛樂(lè)等設(shè)施。高層住宅間距大于 30 米，并滿足日照要求。枝狀盡端步行道伸入每一個(gè)住宅組團(tuán)，直達(dá)住宅大門。 —— 注重群體形態(tài)的可識(shí)別性 連云港 為臨海城市，為適應(yīng)其與水為鄰的大環(huán)境，建筑風(fēng)格采取開放式陽(yáng)臺(tái)，吸納太陽(yáng)光線，又起遮蔭通風(fēng)作用，一派度假休閑風(fēng)情。 建筑單體消防設(shè)計(jì)按規(guī)范設(shè)計(jì)，地下車庫(kù)考慮消火栓，噴淋系統(tǒng)及防排煙系統(tǒng)。 小區(qū)各街坊分設(shè)垃圾收集點(diǎn)，單體設(shè)計(jì)要求垃圾袋裝化，由專人負(fù)責(zé)運(yùn)送。包括： B 地塊中部 8 棟超高層（ 28 層）、 4 棟多層、 1 棟中高層（ 11 層）、 1 棟高層及配套公建 32 工期： － 24 個(gè)月 三期： 10 萬(wàn)㎡。 萬(wàn)元 1%= 萬(wàn)元； 招標(biāo)代理、交易等費(fèi)用 萬(wàn)元2%= 萬(wàn)元； 5元 /M2=萬(wàn)元； 面積測(cè)量費(fèi)、定額測(cè)定費(fèi)、質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、檔案管理費(fèi)、防雷費(fèi)等 ； 物 業(yè) 維 修 基 金 25 元/M2=； 煤氣增容費(fèi) 2700 戶 2500 元 /戶 = 萬(wàn)元； 建筑規(guī)費(fèi) 元/M2=； 36 3%=元； = 萬(wàn)元； 建安工程勞?；? 萬(wàn)元%=。 項(xiàng)目要規(guī)范化運(yùn)作，細(xì)化管理。全市現(xiàn)轄 4縣 3，擁有一個(gè)國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，全市總面積 7444平方公里， 2021 年全市總?cè)丝?465 萬(wàn)人，其中市區(qū)面積 880平方公里，人口 76 萬(wàn)，城市建設(shè)用地 88 平方公里。 48?。全區(qū)擁有大型 43 專業(yè)市場(chǎng)三十余個(gè)，年市場(chǎng)成交額超百億元。大島山采石區(qū)是華東地區(qū)最大的石材集散地。據(jù)此，我們認(rèn)為，“ XXXX 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目”的開發(fā)建設(shè)在經(jīng)濟(jì)上前景是光明的，可行的。 項(xiàng)目地塊初勘及初測(cè)工作情況 委托有資質(zhì)的單位進(jìn)行項(xiàng)目初勘及初測(cè)工作，并且已經(jīng)完成初勘及初測(cè)，滿足項(xiàng)目設(shè)計(jì)所需要的條件。根據(jù)連云港 市城市總體規(guī)劃要求，擬將該地塊建設(shè)成為建筑布局合理、配套設(shè)施完善、環(huán)境優(yōu)美的新型商住區(qū)，該社區(qū)將引進(jìn)國(guó)內(nèi)外先進(jìn)的規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)及物業(yè)管理理念，追求自然生態(tài)的社區(qū)生活與和諧的人居環(huán)境，為該地段居民提供一個(gè)良好的現(xiàn)代生活氛圍，與周邊環(huán)境形成一個(gè)有機(jī)整體。城鄉(xiāng)居民人均住房面積分別達(dá) 32 平方米和 38 平方米，市區(qū) 350 戶特困戶享受廉租房政策保障。 經(jīng)初步估算，新浦地區(qū)尚有約 600萬(wàn)平方米的 舊房、危房待拆遷改造。市區(qū)商品住宅均價(jià)為 2794 元 /平方米，增長(zhǎng)%。進(jìn)入 2021 年連云港房地產(chǎn)市場(chǎng)由于受到多種因素的影響而發(fā)生較大波動(dòng)，開發(fā)量劇增，從 2021年的 82 萬(wàn)平方米猛增至 2021年的 132 萬(wàn)平方米，但是需求量的增幅遠(yuǎn)高于供給量，市場(chǎng)出現(xiàn)供小于求的局面。目前在新城區(qū)XXXXXXXXXX 項(xiàng)目建設(shè)開發(fā)恰逢其時(shí)。 中心區(qū)可以出讓的地塊越來(lái)越少，今年該區(qū)總供應(yīng)量不是很大，有納比克小區(qū)、飛翔公寓、兆隆新村等，基本銷售完畢。 北區(qū)是老城區(qū)，各項(xiàng)市政配套隨著舊城改造的步伐均加快已逐步完善，近年供應(yīng)量仍不是很大。 在連云港地區(qū)經(jīng)商，很有可能是購(gòu)置本案商鋪的已購(gòu)客戶，對(duì)購(gòu)置住房的地理位置無(wú)所謂 ，主要追求工作方便。 。 —— 機(jī)會(huì) 、交通方便，人氣逐步增加。 產(chǎn)品定位方案 新浦東部城區(qū)作為市行政中心所在地以及連云港市學(xué)區(qū)氛圍最濃郁的地區(qū)，許多行政機(jī)構(gòu)及絕大部分高校都集中在這一區(qū)域而且此地段交通方便，為本案積累 了大量的客源。成就高尚 產(chǎn)品無(wú)論是從設(shè)計(jì)，施工及其它相關(guān)單位都是知名的企業(yè)，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合。 以人為本 張揚(yáng)極簡(jiǎn)主義 小區(qū)整體極簡(jiǎn)派的建筑風(fēng)格，不像歐陸 風(fēng)格那樣厚重，迎合了現(xiàn)代人對(duì)生活簡(jiǎn)明的要求。 花園洋房為五層，每層都有大的露天花園贈(zèng)送。 樣板樓堅(jiān)定客戶信心 用心講究 產(chǎn)品的材質(zhì)及用料都是按照中高檔社區(qū)建設(shè)的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)做的，高品質(zhì)，高品位。全年無(wú)霜期 220天。 供電、通訊、給排水條件 連云港市近年來(lái)為提高城市綜合服務(wù)能力，投入巨資對(duì)城市基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行了大范圍的改造建設(shè)，現(xiàn)已初見成效，市區(qū)范圍內(nèi)已基本解決了通訊、電、水煤氣等供應(yīng)緊張的問(wèn)題。目前，燃?xì)夤艿谰W(wǎng)已到該地區(qū)周邊，區(qū)內(nèi)居民生活用氣接入燃?xì)夤芫W(wǎng)即可。 交通條件 該項(xiàng)目基地地理位置優(yōu)越，環(huán)境優(yōu)越，交通運(yùn)輸便捷，人流、物流暢通。 氣象條件 連云港市處于溫暖帶與亞熱帶過(guò)度地段，氣候溫和濕潤(rùn)，常年平均氣溫為 14 攝氏度， 1 月平均氣溫為 攝氏度， 7月平均氣溫 27 攝氏度。 成熟高尚 小區(qū)集教育、休閑、運(yùn)動(dòng)、園藝、建筑為一體，體現(xiàn)了小區(qū)高尚的生活品質(zhì)，同時(shí)也兼顧了小區(qū)生活環(huán)境的全齡化。 XXXXX實(shí)力蓋好房 先蓋高級(jí)會(huì)所后蓋房，對(duì)于體現(xiàn)發(fā)展商的實(shí)力和消除客戶對(duì)遠(yuǎn)期房的抗性都有很大的促進(jìn)作用。 大開間客廳 滿足多層次需求 花園洋房，多層，小高層和高層多樣化的產(chǎn)品形態(tài)滿足了不同人群的消費(fèi)需求。高品質(zhì)生活保證 小區(qū)主要以低多層為主，容積率低，保證了居民的生活質(zhì)量。 產(chǎn)品分解 60 實(shí)力團(tuán)隊(duì) 59 。 拆遷密 度過(guò)大，拆遷成本及風(fēng)險(xiǎn)是該項(xiàng)目成功與否的關(guān)鍵。 57 便利的交通，項(xiàng)目位于朝陽(yáng)路、建設(shè)路、巨龍路圍合范圍內(nèi)， 21 路、 23 路、 3路公共汽車從基地經(jīng)過(guò)，出行十分便捷。 該部分客源對(duì)價(jià)格因素考慮較多。部分房?jī)r(jià)有可能突破 4500元 /平方米，主要客戶群為政府機(jī)關(guān)工作人員，效益好的企業(yè)職工以及個(gè)體經(jīng)營(yíng)業(yè)主。 北區(qū)由于是老城區(qū)，總開發(fā)量不是很大，可開發(fā)地塊稀少。目前市場(chǎng)上仍存在著巨大的銷售潛力。預(yù)計(jì) 2021 年： 1）、約新增家庭 3000 戶，以每戶新增家庭需 90 平方米計(jì)算，市區(qū)新增家庭對(duì)住房需求約為 27 萬(wàn)平方米； 2）、預(yù)計(jì)戶口開放政策對(duì)住房消費(fèi)的拉動(dòng)將保持在 9萬(wàn)平方米； 3）、拆遷居民住房約 6000 戶，約 120 萬(wàn)平方米； 4）、據(jù)房產(chǎn)部門測(cè)算，二手房市場(chǎng)對(duì)住房的需求約為 40 萬(wàn)平方米；上述四項(xiàng)合計(jì)為 196萬(wàn)平方米，另外由于房地產(chǎn)市場(chǎng)外部刺激因素的影響，需求量將大大增長(zhǎng)。其中住宅施工面積 萬(wàn)平方米，增長(zhǎng) %。近幾年來(lái)，我市大力發(fā)展旅游業(yè)，已經(jīng)成為我市新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，在省內(nèi)外具有一定的影響。 城市居民人均可支配收入 11476 元，農(nóng)民人均純收入4250 元，分 別增長(zhǎng) %和 10%。同時(shí)，當(dāng)前我市正處在大開發(fā)、大建設(shè)、大發(fā)展關(guān)鍵時(shí)期，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)全市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展具有重要帶動(dòng)作用，保持房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展，可以全面促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)繁榮。 2021 年 9 月 20 日我公司在連云港市招投標(biāo)中心以 XXXXXXXX萬(wàn)元拍得該地塊。同時(shí)， 44 由于這兩年國(guó)家加大了對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施的投資力 度，連云港市也在進(jìn)行大規(guī)模的舊城改造建設(shè)，加快城市化進(jìn)程，增強(qiáng)城市的規(guī)模效益和綜合功能，堅(jiān)持重點(diǎn)發(fā)展質(zhì)量，不斷提高城鎮(zhèn)化水平。區(qū)內(nèi)還盛產(chǎn)板栗、銀杏、核桃等干果以及櫻桃、杏、李等水果。作為江蘇唯一大型海港的連云港，是國(guó)家重點(diǎn)戰(zhàn)略港和中西部最便捷出海港，目前已與全球 160 多個(gè)國(guó)家和地區(qū)近 1000 個(gè)港口開展了貿(mào)易往來(lái)。07?、東經(jīng) 118176。該地塊南臨建設(shè)東路，北靠朝陽(yáng)路，東連杰瑞花園，西接巨龍路。 37 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表： 建筑指標(biāo)： 項(xiàng)目 指標(biāo) 備注 A地塊 總用地面積 14326 ㎡ 根據(jù)坐標(biāo)點(diǎn)閉合線測(cè)得 總建筑面積 地上 41660 ㎡ 地下 8546 ㎡ 不計(jì)容積率 容積率 總建筑面積 /總用地面積 會(huì)所 ㎡ 商業(yè)建筑 ㎡ SOHO 辦公樓 ㎡ 327 間 XX 道辦事處 ㎡ 建筑面積 3000 ㎡ 建筑占地面積 ㎡ 建筑密度 % 建筑基底面積 /A 地塊建設(shè)總用地 綠地率 % 機(jī)動(dòng)停車位 地上 41 輛 公建＞ 50 輛 /萬(wàn)㎡ 地下 218 輛 38 非機(jī)動(dòng)車停車 地上 300 輛 公建＞ 500 輛 /萬(wàn)㎡ 地下 1800 輛 B地塊 B地塊 總用地面積 140788 ㎡ 根據(jù)坐標(biāo)點(diǎn)閉合線測(cè)得 總建筑面積 地上 284753 ㎡ 架空層 2227 ㎡ 不計(jì)容積率 半地下車庫(kù) 1800 ㎡ 地下 ㎡ 容積率 總建筑面積 /總用地面積 住宅 ㎡ 90 平米以下住宅 ㎡ 90 平米以下住宅占住宅總面積比例 % 不小于 30% 住宅平均層數(shù) 層 高層住宅比例 % 10 層及以上戶型 中高層住宅比例 % 8 層戶型 商 業(yè)及配套建筑 ㎡ 建筑占地面積 ㎡ 39 人防面積 ㎡ 新建建筑十層及以上及十層以下埋深超過(guò)三米的建筑底層建筑面積，其余民用建筑面積的 4% 建筑密度 % 25% 居住戶數(shù) 2373 戶 居住人數(shù) 7594 人 按 人每戶計(jì)算 綠地率 35% 集中綠地面積 7960 ㎡ 按＞ ㎡ /人計(jì)算 地面汽車停車率 % 機(jī)動(dòng)停車位 地上 310 983輛 按住宅＞ 輛每戶 .公建＞ 50 輛 /萬(wàn)㎡ 半地下 82 地下 591 非機(jī)動(dòng)車停車 地上 785 6285輛 按住宅＞ 2 輛每戶 .公建＞500 輛 /萬(wàn)㎡ 地下 5500 輛 財(cái)務(wù)指標(biāo)： 項(xiàng) 目 投資總額（萬(wàn)元） 單位成本（元/m2） 土地獲得價(jià)款及稅費(fèi) 開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi) 40 主體建筑安裝工程費(fèi) 配套設(shè)施費(fèi) 開發(fā)間接費(fèi) 開發(fā)成本合計(jì) 管理費(fèi)用 銷售費(fèi)用 財(cái)務(wù)費(fèi)用 項(xiàng)目總投資 項(xiàng)目存問(wèn)題及建議： 項(xiàng)目施工期間，應(yīng)合理安排工期，減少夜間施工，并注意建筑垃圾的及時(shí)清理。 40 元 /M2= 萬(wàn) 34 元； ； 155072M2 25元 / M2=； 、電、路 ； 2元 /M2=元； 拆遷管理費(fèi) 26000 萬(wàn)元 %= 萬(wàn)元； ： 950元 /M2=萬(wàn)元； 1000元 /M2=元； 1000 元 /M2=萬(wàn)元； 1800元/M2=； 2400元 /M2= 元。 ： 初步設(shè)計(jì)：規(guī)劃方案批準(zhǔn)后一個(gè)月，預(yù)計(jì) 前 施工圖設(shè)計(jì)：初步設(shè)計(jì)批準(zhǔn)后一個(gè)半月，預(yù)計(jì) 景觀設(shè)計(jì)：規(guī)劃方案批準(zhǔn)后兩個(gè)月，預(yù)計(jì) 安置方案：規(guī)劃方案批準(zhǔn)后兩周，預(yù)計(jì) 前 拆遷許可證：安置方案確定后一個(gè)月，預(yù)計(jì) 31 前 拆遷計(jì)劃確定：安置方案確定后一周，預(yù)計(jì) 前 ： 前（期間：測(cè)地形高程、坐標(biāo) 前，招標(biāo) ）完成 ： 前到位 毛地平整： ， 前完成 毛地臨時(shí)水電： 前開始， 前完成 營(yíng)銷策劃方案確定：規(guī)劃方案批準(zhǔn)后一個(gè)月，預(yù)計(jì) 前 ： － 項(xiàng)目分期：三期 一期： 9 萬(wàn)㎡。 小區(qū)內(nèi)主要道路及其四周綠地種植以喬木為主，以消弱 25 噪聲傳播和加強(qiáng)防塵隔離。 小區(qū)共設(shè)兩個(gè)主 要出入口和一個(gè)人行出入口，滿足小區(qū)出入口及消防間距要求，小區(qū)道路為環(huán)狀，高層住宅區(qū)、中高層住宅區(qū)、商住均考慮消防登高場(chǎng)地。線性空間有收有放，為住者提供優(yōu)美、高雅的游憩空間。 —— 完善通暢的交通體系 交通網(wǎng)絡(luò)： 本地塊路網(wǎng)結(jié)構(gòu)由地塊中部一條 6 米寬 小區(qū)級(jí)內(nèi)環(huán)道路連接各個(gè)組團(tuán)級(jí)道路而成。設(shè)計(jì)中考慮到連云港的氣候特點(diǎn)，朝向以南向?yàn)橹?，盡量避免西曬的酷熱，重點(diǎn)考慮每戶的通風(fēng)以及陽(yáng)臺(tái)布置，增加空氣對(duì)流。設(shè)計(jì)中注意“展示性”是會(huì)所與售樓處的共性。 ： 立足基地環(huán)境，本著以人為本的思想，著重體現(xiàn)規(guī)劃的超前性 與合理性?？傆玫孛娣e為 。 項(xiàng)目地塊分析 本項(xiàng)目基地位于連云港市新 浦區(qū)新城區(qū)，緊臨城市主干道，直通市火車站及汽車總站，距長(zhǎng)途汽車總站、火車站約3000 米；且規(guī)劃干道環(huán)繞于該地塊四周。 充分發(fā)揮沿海臨港、旅游資源豐富、歷史文化底蘊(yùn)深厚的特點(diǎn)，著力培育“國(guó)際性的海濱城市、現(xiàn)代化的港口工業(yè)城市和山海相擁的知名旅游城市”，增強(qiáng)城市的創(chuàng)造力、吸引力和輻射力。鼓勵(lì)發(fā)展秸桿發(fā)電、垃圾發(fā)電、熱電聯(lián)產(chǎn)，增強(qiáng)能源供給、保障能力，到 2021 年，發(fā)電裝機(jī)容量達(dá)到460 萬(wàn)千瓦以上，建成全國(guó)重要的電力能源基地。 從今年起